中國百強商業(yè)地產之前九案例解析

1、中國百強商業(yè)地產之前三十案例解析之一： 天河城廣場只租不售的商業(yè)神話項目概況項目地址：廣州市天河路(連通一號線體育西路站) 開 發(fā) 商：廣東天貿（集團）股份有限公司 已更名為天河城集團 項目規(guī)模：建筑面積16萬平方米，負一至七層為商場 租 價：(首層) 900-1800元/平方米/月 宣傳定位：我的廣州生活 管 理 費：60元/平方米 物管公司：廣州天河城物業(yè)管理有限公司 經(jīng)營品種：名店城、百貨、服飾、家居家電、美食、超市、兒童天地等 開發(fā)背景環(huán)境簡述當時國內尚無購物中心這一新型商業(yè)業(yè)態(tài)，天河城為國內第一個多功能的購物中心 90年代初期，廣州市重點發(fā)展天河區(qū)，確立了天河體育中心一帶為廣州市CB

2、D 廣州市大力發(fā)展軌道交通，地鐵1號線將通過天河城 隨著廣州市經(jīng)濟的飛速發(fā)展，消費者對購物、餐飲、娛樂的需求增加，進一步催生了天河城 開發(fā)時機把握主要競爭對手：中華廣場 成功要素： 選址準確，地處廣州CBD中心 交通方便，地鐵上蓋且有50多條公交線路 只租不售，保持了經(jīng)營定位的統(tǒng)一性 功能齊全，購物、餐飲、娛樂功能齊全，能有效留住客流 營運狀況開業(yè)時間：1996年2月9日 經(jīng)營定位： 集購物、美食、娛樂、休閑、服務于一體的現(xiàn)代大型購物中心 形象廣告語： “把北京路搬進了天河城廣場”， “購物消閑新感受，盡在天河城廣場”主力店、半主力店：吉之島天貿百貨、天河城百貨、飛揚電影城、天夢宮游戲機中心

3、目標顧客群：以廣州市民為主，來穗旅游人士為輔 商圈范圍：核心商圈天河區(qū) 次級商圈廣州市 輻射商圈珠三角 每日客流量:平日30萬、節(jié)假日80萬售 價：不售 管理費：60元/平方米 營業(yè)時間：am10：00pm10：00 最新租售率：100 物業(yè)開發(fā)融資方式：自有貸款 物業(yè)經(jīng)營機構：天貿（集團）股份有限公司 物業(yè)管理公司：天貿物業(yè)管理公司天河城經(jīng)驗總結：天河城以“TEE MALL”為經(jīng)營定位，以經(jīng)營中高檔產品為主，是至今為止廣州經(jīng)營最成功的大型綜合商場，分析其經(jīng)營成功的原因，主要有以下幾點： 第一：在開業(yè)初期，天河城經(jīng)營策略為以吉之島、天貿南天等大商家?guī)悠渌啼伒呐d旺； 第二：天河城為廣州首家“

4、只租不賣”的綜合商場，沒有分散賣，從而能讓整個商場能執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理； 第三：根據(jù)市場變化，不斷創(chuàng)新，錯位經(jīng)營。隨著天河商圈競爭的加劇，天河城在經(jīng)營管理上依據(jù)市場變化，在提升商場裝修檔次的基礎上調整經(jīng)營品牌，引進一線品牌商家，走高檔路線，與周邊其他商場錯位經(jīng)營，從而保證商場的持續(xù)旺場。天河城廣場各樓層經(jīng)營特色：之二 正佳廣場正佳廣場亞洲體驗之都     正佳廣場和天河城在上世紀90年代初都是作為國務院批準的、在廣州設立的兩個中外合資商業(yè)零售試點單位。天河城至2005年已是開業(yè)的第九個年頭；而正佳廣場因為資金原因，一度作為爛尾樓，擱置在天河最繁華的地段。 &#

5、160;   如今，正佳廣場幾經(jīng)坎坷，終于以“亞洲首個體驗游樂園” 的巨無霸姿態(tài)與世人見面。雖然正佳廣場已是十多年前的 規(guī)劃設計，但今天仍能超越群雄，取得亞洲購物中心霸主地位。一度作為爛尾樓的正佳廣場憑什么稱霸？      本文就對正佳廣場的開發(fā)背景、定位、規(guī)劃設計、招 商推廣及后期的經(jīng)營管理進行了深度的解剖，以體現(xiàn)其 在設計、策劃、經(jīng)營等方面的成功獨到之處。 正佳廣場概述 正佳廣場位于天河路與體育東路交匯處,連通6萬平方米的 市民廣場。在城市中軸黃金核心,是華南最大交匯點,13米 過道直駁地鐵一號線與三號線換乘站,與廣佛地鐵、珠三角

6、 城市輕軌網(wǎng)絡連為一體。地上七層，地下兩層半東塔樓:48 層五星級酒店式公寓西塔樓: 3 0 層超甲級寫字樓。約 100000個國內外品牌同場經(jīng)營。 正佳廣場以體驗式購物為主題，采用劇場式的商業(yè)空間布 局，設計日顧客流量80萬人次，是集購物、休閑、娛樂、 餐飲、康體、商務于一身的超大型購物中心。 經(jīng)濟技術指標 占 地 面 積 ：5.7 萬平方米 總建筑面積：42 萬平方米 總 投 資 額 ：約 40 億元人民幣 功 能 定 位 ：大型都市 MALL 停 車 位： 1500 個 投 資 商：大鵬集團 發(fā) 展 商：廣州正佳企業(yè)有限公司 物 業(yè) 管 理：廣州市正佳物業(yè)管理有限公司 建筑設計單位：美國

7、捷得建筑事務所                          廣州市設計院 項 目 地 址：廣州市天河區(qū)天河路228 號 珠三角經(jīng)濟一體化的發(fā)展 1.1珠三角經(jīng)濟格局    珠三角經(jīng)過多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經(jīng)逐步形成以廣州為頂點，東西 兩翼發(fā)展，珠海、深圳為地線，南沙為中心，各經(jīng)濟因子點狀散布著城市的空 間經(jīng)濟格局。 向西延伸

8、：廣州番禺順德中山珠海 向東管伸：廣州東莞深圳惠州 廣州是珠三角經(jīng)濟格局的核心，而天河區(qū)又是廣州的商業(yè)中心，由此可見，天 河區(qū)在珠三角商圈 占據(jù)重要的地位。 1.2 1小時經(jīng)濟商圈的構筑     根據(jù)珠三角洲經(jīng)濟區(qū)城際快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃構想，珠三角將修 590 多 公里的軌道網(wǎng)（輕鐵網(wǎng)），軌道網(wǎng)的線網(wǎng)架構分為三部分，兩條主軸、三條放 射線（接駁支線）和兩條聯(lián)絡線。按照這一線網(wǎng)布局和規(guī)劃標準，建成后的城 際軌道網(wǎng)將貫通廣州、深圳、珠海等珠三角經(jīng)濟區(qū)九個主要城市，以廣州為中 心，一小時內分別可達珠三角九個城市。 2 、天河第一商圈的形成   &#

9、160; 在天河 5-10 年發(fā)展藍圖上，將會形成“雙環(huán)”結構的新商業(yè)中心，即以天河體 育中心為軸心約 10 平方米公里的地區(qū)將建設成為廣州市的中央零售區(qū)，與珠江 新城形成的 廣州中央商 務區(qū)緊密聯(lián) 系，成“雙環(huán)”結構。     按計劃，到 2010 年，天河區(qū)社會商品零售總額將達 279.78 億元，年均增長 12%， 因而天 河區(qū) 也將有 實力 成為華 南“第一 商圈 ”，發(fā)展?jié)?力無 限。     正佳廣場處于目前廣州第一大商圈核心地，有 80 萬強大的消費群體支持。同時 交通比較便利，也帶來了其它地方的消費

10、群體。在它西邊的天河城廣場已開業(yè)9 年，從開始偶爾一天人潮超 10 萬 / 人次，到今年春節(jié)連續(xù)七天每天人潮超 60 萬 / 人次。9 年商圈的人氣積聚，為正佳廣場增添了商機無限的光環(huán)。 3、交通成熟八位一體交通網(wǎng)點     正佳廣場位于天河路與體育東路交匯 處，與天河城比鄰 ，正對體育中心 ， 西通廣州第一市民廣場，具有優(yōu)越的 地理位置及交通狀況。正佳廣場集地 鐵站、公交車站、巴士站、自駕車站、 停車場、的士站、各大明盤上落車點、 直通飛機場站、火車站站點八大交通 功能于一體，瞬間即通達全城與珠三 角。 3.1 60多條公交線    

11、; 正佳廣場四面環(huán)路，有 60 多條公交線 路在廣場前設站，公交線路幅蓋廣州 八大區(qū)，在廣州的任何地方都可以輕 松到達 正佳 廣場。 3.2 地鐵第一大站+火車站點 正佳廣場交通圖     正佳廣場西面的宏城商業(yè)廣場將改建為下沉 6 米與天河體育中心連成一體的大型市民廣場。市民廣場直接連通地鐵體育西站，體育西站是地鐵一號線與三號 線唯一換乘站以及地鐵三號線支線折返的第一大站，將與正佳廣場負一層 13 米 寬的過道相連通，同時在廣場的東北面，正佳廣場夾層和負一層均與地鐵一號 線的體育中心站及三號線支線的天河東站直接連通，正佳廣場占盡地鐵方便、快捷的優(yōu)勢。 3.3 直

12、通飛機場站點    在正佳廣場的南面是一個約 700 平方米的廣場，設置大巴、村巴上落點，過境大巴將廣州 新機場、澳門新機場 、香港新機場 連成一體。 3.4 村巴廣州第一大站      廣州市 郊及珠 江三角 洲的屋 村村巴 也將 正佳廣 場變成 到達廣 州的第 一站。 3.5 出租車站點     正佳廣場負一層在商場出口設有室內出租車上落客點 ，并通過負一層完全開放，挑高至七 層的中庭觀光電梯，為全場人群提供便利的出租車接送服務。 3.6 1500個停車位    

13、0; 正佳廣場地下 2 層，設有 1500 個停車位的大型停車場，全面滿足自駕車的停車需求。 4 、消費群體的成熟     隨著 2001 年 12 月中國正式成為世界貿易組織成員國，隨著中國與國際社會的進一步 接軌，對零售市場而言，這意味著將有更多的外資零售企業(yè)進入中國，進入廣州。 從經(jīng)濟發(fā)展水平看，廣州在 2004 年的時候按戶籍人口計算 GDP 達到 4141 億元，遠遠超出了用來作為支撐一個地區(qū)和城市發(fā)展購物中心的 300 0 美元的最低標 準?，F(xiàn)在經(jīng)濟更上一層樓。而一小時經(jīng)濟商圈的構筑，為正佳廣場帶了跨區(qū)域的消 費者 ，正佳廣場的發(fā)展前景無可限量。

14、60;    天河是商住及寫字樓密集區(qū)，如中信廣場、大都會廣場、市長大廈、金利來中 心、建和中心、廣州國 際貿易中心、廣東外經(jīng)貿大廈等高層寫字樓，據(jù)了解現(xiàn) 天河區(qū)總人口約 80 萬人，遠遠超過一般大型購物中心市場份額覆蓋面必須不少 于 50 萬人的固定消費群的標準，而且這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟條 件比較好。這一居民結構，使正佳廣場擁有一個相當數(shù)量的中高收入消費群體。 競爭環(huán)境    目前正佳在廣州的主要競爭對手有：天河城廣場、中華廣場、萬國廣場、廣百 廣場，其中以中華廣場的面積最大，天河城廣場利潤最高。根據(jù)地段和經(jīng)

15、營類 型，以及正佳的目標 分析，天河城是正佳的 主要競爭對手 。     根據(jù)目前珠江三角發(fā)展情況，天河城作為最早的 MA LL 探索者，是迄今唯一一 個收回成本并賺錢的購物中心，年租金收入為 2-3 億元人民幣。廣州天河城商 業(yè)面積約為 12 萬平方米，投資總額為 10 億人民幣；正佳廣場約 30 萬平方米，投資額約為 40 億人民幣，正佳廣場在規(guī)模上與天河城類比，具有非常明顯的商業(yè)競爭優(yōu)勢。     據(jù)統(tǒng)計，與正佳廣場位于相同地位置的天河城消費者中 7 0 % 都不是廣州本地人， 主要是珠三角乃至全國的客人，覆蓋的是番禺

16、、順德、佛山等地的人口?，F(xiàn) 在佛 山人 只在 當 地消 費日 用品 ，多數(shù) 珠寶 、首飾 等都 到廣 州 來購 買，天河 城就 是一個 主要 的消 費地。      如今，正佳廣場成功開業(yè)，相對天河城而言，正佳廣場無論是從規(guī)模上，還 是功 能組 合、規(guī)劃 設計 上，都更 勝一 籌，因而 正佳 廣場 的發(fā) 展前 景 是無 可估 量 的 。系統(tǒng)定位正佳 廣場 率先 引進 世 界 先 進 的 體 驗 經(jīng) 濟 模 式，將購 物與“體 驗”融 合，并以超前三十年的商業(yè)規(guī)劃，成就了“亞洲首席體驗式購物 樂園”的地位，成為與拉斯維加斯、紐約第五街、東京銀座并肩 的體

17、驗經(jīng) 濟巨 人 。依托 南中 國的 核 心 商 業(yè) 位 置 、 42 萬平方 米罕見 浩大的規(guī)模、劃時代的建筑設計，打造亞洲體驗之都。讓愉悅貫 穿購 物的 每一 個細 節(jié) ，讓身 心進 入舒 暢的 旅 程，讓廣 州的 市民 、珠 三 角的市民 甚至全國 的游客， 盡 情體驗國 際尖端的 商業(yè)文明 。1 、目標客戶群定位 1.1目標商戶定位      正佳廣場在目標商戶定位時堅持招好租戶，而不是付最高租金的租戶。因此， 正佳在挑選目標商戶（經(jīng)營商家）時相當嚴格，所挑選租戶的經(jīng)營內容是以國 際化為 標準，例如法 國、美國、德國、英國、意大利 、日本等 品牌經(jīng)

18、 營。     從目前正佳的商戶組合來看，入駐正佳商戶要么是老字號的品牌商戶，要么是 以個性特色 獨樹一幟的 魅力商戶，這些都是優(yōu) 秀的商戶。     但是這些優(yōu)秀的商戶愿意承受的租金是很有限的，因為這些優(yōu)秀商戶有品牌， 有 形象， 通 常是地 主方主 動邀請 他們來 為自已的 商業(yè)項 目增添 光彩， 提 高 檔 次，他們具備壓低租金 入駐的條件。 2 、目標消費群位    正佳廣場定位是具有國際知名度的、以時尚文化為主題的超區(qū)域性購物中心。 因此 ，其目標消費群定位是： 主力消費層：3-60 歲的新世代

19、家庭 次主力消費層：珠三角及港澳、境外旅游團體 派生消費層：東南亞旅游團體 3 、承載客流量定位日均客流量超過 80萬,可供40000人同場同時消費,每年吸引世界各地200萬個家庭到場。4、主題定位     開發(fā)商將正佳廣場定位為“亞洲首個體驗式購物樂園”，以巨無霸姿態(tài)扛起體驗 經(jīng)濟 大旗 ，強化 零售娛樂化和娛樂零售化。     上面對比可看出，正佳廣場雖然并不是規(guī)劃最大的，但當其他購物中心還停留 以購物為主題的第一代購物中心時，正佳已向前先邁進了一步，創(chuàng)新將主題定位為體驗式游樂園，強調購物中的獲得的休閑與娛樂，真正體驗到購物的樂趣

20、。5 規(guī)模定位     天河城和其他購物廣場一樣，存在娛樂配套設施比率低的特點，在里面消費的 多為白領階層和游客，而且以購物為主，不能滿足人休閑、娛樂的要求。因此， 建筑面積 30 萬平方米，集休閑、娛樂、購物于一體的正佳廣場，有最大的室內 空間及最理想的設計讓其有最大發(fā)揮空間去配置最完美的功能組合，這是其他商場無可替代的。 6.2經(jīng)營方式定位 正佳廣場除了專門規(guī)劃的 M 層商鋪作為出售外，其余都采取只租不賣。 6.3經(jīng)營功能定位 6.3.1正佳廣場總功能布局     在國外，購物中心最大的特點就是休閑，顧客甚至可以在購物中心玩過山車

21、。 建筑面積達 30 萬平方米的正佳廣場，借鑒國外購物中心成功的經(jīng)驗，增加了很 多休閑配套設施，其購物設施的比例只占廣場總面積的 52，剩下的 48為娛 樂與餐飲場所。娛樂設施有 1 萬多平方米的游樂中心，1000 平方米的真冰溜冰 場，還有 10 個電影院，同時將不少室外的游樂設施搬進了室內，如沖浪等。餐 飲總面積達 3 萬平方米?？偟膩碚f，正佳廣場由零售、娛樂、餐飲、會展、康 體、休閑八大功能組成。之三 中華廣場中華廣場     中華廣場是廣州最負盛名的大型商業(yè)地產項目之一。該項目位于廣州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)中山三路，商業(yè)氛圍濃厚。中華廣場以經(jīng)營時尚產品為特色，規(guī)劃有數(shù)

22、碼城、名店城等業(yè)態(tài)。中華廣場底層接駁地鐵，提高了項目的人氣聚集速度。 一、中華廣場項目概況 1. 項目總體概況    中華廣場購物中心位于廣州市中山三路，經(jīng)營面積逾17萬平方米，集購物、娛樂、飲食于一體，是目前廣州市最大型的多功能購物商城之一。 2. 項目所處商圈環(huán)境狀況     中華廣場位于廣州市中山三路，是廣州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍濃郁。地塊東有農林下路商業(yè)區(qū)和東川路商業(yè)街，有王府井大樓、東山百貨等商場；西有中山五路、北京路商業(yè)步行街及陵園西通訊產品街、摩托車配件街、老鼠街服裝市場等小市場，商脈豐蘊；旁依烈士陵園、英雄廣場等文化休閑場所，環(huán)境

23、宜人：地鐵一號線設站于此，門口多路公交車經(jīng)過，交通便利。 3. 項目業(yè)態(tài)定位狀況    中華廣場順應新經(jīng)濟時代潮流，引入數(shù)碼城概念，并用心打造建設，令其成為廣州城內最火爆，潮流的數(shù)碼產品展示場、數(shù)碼技術發(fā)布地。一時間，摩托羅拉、索尼、三星等國際品牌爭相青睞，紛紛將其作為拓展品牌、展示形象、促進銷售的首選之地。 4. 項目規(guī)劃布局狀況介紹 （1）多元化建筑功能規(guī)劃 外部景觀功能規(guī)劃設計 中華廣場由中國國家級設計大師悉心設計，地擁三萬五千平方米，建筑面積十七萬平方米，是集飲食、購物、娛樂于一體的新概念綜合購物商城。每當夜幕降臨，華燈初上，中華廣場就更加顯得耀目生輝、璀璨怡人。

24、中華廣場東面設有全國唯一最長的戶外觀光電梯，直達七樓，顧客置身其中，便可盡覽東山區(qū)美景。 內部裝飾設計 廣場內部的裝飾設計結合了中西建筑的藝術精華，陽光透過呈菱形的中庭上方的鋁合金光棚，使顧客的視野頓感開闊，配合精心擺設的花草植物，令環(huán)境更加舒適優(yōu)雅、賞心悅目。 內部交通配套規(guī)劃設計 中華廣場內的功能配套設施十分完善，包括：69部扶手電梯、10部垂直客梯、6部貨梯，外設全國最長的戶外觀光梯和垂直觀光電梯，顧客可以方便快捷地到達任何一個樓層、中華廣場的負二至負四層被譽為全城最大的自動化停車場，可提供一千二百多個機動車停車位，全電腦化的車場管理系統(tǒng)與之相配套，可大大滿足現(xiàn)時的停車需求。 建筑風格規(guī)

25、劃 中華廣場的建筑開揚通透、穩(wěn)健雋永。華燈照射下，璀璨怡人，恍若仙境，令人頓生向住欣羨之情；商場寬敞明亮、線路流暢。 活動廣場錦上添花 中華廣場門口的廣場面積比較寬大，經(jīng)常舉辦大型的表演活動，廣場上吸引了眾多的人駐足觀看。以上的規(guī)劃優(yōu)勢明顯地表現(xiàn)出中華廣場在硬件上的獨特之處，給消費者感到新穎的吸引力。 （2）項目業(yè)態(tài)功能規(guī)劃 負一層至負四層：地下停車場、摩托車汽配城 除負一層為主營品種繁多的摩托車配件、維修工具的大型摩托車汽配城外，負二、負三、負四層為被譽為全城最大的自動化停車場，提供一千二百多個機動車停車位，全電腦化車場管理系統(tǒng)與之相配套，可大大滿足節(jié)假日的車位需求。 一層：名店城 中華廣場

26、首層名店城內匯集了世界各大知名品牌，有廣州白領所鐘愛的佛羅倫、 C00ZZI、阿桑娜等年輕一族喜愛的班尼路、E&U、CY、 CottonShop等；除此還有各式潮流服飾、鞋、皮具等，這里的服飾各具特色，把各種潮流元素融匯得恰到好處，讓人真正領略她的雍容雅致而不失其輕盈飄逸之態(tài)、柔美高貴而極富現(xiàn)代浪漫色彩的當今高品味服飾潮流新趨向。 二層、三層（部分）：吉之島百貨公司 享譽東南亞的日資百貨巨子-吉之島百貨公司，以其商品品質優(yōu)良，品種齊全而著稱，其間商品琳瑯滿目。 一層至四層西南區(qū)：盛世中華百貨 中華百貨經(jīng)營面積達1萬平方米，主營中高檔的家用電器、服裝、運動旅游用品等。這里的特色：按照消費

27、對象劃分賣場空間，形成店中有店、店中套店的格局。十大主題購物區(qū)分布于四個樓層，形成了各自繽紛、各自精彩、情景交融的購物環(huán)境，是廣州市首家股份制民營百貨公司，也是我國九運會廣州賽區(qū)推薦唯一大型百貿公司。 四層：中華數(shù)碼城 中華數(shù)碼城是全國首個大型高科技展示中心，也是全國首家全免費上網(wǎng)樂園。此處云集了國內外頂尖級科技品牌：諾基亞開設了中國最大的概念店，摩托羅拉、愛立信、西門子、三星、廣州視窗等，還有天龍，愛浪、 CAV、麗聲等多個頂級視聽器材專門店。 五層：中華現(xiàn)代家居城 物質的豐盛，讓人更懂得享受生活。在忙碌的工作之余，裝飾布置家居成了現(xiàn)代都市人的一種閑情逸致。位于五層的中華現(xiàn)代家居城是目前廣州

28、在檔次、品牌和種類等方面搭配最完整的家居產品廣場之一。集中了廣州市最好的9個商家，包括最有氣魄的“穗港”、最有創(chuàng)意的“高尚”、最豪華的“健威”、最有特點的“格調”，還有“國際”、“恒生”、“歐迪寶”、“創(chuàng)藝”、“華洋”等，這里的家私各具風格，或豪華典雅式、或懷舊精巧式，或簡約前衛(wèi)式。 六層：鳳凰文化城、壹創(chuàng)書城 鳳凰文體城是一個超大型的文化社區(qū)中心，將中華文化的特色精品，琳瑯滿目地呈現(xiàn)給消費者傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結合的陶瓷精品、古典家私、根雕、園藝、民族工藝品融匯成中華文化產品的一個經(jīng)典之窗、一個經(jīng)營中華文化精品的專業(yè)商場、廣州傳統(tǒng)文化產品愛好者的樂園、廣州市旅游購物新熱點。 壹創(chuàng)書城的藏書量超過十萬

29、套，是一個超大型的綜合購書中心，匯集了種類繁多的科技書、工具書、文藝書，以及中外名著。 七層：中華美食廣場 中華美食廣場是目前廣州市營業(yè)面積最大，菜式、風味最齊全的美食廣場，有經(jīng)營粵菜的華融宮酒家，有深受年輕一族喜愛的日本友和回轉壽司店、有正宗的韓國料理店“笑味軒”。除此，還設有五十多個美食攤位，集各國菜式，異地風味之大全，可同時容納一千二百多位食客，是-家食肆形式的美食廣場。 八層：中華廣場電影城 中華廣場電影城現(xiàn)擁有4個豪華放映廳，超大銀幕概念設計，并于國內首度使用1.2米寬設計、固定式豪華座椅，是廣州市最豪華的電影城，也是廣州市內唯一可乘坐地鐵到達的電影城。 5. 經(jīng)營管理狀況分析 &#

30、160;   為了顧客提供優(yōu)質的服務，中華廣場全權委托仲量聯(lián)行為物業(yè)經(jīng)營管理顧問。 仲量聯(lián)行是全球首屈一指的綜合物業(yè)服務及投資管理公司，在美國、歐洲、澳洲都設有管理公司。其管理物業(yè)面積逾一千萬平方米，已于九六年獲得IS09002國際品質認可證書。這支最具專業(yè)水準的物業(yè)管理隊伍將為中華廣場內外客戶提供一流的服務。 在抓好物業(yè)管理的同時，中華廣場還特別注重精神文化建設。通過每月一期的消費導報向顧客傳遞各種各樣的商品信息，并按照不同商品的銷售旺季，每月舉行不同主題的推廣活動，迎合人們多姿多彩的生活追求。例如：全程獨家贊助全城熱點“第八屆美在花城”、大膽創(chuàng)新的“貼身、醉心內衣展繽紛

31、”、青春飛揚的“夏日好想暢游”泳衣展、極具群眾參與性的“廣州市首屆老年舞蹈大賽”、慶祝中國*80周年的“鑼鼓喧天慶七一”大型廣場民間藝術表演等，務求營造更好的商場文化氣氛，吸引更多的顧客光臨。中華廣場成功開發(fā)策略分析1. 正確選址奠定成功核心硬件     “地段、地段，還是地段”，地產界的這句“名言”，同樣適用于購物中心既立足現(xiàn)實、順應潮流、又預測發(fā)展、著眼未來的商場選址，是購物中心開發(fā)制勝的首要因素。因此，選址時如能充分考慮地塊的政治、經(jīng)濟、歷史、文化、環(huán)境等各種因素。加以整合利用，既可奠定制勝先機。      其實，中華

32、廣場早期屬于一種區(qū)域性的專業(yè)市場（專賣手機、摩托車配件），并且面對一個著名的烈士陵園墓。這對于當時的廣州人來說，并不算是一個可以購物、休閑的地方，只是一個批發(fā)、零售手機、摩托車配件及拜祭烈士的墳墓地帶。但是為什么會選在這個沒有天時、地利、人和的地方進行購物中心的開發(fā)呢？ 第一，當時廣州的大型購物中心只有一個天河城廣場，而商業(yè)街就在越秀區(qū)北京路和上下九路，在整個商業(yè)環(huán)境中購物中心屬于一種初期起步的商業(yè)結構。 第二，結合廣州的規(guī)劃布局進行地段定位，當時規(guī)劃廣州的首個地鐵線路是從天河的廣州火車東站至芳村的西朗途經(jīng)了烈士陵園設立站點，同時亦是天河區(qū)與東山區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)四大新舊城區(qū)之間的一條主要交通

33、要道。 第三，項目周邊亦存在一個著名的港澳商品（A貨）交易的“老鼠街”，主要針對一些白領上班一族進行購物消費。在這個前提下亦同時利用地鐵人流優(yōu)勢形成了一個地鐵站點商業(yè)“流行前線”，經(jīng)營的商品屬于一種尖端潮流的服裝、飾品、精品、娛樂設施，面對著全廣州最具時尚潮流的年青一族消費群。因此，“老鼠街”和“流行前線”兩個周邊商業(yè)物業(yè)亦為該項目帶來一定的互動消費群體。2. 資金實力是其制勝關鍵之一     購物中心項目的開發(fā)投資動輒十億，甚至數(shù)十億（天河城廣場投資約16億，中華廣場約12億），沒有雄厚的資金實力，是不宜輕涉商業(yè)地產投資開發(fā)的，資金準備不足、后續(xù)資金乏力是眾多購

34、物中心慘淡收場的關鍵因素。在項目開發(fā)的資金實力方面，中華廣場開發(fā)商無疑具備巨大優(yōu)勢。 3. 多功能一體化功能定位準確     中華廣場現(xiàn)推廣的主題是“萬千姿彩在中華”，商場的特色是集購物、娛樂休閑、飲食、旅游景點等多功能一體化的大型消費中心，將購物當作一種享受，而不僅僅是為了買東西。消費成為一種帶動文明的生活方式，感受現(xiàn)代都市文明和潮流的變化，尋找消費的樂趣。中華廣場的概念成為主體的消費形式，它給消費者一個逛街的微環(huán)境，滿足消費者各式各樣的需求，延長了消費者在商場的逗留時間，各種功能之間產生互補優(yōu)勢，帶出了龐大的人流量。 4. 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位到位 （1）主題業(yè)態(tài)鮮明

35、 中華廣場每層的主題業(yè)態(tài)突出，例如四樓數(shù)碼城、五樓的家居城、六樓的美食城等，每層都有不同的主題，不像一般的猶如大型雜貨鋪的購物中心。 （2） 經(jīng)營業(yè)態(tài)緊貼市場需求而又有差異化 經(jīng)營業(yè)態(tài)方面則選取了一些屬于市場上需求量最大的，而又與周邊商業(yè)形成一種差距的經(jīng)營業(yè)態(tài)。例如原廠手機品牌、電腦等均屬于消耗量與需求量最大的一種商品，更新?lián)Q代快，作為這幾年大行其道產品，成為零售業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)內名列前茅。首層和三層時裝、精品品牌業(yè)態(tài)就選擇了一些時尚，并見市場上需求量大的，與周邊商業(yè)環(huán)境內供應的同類時裝、精品品牌產品產生了一種消費層次的差距。5. 招商推廣策略運用精妙（1）給客戶統(tǒng)籌經(jīng)營的信心  

36、0;  中華廣場銷售期間承諾其間大部分商鋪自用經(jīng)營、小量返租，返租經(jīng)營部分只占全棟商場的10%左右，發(fā)展商承諾只銷售20%的物業(yè)，80%的鋪面自營，使客戶直接感受到發(fā)展商的魄力和自信。從而信任發(fā)展商的統(tǒng)籌經(jīng)營，相信物業(yè)的功能價值有保證。因此，中華廣場當初的物業(yè)銷售和招租相當成功，一度出現(xiàn)了搶購、搶租的情況。（2）主題超市選取準確     在中華廣場銷售的初期，銷售價格均價約為每平方米3萬港幣，當宣布了吉之島正式加入中華廣場后，售價迅速上浮到每平方米5萬港幣，首次招商的鋪位在兩天之內一搶而空，究其原因，當時也有其它跨國的百貨超市愿意出相當好的條件

37、認租中華廣場，而發(fā)展商抓住了本地商戶和消費者迷信天河城是吉之島帶旺的這一心理，于是以天河城作為商業(yè)經(jīng)營的藍本，引入吉之島。（3）主題的活動迎合消費者多姿多彩的生活需要     中華廣場前面的大廣場是功能分區(qū)有益的部分，這個大廣場開闊雄偉的氣勢顯示了吸納吞吐人群的魄力。中華廣場通過每月一期的消費導報向顧客傳遞商品信息，并按照不同商品的銷售旺季，每月舉辦不同主題的推廣活動，迎合人們多姿多彩的人生追求。例如：全程獨家贊助第八屆“美在花城”、“貼身、醉心內衣展繽紛”內衣展示SHOW等，吸引了大量人氣。現(xiàn)在每逢周末，中華廣場門前的大廣場的都一定會有商品展示或表演SHOW的，

38、這種習慣已經(jīng)成為中華廣場經(jīng)營管理不可分離的一部分，并逐漸形成一種獨特的經(jīng)營文化。7. 超前經(jīng)營管理理念助推成功 （1）規(guī)模經(jīng)營     規(guī)模經(jīng)營是購物中心制勝關鍵之一。購物中心以目標客戶為中心進行產品及功能組合，必須滿足這些中產階層變化多端、個性不同的消費需求，必須產品齊全、功能完備。中華廣場擁有17萬平方米的經(jīng)營面積，設有吉之島、中華百貨、書店、數(shù)碼城、家居城、美食城、電影院等場所。 （2）立足長遠、互補經(jīng)營     雖然中華廣場的開發(fā)屬于一種天時、地利、人和的結合，但是如果一個購物中心的外立面及內在商業(yè)規(guī)劃布局不能延伸至未來三十至

39、五十年以上，這個購物中心只能是屬于一個短期行為的商業(yè)物業(yè)，但是這種短期行為并不是開發(fā)商所期待的，因為商業(yè)地產是講求長遠發(fā)展的。 戶外觀光電梯帶動旅游消費群     為了使中華廣場得到長遠的發(fā)展，開發(fā)商在中華廣場的外立面設計時特設計了一條全國唯一最長的戶外觀光梯直達頂樓花園活動中心，能夠使消費人群從該電梯就能看到整個東山區(qū)的城市景色亦從中帶動部分旅游消費群進行觀光，除了戶外觀光梯外亦從商業(yè)的經(jīng)營角度出發(fā)設計了多個戶外大型廣告位，供商戶進行戶外形象廣告刊登。 挑高中庭制造購物好心情     在商場內部特別設計了一個大型的挑空中庭，使消費者

40、一進入商場就能感受項目的宏偉規(guī)模并對商場內部業(yè)態(tài)規(guī)劃一目了然，從而產生置身其中的購物、休閑的良好感覺。整體簡潔明亮的建筑設計特色使中華廣場在消費者以及商戶的心目中都產生一種心境開闊、明亮的共鳴。 建筑細節(jié)煽動購物情緒     在很多時候，追求細節(jié)完美往往能起到出人意料的良好效果。在各商場大布局漸趨同質化的前提下，細節(jié)完美往往起決定性作用。購物中心的建筑風格、外部立面、內部格局、商品組合、功能分布、氛圍營造等方面的刻意設計，往往最見功底。中華廣場的建筑開揚通透、穩(wěn)健雋永。華燈照射下，璀璨怡人，恍若仙境；商場寬敞明亮、線路流暢。而當初在諸多“大賣場”皆欲入駐其中時，選

41、擇吉之島合作的精明之舉，令其得以順勢轉移“眼珠”，借勢匯聚人流、錢潮。 （3）產權高度統(tǒng)一     產權統(tǒng)一也是購物中心制勝關鍵，沒有統(tǒng)一的產權、統(tǒng)一的經(jīng)營、管理，便談不上統(tǒng)一的市場運作、廣告推廣、品牌經(jīng)營，便會陷入各立山頭、混亂經(jīng)營狀態(tài)，也會因短視行為招致長期失敗。諸多商場的失敗原因，皆源于此。天河城廣場、中華廣場的成功，亦充分佐證產權統(tǒng)一之重要性。中華廣場如此大的經(jīng)營場所，因特殊考慮，向市場賣出不足十分之一的鋪面，且在經(jīng)營過程中，注重與這些小業(yè)主的友好溝通，讓他們充分認識到經(jīng)營管理、統(tǒng)一市場推廣及品牌經(jīng)營的重要性，從而得到了他們的全力配合，使中華廣場得以順利發(fā)

42、展，鑄就今日輝煌業(yè)績。（4）貼近時代要求，引領潮流     現(xiàn)代都市人的消費心理、購物心態(tài)、消費取向，在全球化經(jīng)濟時代，漸趨融合。故而發(fā)達國家購物中心的運營現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，極具借鑒意義。從某種意義上說，發(fā)達國家某些成功購物中心的現(xiàn)狀，是我國的未來。因此，了解并學習他們先進的東西，結合自身狀況，靈活運用、學習創(chuàng)新，可以讓購物中心開發(fā)商時刻站在市場前沿，引領商場潮流。      國內外成功的購物中心，皆重視從四個方面強化其經(jīng)營特色，不斷超越自我，永續(xù)偉業(yè)。 引領時尚潮流 第一：盡量貼近時代、注意了解時代潮流、流行趨勢，并配合形勢

43、，定期或不定期變化店內環(huán)境和裝飾，成為消費者領略時代潮流、流行趨勢的櫥窗。 商品國際化 第二：無論是商品、環(huán)境，還是排列格局、整體氛圍、服務水準，都力求向國際性品牌化方向發(fā)展。 提供潮流商品信息 第三：務求專業(yè)性地反映新都市生活，購物中心要有專業(yè)性的眼光和專業(yè)性的對策，配合公司員工的服務，提供最新潮流的商品信息，陳列令人感覺極有價值的商品，以保持購物中心在消費者心目中的地位； 把握核心客戶時尚觀 第四：購物中心必須準確把握自己的核心顧客群的時尚觀，確定持續(xù)統(tǒng)一的個性特色，充分整合自身的資金、管理、人才等內部資源，及小業(yè)主合作方等外部資源，以統(tǒng)一的品牌形象，為消費者提供功能齊全、設施完備、產品完

44、善的品牌服務，提供稱心如意的購物休閑體驗。當然，這需要內外上下一致的配合和努力，需要全方位多層次的細節(jié)追求。 基于這種國際性的經(jīng)營視野和理念，中華廣場順應新經(jīng)濟時代潮流，引入數(shù)碼城概念，并用心打造建設，令其成為廣州城內最火爆至潮流的數(shù)碼產品展示場、數(shù)碼技術發(fā)布地。一時間，摩托羅拉、索尼、三星等國際品牌爭相青睞，紛紛將其作為拓展品牌、展示形象、促進銷售的首選之地。 （5） 加大品牌推廣力度     另外，中華廣場為營造強勢品牌形象，計劃加大品牌拓展力度，在一樓引入更多更知名的大品牌專賣店，許多品牌公司也興趣甚濃，紛紛與中華廣場接洽。但由于大品牌專賣店普遍需要較長經(jīng)營

45、期限、面積較大的場所，而一樓小業(yè)主所擁有的鋪面間隔較小，且授權經(jīng)營年限少，故使許多大品牌公司未能順利入駐，對中華廣場和小業(yè)主而言，這也是一大遺憾。（4）貼近時代要求，引領潮流     現(xiàn)代都市人的消費心理、購物心態(tài)、消費取向，在全球化經(jīng)濟時代，漸趨融合。故而發(fā)達國家購物中心的運營現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，極具借鑒意義。從某種意義上說，發(fā)達國家某些成功購物中心的現(xiàn)狀，是我國的未來。因此，了解并學習他們先進的東西，結合自身狀況，靈活運用、學習創(chuàng)新，可以讓購物中心開發(fā)商時刻站在市場前沿，引領商場潮流。      國內外成功的購物中心，皆重視

46、從四個方面強化其經(jīng)營特色，不斷超越自我，永續(xù)偉業(yè)。 引領時尚潮流 第一：盡量貼近時代、注意了解時代潮流、流行趨勢，并配合形勢，定期或不定期變化店內環(huán)境和裝飾，成為消費者領略時代潮流、流行趨勢的櫥窗。 商品國際化 第二：無論是商品、環(huán)境，還是排列格局、整體氛圍、服務水準，都力求向國際性品牌化方向發(fā)展。 提供潮流商品信息 第三：務求專業(yè)性地反映新都市生活，購物中心要有專業(yè)性的眼光和專業(yè)性的對策，配合公司員工的服務，提供最新潮流的商品信息，陳列令人感覺極有價值的商品，以保持購物中心在消費者心目中的地位； 把握核心客戶時尚觀 第四：購物中心必須準確把握自己的核心顧客群的時尚觀，確定持續(xù)統(tǒng)一的個性特色，

47、充分整合自身的資金、管理、人才等內部資源，及小業(yè)主合作方等外部資源，以統(tǒng)一的品牌形象，為消費者提供功能齊全、設施完備、產品完善的品牌服務，提供稱心如意的購物休閑體驗。當然，這需要內外上下一致的配合和努力，需要全方位多層次的細節(jié)追求。 基于這種國際性的經(jīng)營視野和理念，中華廣場順應新經(jīng)濟時代潮流，引入數(shù)碼城概念，并用心打造建設，令其成為廣州城內最火爆至潮流的數(shù)碼產品展示場、數(shù)碼技術發(fā)布地。一時間，摩托羅拉、索尼、三星等國際品牌爭相青睞，紛紛將其作為拓展品牌、展示形象、促進銷售的首選之地。 （5） 加大品牌推廣力度     另外，中華廣場為營造強勢品牌形象，計劃加大品牌

48、拓展力度，在一樓引入更多更知名的大品牌專賣店，許多品牌公司也興趣甚濃，紛紛與中華廣場接洽。但由于大品牌專賣店普遍需要較長經(jīng)營期限、面積較大的場所，而一樓小業(yè)主所擁有的鋪面間隔較小，且授權經(jīng)營年限少，故使許多大品牌公司未能順利入駐，對中華廣場和小業(yè)主而言，這也是一大遺憾。之四 深圳COCO PARK深圳COCO PARK 深圳唯一公園版情景式購物中心    COCO Park，深圳唯一公園版情景式購物中心，CBD版塊新商業(yè)代表。于2006年9月30日正式對外開放。總建筑面積85000平方米，共五層，由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，緊鄰國際會展中心

49、和正在建設中的深圳第一高樓平安國際金融中心，無縫銜接深圳地鐵和未來CBD公交總站。     COCO Park的含義：COCO Park形象標識由設計界“教父”之稱的知名華人設計大師陳幼堅為其設計，COCO的C是Creative，創(chuàng)意的意思，而O是代表Original，原創(chuàng)的。COCO Park是一個既具創(chuàng)意，又是原創(chuàng)的新概念。Park即公園，給人一種悠閑、享受生活的親切感覺。COCO Park將是深圳最具特色和人氣的新生代休閑購物公園，將帶給深圳女性萬千寵愛在一身的消費快感?！?項目概況n Ø 發(fā)展商：深圳星河房地產經(jīng)營有限公司 地理位置：深

50、圳地鐵購物公園站Ø 項目規(guī)模：建筑面積8.5萬平方米，共5層。Ø      國內首個內街式購物中心,有6000平方米下沉式露天廣場、12條商業(yè)內街、5大自然光中庭、400多間獨立店鋪 宣傳概念：深圳唯一公園版情景式購物中心Ø 經(jīng)營品種：包羅服飾百貨、餐飲酒吧、電影院、精品生活超市四大業(yè)態(tài)， 其中“餐飲業(yè)” 是項目經(jīng)營核心 。Ø COCO PARK經(jīng)營狀況n 業(yè)態(tài)比例：餐飲（酒吧） 35% ；電影院（娛樂休閑） 15% ；精品生活超市： 10% ；v v 主力店：吉之島超市、百老匯影城、2200多平方米美食廣場 v

51、各層業(yè)態(tài)分布 負一樓為吉之島超市、國際連鎖餐飲、珠寶配飾、個人護理、家居生活、影音、禮品店 一樓為國際精品服飾店、珠寶、名表、經(jīng)典配飾名店、COCO露天國際酒吧街。 二樓為商務休閑服飾、時尚女裝、休閑運動城、國際特色餐飲、流行配飾、家居生活、影音禮品店和百老匯影城。 三樓為高檔美食概念餐廳、美容護理SPA。 v每日客流量：約2萬多 出租率：約80% 成功要素 v 選址得當      COCOPARK位于深圳地鐵購物公園站，無縫銜接地鐵一、四號線三個出入口，占據(jù)深圳CBD中央，福華路、民田路、福華三路、中心二路四條主道合圍。周邊有140萬平方米的甲級寫字樓

52、，占深圳三分之一強；中海華庭、星河國際、城中雅苑等三十幾棟高檔居住區(qū)緊擁在項目西南側，常住人口約95萬，均由高收入高消費人士組成。與深圳國際會展中心相距僅100米，聯(lián)動會展商圈。 v 獨特建筑風格     COCOPARK卻一改多數(shù)購物中心封閉式的建筑風格，為我們呈現(xiàn)了一個敞開式的購物中心。COCOPARK建筑主體共五層，其獨特的12條折疊式內街、8大自然光中庭、100米空中天橋、配合6000平方米下沉式露天廣場，5大自然光中庭，消費者在購物的時候時不時就能感受到外面的陽光與清風。COCOPARK這種獨特的建筑風格，為消費者打造了一個公園版、情景式、休閑至上主義的

53、購物中心，帶來更多的消費體驗。 v 業(yè)態(tài)布局合理     COCOPARK坐落在深圳的CBD，這里有著160萬平方米的寫字樓，是外企云集的地方。而餐飲早已超出家人朋友聚餐的范疇，它同時是一個理想的商務社交場所，很多商務談判和公司貿易都是在餐桌上談成COCOPARK充分考慮中心區(qū)的消費需求，引進較多餐飲品牌。目前，COCOPARK的業(yè)態(tài)組合中，餐飲占到35左右。    COCO Park將自己定位于一個集文化、藝術、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心，從規(guī)劃、設計、推廣到管理，整個團隊可謂明星云集，如香港啟勝管理公

54、司、美國爾本建筑師事務所（URBAN）、貝爾高林（BELTCOLLINS）、伍茲貝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCO Park在建筑上就有許多獨特的地方：這個建筑面積8.5萬平方米的購物中心，有1/4的面積被設計為休閑空間。打破了傳統(tǒng)的封閉式構造，是中國首家“內街”式購物中心，有12條折疊式內街，6000平方米的下沉式露天廣場，8大自然光中庭，100米空中天橋。COCO Park還是深圳首家引入景觀環(huán)境設計的商業(yè)項目。運營體現(xiàn)價值 （一）不斷改良細節(jié)是運營的標準動作 細微之處顯功夫，從場內燈光效果、地面清潔程度、停車場指引、貨品質量，甚至細到場內宣傳吊旗的綁縛方法。（二

55、） 注重商戶關系維護 令商戶在寬松和諧有序的空間中共贏。消費者滿意度調查中，獲得90%滿意分。場內人流量也從最初的每日不足萬人，提升到月人流量60多萬。 有人流是前提，能創(chuàng)造出與人流有復合才能真正轉化為經(jīng)濟力。 （三）休閑潮流作主，樹立時尚風向標 通過調整逐漸豐富優(yōu)化品牌組合，不斷提升市場競爭力。為適應消費需要，不斷補充休閑時尚品牌，已引進了精品數(shù)碼、韓國進口飾品，以及WESTLINK·西遇、TOMBOY、TB2、等時尚品牌。為滿足家庭需求，星河·COCO PARK增開了反斗樂園兒童游樂場等設施。      通過不斷與商家搞活動,如百

56、事可樂歌星見面會，足球明星見面會，時裝發(fā)布會等。將其變成真正的時尚策原地。這些軟件活動的打造看來在經(jīng)營上產生不了直接作用，但是一定讓時尚記憶到這個地方代表著時尚前沿，那么在消費者心智中的品牌就會形成。 （四）增值服務 接待咨詢服務 開具發(fā)票服務 廣播尋人服務 失物招領服務 贈品派送服務 大件物品（寄存）服務 顧客意見處理 攝影證辦理服務 急救簡易藥品提供服務 賣場簡介及時尚手冊拿取服務 免費手提電話充電服務 免費時尚流行報刊閱讀 簡單縫補針線供應 愛心雨傘租借服務 BB車租借服務     如果對香港觀觀塘APM商場有所了解的人就會覺得好象定位趨同，也許是近水樓臺先

57、得月。它的開發(fā)理念帶有很重的香港商業(yè)地產項目的操作痕跡，這也難怪，只要項目能通過時間考驗，拿來主義也未嘗不可。在這個天時地利人和的時機節(jié)點，它圍繞時尚主題進行定位打造戰(zhàn)略是值得學習。其規(guī)劃設計、建筑外形、定位、業(yè)態(tài)組合、商戶選擇、運營管理、活動推廣無不緊扣主題。特別是其有策略的一系列活動推廣更是值得學習。但良好的開端僅僅是成功的前提，見過太多閃亮出場，暗淡收場的項目，對于它的未來命運如何，也許時間才能給出答案，我拭目以待并會持續(xù)關注。我來說一說哈，一是：星河的這個項目在深圳的知名度很高，從概念上來說檔次定位也算不錯，因為地理位置上臨近中心區(qū)寫字樓群和它中高檔的定位還是比較的符合的；二是：周邊的

58、居民數(shù)量不太多哈，那它負一層引進的吉之島面積就稍大了哈，白領們不可能下班買好菜再回家吧，而且深圳中心區(qū)的白領收入其實并不高哈，大部分都住的離中心區(qū)比較遠，310-315線和320線爆擠就是因為這些白領哥哥姐姐們的加入。三是：它的精品百貨其實和茂業(yè)的品類差距不大，沒有形成差異化，而且關鍵是它幾乎沒有太大的折扣，周圍又有天虹和購物公園，和吉之島一樣沒有形成效果，所以聚客的效應也達不到，所以整場不旺；四是：餐飲休閑業(yè)態(tài)作為其主要業(yè)態(tài)之一，但幾乎全是西餐和咖啡，敢問哪來這么多大哥請小姐喝咖啡啊，當然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用；五是：建筑，如果單從建筑規(guī)劃上來說，copark的確是相當不錯

59、的，從建筑風格到動線規(guī)劃，這個很值得同級商業(yè)學習。之五 深圳海岸城深圳海岸城 深圳唯一具有濱海風情特色的購物中心 項目概況n 發(fā)展商：深圳市海岸房地產開發(fā)有限公司Ø Ø 地理位置：南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處 項目規(guī)模：總建筑面積約30萬平方米。Ø 其中：購物中心約12萬平方米， 高度30米，地上五層、地下二層； 寫字樓約14萬平方米； 商業(yè)街約4萬平方米 核心商戶：以主力店、品牌旗艦店、綜合概念店Ø 為核心商戶 Ø 商業(yè)形態(tài)：薈萃知名百貨、特色美食、高級零售、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場、個人護理、現(xiàn)代服務、美容康體、文化教育等十余種精彩

60、業(yè)態(tài)，涵蓋優(yōu)質生活的眾多方面。 海岸城購物中心經(jīng)營狀況n 業(yè)態(tài)比例：零售約占60%，餐飲約25%，休閑娛樂約15%，服裝、首飾、家居、家電產品等一應俱全v 主力店v 吉之島百貨：標準旗艦店之一，面積達23000平方米 嘉禾影院：影廳建筑面積達4000平方米，有6個影廳，共1050個座位，其中一個廳的屏幕長19米，寬8.5米，是目前深圳最大的屏幕 世紀星真冰俱樂部：深圳西部第一家室內真冰溜冰場，冰面面積約1200平方米 中森名菜：建筑面積達7000平方米 商圈范圍：v 核心商圈后海、南油、南頭、蛇口片區(qū) 次級商圈沙河、西麗、科技園、華僑城及寶安片區(qū) 輻射商圈以香港、福田、羅湖為主，由于項目的濱海特色，加之西部通道的直接利好，還將吸引更多國內外前來休閑、旅游、觀光的顧客 n 海岸城購物中心項目特色 體現(xiàn)全新的濱海商業(yè)文明v 海岸城在規(guī)劃設計上突出現(xiàn)代人文色彩，建筑和環(huán)境營造海洋文化風情，水體與建筑相互交融，充分考慮商務和商業(yè)、城市和灣區(qū)的聯(lián)系。海岸城倡導全新的濱海體驗與時尚，不僅改善人們的購物環(huán)境和商務條件，也為深圳人提供了一種全新的消費模式和生活方式。 建筑特色鮮明v     雙廣場