房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板-抵押

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告武永信估報(bào)字（2010）第F00828號估 價(jià)委托人：估 價(jià) 機(jī) 構(gòu)：武城縣永信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司估 價(jià) 人 員：* *估價(jià)作業(yè)日期：2009年5月8日2009年8月27日30目 錄一、致估價(jià)委托人函二、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明三、估價(jià)假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一） 估價(jià)委托人（二） 估價(jià)機(jī)構(gòu)（三） 估價(jià)目的（四） 估價(jià)對象（五） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六） 價(jià)值定義（七） 估價(jià)依據(jù)（八） 估價(jià)原則（九） 估價(jià)方法（十） 估價(jià)結(jié)果（十一） 房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析（十二） 相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示（十三） 估價(jià)人員（十四） 審核人員（十五） 估價(jià)作業(yè)日期（十六） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期五、附 件（一）

2、 估價(jià)委托書（二） 估價(jià)對象房屋產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）（三） 房地產(chǎn)權(quán)利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（身份證、營業(yè)執(zhí)照等）（復(fù)印件）（四） 關(guān)于估價(jià)對象租賃情況的說明（五） 法定優(yōu)先受償權(quán)調(diào)查資料（六） 估價(jià)對象地理位置圖（七） 估價(jià)對象現(xiàn)場查看照片（八） 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）（九） 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書和估價(jià)人員資格證書（復(fù)印件）一、致估價(jià)委托人函.：受貴單位委托，我估價(jià)公司對位于.的房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)對象房地產(chǎn)權(quán)利人為.，房權(quán)證為德房權(quán)證武字第.號，用途，建筑面積合計(jì)為.平方米。以上內(nèi)容需包含估價(jià)對象名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬。本次估價(jià)設(shè)定的估價(jià)目的是為委托方以房

3、地產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為年月日。本次估價(jià)采用市場比較法和成本法。估價(jià)結(jié)果如下：估價(jià)對象在全部假設(shè)和限制條件下的抵押價(jià)值為人民幣陸億零捌拾捌萬元整（RMB60088萬元）, 注意：取整或保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，建議1000萬元以下取兩位折合建筑面積單價(jià)為35802元/平方米。詳見下表：項(xiàng)目總額（萬元）備注1假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值詳見本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”部分。2估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款2.1未付建筑工程價(jià)款-2.2已抵押擔(dān)保債權(quán)-2.3其他法定優(yōu)先受償權(quán)-3抵押價(jià)值.武城永信評估咨詢有限公司 法定代表人： 扈國玉 0000年0月0日二、注冊房地產(chǎn)估

4、價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的制約。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師*（或估價(jià)人員）在0000年00月00日已對本報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看。6.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫

5、助。7. 其他聲明事項(xiàng)：出于職業(yè)責(zé)任，我們與委托方進(jìn)行必要溝通，避免對本估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)?shù)那闆r發(fā)生，提示估價(jià)報(bào)告使用者合理并恰當(dāng)使用估價(jià)報(bào)告，并聲明不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：*注冊號：*注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：*注冊號：*三、估價(jià)假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)的假設(shè)前提1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的公開交易市場。2.估價(jià)對象的使用、處置方式、處置程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。3.估價(jià)對象按照房地產(chǎn)權(quán)證登記的用途保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用。（估價(jià)對象按照房地產(chǎn)權(quán)證登記的用途并經(jīng)裝飾裝修改造后繼續(xù)使用）4.估價(jià)委托人和相關(guān)當(dāng)事人提供的情況和資料合法、真實(shí)、完整。5.估價(jià)對象的工程

6、質(zhì)量達(dá)到國家建筑施工驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。6.估價(jià)對象相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)證中記載的內(nèi)容與估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)登記部門相應(yīng)房地產(chǎn)登記冊中記載的內(nèi)容完全一致，且真實(shí)、準(zhǔn)確地反映了估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的權(quán)利狀況。7.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查看之日時(shí)用假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況與在完成實(shí)地查看之日的狀況一致。8.估價(jià)對象按照規(guī)劃許可條件施工建設(shè)，并在正常建設(shè)周期內(nèi)竣工。9. 估價(jià)結(jié)果的有效性有賴于本次估價(jià)的前提、假設(shè)限制以及遵循的經(jīng)濟(jì)原則，這些條件是由本公司估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際情況并結(jié)合估價(jià)相關(guān)規(guī)定綜合提出的，具有客觀性和合理性，以上條件若不成立，本估價(jià)結(jié)果無效。（二）估價(jià)報(bào)告使用的限制條件1.本估價(jià)報(bào)告在注冊

7、房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并加蓋本公司公章后方能生效，報(bào)告文本的復(fù)印件無效。2.本報(bào)告只能用于報(bào)告中載明的估價(jià)目的和報(bào)告使用者或應(yīng)用方向，對任何第三者及其他目的用途不承擔(dān)責(zé)任。3.價(jià)值定義及估價(jià)假設(shè)和限制條件其中任何一條發(fā)生變化，結(jié)果自動失效。4.估價(jià)人員對估價(jià)對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對估價(jià)對象的法律權(quán)屬作任何形式的保證，本報(bào)告也不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。5.估價(jià)人員對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況進(jìn)行了調(diào)查、查詢，但報(bào)告使用者仍需在進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查的基礎(chǔ)上做出獨(dú)立判斷。 6.本報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。7.未經(jīng)

8、估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不可在公開的文件、通告或報(bào)告中引用，也不得以任何方式公開發(fā)表。（三）其他需要說明的事項(xiàng)1.根據(jù)查詢武城縣房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)資料，估價(jià)對象未設(shè)定抵押擔(dān)保債權(quán)，因此本次評估扣除抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為零。（若登記冊摘錄資料與實(shí)際情況不符，按謹(jǐn)慎原則，詳細(xì)披露及處理）關(guān)于擔(dān)保債權(quán)情況的說明：結(jié)合房地產(chǎn)登記冊摘錄資料等的調(diào)查資料詳細(xì)揭示債權(quán)情況，包括他項(xiàng)權(quán)利人、債權(quán)數(shù)額、設(shè)定日期、結(jié)束日期及備注等。本次估價(jià)確定抵押價(jià)值時(shí)不扣減已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。在建工程：第一種情況：根據(jù)委托人提供的關(guān)于建筑工程價(jià)款情況的說明，截止 年 月 日，在建設(shè)工程價(jià)款的支付上，工程發(fā)包方

9、嚴(yán)格按照建設(shè)工程施工合同的付款條件以及其他相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定付款，已經(jīng)支付工程款項(xiàng)合計(jì)為人民幣 元（大寫： 元）。工程發(fā)包方不存在拖欠承包人工程價(jià)款的事實(shí)。截止 年 月 日，工程承包方已經(jīng)完成的工程價(jià)款總額為人民幣 元（大寫： 元）。委托人提供不出該內(nèi)容的，本段刪除。第二種情況：根據(jù)委托人提供的關(guān)于建筑工程價(jià)款情況的說明，截止 年 月 日，按照建設(shè)工程施工合同的付款條件以及其他相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，發(fā)包人應(yīng)支付承包人工程價(jià)款總額為人民幣 元，實(shí)際支付承包人工程價(jià)款為人民幣 元，尚未支付承包人工程價(jià)款總額為人民幣 元（大寫： 元）。截止 年 月 日，工程承包方已經(jīng)完成的工程價(jià)款總額為人民幣 元（大寫：

10、 元）。委托人提供不出該內(nèi)容的，本段刪除。（以下通用）受專業(yè)能力和責(zé)職限制，估價(jià)師對上述情況未作進(jìn)一步的查證，建議貸款銀行調(diào)查核實(shí)，必要時(shí)進(jìn)行建筑工程款支付情況的專項(xiàng)審計(jì)。按照慣例，建筑工程款按照工程發(fā)包方與承包方簽訂的建設(shè)工程施工合同以及其他相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議約定的期限和付款方式支付，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)與工程形象進(jìn)度相對應(yīng)的應(yīng)付工程價(jià)款需審計(jì)確定，未經(jīng)審計(jì)該應(yīng)付工程款估價(jià)時(shí)無法確定，故本次估價(jià)確定抵押價(jià)值時(shí)沒有扣除可能存在的未付的建筑工程價(jià)款，特此說明。除此之外，本次估價(jià)未發(fā)現(xiàn)可能存在的其他法定優(yōu)先受償款。2.估價(jià)采用的權(quán)屬信息、面積數(shù)據(jù)均根據(jù)委托人和相關(guān)當(dāng)事人提供的房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件資料。3.估價(jià)人員對估

11、價(jià)對象的實(shí)地查看僅限于其表面特征，故不能確定估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備等的內(nèi)在質(zhì)量及其他隱蔽部分是否存在缺陷4.估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已出租使用，租約較短且租金水平與市場客觀租金水平差異較小，經(jīng)征詢委托人和報(bào)告使用方的意見，本次估價(jià)不考慮實(shí)際租約對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已出租，經(jīng)征詢委托人和報(bào)告使用方的意見，本次估價(jià)不考慮實(shí)際租約對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。于估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)對象出租給XXX用于XXX，租金 ，租約自 ?，F(xiàn)承租方出具承諾函，承諾當(dāng)估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押后，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，愿協(xié)助抵押權(quán)人處置抵押物，自愿無條件放棄租賃權(quán)利及優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)貸款銀行要求，本次估價(jià)不考

12、慮租約限制對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已出租使用，本次估價(jià)結(jié)果是在租約限制條件下的價(jià)格。5.本次估價(jià)對象的土地使用權(quán)取得方式為劃撥，估價(jià)時(shí)首先求取假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。6.其它需披露事項(xiàng)權(quán)證內(nèi)建筑物已拆除、建筑面積出處、實(shí)際用途與權(quán)證用途不一致等。四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人單位名稱：.住所：.法定代表人：（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱：武城縣永信房地產(chǎn)評估咨詢有限公司住所：武城縣少年路北側(cè)法定代表人：扈國玉資質(zhì)等級：國家三級證書編號：有效期限：2010年7月19日至2013年7月18日聯(lián)系電話：.傳真：021-6

13、3306023（三）估價(jià)目的為中國工商銀行上海市分行營業(yè)部確定對上海乾鵬置業(yè)有限公司的抵押貸款發(fā)放額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。（四）估價(jià)對象1.估價(jià)對象范圍本次估價(jià)對象為位于.的房屋建筑物及相應(yīng)土地使用權(quán)。估價(jià)對象建筑面積合計(jì)為平方米，商業(yè)、辦公和其他用途。估價(jià)對象范圍（土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益的，應(yīng)說明），說明估價(jià)對象基本狀況(名稱幢號室號部位坐落面積用途，多幢建筑物時(shí)列明細(xì))2.估價(jià)對象權(quán)益狀況交代登記狀況，權(quán)屬來源和權(quán)利現(xiàn)狀。必要內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)權(quán)利人；（2）權(quán)證編號；（3）土地使用權(quán)性質(zhì)、來源、土地使用年限，土地用途、規(guī)劃

14、條件等；（4）房屋類型：（5）他項(xiàng)權(quán)利狀況：抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等；（6）相鄰關(guān)系權(quán)利；（7）其它受限制狀況：法院查封等。如有抵押他項(xiàng)權(quán)利，結(jié)合房地產(chǎn)登記冊摘錄資料等的調(diào)查資料,詳細(xì)揭示債權(quán)情況，包括他項(xiàng)權(quán)利人、債權(quán)數(shù)額、設(shè)定日期、結(jié)束日期及備注等。如已出租，結(jié)合關(guān)于估價(jià)對象租賃情況的說明等調(diào)查資料, 詳細(xì)揭示租賃情況，包括租賃期限、租賃面積和部位、出租用途、租金等。3.土地基本狀況說明土地坐落，四至，開發(fā)程度等。四至、臨街狀況：基地形狀、地勢：開發(fā)程度：4.建筑物基本狀況描述房屋建筑物的名稱、面積、建筑結(jié)構(gòu)、竣工日期、設(shè)備設(shè)施、裝飾裝修、維護(hù)保養(yǎng)、使用情況等。（可以將物

15、業(yè)管理、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等其他內(nèi)容列出）5.區(qū)位狀況要求(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，不可缺項(xiàng)。(2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，不可缺項(xiàng)。(3)環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不可缺項(xiàng)。(4)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院等），不可缺項(xiàng)。(5)商業(yè)繁華程度、辦公集聚程度、產(chǎn)業(yè)配套及集聚狀況。如估價(jià)對象為住宅，則須重點(diǎn)描述自然環(huán)境、人文環(huán)境及景觀，如估價(jià)對象為商、辦、工等，則須選擇第(5)項(xiàng)中的內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)描述，環(huán)境狀況仍

16、需描述。(1) 位置狀況坐落：上海市*號方位：估價(jià)對象位于黃浦區(qū)東部，人民路、麗水路東北。說明估價(jià)對象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在區(qū)中的方向和位置以及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。與重要場所（設(shè)施）的距離：（距外灘300米、距人民廣場2公里、距虹橋機(jī)場1.5公里等）臨街（路）狀況：一面臨街朝向：估價(jià)對象建筑物坐北朝南（說明估價(jià)對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對的方向）樓層：估價(jià)對象建筑物位于地上三層，或估價(jià)對象建筑物為整幢商場（如有名義層和實(shí)際層，均須說明）。(2) 交通狀況道路狀況：估價(jià)對象緊鄰附近有人民路、福佑路，交通流量較大。說明附近有幾條道路，到達(dá)這些道路的距離，

17、各條道路的路況（道路等級、路面狀況、交通流量大?。袩o過路費(fèi)、過橋費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出入可利用交通工具：附近有26、807、64等公交車及地鐵10號線。估價(jià)對象距離公共汽車站約30米、距地鐵10號線500米。平均每隔10分鐘有一輛公共汽車通過。交通管制情況：無（說明受步行街、單行道、限制行車速度等影響）停車方便程度：估價(jià)對象建筑物地下二層為車庫，數(shù)量為80余個(gè)。（說明有無停車場、車位數(shù)量等）(3) 環(huán)境狀況自然環(huán)境：（說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔、有無空氣、噪音等污染，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，特別需要說明周邊有無高壓輸電線路、垃圾站、公共廁所等）人文環(huán)境：說明估價(jià)對象所在區(qū)域的聲譽(yù)、居民特征（如職業(yè)、素

18、質(zhì)）、治安狀況（如犯罪率）等景觀：有無水景（江景、河景、湖景）、山景。(4) 外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施：道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等均完備，并滿足供應(yīng)。公共服務(wù)設(shè)施：上海市第一人民醫(yī)院、*小學(xué)、*中學(xué)、*超市、*商場、*銀行。(5) 商業(yè)繁華程度、或辦公集聚程度、或產(chǎn)業(yè)配套及集聚狀況。 估價(jià)對象所處區(qū)域，屬城隍廟商圈，周邊有福佑門商廈、悅園商廈、福民商廈、福佑商廈等，商業(yè)繁華程度較高。估價(jià)對象所處區(qū)域，屬人民廣場辦公聚集區(qū)，周邊有海通證券大廈、新世界廣場、世界貿(mào)易大廈等，辦公集聚程度較高。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)現(xiàn)場查看日及報(bào)告使用的實(shí)際需要，設(shè)定估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年8月27

19、日。（六）價(jià)值定義本報(bào)告提供的評估價(jià)值類型為房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 評估的價(jià)值內(nèi)涵為：估價(jià)對象土地用途為商業(yè), 土地使用權(quán)來源為出讓，土地使用年限至2055年6月1日止，房屋類型為商場、辦公樓、其他，土地開發(fā)程度達(dá)到七通一平，在全部假設(shè)和限制條件下，并計(jì)算實(shí)際租約影響后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。（七）估價(jià)依據(jù)1.

20、有關(guān)的法律、法規(guī)、行政規(guī)章(1) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1995年1月1日起施行，2007年8月30日修改）；(2) 中華人民共和國土地管理法（1999年1月1日起施行，2004年8月28日修改）；(3) 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例（1999年1月1日起施行）；(4) 中華人民共和國物權(quán)法（2007年10月1日起施行）；(5) 中華人民共和國擔(dān)保法（1995年10月1日起施行）；(6) 中華人民共和國合同法（1999年10月1日起施行）；(7) 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（建設(shè)部令第56號）；(8) 最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋（2000年

21、12月13日起施行）；(9) 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（2005年1月1日起施行）；(10) 上海市房地產(chǎn)抵押辦法（上海市人民政府令第76號）；(11) 其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策。2.有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(1) 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；(2) 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合制定，2006年3月1日起施行）。3.委托人提供的有關(guān)資料(1) 房屋產(chǎn)權(quán)證書滬房地黃字（2009）第001165號；(2) 委托人和房地產(chǎn)權(quán)利人身份證明材料復(fù)印件；(3) 委托人提供的其他有關(guān)資料。4.其他資料(1) 相關(guān)市場行情資

22、料；(2) 估價(jià)人員實(shí)地查看、調(diào)查資料及積累的其他資料。（八）估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循下列估價(jià)原則：1.獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。2.合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。依法判定的權(quán)益包括依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。3.謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。4.最高最佳使用原則在

23、合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。5.替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不應(yīng)明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求圈中，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會互相牽制而趨于一致。6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，所以房地產(chǎn)價(jià)格也是不斷變化的，具有很強(qiáng)的時(shí)效性，估價(jià)結(jié)果必須是體現(xiàn)估價(jià)對象在某一特定

24、時(shí)間（即估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。（九）估價(jià)方法要求：理論上適用的估價(jià)方法未選用，需充分說明理由特別是市場比較法，需進(jìn)一步說明無可比案例的理由。估價(jià)對象用途為.，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和評估人員現(xiàn)場踏勘，以及對估價(jià)對象的特點(diǎn)、評估目的及所處區(qū)域的影響因素等資料進(jìn)行收集、分析和整理，并結(jié)合估價(jià)對象的實(shí)際情況，在近幾年內(nèi)市場交易活動活躍，市場交易價(jià)格案例較易于收集，且較真實(shí)有效，宜使用市場比較法進(jìn)行估價(jià)；同時(shí)其周邊行政及生活配套完善，經(jīng)濟(jì)地理位置較好且周圍已形成較為成熟的居住小區(qū)，該區(qū)域房地產(chǎn)未來收益有一定增幅，估價(jià)方法的應(yīng)用也符合收益法測算的相關(guān)條件；作為估價(jià)三大方法的成本法則不宜使用，因?yàn)樵?/p>

25、區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目均是在幾年前取得，目前相關(guān)政策變化較大，其不同項(xiàng)目的取得成本差異較大，調(diào)整參數(shù)過大。按估價(jià)目的及基本前提限制條件，考慮估價(jià)對象自身的情況，以及估價(jià)對象所處地區(qū)市場狀況等因素，因此考慮用市場比較法、收益法綜合測算。收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益法分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。本次估價(jià)采用報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。市場比較法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價(jià)

26、格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。（十）估價(jià)結(jié)果估價(jià)對象在全部假設(shè)和限制條件下的抵押價(jià)值為人民幣陸億零捌拾捌萬元整（RMB60088萬元）, 注意：取整或保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，建議1000萬元以下取兩位折合建筑面積單價(jià)為35802元/平方米。詳見下表：項(xiàng)目總額（萬元）備注1假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值60088詳見

27、本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”部分。2估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款2.1未付建筑工程價(jià)款-2.2已抵押擔(dān)保債權(quán)-2.3其他法定優(yōu)先受償權(quán)-3抵押價(jià)值60088（十一）房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1.變現(xiàn)能力影響因素分析影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：通用性：所謂通用性，通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說，通用性越差，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的通用性差。估價(jià)對象為沿街商場、辦公綜合樓，通用性一般。獨(dú)立使用性：所謂獨(dú)立使用性，通

28、俗地說就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或工廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果大門封閉，就難以出入。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為整幢商業(yè)、辦公綜合樓，獨(dú)立使用性較好?？煞指钷D(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個(gè)球道，高爾夫球場的一個(gè)球洞，工廠的一個(gè)車間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價(jià)值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象可按照房地產(chǎn)權(quán)證的確權(quán)單元分割轉(zhuǎn)讓。綜合分析以上影響因素，估價(jià)對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般。假定

29、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評估的正常市場價(jià)值要低，預(yù)計(jì)約為評估價(jià)值的75%左右。2.變現(xiàn)時(shí)間房地產(chǎn)變現(xiàn)的時(shí)間長短與處置方式和估價(jià)對象類型、特點(diǎn)等因素有關(guān)。本次估價(jià)對象為大型商場，若采用協(xié)議變賣方式變現(xiàn)，通常短期協(xié)議變賣方式時(shí)間通常在三個(gè)月以內(nèi)（兩個(gè)月以內(nèi)，一個(gè)月以內(nèi)），合適議價(jià)期變現(xiàn)時(shí)間通常在三個(gè)月至一年以內(nèi)（兩個(gè)月至六個(gè)月、一個(gè)月至三個(gè)月）；采用拍賣方式處置抵押物則變現(xiàn)時(shí)間較短，通常在一至兩個(gè)月以內(nèi)。3.變現(xiàn)費(fèi)用、稅金和清償順序變現(xiàn)費(fèi)用若采用協(xié)議變賣方式、合適議價(jià)期變現(xiàn)方式時(shí)，通常變現(xiàn)費(fèi)用主要為發(fā)生的營銷費(fèi)用、交易手續(xù)費(fèi)；若采用拍賣方式處置抵押物處，變現(xiàn)

30、費(fèi)用主要有執(zhí)行費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。稅金抵押物變現(xiàn)所需繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)主要有印花稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅、個(gè)人所得稅等。清償順序一般依下列順序分配：支付變現(xiàn)費(fèi)用，應(yīng)繳納的各種稅金，償還抵押債權(quán)本息及違約金，賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失，剩余金額交給抵押人。（十二）相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)期后事項(xiàng)請抵押權(quán)人關(guān)注估價(jià)時(shí)點(diǎn)至抵押登記期間估價(jià)對象是否會出現(xiàn)實(shí)物或權(quán)益狀況的變化。2.關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)（對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說明，主要為宏觀經(jīng)濟(jì)政策等未來的不確定因素）（住宅類參考）預(yù)期隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施可能造成居住類房地產(chǎn)的價(jià)格

31、有所下跌。（商、辦、工業(yè)等參考）若宏觀經(jīng)濟(jì)形勢第二次探底，有可能造成辦公類房地產(chǎn)價(jià)格的下跌。（定期發(fā)布，關(guān)注公告）3.估價(jià)對象為續(xù)貸房地產(chǎn)，兩次估價(jià)時(shí)點(diǎn)之間，該類房地產(chǎn)的市場價(jià)格有較大幅度上漲（總體變化不大等）（評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明）3.估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。在抵押期間因抵押物出現(xiàn)功能性貶值、使用維護(hù)不善、區(qū)域規(guī)劃發(fā)生重大變化以及因社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境變化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場狀況波動而導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值發(fā)生減損。4.在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)抵押物區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況變化；抵押

32、房地產(chǎn)出現(xiàn)違法或違規(guī)的出租、轉(zhuǎn)讓、重復(fù)抵押等法律風(fēng)險(xiǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場狀況等市場風(fēng)險(xiǎn)。5.合理使用評估價(jià)值房地產(chǎn)抵押價(jià)值有著獨(dú)特的價(jià)值形成過程，估價(jià)過程更加謹(jǐn)慎、保守，因而既不能將其它房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的評估價(jià)值作為房地產(chǎn)抵押價(jià)值，也不能將房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)論與其它房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的評估價(jià)值作簡單比較，更不宜將房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)論作其他用途。若對抵押物進(jìn)行處置，將產(chǎn)生變現(xiàn)折扣及變現(xiàn)費(fèi)用、稅金等。6.房地產(chǎn)價(jià)值有動態(tài)變化的特性，抵押權(quán)人應(yīng)在抵押期內(nèi)定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生較快變化時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。（十三）估價(jià)人員注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：*注冊號：*注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：

33、*注冊號：*（十四）審核人員注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：*注冊號：*（十五）估價(jià)作業(yè)日期2009年5月8日2009年8月27日（十六）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為自報(bào)告完成之日起一年。編號：滬信衡估技（2010）第F00828號房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）實(shí)物狀況描述與分析1.土地實(shí)物狀況描述與分析(1)描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、開發(fā)程度等名稱（地號）：黃浦區(qū)金陵路街道54街坊1/4丘（1-2）四至：東臨川路，南沿水產(chǎn)西路，西近聯(lián)泰路，北近楊鑫路。（四至范圍明確的如實(shí)描述，若無按照臨街狀況描述）面積：宗地（丘）面積18719平方米，估價(jià)對象分?jǐn)偼恋孛娣e為890平方

34、米。用途：商業(yè)形狀：規(guī)則、不規(guī)則、正方形、長方形、狹長地形地勢：平地，與相鄰?fù)恋?、道路等高。開發(fā)程度：七通一平。根據(jù)用途，選擇影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素進(jìn)行適當(dāng)分析（項(xiàng)目較大時(shí)，應(yīng)就土地形狀、開發(fā)程度、地形地勢、土地面積等項(xiàng)目逐條分析）例：估價(jià)對象的土地形狀、開發(fā)程度、地形地勢均屬平均水平。估價(jià)對象土地面積適中（較大、較?。欣诤侠沓浞掷?。2.建筑物實(shí)物狀況描述與分析(1)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成時(shí)間、使用及維護(hù)狀況、完損狀況等。名稱：福都商廈規(guī)模：建筑面積合計(jì)為16783.19平方米（其中地下2層、地上1-6層建筑面積為14

35、372.00平方米，地下1層建筑面積為2411.19平方米）用途：商業(yè)、辦公和其他用途層數(shù)：7層建筑結(jié)構(gòu)：鋼混設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)系統(tǒng)、客梯一部，貨梯二部裝飾、裝修：建筑物外墻刷涂料，內(nèi)部一般餐飲裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)墻面貼石材，地面鋪地磚、地毯，無框玻璃門，落地玻璃櫥窗，夾板吊頂，鑄鐵樓梯，玻璃踏步。層高：總高2層，各層層高均為4米左右空間布局：三房兩廳兩衛(wèi)生；每層分為80-100平米不等的10套單獨(dú)辦公用房；一層為大堂，二至五層為客房。建筑物呈南北走向，長約100米，寬約80米，底層為精品商場，二層為辦公。建成時(shí)間：2000年使用及維護(hù)狀況：一般完損狀況：基本完好根據(jù)用途，選擇影響房地產(chǎn)價(jià)值的主要

36、因素進(jìn)行適當(dāng)分析（項(xiàng)目較大時(shí)，應(yīng)逐條詳細(xì)分析）例：估價(jià)對象的建筑面積、設(shè)施設(shè)備及內(nèi)外裝修程度與同類物業(yè)相比，屬平均水平，而建成時(shí)間較長，且使用及維護(hù)狀況一般，對其價(jià)格有不利影響。（二）權(quán)益狀況描述與分析(1)土地權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、土地使用管制、其他特殊情況等。不可缺項(xiàng)。(2)建筑物權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：房屋所有權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、不可缺項(xiàng)。(3)在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。1.土地權(quán)益狀況土地所有權(quán)狀況：國有；土地使用權(quán)狀況：出讓，（注明土地使

37、用期限）；他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：無；土地使用管制、其他特殊情況：無。2.建筑物權(quán)益狀況房屋所有權(quán)狀況：上海*有限公司；他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：無；出租或者占用情況：已出租（租賃的具體情況見下表）；其他特殊情況：無（或有拖欠建設(shè)工程價(jià)款及拖欠的具體情況）。如有抵押他項(xiàng)權(quán)利，結(jié)合房地產(chǎn)登記冊摘錄資料等的調(diào)查資料,詳細(xì)揭示債權(quán)情況，包括他項(xiàng)權(quán)利人、債權(quán)數(shù)額、設(shè)定日期、結(jié)束日期及備注等。如已出租，結(jié)合關(guān)于估價(jià)對象租賃情況的說明等調(diào)查資料, 詳細(xì)揭示租賃情況，包括租賃期限、租賃面積和部位、出租用途、租金等。3.在建工程權(quán)益狀況包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。估價(jià)對象為

38、無其他權(quán)利負(fù)擔(dān)的國有出讓土地上的商業(yè)店鋪房地產(chǎn)，利用、處分不受限制。估價(jià)對象已設(shè)定抵押他項(xiàng)權(quán)利，若轉(zhuǎn)讓、拆除、改建等應(yīng)按照相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。估價(jià)對象已出租，若所有權(quán)發(fā)生變動，租賃關(guān)系是否存續(xù)應(yīng)按照相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。（三）區(qū)位狀況描述與分析要求(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，不可缺項(xiàng)。(2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，不可缺項(xiàng)。(3)環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不可缺項(xiàng)。(4)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)

39、院等），不可缺項(xiàng)。(5)商業(yè)繁華程度、辦公集聚程度、產(chǎn)業(yè)配套及集聚狀況。如估價(jià)對象為住宅，則須重點(diǎn)描述自然環(huán)境、人文環(huán)境及景觀，如估價(jià)對象為商、辦、工等，則須選擇第(5)項(xiàng)中的內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)描述。環(huán)境狀況仍需描述。1.位置狀況坐落：.方位：估價(jià)對象位于.。說明估價(jià)對象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在區(qū)中的方向和位置以及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。與重要場所（設(shè)施）的距離：（距.米、距.公里、距.公里等）臨街（路）狀況：一面臨街朝向：估價(jià)對象建筑物坐北朝南（說明估價(jià)對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對的方向）樓層：估價(jià)對象建筑物位于地上三層，估價(jià)對象建筑物為整幢商場（如有名義層和

40、實(shí)際層，均須說明）。2.交通狀況道路狀況：估價(jià)對象緊鄰.路、.路，交通流量較大。說明附近有幾條道路，到達(dá)這些道路的距離，各條道路的路況（道路等級、路面狀況、交通流量大?。?，有無過路費(fèi)、過橋費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出入可利用交通工具：附近有26、807、64等公交車及地鐵10號線。估價(jià)對象距離公共汽車站約30米、距地鐵10號線500米。平均每隔10分鐘有一輛公共汽車通過。交通管制情況：無（說明受步行街、單行道等）停車方便程度：估價(jià)對象建筑物地下二層為車庫，數(shù)量為80余個(gè)。（說明有無停車場、車位數(shù)量等）3.環(huán)境狀況自然環(huán)境：（說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔、有無空氣、噪音等污染，環(huán)境衛(wèi)生狀況。對于住宅，特別需要說明周

41、邊有無高壓輸電線路、垃圾站、公共廁所等）人文環(huán)境：說明估價(jià)對象所在區(qū)域的聲譽(yù)、居民特征（如職業(yè)、素質(zhì)）、治安狀況（如犯罪率）等景觀：有無水景（江景、河景、湖景）、山景。4.外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施：道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等均完備，并滿足供應(yīng)。公共服務(wù)設(shè)施：上海市第一人民醫(yī)院、*小學(xué)、*中學(xué)、*超市、*商場、*銀行。5.商業(yè)繁華程度、或辦公集聚程度、或產(chǎn)業(yè)配套及集聚狀況。 估價(jià)對象所處區(qū)域，屬城隍廟商圈，周邊有福佑門商廈、悅園商廈、福民商廈、福佑商廈等，商業(yè)繁華程度較高。估價(jià)對象所處區(qū)域，屬人民廣場辦公聚集區(qū)，周邊有海通證券大廈、新世界廣場、世界貿(mào)易大廈等，辦公集聚程

42、度較高。6.區(qū)位狀況優(yōu)劣分析從影響商業(yè)物業(yè)價(jià)值的主要因素來看，估價(jià)對象位于城隍廟商圈，商業(yè)繁華度較高，兩面臨街，總體區(qū)位狀況較好。（四）房地產(chǎn)市場分析2011年，在國家和省一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，德州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境，拉動國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。  2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資90.19億元，比上年同期增長23.0%，分別比一季度、前三季度下降28個(gè)和4.4個(gè)百分點(diǎn)，比上半年上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資69.12億元，增長12.3%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的84.0%下降到76.6%；辦公樓投資

43、0.54億元，增長111.0%，比重由上年同期的0.3%提高到0.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資10.79億元，增長41.8%，比重由上年同期的10.4%上升到12.0%；其他投資9.74億元，增長151.0%，比重由上年同期的5.3%上升到10.8%。在住宅投資中，90平方米及以下住宅投資15.35億元，比上年同期增長20.0%，高于住宅投資增速7.7個(gè)百分點(diǎn)，占住宅投資的比重僅為17.0%；經(jīng)濟(jì)適用房住宅投資3.40億元，增長23.6%，高于住宅投資增速11.3個(gè)百分點(diǎn)，占住宅投資的比重僅為3.8%。武城縣位于魯西北平原，京杭大運(yùn)河?xùn)|岸，西北隔京杭運(yùn)河與河北省衡水市故城縣、清河縣相望，南連夏津、聊

44、城，東接平原縣，東北瀕四女寺減河與德城區(qū)為鄰，為兩省三地六縣交匯之地，是魯冀邊界的重要交通樞紐。武城對外交通方便快捷，縣城距濟(jì)南機(jī)場約1.5小時(shí)車程，距天津海港約2小時(shí)車程，距北京約3小時(shí)車程，距青島海港約4小時(shí)車程，緊鄰京滬、京九兩大鐵路干線和京福高速公路。青銀高速公路德州出口距武城僅5.6公里。105國道、德商一級公路、鄭夏公路貫穿南北，臨武公路橫跨東西。即將開工的德商高速公路和南水北調(diào)工程穿境而過，跨越全縣大部分地區(qū)。武城縣深入實(shí)施工業(yè)立縣戰(zhàn)略，銷售收入過億元的企業(yè)達(dá)到88家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到367家。 2010年，完成工業(yè)增加值78.5億元、銷售收入312.5億元、利稅35.2億元

45、。汽車零部件、新材料、農(nóng)副產(chǎn)品深加工三大產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位突出，汽車零部件產(chǎn)業(yè)集群被評為“中國縣域產(chǎn)業(yè)集群競爭力100強(qiáng)”、“山東省首批特色產(chǎn)業(yè)集群”，武城縣被命名為“中國汽車零部件產(chǎn)業(yè)城” “中國民營經(jīng)濟(jì)最具潛力縣”、“全省發(fā)展中小企業(yè)先進(jìn)縣”。實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值125.3億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到41%，位居全市前列。全縣全部實(shí)現(xiàn)了通公路、客車、自來水、電話、寬帶網(wǎng)、有線電視等“六通”，電力、天然氣等供應(yīng)充足，是德州率先用上國家“西氣東輸”天然氣的縣市。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完備，城區(qū)建成區(qū)面積15平方公里。城市建成區(qū)園林綠地面積204公頃，其中公共綠地面積60公頃；城市建成區(qū)綠化覆蓋面

46、積1890公頃，城市綠化覆蓋率為28，人均公共綠地面積為6平方米。（五）最高最佳利用分析最高最佳使用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳利用下的價(jià)值。最高最佳使用必須同時(shí)滿足以下4個(gè)條件:法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化，并且按照以上順序進(jìn)行篩選。當(dāng)估價(jià)對象已經(jīng)做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提做保持現(xiàn)狀、裝飾裝修改造、改變用途、重新開發(fā)等的判斷和選擇。針對本估價(jià)對象，從上述四個(gè)方面進(jìn)一步分析：根據(jù)估價(jià)對象上海市房地產(chǎn)權(quán)證反映的用途為辦公，估價(jià)對象實(shí)際用途為辦公,符合法定規(guī)劃用途，若轉(zhuǎn)變用途將與“法律上許可”相沖突；根據(jù)估價(jià)人員對周邊房地產(chǎn)調(diào)查，估價(jià)對象目前

47、的開發(fā)規(guī)模、建筑形態(tài)、成新及內(nèi)外部裝修狀況均屬正常合理范圍，若對估價(jià)對象進(jìn)行重新開發(fā)或裝飾裝修改造，雖然在“技術(shù)上可能”，但不符合“經(jīng)濟(jì)上可行”。因此，經(jīng)全面分析認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為最為有利，以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進(jìn)行估價(jià)。（六）估價(jià)方法適用性分析1.各種估價(jià)方法的適用性分析房地產(chǎn)估價(jià)通常有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，對各種方法的適用性分析如下：市場比較法適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)。估價(jià)對象為住宅（辦公樓、商鋪），在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，適宜采用市場比較法進(jìn)行評估。市場比較法適用于同種類型的數(shù)量

48、較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。估價(jià)對象為工業(yè)廠房，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期類似房地產(chǎn)很少發(fā)生交易，因此難以采用市場法估價(jià)。收益法適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。估價(jià)對象為辦公樓（商鋪、工業(yè)廠房），租賃活躍，未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測，適宜采用收益法進(jìn)行評估。收益法適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。估價(jià)對象為住宅，雖然具有經(jīng)濟(jì)收益但未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)較難預(yù)測，因此難以采用收益法。新開發(fā)的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、在建工程、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價(jià)。對于很少發(fā)生交易而限制了市場法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)特別適用成本法估價(jià)。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。成本法不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值。估價(jià)對象為可以假設(shè)重新開發(fā)的工業(yè)房地產(chǎn)，適宜采用成本法進(jìn)行評估。估價(jià)對象為整幢大廈中的部分辦公樓，雖然可采用成本法進(jìn)行測算，但測算結(jié)果的可靠性較市場比較法和收益法低，因此不選用成本法作為本次估價(jià)的方法。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。估價(jià)對象為在建工程，開發(fā)利用