物業(yè)管理規(guī)約

1、物業(yè)管理規(guī)約物業(yè)管理規(guī)約為了維護全體業(yè)主、 使用人的合法權益， 維護公共環(huán)境和秩序， 保障物業(yè)的安全與 合理使用， 規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)變更和業(yè)主委員會換屆改選，根據 中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例 、上海市人民政府批轉市房地資源局關于上海市實施物業(yè)管理條例 若干意見的通知等相關規(guī)定，結合本物業(yè)的實際情況，制定本規(guī)約。本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內的各業(yè)主和使用人具有約束力。第一章 物業(yè)的使用第一條 業(yè)主的權利與義務業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照中華人民共和國物權法 、國務院物業(yè)管理條例 上海市人民政府批轉市房地資源局關于上海市實施物業(yè)管理條例 若干意見的通知以及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，享受相應的權利，履行

2、相應的義務。在本物業(yè)管理區(qū)域內， 建設單位在本物業(yè)內未轉讓的保留部分 （包括但不限于商業(yè) 用房、 地下車庫、 及其與之相配套的設施設備等） 為建設單位所有并由建設單位決定其 使用方式或進行處分。第二條 相鄰關系 各業(yè)主及使用人同意，遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、制度，按照有利于物業(yè)外 貌保持、使用安全、公平合理、不損害公共利益和他人利益等原則，正確處理供水、供 電、供熱、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的 相鄰關系。第三條 物業(yè)的使用原則各業(yè)主同意， 在物業(yè)使用中， 嚴格遵守物業(yè)使用的相關規(guī)定， 以及本物業(yè)管理區(qū)域 的車輛停放、 電梯使用、 空調安裝等管理制度和

3、約定； 在物業(yè)使用中不發(fā)生法律、 法規(guī)、 規(guī)章和規(guī)范性文件中規(guī)定的禁止性行為。業(yè)主及使用人應當接受物業(yè)服務企業(yè)的管理， 遵守物業(yè)服務企業(yè)依據有關規(guī)章制度 和本規(guī)約訂立的物業(yè)使用手冊等本物業(yè)管理區(qū)域內的一切規(guī)章制度。 業(yè)主及使用人應保 證訪客、雇工、代理人、承租人、借用人、受托人、商鋪顧客等相關人員遵守本規(guī)約和 物業(yè)服務企業(yè)訂立的本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度、規(guī)定，并有義務督促其訪客、代理人、雇工、承租人、 商鋪顧客及其他使用者糾正、 停止違反本規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度 的行為。因訪客、代理人、雇工、承租人、商鋪顧客及其他使用者疏忽、錯誤、過失或 故意行為而給物業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、其他業(yè)主或第三方造成

4、的損失和損害，業(yè)主及/ 或使用人應承擔連帶責任。第四條 物業(yè)的裝飾裝修業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定裝飾、裝修物業(yè)：1、需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)服務企業(yè)，向物業(yè)管理公司申請辦理相 關手續(xù)，并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議 。除遵守本規(guī)約和裝飾裝修管理協(xié)議的 規(guī)定外， 還應遵守物業(yè)服務企業(yè)制定的其他相關管理規(guī)定， 并參照住建部 住宅室內裝 飾裝修管理辦法的相關規(guī)定，配合物業(yè)服務企業(yè)共同塑造物業(yè)整體形象和良好秩序。 遵守裝飾裝修的注意事項， 不從事裝飾裝修的禁止行為， 并按照物業(yè)服務企業(yè)要求對損 害物業(yè)形象的行為進行整改；2、在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分和公共場所。

5、施工期間應采取有效措施， 減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常辦公造成的 影響，白天 7 時至晚上 7 時不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工；3、室內裝飾裝修，不得影響共用部位、共用設施設備、市政公用設施的正常使用 和維修養(yǎng)護以及相鄰業(yè)主的合法權益。 因裝飾裝修導致共用部位、 共用設施設備、 市政 公用設施以及其他業(yè)主利益受損， 業(yè)主或使用人應當及時恢復原狀并承擔相應的賠償責 任。4、合理使用水、電、氣等共用設施設備，不擅自拆改。第五條 物業(yè)轉讓、出租的相關事項房屋租賃， 應當遵守國家、 本市關于房屋租賃的有關法律法規(guī)和政策規(guī)定， 尊重社 會公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他

6、業(yè)主的合法權益。無論出租或轉租的，業(yè) 主均應承擔相應的責任。房屋租賃， 必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標準。 不得擅自改變 房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建。房屋租賃，出租人與承租人應就物業(yè)管理費、維修資金（另有約定的除外） 、水電 能耗費等費用的交納進行約定， 業(yè)主與承租人對該等費用的支付負連帶責任。 業(yè)主轉讓 單元時，業(yè)主應與物業(yè)管理企業(yè)結清各項費用。業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時， 須將本規(guī)約作為物業(yè)轉讓合同或者租賃合同的附件。 業(yè) 主轉讓或者出租物業(yè)后， 當事人須將物業(yè)轉讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服 務企業(yè)。違反本條第一款、第二款約定出租或轉租房屋的，建設單位

7、/ 業(yè)主委員會可書面責 成業(yè)主或承租人限期糾正；出租或轉租房屋的行為損害其他業(yè)主或使用人合法權益的， 業(yè)主或使用人可以向人民法院提起訴訟。第六條 物業(yè)的用途 業(yè)主、使用人按照規(guī)劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業(yè)， 不擅 自改變物業(yè)使用性質。擅自改變物業(yè)使用性質的，損害其他業(yè)主或使用人合法權益的， 業(yè)主或使用人可以向人民法院提起訴訟。第七條 違法搭建處置 各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用過程中，不應發(fā)生違法搭建建筑物、構筑物的行為。 業(yè)主、使用人有違法搭建行為的，其他業(yè)主、使用人可以向物業(yè)服務企業(yè)、相關行 政管理部門報告。受侵害的相關業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起訴訟。第八條 物業(yè)使用

8、的其它約定業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，還應遵守下列約定：1、不得改變房屋結構、不得損壞房屋承重結構；2、不得破壞房屋任何部分的外貌，包括外墻、外門窗等部位的顏色、形狀和規(guī)格；3、不得擅自改變房屋設計用途、功能布局、使用性質等；4、不得占用或損壞房屋共用部位、共用設備、公共設施或移裝共用設備；5、不得擅自破壞和拆除已有建筑構件及設施；6、不得擅自改變其名下單元用途或作非法及不道德用途，或在單元內進行任何足 以妨礙或侵擾任何業(yè)主 / 租戶的事項；7、不得將任何寵物帶入及在單元內飼養(yǎng)家禽、牲畜或任何寵物；8、不得在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、裝修材料、雜物，在公共場所晾曬衣物或 亂拖亂拉電線和接線盒等；

9、9、不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險 物質等；10、業(yè)主及使用人應當遵守物業(yè)內有關的停車規(guī)定，根據行車指示標志停放車輛，并遵守物業(yè)服務企業(yè)保安人員的指揮。 業(yè)主、使用人或其他相關人在物業(yè)管理區(qū)域內行 駛和停放車輛， 應遵守物業(yè)服務企業(yè)制定的車輛和停車規(guī)則以及物業(yè)服務企業(yè)的統(tǒng)一管 理。物業(yè)服務企業(yè)只提供場地清潔及公共設施維護服務，不承擔車輛保管及/ 或購買車輛盜竊保險的責任， 如需要， 車主應就停放之車輛自行向有關保險公司購買車輛盜竊保 險，并自行承擔車輛損壞、滅失、車內物品丟失的損失后果；11、未經物業(yè)服務企業(yè)同意， 業(yè)主及使用人不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內包括

10、所購的 商鋪內張貼、懸掛標語、橫幅、廣告或散發(fā)廣告等，禁止聚眾集會、封堵通道、電梯或 有其他影響整個或部分物業(yè)區(qū)域內正常經營的行為； 若出現(xiàn)上述行為， 物業(yè)服務企業(yè)有 權采取應急強制措施；12、未經申報并獲批準，任何用戶不得擅自更改、轉移或增大用電、用水裝置和中 央空調的負荷， 不得擅自加裝、 使用分計量能源裝置及未與運營中心的計量平臺通信接 口對接；13、因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，業(yè)主應當先與建設 單位 /業(yè)主委員會或授權的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。 由此造成損失的，業(yè)主應負責賠償；14、業(yè)主及使用人有義務在開始業(yè)務活動（包括經營、廣告、宣

11、傳、招牌、招貼、設立LOG（等）之前向物業(yè)服務企業(yè)申請辦理相關手續(xù)，取得物業(yè)服務企業(yè)書面同意后，還應前往相關政府機構或其它主管部門辦理相關全部許可、 批準或執(zhí)照， 且負責使它們 保持有效；否則，有關業(yè)主或使用人須對因此而產生的后果承擔全部責任；15、本物業(yè)區(qū)域內的有關公共區(qū)域、 設施、 部分由物業(yè)服務企業(yè)及商業(yè)運營機構統(tǒng) 一進行規(guī)劃管理。 任何商鋪不得在店鋪門前或其他公共區(qū)域、 部位私自擺放物品、 懸掛 廣告或開展任何營銷活動；16、經營過程中，業(yè)主、使用人與客戶、潛在客戶或其他相關人員產生任何糾紛、 爭議的或因此產生任何人身或財產損失的， 應由業(yè)主或使用人自行協(xié)商妥善解決， 同時 不得對其他

12、業(yè)主、使用人的正常經營產生妨礙或不便；17、日常經營管理有從業(yè)要求、規(guī)定的，業(yè)主及使用人應予以遵守，例如，從事餐 飲業(yè)的商鋪必須保證符合或提供餐飲業(yè)從業(yè)相關規(guī)定， 包括但是不限于符合相關衛(wèi)生標 準、定期清理煙道和下水道等要求。 運營機構和物業(yè)服務企業(yè)對日常經營管理事宜有特 別要求的，業(yè)主及使用人應當予以遵守；18、關于廣告發(fā)布、廣告載體制作、安裝等具體事宜，業(yè)主及使用人應遵守商業(yè)運 營機構和物業(yè)服務企業(yè)的相關要求；19、業(yè)主、 使用人應保證客戶、 潛在客戶或其他相關人員遵守本規(guī)約以及本物業(yè)管 理區(qū)域內的規(guī)章制度，并應當及時制止其不當行為；20、業(yè)主、使用人應當遵守商業(yè)運營機構和物業(yè)服務企業(yè)關于

13、日常管理的其他規(guī)章 制度和規(guī)定。第九條 物業(yè)的維修養(yǎng)護1、業(yè)主應及時對物業(yè)專有部分影響相鄰業(yè)主、使用人利益的損壞部位和設施進行 維修養(yǎng)護， 但不得妨礙其他業(yè)主的合法利益； 因業(yè)主未能履行相應的維修養(yǎng)護義務造成 任何損失的，業(yè)主、使用人應承擔相應的賠償責任；2、業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)專有部分內屬公共維修責任的共用部位和共用設施損壞時，應及 時通知物業(yè)服務企業(yè)，并采取合理措施防止損失擴大；3、對自有、異產毗連、物業(yè)共用部位、共用設備設施物業(yè)維修，有關業(yè)主應積極 支持、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修或不予配合，造成物業(yè)及他人人身傷害和 財產損失的，應承擔賠償責任；4、因維修物業(yè)或公共利益，確需臨時占用、挖

14、掘道路、場地的，須向物業(yè)服務企 業(yè)提出申請，經書面同意后方可實施，并在約定期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠 償。5、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主、使用人合法權益時，責任人應 當及時采取措施消除隱患；6、如因人為原因造成共用部位、共用設施設備損壞，造成損壞的責任人應負責修 復或賠償損失；7、為檢查或維修物業(yè)內任何共用區(qū)域而安裝設施，或履行物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的 管理責任時， 物業(yè)服務企業(yè)、 承建商、 代理人及其他經許可的第三人有權攜帶一切必需 的設備、 機器及材料進入該物業(yè)任何一部分， 包括業(yè)主單元的內部， 業(yè)主或使用人應當 允許及配合；8、物業(yè)服務企業(yè)進行維修工作或其他必要的檢測、

15、養(yǎng)護、調試等工作，業(yè)主或使 用人應予以配合或提供必要的協(xié)助； 如業(yè)主或使用人拒不配合、 拒絕物業(yè)管理人員進入 物業(yè)內部進行相應工作， 由此造成的損失或擴大部分的損失， 由業(yè)主或使用人自行承擔；9、發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主或使用人合法權益的緊急情況，必須及時進入物 業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護但無法通知相關業(yè)主或使用人的， 物業(yè)管理公司可向相鄰業(yè)主 或使用人說明情況， 在第三方（如所在地居委會或派出所或房地產主管部門） 的監(jiān)督下， 進入相關業(yè)主或使用人的物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護， 事后應及時通知相關業(yè)主或使用 人并做好善后工作；10、業(yè)主或使用人自行負責其房屋單元內一切自有裝置和設備的維修和保養(yǎng)；1

16、1、建設單位應按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的， 業(yè)主或使用人可以自行或委托他人修 復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔；12、本物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主或使用人按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)維修資金。任何業(yè)主不再擁有其專有單元的產權后， 無權索回維修資金， 惟可按法律規(guī)定的程序將 上述維修資金轉讓給該專有單元的受讓人。第十條 維修資金的籌集和使用） 業(yè)主應當按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金：1、按照規(guī)定交納專項維修資金；2、專項維修資金的帳務由物業(yè)服務企業(yè)代管；3、專項維修資金使用和管理按照政府有關規(guī)定執(zhí)行；4、業(yè)主

17、在轉讓或者抵押其物業(yè)時，所交納的專項維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共有部 分、共用設備設施的維修、更新。第十一條 業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務業(yè)主應當通過建設單位、 物業(yè)服務企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、 通訊 方式。 發(fā)生變更的， 應當及時向建設單位、 物業(yè)服務企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供新 的聯(lián)系地址、 通訊方式。 業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)系地址、 通訊方式或者變更信息的， 物業(yè)管理活動中的相關資料投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主原預留聯(lián)系地址、通訊方式送 達。第十二條 利用物業(yè)共有部分（如建筑物外墻面廣告等）獲利的歸屬 業(yè)主如利用物業(yè)共有部分、 共用設施設備從事經營的， 應當在征得物業(yè)服務企業(yè)的

18、同意后， 按照規(guī)定辦理有關手續(xù) , 并根據規(guī)定格式要求， 每半年 （具體時間為 1 月份和 7 月份）向全體業(yè)主公布一次賬目。按照前款規(guī)定獲取的收益，歸全體業(yè)主所有。第十三條 相關費用的繳付及未按約定繳付的責任 業(yè)主及使用人應當按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理費、 房屋公共維修基金 （如有） 及水、 電、燃氣等能源費用。本物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)服務收費采取包干制方式。具體標準：辦公樓： - 元/ 月平方米（其中物業(yè)管理費：-元/月平方米，設施設備運行費：-元/月平方米）。 商業(yè)：-元/月平方米（不含水費、電費及自用部分物耗）。物業(yè)管理費應于每季度首月的前 - 天內繳納。業(yè)主、 使用人未按照本規(guī)約、 物業(yè)

19、服務合同交納與物業(yè)有關的任何費用的， 物業(yè)服 務企業(yè)可按每日加收應交納費用的3%。的滯納金或按約定加收滯納金。同時，物業(yè)服務企業(yè)可向人民法院申請追繳，或以其它合法方式進行追繳。使用人未按照本規(guī)約的規(guī)定交納物業(yè)費、 能源費及該單元產生的相關費用， 最終由 業(yè)主承擔全部欠繳費用和所欠費用的違約金及由此產生的全部責任。同時， 業(yè)主委員會應當督促其限期交付， 業(yè)主逾期仍不交付的， 業(yè)主委員會或其委 托的物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內公布物業(yè)管理服務費收交情況，并注明欠交費用的業(yè)主單元號進行催討；仍不交付的，業(yè)主大會也可以向物業(yè)所在地人民法院起訴。第十四條 物業(yè)管理費的調整 在物價上漲指數(shù)和政府對最低

20、工資標準的調整指數(shù)以及國家、 地方對能源費調整達 到一定比例時， 依照國家及市政府相關部門每年頒布的數(shù)據和通知， 可啟動物業(yè)管理費 的調整機制（如本項目的市場公共事業(yè)費浮動達到10%時），調整后物業(yè)管理費收費標準應納入到租 /售合同或臨時管理規(guī)約中。業(yè)主對物業(yè)服務有增加特別需求的， 如涉及到物業(yè)管理費的調整， 可與物業(yè)管理公 司進行協(xié)商，此條款僅針對整棟銷售的業(yè)主。第十五條 業(yè)主違反物業(yè)使用禁止行為的處理 業(yè)主或使用人違反本規(guī)約第三條、第四條、第五條、第六條、第七條、第八條約定 的，物業(yè)服務企業(yè)有權勸阻、制止；業(yè)主拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)可以采取措施予以 制止。第二章 物業(yè)服務企業(yè)的變更第十六

21、條 物業(yè)服務企業(yè)變更的情形前期物業(yè)管理期間發(fā)生下列情形之一的，建設單位可以另行選聘物業(yè)服務企業(yè)：（一）物業(yè)服務企業(yè)違約，致使合同目的不能達到的；（二）物業(yè)服務企業(yè)提出解除合同；（三）物業(yè)服務企業(yè)因解散、破產等原因無法履行物業(yè)服務合同的。 發(fā)生下列情形之一的，建設單位 / 業(yè)主大會應當及時決定物業(yè)服務企業(yè)選聘事宜：1、業(yè)主大會依照法律規(guī)定成立之后；2、物業(yè)服務合同屆滿前 3 個月；3、因其他原因物業(yè)服務合同終止的。第十七條 選聘方案的制定建設單位 / 業(yè)主大會另行選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應根據物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實施物 業(yè)服務的客觀需要、 業(yè)主對物業(yè)服務的要求等擬訂物業(yè)服務企業(yè)選聘方案， 選聘方案應

22、當包括下列內容：（一）物業(yè)服務企業(yè)的資質等級和信用情況；（二）服務內容和標準；（三）物業(yè)服務收費。 選聘方案應事先聽取業(yè)主意見和建議， 選聘方案確定后應書面通知業(yè)主并在物業(yè)管 理區(qū)域內公告。第十八條 選聘方式建設單位 / 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，建議采取公開招投標方式。業(yè)主大會未成 立前由建設單位確定選聘方式。第十九條 物業(yè)服務合同的簽定 招標工作完成后，建設單位 / 業(yè)主大會代表全體業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物 業(yè)服務合同，并將選聘結果書面通知業(yè)主，同時在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第二十條 無法及時選聘的處理前期物業(yè)管理期間， 因物業(yè)服務企業(yè)突然撤離等原因， 建設單位無法及時另聘物業(yè) 服務企業(yè)

23、的， 在另聘物業(yè)服務企業(yè)之前， 建設單位可以請求街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 或者房地產管理部門指定物業(yè)服務企業(yè)臨時代管， 建設單位與代管的物業(yè)服務企業(yè)簽訂 臨時物業(yè)服務合同，業(yè)主按臨時物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)服務費。第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建第二十一條 組建原則 各業(yè)主同意自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 、房地產管理部門、居民委員會 和相關行政管理部門的業(yè)務指導，依法有序組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會。第二十二條 組建籌備組各業(yè)主同意由居民委員會負責牽頭， 通過召開業(yè)主座談會、 業(yè)主代表會議等方式組 建業(yè)主大會籌備組。第二十三條 籌備組或業(yè)委會的人員條件業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備

24、組” ）成員或者業(yè)主委員會委員由模范履行業(yè)主 義務、熱心公益事業(yè)、責任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)委會委員：1、違反本規(guī)約房屋租賃使用規(guī)定的；2、違法搭建建筑物、構筑物的；3、擅自改變物業(yè)使用性質的；4、拒交物業(yè)服務費的；5、拒交維修資金的；6、法律、法規(guī)規(guī)定的其它物業(yè)使用禁止行為的。第二十四條 業(yè)主委員會候選人的產生 業(yè)主委員會委員候選人由籌備組通過召開業(yè)主代表、 部分業(yè)主會議直接聽取業(yè)主意 見，或者采用業(yè)主推薦等方式產生，并按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內公示、公告。第二十五條 首次業(yè)主大會會議表決事項籌備組應在成立之日起 30 日內，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會 會議應表決通過如下事項，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告：1、表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則和相關管理規(guī)約；2、選舉產生業(yè)主委員會成員。第二十六條 籌備組不履行職責的處理 籌備組不依法履行組建業(yè)主大會職責的，業(yè)主可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府）、房地產管理部門責令其限期改正?；I備組逾期仍未履行職責的， 業(yè)主可以請求相關部門組織業(yè)主重新組建籌備組。 第四章 附 則第二十七條 規(guī)約的制定 本規(guī)約由建設單位制定，在物業(yè)銷售時向物業(yè)買受人明示，并予以說