廈門觀音山2011P30地塊價(jià)值分析報(bào)告20P

1、觀音山2011P30地塊價(jià)值分析報(bào)告匯報(bào)內(nèi)容框架匯報(bào)內(nèi)容框架第一章：第一章：地塊屬性分析地塊屬性分析第二章：第二章：地塊潛力屬性地塊潛力屬性第三章：第三章：區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析地塊區(qū)位圖地塊現(xiàn)狀圖規(guī)劃與出讓條件片區(qū)規(guī)劃定位地塊價(jià)值分析地塊SWOT分析競爭力提煉項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析區(qū)域已出讓地塊分析在售項(xiàng)目1 1 地塊區(qū)位圖地塊區(qū)位圖 2 2 地塊現(xiàn)狀圖地塊現(xiàn)狀圖3 3 規(guī)劃與出讓條件規(guī)劃與出讓條件4 4 片區(qū)規(guī)劃定位片區(qū)規(guī)劃定位5 5 地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析第一章：地塊屬性分析第一章：地塊屬性分析地塊區(qū)位圖地塊區(qū)位圖第一章第一章u地塊位于廈門島東部，屬觀音山營運(yùn)中央商務(wù)區(qū)。 u西臨環(huán)

2、島干道、南臨臺北路，北側(cè)為塔浦安置房社區(qū)，周邊高樓林立，已具備良好商務(wù)氛圍。 u位于環(huán)島干道東側(cè)，臨二線主干道，既能享受出行的便利，又避免了緊臨主干道所帶來的負(fù)面影響。u地塊東側(cè)半屏山路、西側(cè)環(huán)島干道和北側(cè)塔埔路已建，南側(cè)臺北路和兩子地塊之間的規(guī)劃道路未建。2011P07環(huán)環(huán)島島道道環(huán)環(huán)下 堡 路黃 頭 路塔埔東路塔埔路塔埔路塔埔西路半半屏屏山山路路干干塔埔安置房觀音音樂學(xué)校2006G072006G172007G102005G102005G102005G102009P012009P012009P022009G30島島路路臺東路南投路臺南路2010P122010P112010P17擬出讓地塊擬出

3、讓地塊已出讓地塊已出讓地塊2010P242010P232010P252010P272010P282011P142010P062010P07臺北路臺北路2011P18擬出讓地塊擬出讓地塊A04A07地塊區(qū)位圖地塊區(qū)位圖地塊現(xiàn)狀圖地塊現(xiàn)狀圖第一章第一章地塊現(xiàn)狀圖地塊現(xiàn)狀圖A07A04A07廣告牌施工用房廣告牌臺北路半屏山路環(huán)島干路塔埔路A04A07 本項(xiàng)目權(quán)屬清楚無爭議。 場地現(xiàn)狀堆土未清運(yùn)，施工活動用房和廣告牌尚未遷移、拆除。 思明區(qū)提出可于2012年3月31日前完成以上場地清理，并完成場平及圍墻建設(shè)。 規(guī)劃與出讓條件規(guī)劃與出讓條件第一章第一章A04A04子地塊子地塊A07A07子地塊子地塊合計(jì)

4、合計(jì)用地位置用地位置思明區(qū)03-07觀音山片區(qū)塔埔路與半屏山路交叉口西南側(cè)用地性質(zhì)用地性質(zhì)辦公(寫字樓、商業(yè)性辦公場所、金融活動場所)用地面積用地面積23852.926平方米40241.092平方米64094.018平方米總建筑面積總建筑面積 （計(jì)容）（計(jì)容）90000平方米以下177000平方米以下267000平方米以下不同性質(zhì)建筑占總建不同性質(zhì)建筑占總建筑面積筑面積辦公：90000平方米以下辦公：177000平方米以下辦公：267000平方米以下建筑密度（上限）建筑密度（上限）40%50%綠地率（下限）綠地率（下限）25%15%停車位停車位符合2010年廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和廈規(guī)20

5、08112號文地塊編號地塊編號2011P302011P30出讓方式出讓方式拍賣起始價(jià)起始價(jià)47110平均樓面價(jià)平均樓面價(jià)（元（元/ /平方米）平方米）1764競買保證金競買保證金 （萬元）（萬元）9422增價(jià)幅度增價(jià)幅度 （萬元）（萬元）300出讓年限出讓年限辦公50年開工時(shí)間開工時(shí)間土地交付之日起一年內(nèi)竣工時(shí)間竣工時(shí)間土地交付之日起四年內(nèi)規(guī)劃與出讓條件規(guī)劃與出讓條件第一章第一章環(huán)黃 頭 路塔埔西路塔埔安置房塔埔東路觀音山觀音山公寓公寓島道干擬出讓地塊已出讓地塊路塔埔路臺 南 路環(huán)島半屏山路觀音音樂學(xué)校塔埔安置房南投路臺路東A04A07片區(qū)規(guī)劃定位片區(qū)規(guī)劃定位第一章第一章海西第一海西第一“CB

6、D”CBD”u 觀音山國際商務(wù)運(yùn)營區(qū)規(guī)劃總用地面積138.23公頃，是廈門迄今為止在建的規(guī)模最大、檔次最高的商務(wù)營運(yùn)中心區(qū)，是海峽西岸真正意義上的CBD。u 廈門國際會展中心、國際會議中心、國際五星級酒店、國際網(wǎng)球中心、國際游艇俱樂部五個(gè)標(biāo)志性建筑為鄰，與廈門軟件園二期連接成片，形成和諧而完整的商務(wù)群整體。u 集商務(wù)、展博、行政服務(wù)、金融服務(wù)、信息服務(wù)、商業(yè)、旅游休閑以及生活服務(wù)為一體。地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析第一章第一章u地塊緊臨的環(huán)島干道，是島內(nèi)橫貫?zāi)媳?、無紅綠燈的城市主干道，可快速直達(dá)高崎國際機(jī)場、國際會展中心、廈門大學(xué)，距火車站僅需15分鐘車程；u地塊周邊骨干路網(wǎng)基本形成，公交交通較為

7、完善，5路、28路、127路公交車均能到達(dá)地塊周邊，出行極為便利；u地塊右側(cè)的半屏山路預(yù)留了軌道控制線，將進(jìn)一步凸顯地塊的地域交通優(yōu)勢；交通：交通：塔埔路塔埔路半屏山路半屏山路環(huán)島干道環(huán)島干道地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析第一章第一章景觀：景觀：u所處的觀音山片區(qū)，高檔寫字樓林立，可坐享現(xiàn)代化都市景觀；u地塊臨近環(huán)島路，有著優(yōu)越的海景資源，2.8公里長的美麗海灘，魅力無窮沙雕藝術(shù)，近在咫尺；u地塊向西遠(yuǎn)眺可望虎仔山婀娜山姿，可謂是山水景觀齊聚一身；u 7月29日開業(yè)的觀音山夢幻海岸做為海西首個(gè)濱海游樂主題度假區(qū)，不僅為項(xiàng)目提供了休閑娛樂的場所，也進(jìn)一步帶動了區(qū)域人氣；觀音山夢幻海岸觀音山夢幻海岸觀音

8、山商務(wù)區(qū)夜景觀音山商務(wù)區(qū)夜景地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析第一章第一章商業(yè)配套：商業(yè)配套：u地塊毗鄰觀音山公寓、塔埔安置房社區(qū)、何厝村社區(qū)，周邊多為小型便利店，商業(yè)氛圍一般；u觀音山濱海商業(yè)街與所在片區(qū)僅有一路之遙，目前商業(yè)街開張的商家較少，氛圍較差；u地塊北距湖里萬達(dá)廣場僅5分鐘車程，可滿足更為全面而高端的消費(fèi)需求；濱海商業(yè)街濱海商業(yè)街觀音山公寓觀音山公寓湖里萬達(dá)廣場湖里萬達(dá)廣場公共配套：公共配套：觀音山音樂學(xué)校觀音山音樂學(xué)校建設(shè)銀行建設(shè)銀行會議中心會議中心人工沙灘人工沙灘項(xiàng)目周邊學(xué)校、醫(yī)院、市場、銀行、郵局、餐飲、車站等基本公共配套乃至高端的會議展覽、休閑娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全；地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分

9、析第一章第一章1 1 地塊地塊SWOTSWOT分析分析2 2 競爭力提煉競爭力提煉3 3 項(xiàng)目定位方向項(xiàng)目定位方向 4 4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第二章：地塊潛力屬性第二章：地塊潛力屬性地塊地塊SWOTSWOT分析分析第二章第二章1234優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢威脅威脅機(jī)會機(jī)會u臨近主干道，交通便利；u公共設(shè)施齊全，配套較為完善；u視野開闊，山水景觀齊聚一身； u片區(qū)辦公氛圍濃厚，財(cái)富集聚效應(yīng)強(qiáng)；u片區(qū)經(jīng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高端商務(wù)區(qū)已形成；u區(qū)域逐步成熟，商務(wù)氛圍日趨濃厚u區(qū)域商務(wù)價(jià)值開始體現(xiàn)，增值潛力較大；u區(qū)域?qū)懽謽强傮w供應(yīng)量較大、趨于同質(zhì)，市場競爭激烈；u宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性； u寫字樓價(jià)值體現(xiàn)較

10、低，投資氛圍較低；u目前片區(qū)內(nèi)暫無所需的高端商務(wù)酒店、購物中心等商業(yè)配套；u區(qū)域政務(wù)配套設(shè)施差，商務(wù)成本較高； u周邊樓盤林立，視野受遮擋；u項(xiàng)目體量大，資金回收周期長；競爭力提煉競爭力提煉第二章第二章 本案區(qū)位優(yōu)勢凸顯，不僅擁有快速便捷的交通條件，還享有令人迷醉的、近在咫尺的海灘美景。目前觀音山營運(yùn)中心內(nèi)已匯集眾多知名企業(yè)總部，有近600多家企業(yè)先后入駐，辦公人數(shù)達(dá)1萬多人，作為海西首席CBD的群聚效應(yīng)已開始體現(xiàn)，未來財(cái)富空間不言而喻；地塊總平示意圖（僅供參考）地塊總平示意圖（僅供參考）優(yōu)越地段優(yōu)越地段+ +群聚效應(yīng)群聚效應(yīng)定位方向及風(fēng)險(xiǎn)分析定位方向及風(fēng)險(xiǎn)分析第二章第二章 本案可借助片區(qū)大好

11、的發(fā)展前景，塑造為具有完善商務(wù)功能、擁有豐富產(chǎn)品線的現(xiàn)代化高端辦公中心。 未來風(fēng)險(xiǎn)主要有房地產(chǎn)政策調(diào)控帶來的不確定性及市場同質(zhì)化項(xiàng)目造成的競爭風(fēng)險(xiǎn)，尤其是各級政府扶持性寫字樓批量低價(jià)出售，將給本案的銷售進(jìn)度帶來一定影響。地塊鳥瞰示意圖（僅供參考）地塊鳥瞰示意圖（僅供參考）1 1 區(qū)域已出讓地塊分析區(qū)域已出讓地塊分析 2 2 在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目第三章：區(qū)域競爭分析第三章：區(qū)域競爭分析區(qū)域已出讓地塊分析區(qū)域已出讓地塊分析第三章第三章地塊編號地塊編號地塊地塊 用途用途士地位置士地位置成交時(shí)間成交時(shí)間面積面積( (平方米平方米) )成交價(jià)成交價(jià) ( (萬元萬元) )成交樓面價(jià)成交樓面價(jià) ( (元元/ /

12、) )受讓人受讓人土地土地建筑建筑2006G07辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2006-4-822725102260204001995 柯希平2007G18辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2007-6-8819134400203005901 悅城(廈門)投資2009G30辦公商業(yè)觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2009-12-81685092530170801846 開元國投2009P01辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2009-12-238658 2600012300 4731 福建達(dá)利食品2009P02辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2009-12-238775 2550012700 4980 福建柒牌集團(tuán)2010P06辦公觀音山商

13、務(wù)運(yùn)營中心2010-4-85345 293006320 2157 通達(dá)集團(tuán)2010P07辦公觀音山商務(wù)運(yùn)營中心2010-4-84858 250505580 2228 泰龍電力集團(tuán)2010P17辦公臺東路與南投路交叉口東北側(cè)2010-10-84443.67438300143403744安溪華祥苑2010P23辦公臺東路與花蓮路交叉口西南側(cè)2010-12-152544.70720690119705785德爾惠股份有限公司2010P24辦公臺東路與南投路交叉口西北側(cè)2010-12-152605.31823310142506113雀氏（中國）日用品有限公司2010P25酒店臺東路與臺北路交叉口東南側(cè)2

14、010-12-1513851.89974240151102035香格里拉中國2010P28辦公環(huán)島路與臺南路交叉口西南側(cè)2011-3-154627.9543816074501952創(chuàng)冠集團(tuán)2010P27辦公環(huán)島路與臺南路交叉口西南側(cè)2011-3-154561.4114516084501871信義玻璃2011P07辦公臺東路與南投路交叉口東北側(cè)2011-4-195237.90533970160704731FUXING CHINA GROUP LIMITED2011P14辦公南投路與臺東路交叉口東南側(cè)2011-7-204763.2273750064201712深圳市越海全球物流有限公司2011P1

15、8辦公商業(yè)下堡路與塔埔東路交叉口東南側(cè)2011-9-88238.3993500067101917廈門市臺商投資企業(yè)協(xié)會總計(jì)總計(jì)126276.5126276.568137068137019545019545028682868(平均)區(qū)域已出讓地塊概況區(qū)域已出讓地塊概況 縱觀近五年，觀音山片區(qū)出讓的地塊大多為辦公、商業(yè)地塊，推出的居住地塊較為稀缺。目前片區(qū)內(nèi)有住宅水晶國際、鑫塔水尚、中國鐵建海曦等三個(gè)商住項(xiàng)目，其中水晶國際、鑫塔水尚均位于本案北側(cè)，為項(xiàng)目帶來高端商住配套。項(xiàng)目項(xiàng)目占地面積占地面積（萬平方米）（萬平方米）總建筑面積總建筑面積（萬平方米）（萬平方米）產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)銷售均價(jià)銷售均價(jià)（元

16、（元/ /平方米）平方米）水晶國際2.2510.241幢公寓樓及4棟高層住宅，規(guī)劃設(shè)計(jì)上形成“空中小別墅”及“空中四合院”的系列化產(chǎn)品 13500鑫塔水尚3.3922.89棟近150米的超高層住宅樓32000中國鐵建海曦1.85.84棟27-29層建筑，純板式南北通透新古典主義建筑23000在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目第三章第三章地塊編號地塊編號地塊用途地塊用途士地位置士地位置成交時(shí)間成交時(shí)間面積面積( (平方米平方米) ) 成交價(jià)成交價(jià) （萬元）（萬元）成交樓面價(jià)成交樓面價(jià)（元（元/ /）受讓人受讓人土地土地建筑建筑2010P11住宅、商業(yè)觀音山片區(qū)，下堡路北側(cè)，塔埔西路東側(cè)2010-6-816348.

17、68140900281006870開元國投2010P12住宅、商業(yè)觀音山片區(qū)，下堡路北側(cè)，半屏山路西側(cè)2010-6-817972.64645000306006800中鐵二十二局集團(tuán)編號編號名稱名稱備注備注編號編號名稱名稱備注備注1寶拓大廈租賃型11安踏營運(yùn)中心建設(shè)中2五緣灣翔安營運(yùn)中心銷售型12天守營運(yùn)中心建設(shè)中3五緣灣同安營運(yùn)中心銷售型13榮鑫盛營運(yùn)中心建設(shè)中4五緣灣海滄營運(yùn)中心銷售型14虎都營運(yùn)中心建設(shè)中5五緣灣湖里營運(yùn)中心銷售型15金山財(cái)富商務(wù)廣場銷售型6海富中心銷售型16廈門鋒尚大道銷售型7海峽明珠廣場建設(shè)中17建發(fā)國際大廈建設(shè)中8觀音山營運(yùn)中心啟動區(qū)銷售型18海峽交流中心二期建設(shè)中9

18、匯金國際中心建設(shè)中19中國人民銀行廈門支行大廈建設(shè)中10九牧王營運(yùn)中心建設(shè)中20湖里萬達(dá)廣場銷售型周邊主要競爭項(xiàng)目周邊主要競爭項(xiàng)目在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目第三章第三章 島內(nèi)東部主要商務(wù)區(qū)寫字樓整體租金水平呈現(xiàn)觀音山五緣灣湖里高新技術(shù)園區(qū)軟件園二期的格局，觀音山營運(yùn)中心啟動區(qū)大致在50-100元/月，較島內(nèi)西部鷺江道周邊甲級寫字樓70-150元/月的租金水平仍存較大價(jià)格差。隨著自建區(qū)23家企業(yè)總部大樓的相繼落成，群聚效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，有望成為全市寫字樓市場新的“價(jià)值高地”。資? Y胘Wje樽磣 3鈊Q?L?搓#4袂芻窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W(xué)駒?p鹺j慣?堒j飮鰌?膽 ?烲?:什聽

19、揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢輯x鞫獐昃O獳?n癮h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:綴e?材儍杊咁艦ep?m )?溝釔侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1 猞i?僗 野x.?=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn唇?竟瘡綴頎y?擠 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵挜FQ?J鍔峜摤蚗平紱?B?+擔(dān)擷擾卯?懕aQ捠挧e嘞 腕%鋰?啰h?.逌uE廇.W9衢o踺隗?崢抙e?4 囪W壺%俒 資? Y胘Wje樽磣 3鈊Q?L?搓#4袂芻窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗K s轠揋 ?剬W(xué)駒?p鹺j慣?堒j飮鰌

20、?膽 ?烲?:什聽揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢輯x鞫獐昃O獳?n癮h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:綴e?材儍杊咁艦ep?m)?溝釔侭橎牣酸:t ?镚):DKkF| 4g肰噿噚?m鎔鮢1R褡qQ?蟭櫰*鍚揝?剾貀 窴*権?K1 猞i?僗 野x.?=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn唇?竟瘡綴頎y?擠 lo睈y軩 %q1?r?.鍼t滜?jMR=cZ?X?Pox邦漺癬c荵挜FQ?yF邴?詑1攗檢錕袥匏=憌?&丹?鐘w鰈毨G艟熋H?&鰢Z?L?&?;.z刧絎鰀 畬拃Szl4榌m Y朗k1?儤v?+犢Hmu鏸1tn褸 埈蕛癤當(dāng)? m%犔?QVP?0蜈_?绹?爔豴t纴餚

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