土地征收涉及的資產及損失補償評估項目資產評估方法

1、土地征收涉及的資產及損失補償評估項目資產評估方法一、評估方法 A. 資產 根據(jù)資產評估準則的有關規(guī)定，資產評估的基本方法有市場法、收益法、成本法，市場法是指在市場上選擇若干相同或近似的資產作為參照物，針對各項價值影響因素，將被評估資產分別與參照物逐個進行價格差異的比較調整，再綜合分析各項調整結果，確定被評估資產的評估值的一種資產評估方法，市場法的適用條件 為：存在著三個及三個以上具有可比性的參照物；價值影響因素明確，并且可以量化。收益法是通過估算被評估資產在未來的預期收益，并采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評估資產的評估值的一種資產評估方法，收益法的適用條件為：資產與經營收益之

2、間存在穩(wěn)定的比例關系，并可以計算；未來收益可以正確預測。成本法即是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產所需的全部成本，減去被評估資產已經發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值，得到的差額為被評估資產評估值的一種方法。成本法也可以首先估算被評估資產與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與成新率相乘，得到的乘積作為評估值。 根據(jù)上述評估方法定義及適用條件，委托方的資產擬土地征收涉及的資產及損失，目前在市場上很難找到具有可比性的參照物，據(jù)此不適用市場法；其土地征收資產所帶來的效益與企業(yè)的經營收入之間很難分割，更不可能有穩(wěn)定的比例關系，據(jù)此不適用收益法。依據(jù)

3、本次評估特定目的和繼續(xù)使用的基本假設，以及評估對象的特征和價值類型，本次資產評估主要采用成本法，成本法評估結果可以較好地反映了資產持續(xù)使用的價值，成本法其基本計算公式為： 評估值=重置價值-實體性陳舊貶值-經濟性陳舊貶值-功能性陳舊貶值 或，評估值=重置價值×成新率 各類資產的評估方法簡述如下： 1、關于設備類資產的評估 評估值=重置全價×成新率 （1）重置全價的確定 國產機器設備和電子設備：以詢市價為主，詢價的主要來源：一是機械部 2013 年出版的中國機電產品報價手冊等價格資料；二是向生產廠家和經銷單位進行的同類設備的詢價；三是網(wǎng)上查價。 電子設備主要根據(jù)網(wǎng)上尋價，同時

4、根據(jù)電子設備的市場動態(tài)、下浮情況分析、計算得來。對于已停產、市場上無相同新商品出售的設備，采用二手市場價評估。 運輸費率的確定：充分考慮生產廠家的運輸距離、交通條件、設備重量和價值，確定一個適當?shù)谋壤?；對能享受送貨?yōu)惠的，不考慮運輸費。 安裝費率的確定：根據(jù)設備的精度要求、安裝的難易程度，確定一個適當?shù)谋壤?；不需安裝設備不考慮安裝費。 對價值較高的設備，根據(jù)其合理的安裝調試周期（月份），按照中國人民銀行公布的貸款利息率，計入資金成本。 運用公式： 重置全價=現(xiàn)行市場參考單價×(1+運安調試費率)+資金成本 進口機器設備：根據(jù)替代性原則，凡國內有替代的單臺設備，按國內類似設備進行評估；

5、無國內替代設備的項目，查詢收集該設備 FOB 價（離岸價）或 CIF 價（到岸價），或根據(jù)進口設備的購置原價，考慮進口國或地區(qū)通貨升貶情況、匯率變化及國家規(guī)定的稅費等因素再計算國內運費、安裝調試費、資金成本等費用，由此確定其重置成本。 重置成本=（FOB 價+途中保險費+國外運雜費）×基準日外匯匯率+進口關稅 +銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費+安調費+工程建設其他費用+資金成本及其它合理費用 及：重置成本=CIF 價×基準日外匯匯率+進口關稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費+安調費+工程建設其他費用+資金成本及其它合理費用 車輛重置全價：根據(jù)現(xiàn)行市場成交價格，加上購置附加稅和牌

6、照等費用計算得出。 （2）確定成新率 依據(jù)國家有關技術經濟、財稅政策，通過查閱設備的技術檔案、現(xiàn)場考察，從設備的實際技術狀況、負荷率和利用率、工作環(huán)境、維護保養(yǎng)等方面綜合考慮其損耗，從而確定尚可使用年限，計算提出年限法的成新率，年限法的成新率計算公式為： 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%； 成新率=（經濟使用壽命年限-已使用年限）/經濟使用壽命年限×100% 專用設備：本次評估的機器設備主要為化工專用設備，已全面停產一年多，老的生產線因工藝落后已停產多年。根據(jù)化工設備的特點，特別是燒堿化工的強腐蝕性，設備停產多年以后基本已報廢，對于 2012 年

7、 6 月停產的兩條新建生產線需要考慮由于停工造成的實體性貶值，以及行業(yè)產能過剩、企業(yè)現(xiàn)狀、未來生產經營的不確定性造成的經濟性貶值。 通用設備：依據(jù)國家有關技術經濟、財稅政策，通過查閱機器設備的技術檔案、現(xiàn)場考察，從機器設備的實際技術狀況、負荷率和利用率、工作環(huán)境、確定其技術成新率。 綜合成新率=理論成新率×40%+技術鑒定成新率×60% 技術鑒定成新率通過打分法獲得。 運輸車輛：依據(jù)商務部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部令 2012 年第 12 號機動車強制報廢標準規(guī)定規(guī)定的壽命年限、行駛里程測算出成新率，取其低者確定理論成新率，綜合現(xiàn)場勘察的實際車況確定。 2、關于房產類資產

8、的評估 房產類資產的評估主要采用重置成本法。 重置成本法是基于房屋建筑物的再建造費用或投資的角度來考慮，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置全價或成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出建筑物評估值的一種評估方法。基本公式如下： 房屋建筑物評估值 = 重置全價×成新率 （1）重置全價的確定 重置全價是指購置或建造全新同類資產所必須付出的成本，基本公式如下： 重置全價建安工程造價+前期費用+其他費用+資金成本+利潤 建安工程造價 主要內容包括直接工程費、間接工程費、價差、計劃利潤、稅金等。建安工程造價通過以下方法取得： 對于工程技術資料完整的項目，采用調整預（結）算的方法，即：根

9、據(jù)工程預（結）算資料，以核實的工程量為基礎，套用基準日執(zhí)行的現(xiàn)行定額，計算出定額直接費，按規(guī)定費用標準依次計取構件增值稅、其他直接費、間接費、計劃利潤、稅金、依據(jù)評估基準日當?shù)亟ㄖ牧鲜袌鰞r格計算出定額直接費中主要材料價差，計算出建安工程造價。 對結算資料不齊全，資料難以收集的項目，采用類似工程參照法進行測算，通過與主要建筑物或典型工程對比分析在結構形式、構件、跨度及功能等方面的差異，據(jù)以調整評估基準日的基準單位造價得出該建筑物的單位造價，套算建筑面積（或長度、容積）后得出工程造價。 房屋建筑物前期費用及其它費用 根據(jù)XX市的有關建設工程取費規(guī)定，采用其現(xiàn)行標準計算。 資金成本 資金成本為該工

10、程正常建設工期內占用資金（包括前期費用、綜合造價、其他費用）的籌資成本，即利息。假定資金在建設期內均勻投入，按評估基準日國內基本建設貸款利率計算。 開發(fā)者利潤 資產開發(fā)和制造商的合理收益（即開發(fā)者利潤）的確定，應以現(xiàn)行行業(yè)或社會平均資產收益水平為依據(jù)。 （2）成新率的確定 本次評估采用綜合成新率。具體求取過程為： 首先，根據(jù)房屋建筑物耐用年限和已使用年限按年限法計算出理論成新率；然后，評估人員在現(xiàn)場對建筑物結構、裝修和配套設施等各組成部分的完好程度及使用保養(yǎng)狀況，根據(jù)完損等級評定標準進行鑒定評分，打出現(xiàn)場勘察成新率；最后，對按年限法計算的成新率和現(xiàn)場鑒定成新率進行算術加權平均，即得出該建筑物的

11、綜合成新率。 房屋建筑物成新率公式為： 綜合成新率=理論成新率×40%+現(xiàn)場鑒定成新率×60% 理論成新率=(經濟耐用年限已使用年數(shù))÷經濟耐用年限×100% 勘察成新率由評估人員現(xiàn)場勘察打分評定。 3、關于土地使用權的評估 按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定，土地使用權評估方法應根據(jù)當?shù)氐禺a市場發(fā)育情況，并結合估價對象的具體特點及特定的估價目的等條件適當選擇。 經過評估人員實地勘察、分析論證并結合估價對象的區(qū)域條件，確定對估價對象采用成本法逼近法和基準地價系數(shù)修正法兩種方法分別測算土地價格，最后綜合分析其計算結果，確定估價對象的評估價格。方法選擇的主要依據(jù)如下

12、： （1）由于待估宗地當?shù)氐恼鞯爻杀窘y(tǒng)計資料詳實，因此可以選用成本逼近法。 （2）由于估價對象在基準地價覆蓋范圍內，估價資料詳實，因此可以選用基準地價法進行評估。 （3）由于估價對象宗地土地收益難以準確剝離確定，故不適于使用收益還原法和剩余法。 （4）無法從土地市場獲得與估價對象具有可比性的交易案例，故不適于選用市場比較法。 4、關于存貨的評估 對存貨，主要采用重置成本法或現(xiàn)行市價法。即在清查核實其數(shù)量及其在基準 日實際狀態(tài)的基礎上確定重置成本，或以現(xiàn)行市場交易價格為基礎確定評估值。 B. 職工安置補償費 依據(jù)國家有關企業(yè)人員安置的相關法規(guī)政策、委托方提供的XXXX電業(yè)股份有限公司職工安置方案

13、和XX職工安置補償明細表，評估人員對職工安置補償費進行測算復核。 二、評估程序實施過程和情況 根據(jù)國家有關資產評估法律規(guī)定、資產評估準則和操作規(guī)范要求以及會計核算的一般原則，按照資產評估委托合同書所約定的事項，我公司已實施了對委托評估的資產法律性文件與會計記錄及相關資料的審核驗證，進行了必要的市場調查和交易價格的比較，以及相應的其他資產評估程序。此次資產評估大體分為四個步驟： （一）接受委托及準備階段 我公司于 2013 年 8 月 15 日接受XXXX電業(yè)股份有限公司的委托，正式受理了該項資產評估業(yè)務。在接受評估后，由項目負責人先行了解委估的資產構成、XXXX電業(yè)股份有限公司產權界定、經營狀

14、況、評估范圍、評估目的等有關情況，與委托方共同商定評估基準日。 簽訂“資產評估業(yè)務約定書”，明確雙方各自承擔的責任和義務。 在專業(yè)人員具體指導下，按照評估規(guī)范要求，由產權持有單位作好評估前的各項準備工作包括資產清查、取證；并對資產評估配合人員進行業(yè)務培訓，認真填寫“資產清查評估明細表” 、“主要資產調查表”，以及其他需要提供的有關資料。 依據(jù)評估目的、評估范圍、資產構成和工作量等有關情況，制定評估工作實施方案，確定評估人員，組成資產評估現(xiàn)場工作小組。本項目評估人員按各核算單位分成若干組，各組分別組成四個專業(yè)評估小組進行現(xiàn)場評估工作，即機器設備組、房屋建筑物及土地組、財務組、綜合組，并配備了相應

15、的專業(yè)評估人員。 進行市場調查，收集和整理有關市場價格信息。 （二）現(xiàn)場清查階段 在產權持有單位資產清查的基礎上，評估人員根據(jù)其提供的資產和負債申報明細資 料，針對資產采用不同的核查方式進行查證，具體方法是： 對存貨資產真實性的查證，通過實物盤點方式確認其真實性。 對房屋建筑物，評估人員對照企業(yè)提供的評估申報明細表和有關技術資料，逐項進行核對，包括建筑面積、結構造型、內外裝修、附屬設施、有形損耗、無形損耗、大修記錄、維護保養(yǎng)等。確定房屋存在的真實性和產權持有單位產權的合法性。 對機器設備，評估人員按照企業(yè)提供的評估申報明細表，逐一進行清查核對，并通過查閱設備的運行記錄、大修記錄，了解設備的完好

16、狀況，對價格高的關鍵設備，請專業(yè)人員配合作好技術鑒定；對存在的盤盈、盤虧設備進行詳細記錄。由企業(yè)對上述情況進行確認，并對賬面值進行調整，對需檢測、驗證的，建議企業(yè)辦理有關處置手續(xù)。 對土地使用權，根據(jù)估價對象的具體情況，核實了土地的登記狀況、土地的權利狀況及地上附著物狀況，考慮了對地價有影響的各種因素，如：地理位置與自然環(huán)境、行政區(qū)劃、經濟發(fā)展和產業(yè)布局、土地供給狀況及歷史文化背景、區(qū)域經濟地理位置、區(qū)域交通狀況、區(qū)域基礎設施以及個別因素等。 （三）評定估算及綜合處理階段 對采用成本法評估的資產，評估人員進行了必要的市場調查、詢價，以現(xiàn)行市場價格確定重置成本，在清查核實及現(xiàn)場勘察的基礎上，考慮

17、實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值等因素后確定評估值。 （四）評估結果的分析和評估報告的撰寫階段 根據(jù)各專業(yè)小組采用成本法對資產價值的初步評估結果，進行整理、匯總、分析，撰寫資產評估報告書初稿，并向委托方提交。 在與委托方及產權持有單位充分商討和必要修改后，評估結果及相關資產評估說明按公司規(guī)定程序進行三級復核。全部復核意見反饋回項目組，經充分討論確定后，由項目組作進一步修改。最后由項目組完成報告并裝訂成冊，向委托方提供正式資產評估報告書。 三、評估假設 (一)國家現(xiàn)行的宏觀經濟、金融以及產業(yè)、資源利用、能源、環(huán)保等法律、法規(guī)、政策不發(fā)生重大變化； (二)評估對象的社會經濟環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變化； (三)企業(yè)所所提供的財務會計資料及其他資料真實、準確、完整； (四)企業(yè)有關或有事項、訴訟事項、期后事項等重大事項披露充分，納入評估范圍的資產權屬明確，出具的資產權屬證明文件合法有效； (五)沒有考慮與列入