2016湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師案例和分析：報(bào)酬率和折現(xiàn)率考試試題(卷）

1、 2016年省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：報(bào)酬率與折現(xiàn)率考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。A發(fā)明B發(fā)現(xiàn)C創(chuàng)造D隱定2、下面關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是_。A路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B路線價(jià)適用于城鎮(zhèn)街道商業(yè)用地的估價(jià)C運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D路線價(jià)法是特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格3、磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的

2、殘值率一般為。A：4B：3C：2D：1E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資_的自有資金或股本金。A15%B20%C30%D40%5、在_，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上第一次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位，宣告了中國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。A1992年B2000年C1978年D1987年6、下列有關(guān)債券的表述中，不正確的是_。A債券是一種有價(jià)證券，是社會(huì)各類經(jīng)濟(jì)主體為籌措資金而向債券投資者出具的、承諾按一定利率定期支付利息并到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證B關(guān)于債券的發(fā)行，若市場(chǎng)利率高于債券利率，則溢價(jià)發(fā)行C私募債券的最大特點(diǎn)是募集對(duì)象特定

3、D債券利率的高低，主要受銀行利率、發(fā)行者的資信級(jí)別、償還期限、利率計(jì)算方式和資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系等因素的影響7、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一宗土地，評(píng)估價(jià)2000萬(wàn)元人民幣，按國(guó)家規(guī)定收取的評(píng)估費(fèi)最高不超過(guò)_萬(wàn)元。A3.00B3.80C4.00D6.008、某宗房地產(chǎn)土地面積320 ，建筑面積300 ，建筑的外觀及設(shè)備均已舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積450元，殘值每平方米建筑面積150元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為。A：144 000元B：135 000元C：960 000元D：90 000元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土

4、地使用年限為40年(自開(kāi)工之日起算)，計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為_(kāi)萬(wàn)元。A3939.61B4433.88C4768.50D5652.0910、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資者行為的第一個(gè)影響，就是令投資者根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小確定其合理的（）。A投資規(guī)劃B投資回收期C投資方向D投資收益水平11、下列關(guān)于利率的敘述有誤的是_。A利率從不同角度分類，可分為固定利率和浮動(dòng)利率，市場(chǎng)利率與公定利率B我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的存貸款一般使用固定利率，并且所有金融機(jī)構(gòu)都要使用國(guó)家規(guī)定的統(tǒng)一利率C浮動(dòng)利率可

5、以降低借貸雙方承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)D我國(guó)利率的制定及調(diào)整，由中國(guó)人民銀行頒布并組織實(shí)施12、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是【2005年考題】A：某標(biāo)準(zhǔn)廠房B：某酒廠廠房C：某待出讓土地D：某寫(xiě)字樓E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2，從第8年開(kāi)始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為萬(wàn)元。(說(shuō)明：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未明確說(shuō)明，確定收益期限依據(jù)不充分)A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)

6、點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算的方法叫做。A：?jiǎn)卧浪惴˙：?jiǎn)挝恢笜?biāo)估算法C：工程量近似匡算法D：概算指標(biāo)估算法E：借款合同15、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（）。A80%B120%C171%D200%16、評(píng)估某宗房開(kāi)發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在未來(lái)發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到2005年10月16日

7、，即在2005年10月 16日的房?jī)r(jià)實(shí)際為_(kāi)萬(wàn)元。A2526B2241C2135D298517、下列不屬于普通股股東享有權(quán)利的是。A：股息紅利分配的要求權(quán)B：對(duì)公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán)C：要求贖回權(quán)D：公司剩余財(cái)產(chǎn)的分配權(quán)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某套建筑面積為100m2、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實(shí)際付款方式為首付5萬(wàn)元，余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實(shí)際價(jià)格為_(kāi)萬(wàn)元。A18.25B20.00C21.58D22.0019、_的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。A市場(chǎng)法B成本法C收益法D假設(shè)開(kāi)發(fā)未20、某城市2006年至2008年的平均房

8、價(jià)分別是2700元/、3300元/、3500元/，則該城市2006年至2008年房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)_。A9.04%B13.86%C109.04%D113.86%21、對(duì)無(wú)房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房?jī)r(jià)收入比在倍以上。A：4B：5C：6D：7E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章22、某大樓先后抵押給3家銀行并都辦理了抵押登記，債務(wù)人未能及時(shí)清償債務(wù)，拍賣該大樓所得的價(jià)款按順序清償。A：貸款合同簽訂的先后B：貸款數(shù)額的大小C：各銀行起訴的先后D：抵押登記的先后E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、一個(gè)住宅小區(qū)的住宅建筑基底總面積是3600，而該小區(qū)的住宅用地面積是100000，該小區(qū)的住宅

9、建筑凈密度是。A：36B：4C：36D：40E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是_。A投資回收周期較長(zhǎng)B投資數(shù)額巨大C變現(xiàn)性差D以上均正確25、_是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。A數(shù)學(xué)曲線擬合法B平均增減量法C平均發(fā)展速度法D移動(dòng)平均法二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）1、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成

10、交價(jià)格等于。A：賣方實(shí)際得到的價(jià)格(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)B：賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C：買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D：應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率E：買方實(shí)際付出的價(jià)格-(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)2、某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000m2，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層（其中14層為建筑面積相等的裙房，517層為標(biāo)準(zhǔn)層），則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為（）m2。A882B1765C1667D15383、短期償債能力指標(biāo)主要是。A：流動(dòng)比率B：速動(dòng)比率C：資產(chǎn)負(fù)債率D：存貨周轉(zhuǎn)率E：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)4、成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式是_。A

11、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)B開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)C開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用)D開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值5、下列關(guān)于所有權(quán)的表述中，正確的有。(2007年試題)A：所有權(quán)是從物權(quán)B：所有權(quán)是自物權(quán)C：可對(duì)所有權(quán)人的物設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利D：共有是確定份額的共同所有E：建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán)6、具有獨(dú)立設(shè)計(jì)的施工圖和相應(yīng)的概預(yù)算，能夠單獨(dú)施工，但竣工后不能獨(dú)立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程是_。A建設(shè)項(xiàng)目B工程項(xiàng)目C單位工程D分部工程7、通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)

12、算基數(shù)為_(kāi)。A土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本B土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用C土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值8、委托人不得競(jìng)買自己所委托的拍賣標(biāo)的，也不能委托他人競(jìng)買，這體現(xiàn)了拍賣活動(dòng)應(yīng)該遵循的。(2008年試題)A：公開(kāi)原則B：公平原則C：公正原則D：誠(chéng)實(shí)信用原則E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、下列對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的有關(guān)說(shuō)法中正確的是_。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任B經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取出讓或行政劃撥的方式供應(yīng)C商品房經(jīng)核驗(yàn)后，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房，給購(gòu)買人造成損失的，房地

13、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起60日，對(duì)涉及公共安全的容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收E在投資項(xiàng)目總投資中，投資者可按其出資的資本金的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出10、住宅建筑凈密度與等有關(guān)。A：房屋建筑面積B：建筑層數(shù)C：層高D：房屋排列方式E：房屋間距11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資的特性不包括_。A投資具有時(shí)間性B投資目的在于得到報(bào)酬C投資具有政治行為D投資具有風(fēng)險(xiǎn)性12、_不屬于市政公用設(shè)施用地。A公共交通用地B煤氣調(diào)壓站C廣場(chǎng)用地D火葬場(chǎng)13、某家庭申請(qǐng)了25萬(wàn)元10年期住房抵押

14、貸款，年利率為6。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬(wàn)元，則從第5年開(kāi)始該家庭的月還款額減少了元。A：994.37B：1016.81C：1255.16D：1387.24E：借款合同14、關(guān)于投資項(xiàng)目資本金的表述錯(cuò)誤的是_。A投資者可以轉(zhuǎn)讓其出資B投資者享有所有者權(quán)益C投資者不得以任何方式抽出D投資者可從項(xiàng)目法人處獲取利息15、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為_(kāi)元/m2。A50B250C300D35016、查看估價(jià)對(duì)象房屋室環(huán)境污染狀況時(shí)，對(duì)室來(lái)源的

15、污染物，應(yīng)重點(diǎn)查看。A：墻體承重材料B：竹質(zhì)的家具C：裝修裝飾材料D：家用電器E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、一宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為40萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為60萬(wàn)元，已抵押貸款45萬(wàn)元，作為某種目的的估價(jià)結(jié)果為55萬(wàn)元，則該估價(jià)目的的可能是_。A買賣B抵押貸款C拆遷補(bǔ)償D保險(xiǎn)18、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為_(kāi)。A聯(lián)合代理B買方代理C獨(dú)家代理D賣方代理E雙重代理19、中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)（）的統(tǒng)計(jì)。A平均價(jià)格B加權(quán)價(jià)格C抽樣價(jià)格D成交價(jià)格20、產(chǎn)權(quán)人將擁有的房地產(chǎn)向保險(xiǎn)公司投保時(shí)，簽訂保險(xiǎn)合同的形式主要有。A：保證書(shū)B(niǎo)：投保單C：保險(xiǎn)單D：批單E：暫保單21、建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要容包括。A：施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析B：編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃C：監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行D：制訂勘查計(jì)劃E：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析22、編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制(2009年試題)A：現(xiàn)金流量表B：損益表C：資金使用計(jì)劃D：資金籌措