房地產(chǎn)全過(guò)程成本的管理與控制理念剖析(通用)

1、房地產(chǎn)全過(guò)程成本管理與控制理念剖析2客戶需求對(duì)手條件房地產(chǎn)成本管理理念投資控制經(jīng)營(yíng)定位3房地產(chǎn)成本管理不等于簡(jiǎn)單的省錢(qián)！房地產(chǎn)成本管理理念投資控制4房地產(chǎn)成本管理理念投資控制成本規(guī)劃論成本不是控制出來(lái)的，是規(guī)劃出來(lái)的。房地產(chǎn)成本管理理念剖析房地產(chǎn)全成本觀念房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢(shì)成本型城市與產(chǎn)品型城市的控制差異提升價(jià)值的五種方法誰(shuí)是控制工程成本的核心部門(mén)工程成本控制的重心點(diǎn)工程成本與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、技術(shù)的關(guān)系正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化成本管控模式、成本管理理念傳承目標(biāo)成本規(guī)劃與分解甲方分包做多與總包做多的問(wèn)題分包方式探討工程量清單的威力關(guān)于標(biāo)底的認(rèn)識(shí)堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則與合同成本動(dòng)態(tài)控制的困境

2、工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)戰(zhàn)略采購(gòu)的定位工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本控制體系中最難的是什么？成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立方法與意義房地產(chǎn)工程成本管理四大核心過(guò)程體制對(duì)建安成本管理的約束及突破方法承建商差異成本分析評(píng)估建安成本合理的標(biāo)準(zhǔn)探討房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本管理小結(jié)56房地產(chǎn)全成本觀念施工階段-承建商的全成本、開(kāi)發(fā)商的階段性成本。開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本-開(kāi)發(fā)商最關(guān)注按成本類(lèi)型分：土地、工程、財(cái)務(wù)及稅金、管理、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)；按控制階段分：可研、定位、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算；注釋?zhuān)撼杀颈壤P(guān)系決定成本控制重點(diǎn)、成本的關(guān)聯(lián)性、成本控制階段。產(chǎn)品壽命周期成本-品牌開(kāi)發(fā)商最關(guān)注（尤其是自己經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目）。對(duì)項(xiàng)目整個(gè)壽命周期而言，項(xiàng)

3、目開(kāi)發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，成本的發(fā)生還沒(méi)完，后面還有維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)營(yíng)、法律風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用，要全盤(pán)考慮。特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，營(yíng)運(yùn)成本尤其重要。7需永久關(guān)注房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢(shì)“簡(jiǎn)單省錢(qián)”是承建單位、突破成本定價(jià)是房地產(chǎn)商！全員參與重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新8成本型城市與產(chǎn)品型城市的成本控制差異成本型城市指建安成本對(duì)項(xiàng)目的贏利有較大影響的城市，比如：重慶、武漢、長(zhǎng)沙等。成本型城市的特征：房?jī)r(jià)普遍較低，房?jī)r(jià)差異性小。產(chǎn)品型城市指項(xiàng)目的贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)的城市，比如：深圳、上海、廣州、北京、杭州等。產(chǎn)品型城市的特征：房?jī)r(jià)差異性大，產(chǎn)品差異性大。成本型城市對(duì)工程建安成本的控制要求較高，重點(diǎn)是控制設(shè)計(jì)階段

4、成本優(yōu)化、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)簽證等。成本型城市對(duì)工程管理、工程成本管理的要求較高。產(chǎn)品型城市對(duì)工程建安成本的控制要求相對(duì)降低，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握反而顯得重要。在同一個(gè)城市，存在產(chǎn)品型地塊與成本型地塊的差別。對(duì)不同的城市不同的地塊，我們要采用不同的成本控制方法。不要讓成本經(jīng)驗(yàn)主義害死了人。9提升價(jià)值的五種方式 C下降，F(xiàn)上升 C不變，F(xiàn)上升 C下降，F(xiàn)不變 C小幅上升，F(xiàn)大幅上升 C大幅下降，F(xiàn)小幅下降-具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān)。-價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策。 提升價(jià)值的五種途徑價(jià)值工程的基本公式：V=F/CV-va

5、lue ,性價(jià)比F-function ,產(chǎn)品、功能/性能、服務(wù)、收益C-cost, 費(fèi)用/成本10誰(shuí)是控制工程成本的核心部門(mén)觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門(mén)是控制工程成本的核心部門(mén) 。觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)是控制成本的核心部門(mén) 。觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門(mén) 。觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控制的核心部門(mén)。觀點(diǎn)五：配套辦是工程成本控制的核心部門(mén)。營(yíng)銷(xiāo)部？財(cái)務(wù)部？11設(shè)計(jì)招標(biāo)施工SPEND曲線成本發(fā)生的成本形成的成本定位70%80%成本控制重點(diǎn)放那兒好？20%銷(xiāo)售及物管 項(xiàng)目周期工程成本控制的重點(diǎn)12工程成本與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、工程技術(shù)的關(guān)系1營(yíng)銷(xiāo)決定方向2設(shè)計(jì)階段優(yōu)化3技術(shù)決定細(xì)節(jié)13正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化

6、傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國(guó)大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理全新思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。大師指點(diǎn)迷津，一個(gè)主意節(jié)省幾百萬(wàn)的神話已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。現(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本技術(shù)優(yōu)化的重點(diǎn)：三個(gè)總說(shuō)明（建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備）、豎向控制、基坑支護(hù)、基礎(chǔ)工程、地下室設(shè)計(jì)、含鋼量控制、水電設(shè)計(jì)參數(shù)控制、室外環(huán)境景觀。設(shè)計(jì)優(yōu)化專(zhuān)門(mén)PPT，詳見(jiàn)鏈接。

7、14萬(wàn)科模式：工程招標(biāo)（合約）管理與成本（預(yù)結(jié)算）管理分離。中海模式：工程管理與成本（預(yù)結(jié)算）管理合并。藍(lán)光模式：招標(biāo)（合約）、成本（預(yù)結(jié)算）、合同執(zhí)行、審算分離。工程成本管控模式?jīng)]有固定的，適合就好！適合的標(biāo)準(zhǔn)是什么？工程成本管控模式必須符合公司經(jīng)營(yíng)需要！成本管控模式、成本管理理念傳承與發(fā)展15異地成本管理測(cè)算與溝通總部與分公司的溝通困境。異地成本測(cè)算的必要性16目標(biāo)成本規(guī)劃與分解目標(biāo)成本規(guī)劃要點(diǎn)：產(chǎn)品定位、物業(yè)類(lèi)型、對(duì)手條件、客戶敏感、部品標(biāo)準(zhǔn)、供方選擇。目標(biāo)成本分解要點(diǎn)：合同分解、部品標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本確定過(guò)程：目標(biāo)成本規(guī)劃合同分解合同目標(biāo)成本房地產(chǎn)項(xiàng)目成本定位與目標(biāo)成本測(cè)算階段控制，詳見(jiàn)鏈

8、接。17甲方分包做多與總包做多的問(wèn)題非核心業(yè)務(wù)分包是方向！18甲方分包做多與總包做多甲方難以總包的瓶頸總包瓶頸信任危機(jī)三邊工程合同管理19甲方分包做多與總包做多的問(wèn)題“三邊工程”解決方案土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)初 型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擴(kuò)備選 設(shè)計(jì)建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段銷(xiāo)售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引

9、模型研究20分包方式探討乙供甲限乙供（甲方限價(jià)）甲定乙供甲供供應(yīng)商分類(lèi)案例，鏈接。21工程量清單的威力問(wèn)題導(dǎo)引：為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過(guò)施工單位的工程師呢？這是信息對(duì)稱(chēng)與不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑市場(chǎng)成本把握，相對(duì)承建單位而言，永遠(yuǎn)都是外行。房地產(chǎn)企業(yè)控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法貨比三家、事前控制工程量清單招標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)：1、促進(jìn)設(shè)計(jì)圖紙的完善和材料設(shè)備的定板定樣2、符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求 ，取得有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格3、充分利用投標(biāo)方的資源，為我所用4、以招標(biāo)價(jià)取代施工過(guò)程中的預(yù)算價(jià)，使成本管理人員有可能投入更多的時(shí)間到設(shè)計(jì)、過(guò)

10、程控制及結(jié)算審核中去5、較大程度地減少施工過(guò)程中變更、簽證、協(xié)調(diào)、配合等扯皮現(xiàn)象，保證施工進(jìn)度6、進(jìn)行成本按月審結(jié)，真正做到成本的統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控7、結(jié)算周期短，扯皮現(xiàn)象8、缺點(diǎn)是：預(yù)留相應(yīng)的招標(biāo)周期22關(guān)于標(biāo)底的認(rèn)識(shí)標(biāo)底是歷史與定額的產(chǎn)物。如果要做標(biāo)底，那么標(biāo)底密封的時(shí)間什么時(shí)候合適?標(biāo)底可不可以向投標(biāo)單位公布？標(biāo)底的作用是什么？案例鏈接。23堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則與合同成本動(dòng)態(tài)控制的困境工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒(méi)有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。出現(xiàn)爭(zhēng)論的問(wèn)題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。在統(tǒng)一的技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和商務(wù)條件下，堅(jiān)持低價(jià)中標(biāo)才是有意義的。要想真正運(yùn)用最低價(jià)中標(biāo)原則，要有技

11、術(shù)措施、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也就是工程成果標(biāo)準(zhǔn)做支撐。工程合同成本動(dòng)態(tài)控制過(guò)程中的困境：詳見(jiàn)鏈接。工程范圍劃分清單招標(biāo)技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)措施費(fèi)與規(guī)費(fèi)付款節(jié)點(diǎn)合約交底24工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)招標(biāo)定價(jià)方式工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià) 。工程招標(biāo)，選二、三家報(bào)價(jià)低的，繼續(xù)殺價(jià)，再定標(biāo) 。幾個(gè)提醒：您有沒(méi)有精力侃價(jià)？有沒(méi)有考慮對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響？您有沒(méi)有能力砍價(jià)？高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰(shuí)？一位知名的房地產(chǎn)專(zhuān)家曾經(jīng)講過(guò)這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰(shuí)要是砍到了他們的利潤(rùn)，那誰(shuí)有本事，砍下來(lái)的往往是樓盤(pán)的品質(zhì)。需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說(shuō)明我們對(duì)社會(huì)工程成本資源把握的，還是不夠。點(diǎn)評(píng)

12、商務(wù)談判暨探討“魯布革”招投標(biāo)的本質(zhì)。25戰(zhàn)略采購(gòu)的定位戰(zhàn)略采購(gòu)不是簡(jiǎn)單的省錢(qián)方案，而應(yīng)該是成本、品質(zhì)、進(jìn)度的最優(yōu)平衡。戰(zhàn)略采購(gòu)的重點(diǎn)是定價(jià)體系，需要專(zhuān)門(mén)研究。項(xiàng)目采購(gòu) VS 戰(zhàn)略采購(gòu):項(xiàng)目采購(gòu)是訂一桌酒席，戰(zhàn)略采購(gòu)是擬一份菜單。集團(tuán)采購(gòu)對(duì)三線城市成本的影響。26工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報(bào)價(jià)優(yōu)惠部分比資金財(cái)務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢(qián)。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實(shí)力強(qiáng)的施

13、工企業(yè)的力量，核實(shí)給施工企業(yè)的利潤(rùn)，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會(huì)平均資金成本為度?，F(xiàn)金流管理。作為工程成本管理，一項(xiàng)重要而又關(guān)鍵的工作是要配合財(cái)務(wù)部門(mén)分析現(xiàn)金流，特別是融資能力不強(qiáng)的企業(yè)，甚至是要利用工程規(guī)律，盡量降低項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)金流要求?，F(xiàn)金流分析案例，詳見(jiàn)鏈接。售樓工程節(jié)點(diǎn)的意義。配合財(cái)務(wù)：現(xiàn)金流、資金周轉(zhuǎn)率等。成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立方法與意義合同執(zhí)行與后評(píng)估資源調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積累成果應(yīng)用成本數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。中海項(xiàng)目成本測(cè)算案例，詳見(jiàn)鏈接。成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門(mén)成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。成本數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。2728工程成本

14、控制體系中最難的是什么？工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)工程資源、市場(chǎng)工程成本資源的把握。在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)工程資源的把握與配置。對(duì)社會(huì)工程資源把握不清楚，源頭上都有問(wèn)題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。社會(huì)工程資源的考察、選用、評(píng)估與管理。中海地產(chǎn)做法介紹：中海供應(yīng)商選擇的“一票否決制”；中海地產(chǎn)的“執(zhí)行、決策、審計(jì)”三權(quán)分立的供應(yīng)商選擇法；中海招投標(biāo)委員會(huì)的“桌面”制度；中海地產(chǎn)的供應(yīng)商分級(jí)管理制度。29房地產(chǎn)工程成本管理四大核

15、心過(guò)程房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見(jiàn)鏈接項(xiàng)目定位與目標(biāo)成本測(cè)算階段工程招標(biāo)采購(gòu)與合約階段設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工程結(jié)算30體制對(duì)建安成本管理的約束及突破方法國(guó)有資本控股或占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理的約束。如何突破？31幾類(lèi)特別供方資源的選用與管理企業(yè)內(nèi)部供方“打招呼”的供方當(dāng)?shù)亍袄蠣敗眴挝粔艛嗖块T(mén)國(guó)有背景的供方股東供方32承建商差異成本分析選擇承建商的幾點(diǎn)考慮：經(jīng)營(yíng)管理理念（體制、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、管理水平、文化理念）發(fā)展階段物業(yè)類(lèi)型異地操作承建商成本差異優(yōu)秀承建商的“橄欖枝”準(zhǔn)確的測(cè)算對(duì)稱(chēng)的信息戰(zhàn)略的選擇33評(píng)估建安成本合理的標(biāo)準(zhǔn)探討成本低部品檔次的一致性對(duì)售價(jià)的支持對(duì)進(jìn)度的支持對(duì)財(cái)務(wù)的配合考

16、慮產(chǎn)品生命周期成本 34房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本管理與控制小結(jié)1、公司經(jīng)營(yíng)層面（戰(zhàn)略成本）投資型公司 PK 專(zhuān)業(yè)化管理型公司原始積累型公司 PK 品牌積累型公司短平快型項(xiàng)目 PK 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)型項(xiàng)目項(xiàng)目的可行性研究（經(jīng)營(yíng)方式、營(yíng)銷(xiāo)手法、產(chǎn)品方案、開(kāi)發(fā)溝通）高端決策信息決定項(xiàng)目成本模式，就經(jīng)營(yíng)層面而言，成本模式?jīng)]有固定的套路。點(diǎn)評(píng)不同的經(jīng)營(yíng)模式。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，詳見(jiàn)鏈接。2、產(chǎn)品定位層面(強(qiáng)化產(chǎn)品定位成本控制 )項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。3、規(guī)劃、設(shè)計(jì)層面(優(yōu)化設(shè)計(jì)成本控制 )控制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；控制建筑設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、水、電、設(shè)備的設(shè)計(jì)參數(shù)；控制二次設(shè)計(jì)；控制材料、設(shè)備的選用。4、工程層面(固化工程成本控制流程)編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動(dòng)態(tài)控制打下基礎(chǔ)。建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫(kù)，優(yōu)選工程資源。制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。5、后評(píng)估工程結(jié)束后，對(duì)工程成本管理進(jìn)行后評(píng)估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)。商部品標(biāo)準(zhǔn)商 程 技術(shù) 務(wù) 范標(biāo)標(biāo) 條 圍標(biāo)準(zhǔn) 件35工程成本工程目標(biāo)目標(biāo)成本管理初設(shè)限額方案估算買(mǎi)地測(cè)算施工圖定