斷供與退房——困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的二大熱點法律問題.

1、斷供與退房困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的二大熱點法律問題 作者：周善良、荊鈺來自：原創(chuàng) 2009-1-4瀏覽：851次 2008年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，注定是不平凡的一年。新年伊始房市即遭遇"大雪"，據(jù)中國指數(shù)研究院獨家提供的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2008年第一周，全國主要城市商品房市場整體成交量大多出現(xiàn)下滑，北京、上海、天津、深圳四大城市成交量也大幅萎縮；并且接下來的“五一”假期以及以往的“金九銀十”也未能挽救低迷的樓市。銷售的冷遇加上2007年處于房價高位時期的大量拿地，均使開發(fā)商感受到了前所未有的資金壓力，為了緩解資金危機開發(fā)商只得采取各種方法促銷，其中最直接有效的就是打折、降價銷售。在

2、網(wǎng)上，有篇文章題目為萬科“三重門”“捐款門”、“辭職門”、“降價門”，前兩道門與本文無關(guān)暫且不論，但最后一道門足以說明“降價”一詞在今年已成為萬科這家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的主旋律之一，萬科尚且如此，其他企業(yè)就更不用講。全國掀起的這種降價風(fēng)潮雖然在一定程度上刺激了意向購房客戶的成交速度，但更多的是讓之前購房的業(yè)主無法釋懷，于是一些高價購房的老業(yè)主齊聲喊冤，或要求開發(fā)商彌補、退還差價，或要求退房，或停止還貸。而且開發(fā)商促銷力度越大，已購房者退房或斷供的行動就越強烈，于是一邊是開發(fā)商打折售房吆喝聲不斷，一邊買房人“退房”、“斷供”行動一波接一波，因此，“退房”和“斷供”就成為今年困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的二大

3、熱點法律問題。第一部分：首先看一下全國主要城市退房以及斷供的案例。 深圳：眾所周知，深圳這兩年的房價漲幅居全國最高，自去年下半年開始下調(diào)以來，目前新開樓盤基本都采取低開策略，很多樓盤報價較去年高點已下調(diào)20%左右，尤其是一些分期開發(fā)的樓盤，業(yè)主們可以非常直接在同一小區(qū)進行價格比對，所以更直接導(dǎo)致前期高價購房的業(yè)主心理失衡。今年深圳諸多樓盤都出現(xiàn)團退現(xiàn)象，包括萬科第五園、金地梅隴鎮(zhèn)等大牌，其中典型的是桑泰地產(chǎn)的某樓盤。去年均價2萬元/平方米，目前推出的特惠單元均價為1.6萬元/平方米，1.3萬元/平方米起價。于是以前的業(yè)主要求團退，經(jīng)幾番較量開發(fā)商最終妥協(xié)，將按照特惠單元的價格全部進行差額補償。

4、補償老業(yè)主的方式分成兩種：還沒有簽訂正式合同的客戶直接用新價格來簽約，對已經(jīng)簽約的客戶開發(fā)商則以裝修款的形式退回給客戶。 北京：據(jù)統(tǒng)計，今年上半年北京預(yù)售、現(xiàn)售商品房累計退房2144次，這座房價一向堅挺的城市也開始讓開發(fā)商們坐臥不安了。業(yè)主羅云在今年1月購買位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)美利山小區(qū)的80平方米兩居室，當時均價為13800元/平方米，這讓羅云覺得很值，因為這個價格是沿海集團將樓盤由精裝修改為毛坯房，每平方米降價近2000元后重新推向市場的，并且比周邊同檔次的樓盤便宜了一兩千元。但不久之后開發(fā)商推出了買房送寶馬車、12380元/平方米特價房等各種優(yōu)惠活動，讓羅云非常“氣憤”于是決定，與開發(fā)商

5、協(xié)商多次后羅云在繳納了2萬多元的違約金后，退房拿回了首付款。這種例子在今年北京已經(jīng)不是個案，心理不平衡以及對未來市場走向的不樂觀讓眾多購房者選擇無奈退房。在京城樓市持續(xù)冷清半年后，“退房潮”悄然現(xiàn)身，甚至職業(yè)“退房律師”這一行當也應(yīng)市而生。 上海：最受矚目的上海退房案當屬“水岸藍橋”集體退房案，雖然案例發(fā)生時間不在今年，但退房的原因與背景情況卻與今年房價下跌完全一樣。2003至2005年上海房價經(jīng)歷了持續(xù)的快速上漲，這與2006、2007年的深圳相似。在“國八條”的重點打擊下，上海房價從2005年夏季開始下跌，數(shù)月內(nèi)便整體跌去20%左右，部分樓盤達30%左右。于是退房潮起?！八端{橋”案例就發(fā)

6、生這個背景之下。上海市寶山區(qū)法院判決的案卷中顯示，業(yè)主黎敏（團退原告之一）在2005年2月從上海地產(chǎn)十強的大華（集團）有限公司購買了“水岸藍橋”一期一套約106平方米的房屋，總價144.15萬元，平均每平方米單價高達13590元。可到了2005年下半年，由于樓市宏觀調(diào)控趨緊，上海中外環(huán)線周邊地區(qū)房價下跌，同類房價最低跌到過每平方米8000多元。如此一來，房子還沒到手，每套價格就“縮水”了三四十萬元。 于是在2005年12月底，“水岸藍橋”的89名業(yè)主位將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開發(fā)商，強烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。一時間，上海樓市“風(fēng)云”乍起，十幾個樓盤先后發(fā)生集體退房事件。后雙方

7、訴至法院，2006年9月上海市寶山區(qū)人民法院一審判決購房人解除購房合同，業(yè)主承擔(dān)3%違約金，開發(fā)商收回86套價格“縮水”的房屋、退還約12億元購房款。 上述幾則是發(fā)生在幾大城市的退房案例。在今年降價風(fēng)潮中，雖已購房業(yè)主最希望的是退房或由開發(fā)商補貼差價，但由于種種原因，導(dǎo)致真正走完退房程序的達不到有退房意向人數(shù)的1/10，于是業(yè)主們就換用另一種方法向開發(fā)商施壓斷供。 深圳：在百度里敲出“深圳 斷供”兩個詞，能找到幾百篇相關(guān)報道，開發(fā)商、業(yè)主、銀行三方都糾結(jié)在“斷供門”里。以時間為序梳理一下深圳的斷供情況：2008年6月2日，一篇名為斷供已過千億，次貸危機浮現(xiàn)的文章在網(wǎng)上公開發(fā)布。作者“風(fēng)語”稱了

8、解到深圳某一銀行蛇口支行形成千宗共計約15億元的房貸壞賬，據(jù)此推斷深圳總計房貸壞賬金額已達1000億元。此文一出，立刻在民間掀起了一場軒然大波，并迅速引來媒體的廣泛關(guān)注。6月5日，每日經(jīng)濟新聞刊文，報道深圳廣泛斷供的情況確實存在，但是銀行資金缺口是否是千億不好判斷。7月14日，中央電視臺對深圳斷供風(fēng)波進行較為全面的報道，這一報道也讓深圳斷供風(fēng)波走進全國公眾的視野，深圳“斷供門”成為全民的話題， 7月20日，深圳寶安碧水龍庭68位業(yè)主作出決定：集體斷供，這也是目前為止深圳浮現(xiàn)的最大斷供案。一時間包括南方都市報在內(nèi)的各大媒體紛紛跟進。 上海：一家公司在浦東大華錦繡華城不惜血本投資的150套房源，最

9、終由于資金鏈斷裂，無法支付房貸，最終被法院查封，該案例也是上海目前為止公開的最大一起斷供案。 而據(jù)多家二手房中介提供的情況表明，這起案例并不是上海唯一的斷供案，包括浦東金橋新城、環(huán)球翡翠灣等多個樓盤也有斷供個案，并且數(shù)量非常驚人。 150套斷供房的出現(xiàn)，打破了此前各方關(guān)于“上海無斷供房”或“上海斷供房是個別現(xiàn)象”的論調(diào)。 第二部分：退房、斷供的法律性質(zhì)以及對開發(fā)商構(gòu)成的風(fēng)險 退房在法律上的性質(zhì)就是業(yè)主向開發(fā)商提出解除合同的要求，根據(jù)合同法第93、94條規(guī)定，解除合同有協(xié)商解除、約定解除和法定解除三種方式。所謂約定解除就是業(yè)主與開發(fā)商經(jīng)協(xié)商一致而解除合同的情形，我們在第一部分所舉案例中北京業(yè)主羅

10、云與開發(fā)商多次協(xié)商最后退房的案例就屬協(xié)商解除合同的情形。所謂約定解除就是業(yè)主利用雙方簽訂的購房合同中約定的解除合同條款，當條件成就時業(yè)主向開發(fā)商提出解除合同的要求，上?！八端{橋”集體退房案就是一則非常典型的約定解除案例。開發(fā)商大華（集團）有限公司與業(yè)主簽訂的購房合同補充條款中有一條特別約定：“若乙方（購房者）因自身原因提出解除合同，乙方（購房者）應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的3，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費用?！笔肓险沁@一在賣方市場中購房人只有簽字認可、根本無法置疑的“牛氣”條款，在房價下跌時卻被買房人引用為解除合同的依據(jù)。 89名業(yè)主寧愿承擔(dān)3萬至4萬余元不等的違約賠償金也要退房，其

11、實是兩害相權(quán)取其輕。退房業(yè)主的代理人杜躍平說：“和房屋貶值的幾十萬元相比，承擔(dān)總房價款3的違約金畢竟是小損失。退房是業(yè)主的權(quán)利，符合合同約定，也符合經(jīng)濟理性?！?當然，除此之外，開發(fā)商與業(yè)主訂立的商品房買賣合同中還會有其他一些條款涉及到約定解除情形，例如在我市統(tǒng)一使用的商品房買賣合同版本中，當出現(xiàn)房屋面積誤差超過一定比例、開發(fā)商逾期交房以及開發(fā)商在出現(xiàn)設(shè)計變更10日未及時通知業(yè)主的情形時，均屬于業(yè)主有權(quán)提出解除合同的情形。最后，所謂法定解除合同，就是當開發(fā)商出現(xiàn)合同法第94條規(guī)定的違約情形以及出現(xiàn)其他房地產(chǎn)專業(yè)法律法規(guī)或者最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定的解除情形

12、，業(yè)主據(jù)此向開發(fā)商提出解除合同就屬法定解除。例如開發(fā)商交付的房屋主體質(zhì)量不合格、房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常使用居住以及開發(fā)商一房兩賣都屬于典型的法定解除情形。 退房對開發(fā)商構(gòu)成的風(fēng)險最主要、最直接的就是資金風(fēng)險，因為根據(jù)合同法97條規(guī)定的合同解除法律后果，一旦業(yè)主退房成功，那么開發(fā)商必須全額退還購房款，并且如果因開發(fā)商出現(xiàn)違約情形而導(dǎo)致業(yè)務(wù)主退房的情況還須進一步承擔(dān)違約責(zé)任，而無論是全額退購房款還是承擔(dān)違約責(zé)任最終都將物化為資金。就以我們在第一部分所舉的上?！八端{橋”集體退房案為例，經(jīng)上海市寶山區(qū)人民法院判決后，開發(fā)商大華（集團）有限公司必須收回86套價格已售出房屋，一次性退還業(yè)主約12億元購

13、房款。眾所周知，在以土地儲備衡量地產(chǎn)公司實力的年代，強烈的上市融資欲望和發(fā)展壯大的決心，使得開發(fā)商們在2007年拿地拿到亢奮，地王記錄不斷被刷新，但在大量拿地的同時開發(fā)商也背負了巨大的資金壓力。據(jù)北京一位地產(chǎn)中介項目經(jīng)理透露，近期北京有意轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)商明顯增多，轉(zhuǎn)讓的地塊中，以住宅用地為主，曾經(jīng)土地為王的房地產(chǎn)市場，開始向資金為王轉(zhuǎn)變。而今年開發(fā)商的普遍降價銷售，無疑就折射出了開發(fā)商資金鏈的緊張。據(jù)著名的富力地產(chǎn)2007年報顯示，其現(xiàn)金僅為13億元，負債總額已達415億元，凈負債比率高達139.5%，較2006年的71.5%大幅上升。截至2007年年底，富力地產(chǎn)共向銀行舉債199億元，除要向

14、政府支付的地價款外，今年富力地產(chǎn)需歸還的貸款近74億元。而在這種情況下如果再遭遇大批業(yè)主“退房潮”對于開發(fā)商無疑是雪上加霜，如果因此導(dǎo)致資金鏈斷裂對開發(fā)商更是致命打擊。除了資金風(fēng)險之外，業(yè)主退房，特別是大規(guī)模的“退房潮”對于開發(fā)商的市場信譽度也會產(chǎn)生很大沖擊，對開發(fā)商今后的銷售會產(chǎn)生不利影響。 相比退房，斷供的法律性質(zhì)較為復(fù)雜一點，雖然斷供本身的法律性質(zhì)即為業(yè)主不履行與銀行簽訂的貸款合同，僅屬業(yè)主對銀行履約過程中的違約，但因為開發(fā)商在某個特定階段要為業(yè)主承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，所以如果業(yè)主在這個階段斷供就會對與開發(fā)商造成很大風(fēng)險。我國現(xiàn)行按揭貸款擔(dān)保制度特點簡單概括一下為兩個擔(dān)保階段、三方當事人和四種法

15、律關(guān)系，第一階段自貸款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有權(quán)證，并辦妥抵押登記；第二階段始于銀行取得房屋他項權(quán)證，此時抵押合同開始生效。三方當事人即借款人（抵押人、購房人）、貸款人（債權(quán)人、抵押權(quán)人）和保證人（開發(fā)商）。四種法律關(guān)系，即購房人與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系；購房人與貸款銀行之間的借款合同關(guān)系；購房人與貸款銀行之間的抵押合同關(guān)系，開發(fā)商與貸款銀行之間的保證合同關(guān)系。理清了按揭貸款擔(dān)保制度，那么業(yè)主斷供對開發(fā)商產(chǎn)生的法律風(fēng)險也就十分明了：在業(yè)主的房屋所有權(quán)證未辦妥抵押登記之前，只要發(fā)生業(yè)主停供、斷供貸款情況，開發(fā)商都有可能會被追究保證責(zé)任，而且基本都是連帶保證責(zé)任；當業(yè)主停供、斷供貸

16、款，又因其他債務(wù)導(dǎo)致尚未過戶的房屋被法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅面臨被追究保證責(zé)任，而且因房屋被查封面臨承擔(dān)保證責(zé)任后無法追償?shù)奈C。由此可以看出，業(yè)主斷供表面后果是銀行受損嚴重，但實質(zhì)是開發(fā)商要承擔(dān)比銀行更為不利的后果。 第三部分：開發(fā)商怎樣有效避免業(yè)主退房、斷供風(fēng)險 對于今年暴發(fā)的喧囂的 “退房潮”與“斷供潮”，雖然有很多部門、媒體，相關(guān)法律專業(yè)人士站起來反對、甚至聲討業(yè)主僅僅因為房價下跌而無法律依據(jù)的退房與斷供行為，如深圳市國土房產(chǎn)局房地產(chǎn)業(yè)處的陳凱一語中的“開發(fā)商不能因為建設(shè)材料等成本增加或房屋市場價格上漲而將原約定的價格提高或解除合同，同時購房者也不能因為商品房價格下降而要求將原約定的

17、價格下降或解除合同”；并且，從法律層面講，業(yè)主們無理由的退房”與“斷供”也是得不到法律支持的。但有一點不可否認，那就是買房相比較其他消費來講更直接涉及到老百姓的根本利益，因此業(yè)主對于房屋價格才會有如此強烈的反應(yīng)。所以網(wǎng)上有段評論很耐人尋味“近幾年中國的車價一直在跌，也沒見有人退車索賠。或許有人會說，車子是消費品，房子還兼有投資品的性質(zhì)，那么股價已由6000多跌至1000多，也沒見有股民找證券公司或上市公司算帳，最多期待政府出手相救而已”。所以在此我們首先要給開發(fā)商的一個建議就是：無論如何，業(yè)主是自己的衣食父母，對于業(yè)主們因房屋降價而暴發(fā)的“退房”與“斷供”，既要充分理解，更應(yīng)當充分重視“斷供”

18、與“退房”帶給自己的法律風(fēng)險，并采取積極有效的方式去避免、化解業(yè)主們的“退房”與“斷供”。下面就談幾點我們的建議： 1、采取合理方式安撫業(yè)主，而非簡單補償。 業(yè)主們在無任何理由之下的“退房”或“斷供”其實是一種不合理要求，也有悖市場誠實信用原則。因此我們認為開發(fā)商如果僅僅采取簡單補償方式其實是助長了業(yè)主這種不理智行為，同時也并不能從根本上解決問題，因此我們建議開發(fā)商拒絕非理性簡單補償，而是在提升小區(qū)居住品質(zhì)方面進行更多投入，讓業(yè)主真正感受到物有所值，從而平衡心態(tài)。例如深圳金地集團營銷總監(jiān)董小明面對“退房潮”時表示：為了提升物業(yè)的品質(zhì)和服務(wù)，金地設(shè)立了一個1000萬元的增值服務(wù)基金，用于提升項目

19、及其周邊交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套水平。深圳萬科副總經(jīng)理張酹也表示，萬科已推出了名為“琢玉行動”的第五園全面品質(zhì)提升計劃，改善和提升萬科第五園交通、生活、教育配套設(shè)施，還為部分受損失業(yè)主提供全屋精裝修優(yōu)惠服務(wù)的選擇。另外，對于部分“斷供”業(yè)主來講，其實并非真正沒能力還貸，而只是在退房不成、補償不到的情況下對開發(fā)商的施壓行為，但其實業(yè)主也明白“斷供”在給開發(fā)商施壓的同時也將讓自己的信用體系從此蒙上了污點，所以在這種情況下，如果開發(fā)商采取合理方式真正讓業(yè)主覺的物有所值，平和了心態(tài)，并且與業(yè)主加強溝通，那么完全有可能避免這部分業(yè)主的“斷供”行為。 、避免業(yè)主尋找到合理的退房理由。 我們在上面第二部分已經(jīng)

20、講到，除開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商一致解除合同之外，業(yè)主在合同約定的解除條件成就以及開發(fā)商出現(xiàn)法定解除行為時，業(yè)主提出退房都屬于有合理理由的退房，而且會得到法院或仲裁機構(gòu)的支持。例如：北京回龍觀某小區(qū)業(yè)在去年上半年買房子的均價是9000多元/平方米。但近半年來，他們所在的樓盤價格一路狂跌至7500元/平方米，還沒到手的房子就跌了十幾萬，遇到這種情況業(yè)主們難免心理不平衡，紛紛到開發(fā)商那里要求退房，然而開發(fā)商卻認為業(yè)主們的要求沒有任何法律或者合同上的約定，從而被嚴詞拒絕。正當業(yè)主們絕望的時刻，有人卻提出一個“合理退房”的辦法在去年買房與開發(fā)商簽訂的合同中，有一條規(guī)定“延遲交房30天以上，購房人有權(quán)提出退房”

21、。而進入10月份以來，“開發(fā)商施工進度緩慢”的消息也就此“搖身一變”成為購房者盼望的喜訊。“其實，與其說我們在盼望延期交房，還不如說我們在盼望找到一個合理的理由退房。”一位業(yè)主如是說。而在業(yè)內(nèi)人士眼里，業(yè)主們的這一做法，一方面比無根據(jù)的要求退房已經(jīng)是一大進步了，但另一方面也的確給一些開發(fā)商出了一個不小的難題。因為年底的“收房季”一般是開發(fā)商資金比較緊的時候，有的開發(fā)商連工程款都無法湊齊，要按時交房恐怕有一定難度。原來在房價快速上漲的時候，就算不能按時交房，業(yè)主們一般也不會以退房來處理，只能忍氣吞聲，然而今天延期交房問題就如同一把懸在開發(fā)商頭頂?shù)摹斑_摩克利斯之劍”，讓他們不得不倍加小心。這恐怕是

22、開發(fā)商們一年前不曾想到過的。由此，這就要求開發(fā)商從合同簽訂到履行到質(zhì)量問題每一環(huán)節(jié)都嚴格要求，避免業(yè)主找到合理退房理由。 、制止業(yè)主無理由退房。 雖然“水岸藍橋”業(yè)主用了承擔(dān)違約金的條款得已解除合同，但并不代表業(yè)主只要承擔(dān)違約金就可以退房。我們碰到的一則案例就是另一種情況：業(yè)主潘麗娟于2007年3月28日與常州某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同購買房屋一套，合同總價為623512元，其中35萬元為按揭貸款。開發(fā)商通知房屋交付后但業(yè)主一直未來辦理進戶手續(xù)，后公司委托我們向其發(fā)律師函要求其履行合同權(quán)利義務(wù)進行房屋交接，并辦理兩證進行抵押。但業(yè)主接函后卻向公司打一書面申請“因個人原因要求退房，同時愿按合

23、同條款承擔(dān)5%違約金”，并在與開發(fā)公司交涉中出示了“水岸藍橋”案例。開發(fā)商向我們咨詢時非常著急，因為此例一開后果不堪設(shè)想。我們經(jīng)仔細研究，認為該業(yè)主依據(jù)的補充合同第一條“本合同生效后，任何一方無正當理由不履行合同，向?qū)Ψ街Ц斗靠?%的違約金”與“水岸藍橋”案存在根本區(qū)別，該條款并非是一個約定解除條款，而是一條關(guān)于違約責(zé)任的總括性、兜底性條款，潘麗娟所謂的“因個人原因要求退房”的理由沒有法律或合同依據(jù)，開發(fā)商有權(quán)要求其繼續(xù)履行合同。同時，我們指導(dǎo)開發(fā)商在與潘麗娟交涉時反用這一條款針對其不接受房屋交付，不辦理權(quán)屬登記等違約行為，最后潘麗娟其同意了開發(fā)商的觀點，撤銷了退房申請。 、防止業(yè)主以其他方式

24、達到“退房”目的。 我們的顧問單位就今年遇到這么一則以更名為由行退房之實的案例。2008年7月16日業(yè)主顧彥君、陶秋玉、王梓力（ 關(guān)系）與常州市某開發(fā)商訂立了一份商品房買賣合同。由顧彥君、陶秋玉、王梓力共同購買住房一套。2008年8月15日三人提出要求：由于家庭原因，要求在合同買受方中去掉王梓力姓名后重新簽訂合同。開發(fā)商根據(jù)買受人的實際情況于同意為其更名并配合辦妥了合同撤銷登記手續(xù)。然而他們卻未按更換后的買受人與開發(fā)商重新訂立合同，而是立即要求退房，并多次糾集不明身份人員到開發(fā)商處無理取鬧。開發(fā)商至此才明白，業(yè)主顧彥君等是由更名為由行退房之實。但由于開發(fā)商未全面考慮風(fēng)險，也未采取其它補救制約業(yè)

25、主，導(dǎo)致一腳踏空，讓買受人鉆了空子。無奈之下，開發(fā)商在扣除業(yè)主相應(yīng)違約金的情況下為其辦理了退房手續(xù)。 、督促業(yè)主及時辦理產(chǎn)權(quán)證并督促銀行及時辦理產(chǎn)權(quán)證以盡量縮短開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的時間。 首先開發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)證條件成就的情況下應(yīng)督促貨款業(yè)主將辦證資料交付開發(fā)商代為辦證，針對無理由遲遲不配合辦產(chǎn)權(quán)證的貸款業(yè)主應(yīng)采取發(fā)函或訴訟方式要求其辦證，主動結(jié)束懸而未決局面，不要坐等承擔(dān)保證承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”，因此業(yè)主及時辦理產(chǎn)權(quán)證不僅是其權(quán)利也是一項法定義務(wù)。另一方面，開發(fā)商還應(yīng)當督促銀行及時辦理抵押登記，并有必要與銀行約定因銀行不及時辦理業(yè)主房屋的抵押登記而致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任情況下銀行的責(zé)任承擔(dān)。雖然在銀行提供的格式貸款合同中，辦理房屋抵押登記以及他項權(quán)證的義務(wù)在于業(yè)主，開發(fā)商有協(xié)助義務(wù)，但實際操作中都是業(yè)主向銀行出具授權(quán)委托，由銀行代為辦理他項權(quán)證。但我們在今年卻碰到一個案例，銀行在收到房屋權(quán)證后怠于辦他項權(quán)證，就在此期間業(yè)主因其他債務(wù)房屋被查封，而后銀