自住型商品房報告

1、自住型商品房一、 北京現(xiàn)有自住型商品房項目：1. 恒大御景灣，共提供2000余套房源，均價22000元/。2. 金隅匯星苑、金隅匯景苑，共提供5347套房源，均價22000元/，根據(jù)開發(fā)商金隅嘉業(yè)提供的最新申報單數(shù)21.9萬份計算，中簽概率接近41:1。3. 當代采育滿庭春MOMA，房源1400套，均價9500元/，已于3月24日開始網(wǎng)上申購。4. 富力惠蘭美居：房源3300套，均價16000元/，3月24日已啟動網(wǎng)上報名申購。5. 首創(chuàng)悅都匯，大興孫村B19地塊自住型商品房項目，約540套，均價9500元/，已于3月26日啟動網(wǎng)上購房申請登記工作。二、 恒大御景灣項目簡介1、基礎信息1) 位

2、置： 朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村，緊鄰東五環(huán)，東至規(guī)劃黃廠路，南至焦化廠北路，西至東五環(huán)路，北至豆各莊產業(yè)用地2) 容積率：1.60；綠化率：30%3) 占地面積：29萬平米；建筑面積：18萬平米4) 開發(fā)商：恒大地產集團北京有限公司2、產品介紹項目自住型商品用房戶型面積為56平米一居室（100套左右）、87.5平米二居、88.5平米三居；共2000套房源，均價22000元/。三、 恒大御景灣自住型商品用房申請流程:1. 2013年11月30日2013年12月14日，恒大御景灣接受申購登記，共有14.7萬人進行申請，其中經(jīng)濟適用房、兩限房輪候家庭8023戶，本市戶籍家庭（非保障房輪候家庭）12.4萬

3、戶，非京戶籍家庭1.58萬戶。2. 2013年12月2126日，提交錯誤信息報告時間；3. 2014年1月10日，開發(fā)商分批次通知客戶至現(xiàn)場辦理審驗；4. 2014年1月12日起，恒大集團官網(wǎng)公布號段；5. 2014年1月13日2月27日，現(xiàn)場審驗資料；Ø 1月1315日，持有住建委編號的輪候家庭集中辦理業(yè)務Ø 1月1721日，開始辦理京籍已婚無房家庭業(yè)務Ø 1月2224日，開始辦理京籍已婚無房家庭業(yè)務Ø 2月1517日，辦理京籍25周歲以上單身無房家庭業(yè)務Ø 2月2025日，辦理北京戶籍有房家庭客戶業(yè)務Ø 2月26日，辦理五年社保家

4、庭業(yè)務Ø 2月27日，辦理五年納稅家庭和港澳臺家庭業(yè)務現(xiàn)場審驗說明：開發(fā)商以短信形式通知申請人辦理日期及時間段。申請人需攜帶本人及家庭成員的身份證、戶口本、結婚證、離婚證、工作居住證等相關證件的原件；單位集體戶口的申請人，需要集體戶口首頁復印件并加蓋公章和個人頁原件。此外，一定要申請人本人辦理。如本人無法到場，需代辦人持委托公證書、代辦人身份證原件及其它所需資料到場。申請人經(jīng)過初審，領取辦事業(yè)務號，聽到叫號后根據(jù)指示去相應業(yè)務柜臺辦理審核。最后會選擇一組四位編碼，這四位編碼和系統(tǒng)自動生成的9位編碼組合在一起，變成購房人最終參與搖號的編碼。最后，購房者資料提交住建委審核系統(tǒng)，并現(xiàn)場簽字

5、確認。資料審核大廳共分為三個部分：現(xiàn)場登記處、排號處和正式辦理窗口。在正式辦理窗口，申請人需簽署自住型商品房購房承諾書和家庭購房申請表，并從三個搖號號碼中選擇自己中意的一個?，F(xiàn)場辦事窗口共50個，每個窗口2-3名工作人員，材料審核的流程包括現(xiàn)場登記、排隊領號和材料簽署，時間基本在5-10分鐘左右。圖為現(xiàn)場登記處圖為材料審核簽署窗口6. 2014年4月1日起，購房家庭憑搖號編號、申請核驗人姓名、證件號碼，至北京市住房城鄉(xiāng)建設委官網(wǎng)“自住型商品住房”專欄查詢審核結果。7. 總結：1) 僧多粥少買到概率小 發(fā)展前景待印證做為北京首個搖號的自住型商品房，恒大御景灣被公眾寄予厚望。據(jù)開發(fā)公商布的數(shù)據(jù)顯示

6、，通過現(xiàn)場審核，申請的家庭數(shù)由14.8萬戶驟減到了6.53萬戶，淘汰近半，但項目可售房源僅2000套左右，供求比例依舊達到了35:1。京籍優(yōu)先家庭買房都得靠運氣，非京籍家庭買到的可能就更是微乎其微。恒大御景灣生活配套非常薄弱。在項目周邊，并沒有成熟的生活配套，只有一些簡陋的臨街小店，提供餐飲、洗車等基本的生活服務。雖然緊鄰東五環(huán)，但恒大御景灣的交通并不便利。方圓2公里內，僅有運通111、348、457這3趟公交可達市區(qū)。好在規(guī)劃中的7號線會經(jīng)過豆各莊地塊，通車后周邊的交通網(wǎng)絡應當會有改善。就目前情況來看，恒大御景灣短期內對于區(qū)域價值提升作用有限，長期發(fā)展前景則稍顯樂觀。2) 自住可低價享同等配

7、套  投資穩(wěn)賺不賠從居住角度考慮，自住商品房使購房者可以更低廉的價格享受到同等的房屋品質和生活配套。以恒大御景灣為例，目前項目周邊商品房二手房參考價格約為3萬，如果能買到該項目的住房，則能以2.2萬的價格享受到3萬水平的房屋品質和生活配套。但是，自住房雖然強調居住屬性，但這并不意外著它的投資屬性不存在。不考慮契稅、個稅、中介費等其他費用，假設某地段普通商品房的價格為A，自住商品房價格為0.7A。五年后，自住商品房可進入市場流通，假設屆時房價上漲n倍，則該地段普通商品房價格為nA，自住商品房價格為0.7nA。如此一來，普通商品房的收益率=（nA-A）÷A=n-1。自住商品房按

8、照政策規(guī)定，要向政府補交增值收益的30%，因此，自住商品房的收益率=【nA0.7A（nA0.7A）×0.3】÷0.7A=n0.7。對比可知，只要房價跌幅不超過30%，自住商品房的收益率始終高于普通商品房。這個結果，與制定自住型商品房政策的初衷完全南轅北轍，很可能導致購買過程中出現(xiàn)舞弊、不公等行為。四、 北京自住型商品住房地塊一覽：1. 北京市首批自住型商品房規(guī)劃方案2、已成交的自住型商品房建設用地：宗地位置規(guī)劃建筑 面積(平方米)成交日期成交價(萬元)受讓單位自住房總面積（平方米）限價(元/平米)朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村2946052013年9月4日404000恒大以標準書為準

9、22000海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@975112013年9月26日181000中鐵以標準書為準19000延慶縣沈家營鎮(zhèn)東王化營村西側2325642013年10月15日70000萬科以標準書為準順義新城第7街區(qū)1903862013年10月28日101500房地置業(yè)以標準書為準9500房山區(qū)城關街道1941642013年11月4日80400中鐵嘉業(yè)以標準書為準10500朝陽區(qū)東壩南區(qū)，五環(huán)路七棵樹以東、壩河以南935342013年11月4日210000保利50000通州區(qū)于家務鄉(xiāng)2312222013年11月4日81000紫峰以標準書為準10000順義新城第7街區(qū)969922013年11月4日102700中鐵

10、271979500平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)1505372013年11月4日72000旭興隆1102996000海淀區(qū)東升鄉(xiāng)273532013年11月4日54000富泓以標準書為準昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)2881372013年11月4日154800世紀鴻城64000大興區(qū)孫村組團范圍內1485002013年11月11日121000尚居920009500大興區(qū)孫村組團范圍內1107212013年11月11日102000瑞元豐祥51566大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)1095502013年11月19日164000首開聯(lián)合體3700011000豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊村2639532013年11月19日251000國開東方城鎮(zhèn)以標準書為準170

11、00密云縣水源路南側4421702013年11月21日180000綠地2500010500門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)2016972013年11月21日230000華遠1500022000平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)1059042013年11月21日52000弘軒鼎成91181朝陽區(qū)東壩南區(qū)，五環(huán)路七棵樹以東、壩河以南2083732013年11月21日513500天津金碧112000昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)2769652013年11月28日216000龍湖興順以標準書為準朝陽區(qū)東壩南區(qū)，五環(huán)路七棵樹以東、壩河以南918832013年11月28日214500首城42000順義新城第22街區(qū)1300002013年12月5日167000正華永恒以標準書為準19000門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)3472722013年12月19日586600住總融創(chuàng)聯(lián)合