在窗口期有效控制房地產(chǎn)泡沫

1、在窗口期有效控制房地產(chǎn)泡沫提要本文分析自2007年以來由美國次貸危機中的房地產(chǎn)泡沫化所引發(fā)的嚴(yán)重社會影響以及經(jīng)濟影響，對比如今中國房地產(chǎn)市場變化趨勢，分析我國房地產(chǎn)市場正處于泡沫化日趨嚴(yán)重的結(jié)果。針對這個現(xiàn)象，討論我國國家宏觀調(diào)控手段在開放市場經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場的影響程度以及市場反應(yīng)，并做出我國宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)市場管理是有必要的結(jié)論。最后提出要在窗口期及時控制住房地產(chǎn)泡沫這頭灰犀牛，保證我國經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展。、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟中的重要組成部分，對于經(jīng)濟增長、社會穩(wěn)定、城市發(fā)展等都具有非常重要的作用。20世紀(jì)90年代末以來，伴隨改革開放步伐加快以及住房改革制度推出，

2、中國房地產(chǎn)業(yè)也開始令人矚目地快速發(fā)展。但隨著2008年金融危機席卷全球，我國實體經(jīng)濟也難以避免地遭到嚴(yán)重沖擊，GDP增速創(chuàng)歷史新低。此時，我國房地產(chǎn)由于長期制度不完善、投資過熱、投機炒作嚴(yán)重、房價飆升等不良現(xiàn)象的積累，在國家六次加息、十次提高銀行存款準(zhǔn)備金率等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出臺之后，房價開始大幅下跌，市場萎靡，宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的影響效果顯著。近年來，房地產(chǎn)業(yè)快速增長，已成為當(dāng)前拉動經(jīng)濟增長的重點產(chǎn)業(yè)。同時，我們也清楚地看到房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：部分地區(qū)因炒房導(dǎo)致房價與市場價值相偏離，而城市外圍地區(qū)商品房區(qū)入住率低，社會資源浪費嚴(yán)重。住房明明是生活必需品，為何在我們國家具備了奢侈品的經(jīng)濟特

3、性？這種資源配置不合理現(xiàn)象將導(dǎo)致社會資源極大的浪費，同時也會引發(fā)一系列的經(jīng)濟問題。二、透過美國經(jīng)濟危機看房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象對經(jīng)濟的影響2007年開始，一場規(guī)模不容小覷的經(jīng)濟危機由美國開始逐漸向全球蔓延開來。來。這場金融危機最主要的原因就在于市場產(chǎn)能過剩以及有效需求不足。那么，次貸危機為何能掀起如此軒然大波？房屋是生活必需品，所以它的價格有不斷上漲的趨勢，另一方面居民收入遠(yuǎn)不能支付高額房屋價格，這就導(dǎo)致購房者需要通過抵押貸款才能購得住房。抵押貸款解決了大部分人住房的問題，但同時帶來了極大的負(fù)面影響：貪婪的資本家為了最大限度攫取利潤，向不具備還款能力的人發(fā)放住房抵押貸款，導(dǎo)致銀行次級貸款規(guī)模占比提高

4、。同時，銀行又通過資產(chǎn)證券化將這些不市場中增加杠桿層級，將風(fēng)險放大的過程。聰明的美國經(jīng)濟家應(yīng)該已經(jīng)看到嚴(yán)重性，然而為何無人叫停，最終引發(fā)金融風(fēng)暴？良貸款進(jìn)行打包，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到證券市場中。這就是不斷在金融就如時任花旗集團CEO勺查克？普林斯所說，“我們知道（這些產(chǎn)品）有很多風(fēng)險，也會帶來復(fù)雜的后果。但是，只要音樂還在播放，我們就必須不停地起舞?！痹趫D1中我們看到，美國家庭的平均房貸支出與收入比在20002006年間從65%快速上升到99%無限接近房價的壓力線。當(dāng)家庭全部收入只能用于房貸支出時，房地產(chǎn)崩盤已成為必然結(jié)果。2007年該比例已達(dá)101%,突破極限后迅速爆發(fā)了經(jīng)濟危機。圖1）對比同期的中

5、國，20062016年間中國家庭房貸支出與收年間，中國居民房貸支出入比從33%上升至U了67%,20132016與收入比以及房價增速大幅上升，與美國20012004年加杠桿的過程驚人的相似。從家庭的負(fù)債來看，如圖2所示,2016年的中國又像極了2004年的美國：貨幣政策開始發(fā)生轉(zhuǎn)向,資產(chǎn)價格迎來拐點,家庭的負(fù)債和杠桿率仍會上升，隨著2016年下半年中國收緊了貨幣政策并且出臺一系列房地產(chǎn)限購政策,中國的家庭部門也將經(jīng)歷從主動加杠桿轉(zhuǎn)為被動加杠桿的過程，而房貸收入支出比仍將繼續(xù)上升。（圖2）顯然這不是一個善意的信號，中國的灰犀牛已經(jīng)動起來了。幸好中國目前的房貸收入比相對于美國爆發(fā)危機時的數(shù)據(jù)還處于

6、相對安全的區(qū)間范圍內(nèi)，我們距這頭灰犀牛還有一段相對安全的距離，這正是我們平穩(wěn)跨越債務(wù)周期的窗口期。三、國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中國的房地產(chǎn)市場讓全球金融界都感到十分的迷惑，看上去它好像違反了正常的經(jīng)濟運行規(guī)律，而事實上它卻從未出現(xiàn)過所謂崩盤。早在2005年，各大外媒體紛紛預(yù)言中國房地產(chǎn)泡沫即將破滅。而到了2008年，又陸續(xù)有外國經(jīng)濟學(xué)家對我國的房地產(chǎn)市場唱衰。而后來，人們又將中國房地產(chǎn)泡沫破裂的預(yù)期向后調(diào)至2014年。事實上，無論中國樓市的行情如何，都會有大批財經(jīng)評論者緊隨其后，做出像“中國樓市泡沫即將破滅”這樣的預(yù)期。面對看似已經(jīng)過度膨脹了的價格，為何中國的房地產(chǎn)市場依然能夠保持完全穩(wěn)定？

7、回答這樣的問題，就不得不說到我國特殊的市場經(jīng)濟體制。我們知道，在西方一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家，相比于國家這只“有形的手”而言，“無形的手”在市場經(jīng)濟中起到了更為重要的作用，而反觀我國，目前還處在市場經(jīng)濟與計劃經(jīng)濟并行的階段。不管是中央還是地方政府，都在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行著嚴(yán)格的管控。政府掌握著新建設(shè)用地的土地供給、開發(fā)、建造資金，掌握制定貸款政策、稅率制度的方向，并使用房產(chǎn)購買限制這樣的手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場熱度，以起到“溫度調(diào)節(jié)器”作用。那么，調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段都有哪些呢？一）利率調(diào)整。當(dāng)市場過熱時，政府就會提高貸款利率，使房地產(chǎn)建造企業(yè)因投資成本變高來降低新建房屋的供給量，時貸款利率的提高也會增加購房者貸款成本，使得購房需求下降，從而在短時間內(nèi)降低房屋市場的熱度；相反，降低利率就會提高房地產(chǎn)市場熱度。（二）資金調(diào)控。任憑中國房地產(chǎn)市場如何