南寧房地產(chǎn)戰(zhàn)略決策報告

1、南寧房地產(chǎn)決策咨詢報告前 言我們接受廈門 #房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于南寧房地產(chǎn)市場前景調(diào)查的委托后，通過深入的調(diào)研，對南寧的城市競爭力、城市價值以及對房地產(chǎn)業(yè)的影響等進(jìn)行全面的分析、研判，基本結(jié)論如下：1. 綜合政治、經(jīng)濟(jì)、人文、地緣等諸多因素， 南寧是西南地區(qū)唯一具備作為中國- 東盟自由貿(mào)易區(qū)大背景下的國際化商貿(mào)樞紐中心能力的城市，博覽會的召開強(qiáng)化了這種定位，而 136 工程則從硬件上搭建了國際化城市的框架。但是，博覽會效應(yīng)如果沒有達(dá)到預(yù)想中的目標(biāo)，可能給南寧經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展勢頭蒙上陰影。2. 依托南寧作為未來國際化商貿(mào)樞紐城市所蘊(yùn)涵的強(qiáng)大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力, 南寧房地產(chǎn)市場仍具有巨大

2、發(fā)展?jié)摿? 有望成為二線城市的領(lǐng)頭羊。3. 南寧目前的城市化水平較低，房地產(chǎn)市場總體上屬于需求拉動型，尚有較大的市場需求能量，泡沫成分較少，但在結(jié)構(gòu)上存在過熱過剩的現(xiàn)象，如商業(yè)開發(fā)面積的人均擁有量到 2005 年就超過北京。4. 南寧房地產(chǎn)市場正處于解困式、 補(bǔ)償式、粗放型的初級市場向規(guī)?；?、 專業(yè)化、多元化的成熟市場過渡階段。 若干年內(nèi)，南寧房市將出現(xiàn)更新?lián)Q代的高峰，高檔住宅、辦公樓將有較大需求。同時，投資型購房需求也將大量出現(xiàn)。5. 在房地產(chǎn)具體政策方面， 南寧與其他城市相比，并沒有更多的優(yōu)惠措施和特殊之處。 僅就這方面的政策力度而言，對開發(fā)商并無特別的吸引力；從目前的用地出讓政策看， 南

3、寧市形式上還是比較規(guī)范的，基本上實(shí)行了公開招投標(biāo)制度，已走出投機(jī)市場的階段，投機(jī)機(jī)會相對較小，但對有實(shí)力的開發(fā)商相對有利；在其他領(lǐng)域特別是生產(chǎn)性投資方面，制定了較多的優(yōu)惠政策，對南寧市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了充分的政策保證，對房地產(chǎn)的發(fā)展具有間接的促進(jìn)作用，且影響深遠(yuǎn)。6. 由于特殊的原因 , 南寧有許多以基礎(chǔ)工程建設(shè)資金投入置換土地的儲備項目，一方面為房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展注入活力，另一方面，與公開掛牌出讓的項目相比，這些土地的成本相對低廉, 它們的隨時開發(fā)投放將造成一定的市場壓力, 在操盤中應(yīng)予以關(guān)注。7. 南寧的城市發(fā)展同廈門有許多相似之處， 對廈門房地產(chǎn)市場成功的研判和開發(fā)經(jīng)驗可以移植到南寧

4、，用以指導(dǎo)、檢驗在南寧的開發(fā)。8. 南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢總體上是良好的，此時介入，時機(jī)恰當(dāng)。第一篇 城市競爭力及對房地產(chǎn)業(yè)影響的分析薄弱的內(nèi)在基礎(chǔ)與難得的外部機(jī)遇所帶來的需求形成的巨大反差, 決定了南寧區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長態(tài)勢, 從而決定房地產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展空間。1. 歷史原因造成區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后南寧位于我國西南邊陲，共和國成立后確定為自治區(qū)的首府。歷史性的角色又決定了與它名稱不相符的命運(yùn)。上世紀(jì)五、六十年代作為抗美援越的橋頭堡，七十年代中后期到八十年代末更是直接成為對越自衛(wèi)反擊戰(zhàn)的前哨陣地，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的投入嚴(yán)重不足，其直接后果是改革開放前10 年的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重滯后，經(jīng)濟(jì)總量萎縮。雖然經(jīng)歷

5、了 90 年代以后的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，但迄今為止，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)十分薄弱，區(qū)域經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，城市化水平低，城市化率不到 20%，2003 年，全市 GDP501億元，人均 GDP7522元，工業(yè)總產(chǎn)值 202 億元，即使同經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)同樣薄弱的福建城市相比，差距仍然十分明顯。2003年南寧、廈門、福州三地GDP比較一覽表（億元）1347150010007605015000南寧廈門福州2003 年南寧、廈門、福州三地人均GDP比較一覽表（元）37966400003000022676200007522100000南寧廈門福州2003 年南寧、廈門、福州三地工業(yè)總產(chǎn)值比較一覽表（億元）191620001394150

6、010002025000廈門福州南寧2. 地緣、政治、經(jīng)濟(jì)條件決定了南寧成為北部灣經(jīng)濟(jì)圈中心城市和中國 -東盟自由貿(mào)易區(qū)背景下的國際商貿(mào)樞紐中心的地位進(jìn)入上世紀(jì)九十年代，隨著邊境局勢的逐步緩和, 北部灣地區(qū)的商貿(mào)、物流作用日益突出，成為承接廣東等東部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)和資金鏈轉(zhuǎn)移的洼地，精細(xì)農(nóng)業(yè)和食品、化工、輕工、制藥等行業(yè)較發(fā)達(dá)，具有形成共同經(jīng)濟(jì)圈的內(nèi)在關(guān)聯(lián)和條件，從而產(chǎn)生建立經(jīng)濟(jì)圈中心城市的內(nèi)在需求，該區(qū)域其他重要城市如北海、欽州、防城港等均不具備這種能力和條件。作為廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科教、衛(wèi)生中心的南寧責(zé)無旁貸的擔(dān)當(dāng)起這一重任。世界經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮已經(jīng)來臨，作為其前奏的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化

7、已逐漸普及，如歐共體、北美自由貿(mào)易區(qū)、東盟自由貿(mào)易區(qū)等，中國進(jìn)入WTO后，加快了全方位融入世界經(jīng)濟(jì)的步伐，加入東盟10+1 組織就是很好的例證，而南寧作為北部灣經(jīng)濟(jì)圈中心城市以及和東盟各國最為接近的大中城市，橋頭堡作用的區(qū)位優(yōu)勢凸顯，將在今后的經(jīng)貿(mào)活動中扮演重要角色。中國 - 東盟博覽會落戶南寧是對其作為未來國際商貿(mào)樞紐中心和發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可和肯定，博覽會是規(guī)格極高的國際展會, 設(shè)置國際標(biāo)準(zhǔn)展位2000 個、非標(biāo)準(zhǔn)展位 200 個以及 2.6 萬平方米的室外展場， 屆時到會各國客商約有2萬人 ,今后每年的 11 月份固定在南寧召開。從當(dāng)前第一屆南博會的籌措情況來看，其運(yùn)作是比較成功的， 已經(jīng)初步

8、達(dá)到了 “中國經(jīng)濟(jì)與東盟經(jīng)濟(jì)交流平臺”的經(jīng)濟(jì)作用。無論其今后的實(shí)際意義如何，但在當(dāng)前來看，廣西南寧屬于中國東盟經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略之下的首個首惠區(qū)域，無疑已經(jīng)擁有了先發(fā)優(yōu)勢,應(yīng)該對南寧社會經(jīng)濟(jì)各方面的發(fā)展具有長期的促進(jìn)作用。3. 基礎(chǔ)的薄弱和樞紐中心全方位的需求之間形成巨大的反差，從而產(chǎn)生強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)在動力城市綜合實(shí)力的欠缺, 制約著南寧成為國際化城市目標(biāo)的實(shí)現(xiàn), 城市資源的供需矛盾凸顯 , 投資機(jī)會驟增 , 政策、資金、人力、物力必然向其傾斜。在這種大背景下，136 工程應(yīng)運(yùn)而生。136 工程的出臺，既是城市內(nèi)在發(fā)展動力的外在表現(xiàn)，又加速了城市發(fā)展的進(jìn)程。2002 年開始實(shí)施的136 工程，是迄今為

9、止南寧市最大的城市基礎(chǔ)建設(shè)工程，項目計劃涵蓋道路橋梁、新區(qū)建設(shè)、舊城改造、重點(diǎn)公共建筑、園林綠化及旅游風(fēng)景設(shè)施、水環(huán)境整治、市政配套、人防、城市綜合管理等領(lǐng)域。2001 年南寧市提出城市建設(shè)的“136”工程目標(biāo)。2002 年南寧市投資 55 億元，安排建設(shè)項目 111 個，加快了城市建設(shè)步伐。2003 年是南寧實(shí)施城市“ 136”目標(biāo)的第二年，全年先后投入城市建設(shè)和舊城改造資金 60 多億元，實(shí)際安排工程項目110 項，完成固定資產(chǎn)投資38.1 億元，各項指標(biāo)均超額完成年度的工作目標(biāo)。2004 年是南寧市實(shí)現(xiàn)“三年中變化”的關(guān)鍵一年。計劃新建項目159 項，續(xù)建項目 34 項，總投資 122.

10、73 億元。其中道路橋梁和景觀亮化等項目是建設(shè)重點(diǎn)。4. 南寧具有名列房地產(chǎn)投資價值二線城市前茅的潛力區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力決定房地產(chǎn)發(fā)展市場潛力, 根據(jù) 2004 年中國社會科學(xué)院聯(lián)合權(quán)威發(fā)布的結(jié)論 , 南寧在中國 100 個最具投資價值的二線城市中名列第42 位, 居于中游水平 , 該研究成果以城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力等 15 項指標(biāo)作為參數(shù) , 具有較高的可信度。鑒于南寧區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景，南寧房地產(chǎn)市場具有在二線城市中名列前茅的潛力。A.中國 - 東盟博覽會的召開，標(biāo)志著南寧作為國際化商貿(mào)樞紐中心的地位由概念轉(zhuǎn)為具象，意味著商貿(mào)、物流、會展、服務(wù)業(yè)等新興行業(yè)將成為南寧新的支柱產(chǎn)業(yè)，形成巨大的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

11、，這些新興行業(yè)的發(fā)展將伴隨著對商業(yè)、辦公、居住等物業(yè)的巨大需求，房地產(chǎn)業(yè)因此將成為最大的受益者。據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，到2005 年，南寧市商業(yè)建筑面積將達(dá)到540 萬平方米，人均 3.5 平方米以上，比北京還要略高。B.136 工程從硬件方面構(gòu)建了國際化大都市的基本框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，提高城市的品位和形象，增強(qiáng)城市的綜合實(shí)力，提升城市的競爭力，從而提高了南寧房地產(chǎn)市場的投資價值；136 工程預(yù)計要投入數(shù)百億元資金，必將進(jìn)一步拉動南寧GDP的增長，帶動各行各業(yè)的發(fā)展，迅速增加經(jīng)濟(jì)總量，提高市民的收入水平，從而為房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定結(jié)實(shí)的基礎(chǔ)。136 工程涉及到眾多的拆遷項目，僅200

12、3、 2004 兩年的拆遷量就達(dá)180 多萬平方米，產(chǎn)生了眾多的拆遷安置需求，為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。在興建 136 工程的過程中， 出現(xiàn)許多以基礎(chǔ)工程建設(shè)資金投入置換土地的項目，形成了約 100 萬平方米的土地開發(fā)存量， 為南寧房地產(chǎn)市場的可持續(xù)開發(fā)注入新的活力。C.近十年來，南寧作為全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科教、衛(wèi)生中心的首府效應(yīng)日益突出，影響力和輻射力大幅提升，成為北部灣區(qū)域乃至廣西的消費(fèi)中心。2003年，南寧市三產(chǎn)的比例為14.4%：28.8%：56.8%，居民人均可支配收入9162 元，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)255 億元，同它的經(jīng)濟(jì)總量相比，收入水平和消費(fèi)能量是超前的，對

13、房地產(chǎn)市場構(gòu)成強(qiáng)大的支撐。2003年南寧、廈門、福州三地人均可支配收入比較一覽表（元）15000100001291591621012350000南寧廈門福州2003年南寧、廈門、福州三地社會消費(fèi)品零售總額一覽表（億元）4915004002553002302001000南寧廈門福州D.南寧的城市發(fā)展軌跡同廈門有相類似之處，從廈門的今天可以窺見南寧的明天。廈門房地產(chǎn)市場之所以有如今的大好局面，主要得益于二大因素，一是享受經(jīng)濟(jì)特區(qū)政策所帶來的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的巨大發(fā)展，二是對漳州、泉州、龍巖等周邊地區(qū)的輻射力和虹吸現(xiàn)象。南寧如今也面臨著中國- 東盟自由貿(mào)易區(qū)大背景下的良好機(jī)遇，面臨著迅速提高城市化水平的要求

14、，而且在城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市資源、輻射面等方面還要優(yōu)于廈門，有理由相信，南寧的房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的成長性。第二篇 南寧房地產(chǎn)市場分析南寧房地產(chǎn)市場被國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界歸類為二線城市的中游， 但是從城市價值看市場潛力,南寧具有名列二線城市前茅的條件。市場供需兩旺 ,價格穩(wěn)步上漲 ,但存在結(jié)構(gòu)失衡的隱患。在南寧，房地產(chǎn)業(yè)者和市場專家都堅決否認(rèn)市場存在明顯的過熱，均認(rèn)同南寧是一個具有活力和發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。過去幾年，南寧的房價雖然出現(xiàn)了明顯的上漲，但還沒有脫離普通購房者的支付能力，大部分人都還能購承受。隨著136 工程的進(jìn)展和博覽會的舉行，南寧的城市價值將進(jìn)一步提升，在這一背景下，#認(rèn)為南寧房價將平穩(wěn)發(fā)展，

15、市場存在良好的投資機(jī)會。1. 南寧房地產(chǎn)發(fā)展歷程回顧改革開發(fā)放后南寧房地產(chǎn)二十多年的發(fā)展歷程，存在著三個時間節(jié)點(diǎn)：A.90 年代之前，由于戰(zhàn)爭影響，基本無大型城建項目，也無所謂房地產(chǎn)開發(fā)。80 90 年代適逢中越邊境沖突升級，常年以來，廣西以及南寧被作為邊防城市，在城市定位上突出其軍事功能與國防功能，而淡化其經(jīng)濟(jì)功能，房地產(chǎn)開發(fā)也處于空白階段。B.1994 年前后由國有產(chǎn)權(quán)租賃、企業(yè)集資開發(fā)轉(zhuǎn)變逐步商品化。步入90 年代之后，廣西邊境問題逐步趨向平穩(wěn)。1992 年，南寧市明確定位為沿海開發(fā)城市，其城市的經(jīng)濟(jì)功能逐步引起重視。而90 年代這一重大的經(jīng)濟(jì)決策，也誘發(fā)了南寧長期壓抑的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。

16、同期， 1994 年中國住房政策改革， 行業(yè)向市場化轉(zhuǎn)化，商品房逐步發(fā)展。C.2001 年之后，房地產(chǎn)市場全面升溫，呈現(xiàn)成交量與價格逐步上升的趨勢。進(jìn)入新世紀(jì)后， 南寧房地產(chǎn)進(jìn)一步升溫， 出現(xiàn)供需兩旺的市場形象， 市場開發(fā)量、成交量、市場均價都順?biāo)偕仙?具體數(shù)據(jù)如下：南寧房地產(chǎn)市場歷年開發(fā)情況時間2000 年2001 年2002 年2003 年價格（元 /m2）1876222924112386銷售總額（億元）24.534.3449.770.49248109206300銷售面積（萬 m）投資額（億元）11.0213.4723.8830.72320360844980施工面積（萬 m）216312

17、2244340竣工面積（萬 m）255292232空置面積（萬 m）2. 南寧房地產(chǎn)市場供需格局近年來，南寧房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)步上升的趨勢。2003 年，全市商品房銷售面積300 萬，比 2002 年增長 45.6，#認(rèn)為這是由于需求高度釋放引致：城市建設(shè)與居住建設(shè)嚴(yán)重滯后，引發(fā)高漲的置業(yè)、投資需求。由于體制和政策的原因，南寧的房地產(chǎn)市場長期處于壓抑狀態(tài)，城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人民對居住需求的增長；進(jìn)入 2004 年，在各方面利好消息的引導(dǎo)下，居住需求被高度釋放，引發(fā)高漲的置業(yè)、投資需求。受“136 工程”、“南博會”、舊城改造三大因素的影響，政府和市場投入進(jìn)一步增加， 2003 年全市

18、施工面積和竣工面積分別達(dá)到了980 萬和 340 萬，分別比 2002年增長了 16.1和 39.3。從 1999 年到 2003 年，南寧房地產(chǎn)市場總體保持了良好的供需兩旺的良好勢頭，每年的竣工面積基本等同于該年的銷售面積和租賃面積， 行業(yè)基本達(dá)到了最好的市場狀態(tài)供需平衡、市場出清。商品房供應(yīng)量1999年 2003年南寧商品房供應(yīng)圖表350340300300244： 米250163206200122竣工面積位 平150單 萬90109100324048552232銷售面積5029空置面積01999年2000年2001年2002年2003年時間商品房需求量1999年 2003年南寧商品房銷售總

19、額8070.496034.3449.7金額（億元） 4024.515.36銷售總額2001999年2000年2001年2002年2003年時間近幾年，由于南寧房地產(chǎn)市場達(dá)到市場出清的狀態(tài)，因此南寧商品房空置面積基本保持不變，商品房空置率穩(wěn)步下降，具體情況如下：2001 年南寧市商品房竣工面積大幅度下降，市場新供應(yīng)量不多，加上市場需求上漲，到2002 年南寧市商品房空置率降至 9。據(jù)統(tǒng)計資料顯示， 2002 年商品房空置量僅有22 萬平方米，比上一年下降了 7 萬平米，住宅從 2000 年的 32 萬平方米， 2001 年降至 29 萬平方米，到 2002年降至 17 萬平方米，到 2003 年

20、因市場供應(yīng)量大增，空置率達(dá)到32 萬平方米。3. 南寧房地產(chǎn)市場價格走勢根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)報告， 2003 年南寧商品房均價為2560 元/ ，同比增長 6.18 ，而同期全國商品房平均銷售價格為每平方米2465 元, 同比增長 4.8%。從中可以發(fā)現(xiàn)，南寧商品房價格和同期的全國商品房價格比較接近，但鑒于南寧城市價值的迅速提升，南寧目前的商品房價格尚未完全體現(xiàn)出應(yīng)有的價值。南寧房地產(chǎn)價格走勢圖時間2000 年2001 年2002 年2003 年商品房均價（元 / m 2 ）1876222924112560商業(yè)均價（元 / m 2）9500108001200013200住宅房均價（元 / m 2

21、）1864203421912386百分比增長率2000年 2003年南寧商品房價格增長走勢圖20.00%15.85%18.82%15.00%13.68%11.67%10.00%9.12%11.11%10%10.95%8.10%8.90%5.00%7.72%6.18%0.00%2000年2001年2002年2003年時間商品房增長率商鋪增長率住宅增長率近年來南寧的商品房價格一直保持上漲勢頭，但增長率呈下降態(tài)勢，并保持穩(wěn)定增長，說明南寧房地產(chǎn)日益走向成熟。#分析南寧 2003 房價上升的主要原因： 一方面是南寧購房旺盛需求的拉動，主要分為 A、補(bǔ)償性需求（以往被壓抑的需求的釋放和滿足，以及二次置業(yè)

22、和升級換代）B、拆遷型需求（由舊城改造和拆遷工程引發(fā)的需求）C、外向性需求（南寧市區(qū)之外的外來人口的置業(yè)需求） 三種；另一方面是成本上漲， 包括土地價格上漲， 建筑材料、運(yùn)輸費(fèi)用上漲等。4. 南寧分類物業(yè)市場情況南寧房地產(chǎn)分類物業(yè)中，住宅市場和商業(yè)市場是兩大市場亮點(diǎn)：1. 住宅市場供需旺盛，但整體市場發(fā)展平穩(wěn)；2. 商業(yè)地產(chǎn)在南寧房地產(chǎn)市場中占據(jù)較大的市場份額，但市場發(fā)展存在問題。A.住宅物業(yè)市場情況縱觀南寧住宅市場，可總結(jié)為中低價位主導(dǎo)市場，整體市場較為良性。南寧住宅房價區(qū)間分布圖（2004年8月）3500元/ 以2500元/ 以上下23%39%3000元/2500元/ -3500元/300

23、0元/18%20%南寧房地產(chǎn)市場整體價格區(qū)間為2000 元/ 4000 元 / ，其中主要以 2000 元/ 3000 元/ 的中低價位為主，占據(jù)了總體供應(yīng)數(shù)量的59，而 3500 元 / 以上的高檔物業(yè)也占據(jù)了將近1/4 的市場份額。此外，在其他關(guān)系到住宅的因素上，呈現(xiàn)以下的特點(diǎn)：2a. 戶 型 : 多以單層戶型為主，以面積在 70-130M的兩房一廳到三房兩廳兩衛(wèi)為主。b. 設(shè) 計 : 多層 通常是一梯兩戶的設(shè)計， 立面多以明亮的顏色及較為現(xiàn)代的外觀設(shè)計為主，目前的設(shè)計逐漸趨向歐洲的設(shè)計風(fēng)格高層 多以鮮艷的顏色及抽象概念的外觀設(shè)計為主c. 建筑風(fēng)格 : 建筑風(fēng)格越來越多的考慮健康的生活，足

24、不出戶就可以購物的新時代生活理念在項目的設(shè)計中開始有多層與小高層交差混合的小區(qū)，面向更多層面的不同顧客d. 景觀規(guī)劃 : 景觀從 2000 年以前的綠化率的比拼到了今天的以水景為景觀主體的水上生活理念，更多的是在綠化和水景之間的搭配上創(chuàng)造出項目的特色e. 環(huán)境: 環(huán)境由 2000 年的市中心地段開始向郊區(qū)化的寧靜生活發(fā)展，居住環(huán)靜更強(qiáng)調(diào)安靜及遠(yuǎn)離市區(qū)的煩雜喧嘩f. 物業(yè)管理 : 物業(yè)管理在以往只是僅僅局限于滿足小區(qū)居民的簡單生活需要，如清潔衛(wèi)生，社區(qū)環(huán)境的維護(hù)，社區(qū)安全等等，目前強(qiáng)調(diào)的是親情式的更為體貼更為周到的物業(yè)管理服務(wù)，有更多種類的服務(wù)項目，盡量讓區(qū)內(nèi)業(yè)主足不出戶也可以感受到物也管理帶來

25、方便與關(guān)懷備至。 . 商業(yè)物業(yè)市場情況南寧商業(yè)地產(chǎn)的勃發(fā)可謂 “一夜春風(fēng)”。2002 年下半年，大連萬達(dá)斥資 12 億元改造南寧市中心朝陽路青云街黃金地段舊城57 畝街區(qū)，投建南寧目前最大的商業(yè)廣場，并引進(jìn)了世界超市巨擘沃爾瑪。自此以后，“風(fēng)尚國際”、“摩登時代”、“百盛百貨”等一批商業(yè)旗艦紛紛進(jìn)泊南寧港； 2003 年南寧大連萬達(dá)商場和華星時代廣場開盤時又有北京王府井集團(tuán)入駐；隨后，新朝陽商業(yè)廣場、榮寶華商城、新和平鼎盛時代等大盤商業(yè)地產(chǎn)項目紛紛推向市場。與此相呼應(yīng)，此間商業(yè)地產(chǎn)價值直升，在市中心的朝陽商業(yè)區(qū)、七星商業(yè)區(qū)商鋪出租率和出售率均達(dá)到90%以上，在新興城區(qū)埌東新區(qū)金湖廣場一帶也達(dá)到

26、50%。在成熟的老城區(qū)中，商業(yè)以及新城區(qū)前景好的商鋪售價高，銷售進(jìn)度快，出租率也高，市中心商鋪物業(yè)成交價格每平米均價在 6800 元至 3.5 萬元，金湖廣場一帶均價在 7500 元至 4 萬元，其中萬達(dá)商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場沿街商鋪賣到 6 萬元 /平米的高價。鄰近的興寧路步行街商鋪售價也由2001 年的 8 萬元 /平方米升至 10 萬元 /平方米，創(chuàng)全市最高。一般商鋪售價也在3000 元/平方米左右，且仍有上漲趨勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南寧商鋪一邊售價上漲一邊火熱旺銷的原因，除居民收入增加、股市低迷民間游資尋覓出路等因素外，中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)、 中國 -東盟博覽會年會落戶南寧是主導(dǎo)因素

27、。反映出人們對中國與東盟經(jīng)濟(jì)聯(lián)姻成果的充足信心。商業(yè)地產(chǎn)興起引起地方政府的極大興致。來自市政府的消息稱：至2005 年底，南寧市將比原計劃提前10 至 15 年實(shí)現(xiàn)商貿(mào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目標(biāo)。政府及業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，由于廣西及南寧房地產(chǎn)市場起步較晚，目前尚處于初級階段，國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施以及中國 -東盟博覽會年會落戶南寧， 國際商貿(mào)樞紐城市的定位， 不僅給南寧的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)提出更高的要求，而且?guī)砬八从械陌l(fā)展空間；就商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及規(guī)模來說，與國內(nèi)大多數(shù)省會城市及南寧市場顯性和潛在購買力相比還有很大差距。南寧總體規(guī)劃構(gòu)想是：到2010 年初步實(shí)現(xiàn)商貿(mào)現(xiàn)代化，總體達(dá)到國內(nèi)發(fā)達(dá)城市

28、的商業(yè)水平，成為立足廣西面向西南、聯(lián)結(jié)華南、輻射東南亞的現(xiàn)代商貿(mào)中心和物流中心。因此，南寧的商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為“不存在過熱現(xiàn)象”。但是問題和潛在的風(fēng)險仍然不能忽視：其一：盡管南寧商業(yè)地產(chǎn)前景向好，但眼前商業(yè)地產(chǎn)的井噴很可能形成三四年后過剩供給局面：到2005 年底，南寧商業(yè)市場建筑面積將達(dá)到540 多萬平方米，平均人均擁有面積高達(dá)3.5 平方米以上，比北京市還要略高；而北京居民收入平均水平則是南寧的 2 倍多。其二，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)開發(fā)之間還存在脫節(jié)現(xiàn)象。一般開發(fā)商還缺乏對商業(yè)的專業(yè)化認(rèn)知，不甚熟悉商業(yè)規(guī)律，不明白商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差異，結(jié)果往往使地產(chǎn)商、 投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理方四者難

29、以磨合， 從而帶來巨大的投資風(fēng)險。其三，目前地產(chǎn)商經(jīng)營思路尚有偏差，都想“開發(fā)-出售 -賣完走路”，這也造成不可能有完善的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃。其四，過分依賴銀行貸款，一旦出現(xiàn)銷售不理想或利潤率下降的情況，將會導(dǎo)致長其達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，引發(fā)債務(wù)危機(jī)。各區(qū)商業(yè)物業(yè)成交價格如下：區(qū)域均價（元 /平方米）市中心區(qū)680035000金湖廣 場750040000東葛路一帶450012000長湖路一帶1300016000七星路一帶500035000江南區(qū)3000城北區(qū)300016000#認(rèn)為，寸土寸金的朝陽路商業(yè)中心區(qū)和引領(lǐng)潮流的新民路商業(yè)中心區(qū)將是受到市場追捧的熱點(diǎn)區(qū)域，其前景看好。其他區(qū)域受鑒于商業(yè)地產(chǎn)總體供

30、給過剩的現(xiàn)狀，將會受到一定的影響。 . 寫字樓物業(yè)市場情況近兩年南寧市的寫字樓市場一直處于比較低迷的狀態(tài), 供需市場均不太樂觀。2003 年南寧市的辦公樓市場有所好轉(zhuǎn)，紛紛以商務(wù)公寓的名義與形式亮相，并且新增了純寫字樓項目，填補(bǔ)了將近5 年沒有新增純寫字樓項目這一空白。近三年辦公樓銷售狀況年份2成交面積（萬 m）2001 年152002 年202003 年30而進(jìn)入 2004 年, 隨著各類物業(yè)市場傳來聲聲叫好聲, 借住 南博會 落戶南寧的契機(jī) , 迅速帶動辦公物業(yè)市場需求 , 寫字樓市場由此扭轉(zhuǎn)了尷尬的局面 , 專項物業(yè)市場上頻繁傳來再添新丁的喜訊。觀 2004 年寫字樓市場 , 主要有皓月

31、大廈、太平洋世紀(jì)廣場、世紀(jì)商都、現(xiàn)代國際等在售樓盤 , 辦公物業(yè)市場無形中出現(xiàn)了許多競爭。估計全年南寧純寫樓的市場供應(yīng)2量將達(dá)到 15 萬 m，是去年的兩倍，出租率也比以往任何一年高。相比過去的寫字樓項目, 目前上市的樓盤都很注重樓盤綜合素質(zhì)的提升, 推廣營銷措施也在暗暗較勁, 在戶型上更講究多變性和實(shí)用性, 尤其以目前的主流產(chǎn)品商務(wù)公寓為典型代表 , 用于住或純商務(wù)辦公全由業(yè)主隨意定奪, 這便大大提升了寫字樓市場發(fā)展空間的多變性和擴(kuò)張, 隨著 南博會 漸漸帶動南寧市會展業(yè)初成氣候, 必將會拉升辦公物業(yè)的需求。由于需求與供給同步增長，寫字樓的銷售價格跟去年保持一致。但是租金價格一直保持不變，主

32、要原因是存量過多。 . 別墅物業(yè)市場情況2002 年南寧別墅銷售形勢火爆，有人說 2002 年是南寧的 “別墅年”，在住宅投資方面，別墅與高檔公寓增長最快，上演了一場各種價位、各種類型競相上市的別墅開發(fā)浪潮 。主要以經(jīng)濟(jì)型 別墅 和舒適 性別墅 為主 ，別墅 產(chǎn)品得到進(jìn)一步細(xì) 分，TOWNHOUSE 、VILLA 、花園洋房相混合，一部分項目開始走純別墅社區(qū)之路，并且向豪華型別墅發(fā)展，并且大多聚集在南寧東部的青秀山、鳳嶺和仙葫區(qū)。2003 年南寧的別墅市場，受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響的影響較大：一是2 月 18 日國土資源部出臺的45 號文，明確要求各地對別墅用地進(jìn)行控制，停止高檔住宅項目的土地審批。別

33、墅用地供給以后會大幅降低，別墅的開發(fā)量也隨之受到控制，這對仙葫的各個別墅項目的開發(fā)商來說是一件好事情。二是央行6 月份公布的新房貸政策表明，高端市場將要受到控制， 以使市場上的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加合理。 三是南寧市的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，逐漸形成了中高收入者，他們對住宅的需求，激化了別墅市場的發(fā)展。2004 年的南寧別墅市場在走過一段旺盛的銷售周期之后, 已比較平靜，供銷都處于穩(wěn)步發(fā)展，未見波瀾。這樣的市場反應(yīng)無疑會與2003 年國家推出的國家限制別墅用地及高檔住宅的開發(fā)相關(guān)政策以及南寧市樓市走勢有關(guān), 過于火爆的住宅和商業(yè)物業(yè)市場不停歇地對著消費(fèi)者的眼球狂轟亂炸, 足于令人們偶爾會忘了這個最為昂貴的物業(yè)市場

34、的存在 , 畢竟它的客源相對于大眾化的住宅物業(yè)來說是有限制的, 需求量的減弱當(dāng)屬正?，F(xiàn)象。對南寧別墅市場現(xiàn)狀分析，有以下幾個特征：a. 市場供給大幅增加b. 聯(lián)排別墅大放異彩c. 獨(dú)立別墅供應(yīng)增勢明顯d. 品質(zhì)有待提升5. 南寧土地市場 . 土地供應(yīng)市場逐步規(guī)范化、土地資源儲備較為豐富2001 年以前，南寧的土地供應(yīng)方式基本上實(shí)行協(xié)議出讓方式為主，同時還有許多以市政工程建設(shè)資金投入置換土地和企業(yè)易地改造的項目，土地出讓方式多樣，出讓價格參差不齊，開發(fā)商的投資利潤率相差很大。2001 年，南寧市政府先后出臺了 南寧市土地收購儲備暫行辦法 、南寧市國有土地招標(biāo)拍賣辦法和南寧市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)

35、國有土地資產(chǎn)管理若干問題的通知三個規(guī)范性文件，文件以嚴(yán)格規(guī)范的管理力度，明確規(guī)定建立土地收購儲備制度，停止經(jīng)營性項目用地行政審批，經(jīng)營性項目用地一律實(shí)行公開招標(biāo)、拍賣。這三個規(guī)范性文件的出臺， 標(biāo)志著南寧市在實(shí)踐城市理念的土地使用制度改革中有了新的突破，取得了開拓性的進(jìn)展。2001 年 11 月 23 日，南寧市舉辦了“ 2001 年首期國有土地使用權(quán)拍賣會” ，市委書記親臨現(xiàn)場，南寧及外地24 家房地產(chǎn)公司踴躍參與競拍。拍賣會推出南湖區(qū)的兩幅地分別以超出底價120%和 138.79%成交，金額分別達(dá)6910 萬也和 2650 萬元。此次國有土地使用權(quán)的拍賣成功，表明南寧市國有土地資產(chǎn)運(yùn)營規(guī)范

36、化機(jī)制已逐步形成，并將在今后實(shí)現(xiàn)政府對土地資產(chǎn)價值收益最大化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出積極的貢獻(xiàn)。從 2002 年開始，南寧市政府土地公開掛牌制度全面鋪開，土地供應(yīng)一級市場逐步走向規(guī)范。從2002 年以來拍賣地塊的實(shí)際成交價格來看，平均每畝約130 萬元，相當(dāng)于平均樓面地價在800 元/m21000 元 /m2 之間 .土地供應(yīng)量方面，隨著城市建成區(qū)的不斷擴(kuò)展，城市拆遷范圍的不斷擴(kuò)大、以及“ 8.31 大限”的政策實(shí)施， 政府手中擁有豐富的可供開發(fā)的土地， 南寧市現(xiàn)階段可開發(fā)土地儲備資源較為豐富。 . 土地取得成本將提高以往南寧土地市場存在一級市場冷清，二級市場活躍的狀況，但隨著土地出讓方式的重大改革

37、和“ 8.31 大限”后南寧市政府完成對歷史遺留問題的處理, 截斷了二級市場土地供給的來源，可以預(yù)計，隨著土地掛牌拍賣制度取代協(xié)議轉(zhuǎn)讓成為開發(fā)商獲得土地的主要手段，以及南寧城市價值的不斷提升、房市的不斷升溫，土地市場的操作將進(jìn)一步透明化，開發(fā)商取得土地的難度將加大、成本將提高。第三篇 房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析南寧房地產(chǎn)市場板塊功能分工較為明確，發(fā)展?jié)摿Ω鳟悺，槚|和鳳嶺板塊已經(jīng)確立了其顯著的開發(fā)價值，并會持續(xù)成為當(dāng)前開發(fā)的熱點(diǎn)。根據(jù)南寧房地產(chǎn)的市場格局，整體片區(qū)劃分為： 中心板塊、城北板塊、江南板塊、瑯東板塊、鳳嶺板塊、仙葫板塊六大板塊。1. 中心區(qū)板塊A.區(qū)域范圍： 東至南湖大橋，北至新華路、南至邕

38、江，含興寧區(qū)和新城區(qū)一部。B.區(qū)域功能定位：中心商業(yè)區(qū)南寧公認(rèn)的中心商業(yè)區(qū)。其中又以朝陽路人民路；民族大道；七星路星湖路三組主要的街道為核心，其經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)有相應(yīng)的不同：朝陽路人民路：以高尚的百貨與小商品批發(fā)為主，呈現(xiàn)混合商業(yè)形態(tài)；民族大道：以高尚百貨為主；七星路星湖路：以專業(yè)市場為主，主營數(shù)碼產(chǎn)品和服裝等。該商圈的形成很大程度上基于歷史原因，在功能上，承擔(dān)著城市零售業(yè)、集散批發(fā)等多種功能。與其它中心城市相較，南寧中心商業(yè)區(qū)在空間上過于狹小，在商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展上較為滯后，在一定程度上制約了零售業(yè)、娛樂業(yè)以及物流商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展，并加重了交通等市政功能的負(fù)荷。該片區(qū)定位為中心商貿(mào)區(qū)，對于城市化

39、發(fā)展迅速的南寧而言，由中心商業(yè)區(qū)向中心商業(yè)圈的過渡將是其城市商業(yè)功能發(fā)展的一大趨勢。C.市場現(xiàn)狀：a. 中央商業(yè)區(qū)，是南寧大型商業(yè)物業(yè)的聚集熱點(diǎn)板塊； b. 中心地塊寸土寸金，多為點(diǎn)狀樓盤，規(guī)模偏小； c. 高層為主；d. 多數(shù)為商住樓，住宅物業(yè)以小戶型投資性產(chǎn)品為主，商業(yè)以大型商場，專業(yè)市場為主；e. 住宅售價在 2800-3300 元 /平米，商業(yè) 2-4 萬元 /平米。D.市場預(yù)測 .a. 從當(dāng)前南寧城市商業(yè)格局來看，中央板塊的商業(yè)統(tǒng)屬能力難以撼動，將長期成為南寧的中央輻射商圈。b. 片區(qū)為“ 136”工程的舊城改造重點(diǎn)片區(qū)之一，在政策推動下，該片區(qū)量增價升；市中心商業(yè)價值、 土地的珍稀

40、性及高額遷拆成本促使該片區(qū)將繼續(xù)以投資型商住物業(yè)為主。c. 從目前的市場體量和銷售率來看，中心片區(qū)商業(yè)物業(yè)處于供大于求的市場狀況，大型商業(yè)物業(yè)尤為明顯，競爭將進(jìn)一步升級，而住宅物業(yè)仍有較大發(fā)展空間。2. 城北板塊A.區(qū)域范圍： 中華路以北、邕江以東的片區(qū)。主要為城北區(qū)。B.區(qū)域功能定位：廣西科技、教育、文化、商貿(mào)物流中心傳統(tǒng)上的城北片區(qū)是南寧重要的工業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)曾有紡織、機(jī)械、卷煙、印刷等基礎(chǔ)工業(yè)。但近年來，國有經(jīng)濟(jì)普遍不夠景氣，工業(yè)已經(jīng)從城北區(qū)經(jīng)濟(jì)中逐漸處于次位。換之而來的是集散、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)的興起。目前，城北區(qū)是南寧公認(rèn)的商品流通的集散地，是發(fā)展城郊型經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)區(qū)域。城北板塊的城市化進(jìn)度較慢

41、，長期處于中心區(qū)域與郊區(qū)過渡帶，即典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。雖距離南寧中心商業(yè)圈不足5 公里，但卻逐漸游離于南寧城市發(fā)展的主方向之外。在城市功能上定位為南寧的文教區(qū)，經(jīng)濟(jì)功能定位為集散性城郊經(jīng)濟(jì)。產(chǎn)業(yè)形態(tài)的粗放已經(jīng)成為區(qū)域發(fā)展的制約點(diǎn)。在136 工程、相思湖中央生活區(qū)與廣西大學(xué)文教區(qū)規(guī)劃出爐的背景下，城北區(qū)已經(jīng)進(jìn)入了區(qū)域城市化發(fā)展的快車道。從今后的城市規(guī)劃著眼，該板塊顯然將發(fā)展為南寧的又一個新城區(qū)，恰如中心區(qū)域向瑯東延伸的東葛路新城區(qū)。C.市場現(xiàn)狀：a. 南寧城市邊緣地帶，房市發(fā)展平穩(wěn)適中；b. 以中低檔樓盤為主， 售價 2000-2300 元/ 平米；如城市碧園、高新苑、金宇新城、檸檬宿、振寧翠峰等

42、，均以本片區(qū)工作的中低收入者為主力消費(fèi)群。c. 以二房、三房為主力戶型。D.市場預(yù)測 :a. 該片區(qū)是南寧的舊城區(qū)，是發(fā)展已經(jīng)比較成熟的邊緣組團(tuán)。隨著舊城改造的深入，該片區(qū)將成為江南片區(qū)以外，又一個經(jīng)濟(jì)型安家的中心區(qū)域。b. 相思湖片區(qū)規(guī)劃應(yīng)該是該區(qū)域發(fā)展的一個重大利好。但從實(shí)施進(jìn)度來說，只能所具備遠(yuǎn)期發(fā)展?jié)摿?，近期很難對其產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。c. 該片區(qū)物業(yè)價值往往低于價格，因此，價格的上漲空間較大，預(yù)計明年該片區(qū)房價將至 2500-3000 元。d. 從長遠(yuǎn)來看，集散批發(fā)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)難以承擔(dān)城北區(qū)經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展，也與中心城區(qū)的城市地段功能不符。因此，尋求產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型將是城北區(qū)經(jīng)濟(jì)在未來數(shù)年中重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略課題。3. 江南板塊A.區(qū)域范圍： 邕江以南的廣大區(qū)域。B.區(qū)域功能定位：南寧市商貿(mào)物