房地產(chǎn)會計做賬流程

1、房地產(chǎn)會計做賬流程發(fā)布時間：2015年06月04日 房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)處理大全；一般小企業(yè)房地產(chǎn)公司都有內(nèi)外帳的處理，但你首先要；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)得先從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建賬說起：；房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，一般指土地、土地上的永久建筑物；按照會計科目表建帳就行，部分會計科目不同如：開發(fā)；1土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)；3.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā) 房地產(chǎn)會計業(yè)務(wù)處理大全 一般小企業(yè)房地產(chǎn)公司都有內(nèi)外帳的處理，但你首先要懂得以下會計處理原則，然后再說，內(nèi)外帳的作法跟具體事務(wù)應(yīng)用。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)得先從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建賬說起： 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它們衍

2、生的各種物權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指專門從事上述不動產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，它的費用支出主要有土地征用及拆遷補償費，前期規(guī)劃、設(shè)計、水文、勘察、測繪、三通一平費，建筑安裝工程費，道路、供水、供電、供氣、排污、排汽、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費，公共配套設(shè)施費，開發(fā)間接費等。為核算各項上述費用，需設(shè)置“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”等總賬和明細(xì)賬。 按照會計科目表建帳就行，部分會計科目不同如：開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、開發(fā)間接費用，其他基本都一致，賬本主要有總賬、現(xiàn)金、銀行日記賬，費用帳、三欄式明細(xì)賬、多欄式明細(xì)賬，另外還要考慮三欄式數(shù)量金額式明細(xì)賬。前期費用具體看是什么費用，發(fā)給你點資料，好好看看。開發(fā)產(chǎn)品成本按

3、其用途，可分為如下四類： 1土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 2 .房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。 3. 配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、 1土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。 2前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。 3基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電

4、、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 4建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。 5.配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本

5、和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下， 更多精品在大家！ 大家網(wǎng)，大家的！ 2 / 31 錯誤！未指定書簽。 TopS 就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會

6、使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目 1002.02 貸款專戶 一般項目公司只有一個，如有幾個則下設(shè)明細(xì) 1002.03 按揭保證金戶 視情況可設(shè)明細(xì)，同時一般情況下，銀行會要求對應(yīng)在開一個一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結(jié)算戶 這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動

7、用資金，可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內(nèi)的。 1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價準(zhǔn)備、1111 應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122 應(yīng)收利息 這幾個科目基本上不會用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。 式促銷，會形成應(yīng)收賬款(交房，并且結(jié)算以后)，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。 1133 其它應(yīng)收款 注意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工

8、資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設(shè)這樣幾個明細(xì)科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它;用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細(xì)管理。這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現(xiàn)，但要在開始進(jìn)行設(shè)置時設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計尤其是剛?cè)腴T的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務(wù)的同事把這些項目了解清楚。 1141 壞賬準(zhǔn)備，基本不用。 1151 預(yù)付賬款 基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復(fù)雜，最

9、近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務(wù)局的關(guān)注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。 1161 應(yīng)收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷差價、1251 委托加工物資、1261 大家網(wǎng)，大家的！ 關(guān)于房地產(chǎn)會計實務(wù)賬務(wù)處理流程     會計帳務(wù)處理的簡單流程每個財務(wù)人員都應(yīng)該了解此流程，更應(yīng)該了解相關(guān)的財務(wù)軟件，目前稍有規(guī)?；蚬芾硭礁咭稽c的企業(yè)均采信息化管理，你應(yīng)該知道如何使

10、用軟件和如何設(shè)置，只要憑證制作正確，其余一切由計算機(jī)完成：憑證-匯總-明細(xì)賬-總賬-各種報表等。那么讓我們來學(xué)學(xué)房地產(chǎn)行業(yè)概述、房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算等和發(fā)生業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理方法吧!   一、房地產(chǎn)業(yè)概述        (一)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容及分類區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營各自包括的內(nèi)容。        (二)房地產(chǎn)業(yè)的營運生產(chǎn)過程和流通過程。       

11、; (三)房地產(chǎn)業(yè)的特點  房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立行業(yè)，具有以下主要的特點。      1.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的單件性。    2.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的不可移動性。    3.房地產(chǎn)業(yè)是城市型產(chǎn)業(yè)。    4.房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長。    5.房地產(chǎn)商品的開發(fā)大都需要舉債經(jīng)營。   6.房地產(chǎn)市場與多種行業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。  二、房地產(chǎn)會計的賬務(wù)處理原則：  (一)開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成

12、本法核算  (二)營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進(jìn)行確認(rèn) 營業(yè)收入要根據(jù)不同經(jīng)營方式具體確認(rèn)。一般說來有以下方式：  (1)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地及商品房，在所有權(quán)移交后將結(jié)算賬單提交給買方并得到認(rèn)可時，即確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)，  (2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位驗證后，即確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)；  (3)出租房屋時，承租方根據(jù)合同規(guī)定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)；(4)以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定

13、的本期應(yīng)收價款，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。    (三)土地使用權(quán)要根據(jù)不同的開發(fā)目的進(jìn)行不同的賬務(wù)處理涉及到的土地使用權(quán)有以下兩種情況：一是企業(yè)為建設(shè)自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權(quán)，列為企業(yè)的無形資產(chǎn)進(jìn)行核算；二是企業(yè)在從事開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動中獲得的土地使用權(quán)，應(yīng)該計入受益開發(fā)產(chǎn)品的成本。 (四)出租房產(chǎn)作為企業(yè)存貨核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為企業(yè)的存貨進(jìn)行核算，在報表上流動資產(chǎn)存貨中列示。（注意其實作為商品房的開發(fā)產(chǎn)品也應(yīng)該作為存貨）  (五)建房貸款利息作為資本性支出 

14、60;   第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的核算        一、房地產(chǎn)開發(fā)的一般業(yè)務(wù)程序(僅作一般了解)     分為四個階段  1、投資決策分析階段；2、項目前期工作階段；3、前期建設(shè)階段；4、房屋租售階段      二、房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算對象的確定(僅作一般了解)  三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算  (一)

15、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容  房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項費用支出的合計數(shù)額。 開發(fā)成本按用途分類四類進(jìn)行二級明細(xì)核算 類別 土地(建設(shè)場地)開發(fā)項目成本費用支出 包括土地(即建設(shè)場地)開發(fā)發(fā)生的各項直接費用和開發(fā)間接費用支出  房屋建設(shè)項目成本費用支出 指開發(fā)建設(shè)各種房屋(包括商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、待建房等)發(fā)生的各項費用支出。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等；配套設(shè)施工程項目成本費用支出 指開發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配

16、套設(shè)施發(fā)生的各項費用支出代建工程項目成本費用支出 指受單位委托代為開發(fā)建設(shè)的，除建設(shè)場地、住宅等房屋以外的各種工程發(fā)生的開發(fā)建設(shè)費用；    在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費用支出進(jìn)行分類核算的基礎(chǔ)上，又可進(jìn)一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設(shè)專項進(jìn)行明細(xì)核算項目內(nèi)容，土地征用及拆遷補償費 是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費，以及原有建筑物的拆遷補償費。 前期工程費：是指房地產(chǎn)在開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、地地平整等費用； 基礎(chǔ)設(shè)施費 是指

17、房地產(chǎn)在開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用； 建筑安裝工程費：是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程和設(shè)備費；配套設(shè)施費：是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可記入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會等設(shè)施的支出。 開發(fā)間接費：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等；以上6項目都屬于制造成本的范疇。 (二)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的方法&#

18、160; (三)房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集及其核算的科目設(shè)置  房地產(chǎn)開發(fā)的成本應(yīng)按照不同的開發(fā)項目及其成本核算的各自特點，分別按土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程進(jìn)行歸類核算。1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集  可總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集方法如表所示：  成本類別 歸集原則 說明 房屋開發(fā)建造成本,按房地產(chǎn)開發(fā)類別歸集,對于企業(yè)在房屋開發(fā)核算過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，如成本核算對象可被清楚地分開，則應(yīng)直接計入所歸類立項的各自成本項目；如無法分開，可先匯集核算，待土地開

19、發(fā)完成后，用于房屋建設(shè)時，再采用一定的方法分析結(jié)轉(zhuǎn)計入各自的成本項目。  土地開發(fā)成本:可分別按每一獨立的開發(fā)項目，或按一定區(qū)域，或地塊進(jìn)行歸集 土地開發(fā)成本包括直接費用和間接費用。土地開發(fā)成本中的直接費用包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，建筑安裝工程費、配套設(shè)施費等，均應(yīng)直接計入土地開發(fā)成本。開發(fā)間接費用包括企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)土地而發(fā)生的各項費用，應(yīng)先單獨進(jìn)行匯集，期末再按照一定方法分配計入土地開發(fā)成本各成本項目。  配套設(shè)施成本:以開發(fā)區(qū)確定的成本核算對象為歸集對象 計入商品房成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)以開發(fā)區(qū)

20、確定的成本核算對象為依據(jù)，計入商品房成本核算對象中。但在配套設(shè)施成本費用歸集的過程中，應(yīng)遵循以每一獨立的配套設(shè)施為基本核算對象的原則進(jìn)行成本歸集，當(dāng)開發(fā)區(qū)成本核算對象和各獨立的配套設(shè)施竣工后，再將各配套設(shè)施的成本分?jǐn)傆嬋敫鳟a(chǎn)品成本中。  代建工程開發(fā)成本:代建工程開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的成本費用按已確定的成本核算對象進(jìn)行代建工程開發(fā)成本的歸集。  2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的科目設(shè)置 3、(1)房屋開發(fā)建造成本核算的科目設(shè)置 “開發(fā)成本”是成本類科目，用以核算企業(yè)在土地、房屋配套設(shè)施和代建工程過程中發(fā)生的各項費用。對于房屋開發(fā)建造，要設(shè)置“房屋開

21、發(fā)”二級分類賬。  一般將房屋的開發(fā)建造按用途分為四類，還應(yīng)在科目“房屋開發(fā)”二級科目下，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的的用途，分設(shè)四個三級科目，即“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(商品房)”、“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(經(jīng)營房)”、“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(周圍房)”、“開發(fā)成本-房屋開發(fā)(代建房)”進(jìn)行明細(xì)分類核算。 在三級科目中對開發(fā)的房屋產(chǎn)品成本分設(shè)“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“建筑安裝工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”、“配套設(shè)施費”和“開發(fā)間接費用”等六個成本項目專欄，進(jìn)行明細(xì)核算。(2)土地開發(fā)成本核算的科目設(shè)置  土地開發(fā)成本依然設(shè)置“開發(fā)成本”科目進(jìn)

22、行核算。  土地開發(fā)有兩種不同的用途：一種是為了作開發(fā)后土地銷售(即有償轉(zhuǎn)讓)，另一種是為了興建商品房、出租房而開發(fā)的工程用土地。A、 如是以銷售為目的，通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”科目進(jìn)行成本歸集，開發(fā)完成后，將已歸集的土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。B、 如是為建商品房等而開發(fā)的工程用土地，則可將土地開發(fā)成本直接記入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)”帳戶中，不通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”帳戶核算。 C、 土地開發(fā)的成本費用，若涉及到兩個或兩個以上的成本核算對象時，其發(fā)生的費用可先通過“開發(fā)成本-土地開發(fā)”帳戶歸集，待土地開發(fā)完成，再按一定標(biāo)準(zhǔn)

23、分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建筑成本。 D、 土地開發(fā)成本項目一般劃分為“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”兩項。 (3)配套設(shè)施成本核算的科目設(shè)置。應(yīng)設(shè)置“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行。  (4)代建工程開發(fā)成本的科目設(shè)置 “開發(fā)成本-代建工程開發(fā)”科目進(jìn)行核算，在該二級科目下，可按委托項目進(jìn)行三級核算，在三級科目中設(shè)置專項對六個成本項目分別歸集核算。 (四)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理 1、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的一般賬務(wù)處理程序 2.土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理。 發(fā)生土地征用及補償費、前期工程

24、費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費等直接費用時：  借：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本  貸：銀行存款或應(yīng)付賬款  開發(fā)完畢驗收時，按土地開發(fā)用途分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)：  借：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)(用于土地銷售之土地開發(fā)成本) 開發(fā)產(chǎn)品-房屋開發(fā)(用于房屋開發(fā)之土地開發(fā)成本)（注意這是教材的寫法，我認(rèn)為應(yīng)該作為開發(fā)成本房屋開發(fā)，原因是房屋開發(fā)肯定沒有完工，我發(fā)現(xiàn)由教材主編李大誠教授主編的輔導(dǎo)材料上就把教材的這個會計分錄修改了，所以我建議大家修改為后者）  貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)  3、&

25、#160;房屋開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理  成本發(fā)生時： 開發(fā)完畢驗收時  借：開發(fā)成本-房屋開發(fā) 借：開發(fā)產(chǎn)品-商品房  貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本  四、房地產(chǎn)開發(fā)期間費用的核算  (一)房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的科目設(shè)置與一般工業(yè)企業(yè)沒有本質(zhì)區(qū)別  (二)房地產(chǎn)開發(fā)期間費用核算的賬務(wù)處理 第三節(jié):房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算      一、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的一般原則 

26、;確認(rèn)房地產(chǎn)收入應(yīng)該考慮兩個重要因素：一是要根據(jù)客戶的資信程度，并以定金與售價的百分比作為參考，評價其在房地產(chǎn)上首次或繼續(xù)投資的情況，二是要評價房地產(chǎn)企業(yè)對已售出的房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的履約程度。      二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的方法      (一)完全應(yīng)計法即銷售法，是指在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移并滿足以下條件收到款項時，即確認(rèn)為銷售收入的方法。采用完全應(yīng)計法的適用條件應(yīng)該是：、試用期滿；B、付款可靠； C、應(yīng)收賬款收回的把握性強；D、賣方應(yīng)盡義務(wù)

27、大部分完成。完全應(yīng)計法下房地產(chǎn)銷售的應(yīng)收賬款應(yīng)以凈現(xiàn)值表示。應(yīng)收賬款的凈現(xiàn)值等于房地產(chǎn)商品的現(xiàn)行市場價格。  在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，應(yīng)收賬款實際上是由兩部分組成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全應(yīng)計法就是在銷售時確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售收入，而在收款期內(nèi)確認(rèn)利息收入的一種會計處理方法。  (二)完工百分比法  采用完工百分比法確定收入的使用條件除因所開發(fā)項目尚未完工而與完全應(yīng)計法不同外，其余的前提條件與完全應(yīng)計法基本相同。但其在確認(rèn)收入的方式上卻與完全應(yīng)計法有明顯的區(qū)別。其區(qū)別在于，在完工百分比法中銷售收入是隨著工程項目的完工進(jìn)度逐期確

28、認(rèn)。而在利息收入的確認(rèn)上則與完全應(yīng)計法相同。對于某一項工程的完工程度，通常是以已發(fā)生成本占預(yù)計總成本的比例來估定的。 (三)分期收款法 當(dāng)某項房地產(chǎn)交易實質(zhì)上已經(jīng)完成，但卻因客戶初期交款不足等原因而無法合理估計收款情況時，可采用分期收款法確認(rèn)該項房地產(chǎn)交易的銷售收入。  1.應(yīng)收賬款的計價  采用分期收款要求在收到貨款時確認(rèn)銷售收入；應(yīng)以本金和利息之和計算應(yīng)收賬款。      2.開發(fā)成本的預(yù)計  分期收款法在利潤計算上是將總收入和總成本之差(毛利)遞延，

29、因此，在銷售時就應(yīng)確定總成本，而實際上總成本在銷售時并未人部發(fā)生，因而必需預(yù)計以后發(fā)生的開發(fā)成本。       三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售核算的科目設(shè)置      1、“經(jīng)營收入”核算房地產(chǎn)企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售和出租開發(fā)產(chǎn)品等取得的經(jīng)營收入。同時，按照“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等設(shè)置明細(xì)分類賬。       2、“經(jīng)營成本”核算

30、企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。同時，按經(jīng)營成本的種類，包括“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”等設(shè)置明細(xì)賬。      3、“其他業(yè)務(wù)收入”核算主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入。      4、“其他業(yè)務(wù)支出”核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費用、經(jīng)營稅金及附加等。    

31、 5、“經(jīng)營稅金及附加”  五、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售的賬務(wù)處理 (一)土地轉(zhuǎn)讓和商品房銷售的賬務(wù)處理  1、 交款提貨的銷售方式  在收到貨款時：借：銀行存款                貸：經(jīng)營收入-土地轉(zhuǎn)讓收入           &#

32、160;  -商品房銷售收入  同時或定期按土地開發(fā)成本和商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：  借：經(jīng)營成本-土地轉(zhuǎn)讓成本   -商品房銷售成本  貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)   -房屋開發(fā) 2、 預(yù)收貨款的銷售方式        3、 托收承付的銷售方式將開發(fā)產(chǎn)品交付客戶使用，向銀行辦理托收時： 借：銀行存款 貸：經(jīng)營收入-土地轉(zhuǎn)讓收入   

33、;-商品房銷售收入  教材例題這個地方會計分錄的明細(xì)科目寫錯了！ 4、 分期收款的銷售方式     （1）在付出銷售房產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)讓及售出的土地或商品房的實際成本記賬： 借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品-土地或商品房  貸：開發(fā)產(chǎn)品-土地或商品房  （2）按照合同收款時，按合同規(guī)定收款的金額記賬：      （3）同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本  借：銀行存款 借：經(jīng)營成本-商品房或土地銷售成本

34、0; 貸：經(jīng)營收入-土地轉(zhuǎn)讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品-土地或商品房  (二)配套設(shè)施銷售的賬務(wù)處理  其收入應(yīng)記入“經(jīng)營收入”帳戶的“配套設(shè)施銷售收入”明細(xì)賬，其賬務(wù)處理與前相同  (三)代建工程銷售的賬務(wù)處理 代建工程銷售收入應(yīng)在工程竣工驗收并辦妥交接手續(xù)時將代建工程價款結(jié)算單提交給委托單位確認(rèn)后，記入“經(jīng)營收入-代建工程銷售收入”明細(xì)賬。 第四節(jié) 房地產(chǎn)出租的核算  一、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)概述  ) 房地產(chǎn)出租是土地出

35、租與房屋出租的總稱。  土地出租是承租人以支付租金為代價取得土地使用權(quán)利，出租人按照合同，規(guī)定的期限和標(biāo)準(zhǔn)，將出租土地交付給承租人使用的行為。  二、房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置和賬務(wù)處理  (一)房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)核算的科目設(shè)置           1、 對于出租的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算。為核算出租開發(fā)產(chǎn)品的庫存及損耗價值，下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級明細(xì)科目進(jìn)行核算。       2、

36、 對于在出租經(jīng)營過程中所發(fā)生的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本?？赏ㄟ^設(shè)置“經(jīng)營收入”和“經(jīng)營成本”科目進(jìn)行核算。下設(shè)“出租產(chǎn)品經(jīng)營收入”和“出租產(chǎn)品經(jīng)營成本”二級科目進(jìn)行明細(xì)核算。  (二)房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理；        1.出租開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理  當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建成了用于出租的土地和房屋，應(yīng)在簽定出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”帳戶。       2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的計算和賬務(wù)處理。 &#

37、160;       3.企業(yè)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價(即實際成本)和預(yù)計的使用年限及預(yù)計殘值，計算其價值損耗，按月計提出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷額并計入經(jīng)營成本。  一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：     出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率(1-估計凈殘值率)/(預(yù)計使用年限÷12)       當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租產(chǎn)品改變用途對外銷售，結(jié)轉(zhuǎn)對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的成本時，應(yīng)按其攤余價值，借記“經(jīng)營成本”

38、帳戶，按其已計提累計攤銷額，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品攤銷”帳戶，按出租開發(fā)產(chǎn)品原價，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品”帳戶。 3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理的賬務(wù)處理。出租開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的修理費應(yīng)根據(jù)修理費金額的大小和用途分別作不同的會計處理，可以總結(jié)： 出租開發(fā)產(chǎn)品修理費的核算 發(fā)生期間 用途或金額大小 會計處理方法 出租期間 金額不大 直接借記“經(jīng)營成本”帳戶，貸記“銀行存款”等有關(guān)帳戶  金額較大 先計入“待攤費用”進(jìn)行歸集，再分期攤?cè)搿敖?jīng)營成本” 出租前 對所出租產(chǎn)品進(jìn)

39、行裝飾及增添相關(guān)設(shè)施而發(fā)生的裝飾工程支出 應(yīng)先通過“開發(fā)成本”帳戶進(jìn)行歸集，完工后，結(jié)轉(zhuǎn)工程的成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”帳戶，貸記“開發(fā)成本”帳戶；發(fā)生的修理費用 改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途，作為商品房銷售 應(yīng)列為銷售費用，不得作為經(jīng)營成本進(jìn)行列支。六、收入帳務(wù)處理1、收到房屋首付、銀行按揭款借：銀行存款（或現(xiàn)金）貸：預(yù)收帳款-商品房2、工程完工結(jié)轉(zhuǎn)收入借：經(jīng)營收入貸：預(yù)收帳款-商品房3、將收入轉(zhuǎn)入利潤借：經(jīng)營收入貸：本年利潤七、成本帳務(wù)處理1、發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安費、公共配套設(shè)施費時。借:開發(fā)成本貸：銀行存款（或現(xiàn)金）2、工程竣工借

40、：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本3、結(jié)轉(zhuǎn)成本借：經(jīng)營成本貸：開發(fā)產(chǎn)品4、將成本轉(zhuǎn)利潤借：本年利潤貸：經(jīng)營成本以上是房地產(chǎn)企業(yè)成本、收入的結(jié)轉(zhuǎn)方法。八、你單位發(fā)生的成本支出在建工程掛著。1、成本科目用錯。2、由于工程已完工，調(diào)整開發(fā)成本明細(xì)核算會有很大的工作量。所以，為了簡便核算，直接將在建工程科目轉(zhuǎn)出借：開發(fā)產(chǎn)品-住宅、辦公樓貸：在建工程3、結(jié)轉(zhuǎn)成本借：經(jīng)營成本貸：開發(fā)產(chǎn)品-住宅、辦公樓4、結(jié)轉(zhuǎn)利潤借：本年利潤貸：經(jīng)營成本我按資產(chǎn)負(fù)債成本費用分類說明：1、資產(chǎn)類主要會計科目核算：（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金借：現(xiàn)金貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金借：其他應(yīng)收賬XX成本類或材料類科目貸：現(xiàn)金（2）銀行存款（3

41、）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款XX公司或個人貸：主營業(yè)務(wù)收入出讓材料而應(yīng)收取的未收款項借：應(yīng)收賬款XX公司貸：其他業(yè)務(wù)收入收回款項時：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金借：管理費用貸：壞賬準(zhǔn)備發(fā)生壞賬時借：壞賬準(zhǔn)備貸：應(yīng)收賬款收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款貸：壞賬準(zhǔn)備借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（5）應(yīng)收票

42、據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票借：應(yīng)收票據(jù)XX公司貸：主營業(yè)務(wù)收入商業(yè)匯票到期：若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款若為有息商業(yè)匯票借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù)XX公司財務(wù)費用（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細(xì)科目。預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵作備料款的材料借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款貸：庫存材料企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算

43、時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款用銀行存款補付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款貸：銀行存款預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款借：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款貸：銀行存款材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款貸：預(yù)付賬款預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補付余額借：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款貸：銀行存款（7）材料采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費

44、、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護(hù)費、檢驗試驗費等（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際成本購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）借：材料采購設(shè)備采購貸：銀行存款計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：材料采購設(shè)備采購貸：采購保管費采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M=實際買價和運雜費*分配率材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）借：庫存設(shè)備貸：材料采購訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）借：預(yù)付賬款貸：銀行存款設(shè)備到達(dá)驗收入庫借：材料采購設(shè)備采購貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付購貨款沖減預(yù)