房地產(chǎn)項目質(zhì)量評估管理辦法

1、產(chǎn)品質(zhì)量評估管理方法1. 目的采用過程測量方法評估質(zhì)量管理狀況，持續(xù)提升產(chǎn)品質(zhì)量水平。 統(tǒng)一產(chǎn)品質(zhì)量評估的組 織、方法和流程。通過定期評估，識別高質(zhì)量風險工程，跟蹤和落實質(zhì)量風險管理措施以消除質(zhì)量隱患 確 保質(zhì)量底線，落實工程質(zhì)量平安事故責任追究制度。判斷一線公司工程管理狀況，并提出更具針對性的提升和改良管理的要求，從而到達 提 高質(zhì)量穩(wěn)定性以及精細化管理的目標。2. 適用范圍 適用于集團所有在建自開工至交付完成工程和各一線公司，包括全資公司和工程以 及非 全資但負責經(jīng)營管理的公司和工程。3. 組織3.1. 集團工程管理部負責統(tǒng)一協(xié)調(diào)集團在建工程及一線公司的評估工作并對工程質(zhì)量、安 全進 行管

2、理。32 各區(qū)域本部工程管理責任部門負責區(qū)域內(nèi)在建工程質(zhì)量平安管理工作的組織、實施。3.3. 評估區(qū)域：包括深圳、上海、北京及成都四個區(qū)域。4. 職責4.1. 集團工程管理部4.1.1. 負責本方法的制定、修訂、解釋。4.12 負責集團工程分區(qū)域評估報告的收集分析和集團總體評估報告的發(fā)布。4.1.3. 對各區(qū)域評估結果進行抽查復核。4.1.4. 負責對集團內(nèi)重大質(zhì)量、平安事故的調(diào)查。4.1.5. 根據(jù)實測及評估結果對一線工程管理狀況進行評價。4.1.6. 負責每季度發(fā)布各一線公司的工程管理報告。4.1.7. 負責共享集團內(nèi)成功經(jīng)驗和教訓。4.2. 區(qū)域本部工程管理責任部門4.2.1. 根據(jù)區(qū)域

3、工程以及工程管理的實際狀況，開展質(zhì)量平安管理工作4.2.2. 制定本區(qū)域的工作執(zhí)行細那么并報集團工程管理部備案。4.2.3. 負責編制區(qū)域內(nèi)組織的質(zhì)量平安管理報告，報區(qū)域管理層和集團工程管理部。424.跟蹤落實區(qū)域內(nèi)工程的整改措施。425?根據(jù)區(qū)域評估結果提出區(qū)域內(nèi)獎懲建議。426. 負責本區(qū)域內(nèi)嚴重質(zhì)量事故的調(diào)查。427. 負責共享區(qū)域內(nèi)成功經(jīng)驗和教訓。4.3. 一線公司工程管理責任部門4.3.1. 制定本公司的質(zhì)量平安管理工作執(zhí)行細那么，明確實測方法，統(tǒng)一實測表格，報區(qū)域工 程 管理責任部門備案。4.3.2. 負責組織本公司內(nèi)在建工程的產(chǎn)品質(zhì)量平安管理工作。4.3.3. 設置部門質(zhì)量管理專

4、職人員，負責具體執(zhí)行本公司內(nèi)各在建工程的產(chǎn)品質(zhì)量管理工 作。4.3.4. 負責編制本公司質(zhì)量平安管理報告，報公司管理層和區(qū)域本部工程管理責任部門。4.3.5. 負責根據(jù)評估情況，制定公司層面糾正、預防措施，并跟蹤落實。4.3.6. 負責對工程經(jīng)理部問題整改的檢查、復核。4.3.7. 負責對本公司工程質(zhì)量平安事故的管理并對本公司內(nèi)一般質(zhì)量事故的調(diào)查4.4. 一線公司工程經(jīng)理部4.4.1. 負責評估工作的現(xiàn)場安排。4.4.2. 設置質(zhì)量管理專職人員，負責具體執(zhí)行工程的產(chǎn)品質(zhì)量平安管理工作。4.4.3. 制定、執(zhí)行質(zhì)量預控措施，及時提供反應。4.4.4. 催促施工和監(jiān)理單位采取有效措施，落實產(chǎn)品質(zhì)量

5、實測自查和復查，及時全面整改各 級 評估部門提出的存在問題實測項和質(zhì)量高風險項。4.4.5. 負責對本工程工程質(zhì)量平安事故的處理。5. 工作程序5.1. 評估組織及頻率5.1.1. 集團工程管理部負責組織對集團內(nèi)在建工程實施季度評估， 評估范圍為全部在建工程 自根底開工至交付完成5.1.2. 各區(qū)域本部負責組織區(qū)域內(nèi)質(zhì)量平安管理工作組織產(chǎn)品質(zhì)量各一線公司工程管理責任部門和工程經(jīng)理部按照工作細那么中具體規(guī)定， 平安管理工作。5.14 評估人員：集團與各區(qū)域評估可根據(jù)具體情況組織評估人員。如委托專業(yè)外包機構實 施評估，評估人員上崗前應經(jīng)過專業(yè)能力評估。52 評估工作程序5.2.1. 施工單位按照國

6、家標準和標準，對涉及產(chǎn)品質(zhì)量的所有評估指標進行100 %實測實量 ,并及時真實記錄具體數(shù)據(jù)。5.2.2. 監(jiān)理單位按照國家標準和標準，對施工單位的評估指標，按工序和時間要求，按比例 進 行復查，并編寫工程的產(chǎn)品質(zhì)量實測評估報告，報工程經(jīng)理部備案。5.2.3. 工程經(jīng)理部復核監(jiān)理單位提交的工程質(zhì)量評估報告的真實性、及時性。5.2.4. 一線公司工程管理責任部門監(jiān)督檢查各工程經(jīng)理部質(zhì)量評估的執(zhí)行情況。5.2.5. 各區(qū)域工程管理責任部門根據(jù)各區(qū)域特點，獨立組織產(chǎn)品質(zhì)量平安管理工作，發(fā)布本 區(qū) 域產(chǎn)品質(zhì)量平安管理報告。5.2.6. 集團工程管理部每季度發(fā)布集團組織的各區(qū)域產(chǎn)品質(zhì)量評估相關報告。5.2

7、.7. 集團工程管理部在各區(qū)域產(chǎn)品質(zhì)量評估報告的根底上，每季度發(fā)布工程管理評估報 告， 并對各一線公司的工程管理現(xiàn)狀進行分級。5.3.評估內(nèi)容5.3.1. 產(chǎn)品質(zhì)量評估包括質(zhì)量實測合格率、觀感質(zhì)量和質(zhì)量風險三局部內(nèi)容。5.3.2. 根底開工至土 0.00 階段僅做質(zhì)量風險和觀感質(zhì)量評估，不進行質(zhì)量實測合格率評估。5.3.3. 質(zhì)量風險評估內(nèi)容的緯度指標包括以下方面： 施工方案：包括施工控制方案的合理性及執(zhí)行情況。 質(zhì)量通病控制：包括滲漏、空鼓 /開裂、觀感質(zhì)量、成品保護標準 /方案可靠性及執(zhí)行 情 況，分四個維度進行評估。平安環(huán)保：包括平安文明施工措施，建筑節(jié)能 /空氣質(zhì)量保證措施可靠性及執(zhí)行

8、情況， 分 兩個維度進行評估。各維度質(zhì)量風險評估主要指標詳“工程質(zhì)量風險評估表ABC 三級評價。5.34 質(zhì)量風險評估根據(jù)工程質(zhì)量風險發(fā)生概率和影響程度分析，實施工程質(zhì)量風險評估的分級區(qū)間為：A 級：信任度較高，風險較低 ，受控狀態(tài)良好；B 級：問題較少，或預測有一定潛在質(zhì)量風險，處于可控范疇；C 級：存在較大質(zhì)量風險，或預測潛在風險較高，需重點關注。5.3.5. 產(chǎn)品質(zhì)量綜合合格率評估內(nèi)容包括以下方面 以下實測內(nèi)容根據(jù)評估時工程所處施工 階段具體選擇：混凝土結構工程、砌筑工程、抹灰工程、飾面工程地面、涂料、 墻 紙、墻布、地板、瓷磚、石材等、門窗工程、安裝工程、觀感質(zhì)量等產(chǎn)品質(zhì)量實測合格率評

9、估的抽查比例： 涵蓋所有施工標段，各分部工程每標段抽查不少 于 兩戶混凝土結構工程不少于兩層，各分項抽查點數(shù)要求詳“質(zhì)量實測合格率評估 表5.3.6. 產(chǎn)品質(zhì)量實測合格率評估合格標準按國家相關標準、 ?集團裝修房交付驗收統(tǒng)一標準 VK-GC/Q-31-F1 ?、?集團毛坯房住宅交付質(zhì)量和觀感標準 VK-GC/Q-32 執(zhí)行。參見 “質(zhì) 量實測合格率評估表5.3.7. 產(chǎn)品質(zhì)量實測合格率分類計算方法：1標段評估實測合格率分項/分部 /標段單次合格率 =抽查合格點數(shù) /全部抽查點數(shù)分項/分部 /標段屢次合格率：統(tǒng)計期內(nèi)，該分項 /分部/標段單次合格率的算術平均 值。2工程評估實測合格率 工程單次合

10、格率：以工程各參評標段建筑面積為權重，該工程內(nèi)各參評標段單次合格率的加權平均值。工程屢次合格率：統(tǒng)計期內(nèi)，以參評標段建筑面積為權重，工程內(nèi)所有參評標段的單次合格率的加權平均值。3工程觀感質(zhì)量得分率 工程單次觀感質(zhì)量得分率：按照?在建工程觀感質(zhì)量評分表?確定的規(guī)那么和方法， 計算出的工程單次觀感質(zhì)量得分率。(4) 工程綜合合格率工程單次綜合合格率：根據(jù)工程單次實測合格、工程單次觀感質(zhì)量得分率的不同權重的加權值，作為該工程單次綜合合格率。工程屢次綜合合格率：統(tǒng)計期內(nèi)，以參評工程在建面積為權重，工程內(nèi)所有參評的工程單次綜合合格率的加權平均值。(5) 公司評估合格率 公司單次合格率：以公司各參評工程的

11、建筑面積為權重，公司內(nèi)所有參評工程的單次綜合合格率的加權平均值。公司屢次合格率：統(tǒng)計期內(nèi)，以各參評工程的建筑面積為權重，公司內(nèi)所有參評項目的單次綜合合格率的加權平均值。538.公司工程管理狀態(tài)等級評定規(guī)那么：(1) 計集團各季度的公司綜合合格率(含觀感質(zhì)量)為A1，所占權重80%;(2) 計集團各季度的質(zhì)量、平安風險評估結果得分率為A2,所占權重10%當公司所有評估工程的單項風險 C級數(shù)/公司所有評估工程?50% A2取值為零； 當20% V當公司所有評估工程的單項風險 C級數(shù)/公司所有評估工程V 50%寸，A2取值為70%; 當公司所有評估工程的單項風險 C 級數(shù)/公司所有評估工程 V 20

12、%時， A2 取值為 90%; 當公司所有評估工程的單項風險C 級數(shù)/公司所有評估工程二 0%時， A2 取值為100%。一線公司內(nèi)外部資源與開發(fā)工程的匹配度A3,所占權重為10%匹配度由集團工程管理部每季度根據(jù)各一線公司的在建和待建工程數(shù)量、規(guī)模、評 估情 況，以及供方資源等綜合信息，提出各一線公司的A3 值。(4) 根據(jù)第( 1 )至( 3)款的約定，計算各公司的每季度的工程管理狀態(tài)指數(shù)A (i )，強制排序后，根據(jù)各公司所處分位值，按“優(yōu)良、“合格、“待改良進行分類，具體方法 如下：A (i ) =A1X 80% + A2X 10% + A3X 10%；對A (i ) ( i=1 , 2

13、, 3,.,N)自高向低，強制排序；處于 70 分位線以上含的公司，評定為優(yōu)良；處于 70 分位線不含至 15 分位 線 含的公司，評定為合格；處于 15 分位線不含的公司，評定為待改良。5A1、A2、A3 各值的權重，集團將根據(jù)不同階段的要求和關注重點，進行調(diào)整，以指導各一線公司的工程管理工作。5.4.評估報告541.評估完成后需發(fā)布“區(qū)域產(chǎn)品質(zhì)量評估報告，評估報告應包括以下內(nèi)容： 質(zhì)量風險：區(qū)域內(nèi)各工程質(zhì)量風險分級結論包括綜合風險分級及分類風險分級結 論、高風險工程情況分析及應對措施包括預控措施和應急方案 、上期高風險項 目的復查跟蹤情況； 質(zhì)量實測合格率：區(qū)域內(nèi)各工程質(zhì)量實測的工程合格率

14、、標段合格率、分部工程合 格 率、分項工程合格率及工程質(zhì)量實測合格率排名。 觀感質(zhì)量得分率：區(qū)域內(nèi)各工程的觀感質(zhì)量得分率及工程排名。 質(zhì)量綜合合格率：將工程質(zhì)量實測合格率和工程觀感得分率，按一定比例，進行加 權后 的分值。各標段、各工程在本區(qū)域內(nèi)的排序。5.4.2. 報告時間每季度末的次月上旬，集團工程管理部將本期“區(qū)域產(chǎn)品質(zhì)量評估報告 、“各公司工程 管理報告發(fā)送各公司工程部、工程管理責任部門、工程分管負責人、區(qū)域管理層、區(qū)域工 程管 理責任部門。5.4.3. 報告格式評估報告按附件“區(qū)域產(chǎn)品質(zhì)量評估報告示范本統(tǒng)一。5.4.4. 集團各工程的年度產(chǎn)品質(zhì)量綜合合格率排序。 集團工程管理部根據(jù)各

15、區(qū)域評估報告， 每年末對各工程進行產(chǎn)品質(zhì)量綜合合格率排序， 并及時反應各相關部門5.5. 管理措施5.5.1. 每期評估后，質(zhì)量風險綜合等級為 C 級風險的工程須在 5 日內(nèi)向區(qū)域提交質(zhì)量風險預 案 措施和整改方案；區(qū)域工程管理責任部門對整改效果進行復查。5.5.2. 在集團評估中被評定為綜合 C 級風險且在限期內(nèi)未完成整改或整改驗收不合格的項 目，連續(xù)兩次或一年內(nèi)累計三次出現(xiàn)同一單項C 級風險的工程，根據(jù)?質(zhì)量管理拉閘制度實施方法 VK-GC/Q-27 相關規(guī)定實施拉閘、限期整改。5.5.3. 對于產(chǎn)品質(zhì)量實測評估存在嚴重問題的工程，各一線公司和各區(qū)域須采取有效措施， 催促整改直至合格，包括

16、但不限于以下措施：1暫停支付工程款；2對存在嚴重問題的樓棟、標段進行局部或全部拉閘；3違約索賠等。5.5.4. 集團每年年底按第 5.3.7 條第 2款的“工程屢次合格率計算方法，計算各工程 當年產(chǎn)品質(zhì)量綜合合格率，并據(jù)此進行集團各工程排序。對集團綜合排名前三位的項 目 實施獎勵，具體獎勵方法參照?集團特別獎制度 VK-RS/Q-29 執(zhí)行。5.5.5. 集團每年末按第 5.3.7 條第 3款的“公司屢次合格率計算方法，計算各公司當年產(chǎn)品質(zhì)量綜合合格率納入對一線公司的考核體系。5.5.6 .根據(jù)各公司的工程管理狀況等級，分別采取以下管理措施：1工程管理狀況為“優(yōu)良 對公司給予專業(yè)系統(tǒng)內(nèi)進行通報

17、表揚，年度工程管理專業(yè)獎項將從工程管理狀況優(yōu)良 的公司中產(chǎn)生。 將作為專業(yè)系統(tǒng)候選標桿，并接受待改良公司人員的交流學習安排。2工程管理狀況為“待改良 公司須在工程管理報揭發(fā)布后一周內(nèi)，向區(qū)域工程管理責任部門提交工程管理風險預 控措施和整改方案，區(qū)域工程管理責任部門對整改效果進行跟進， 整改完成后由集團工 程管理部進行驗收。 公司工程分管負責人、工程部經(jīng)理、工程經(jīng)理應前往狀況為優(yōu)良的公司進行為期不少于 10 天的強制交流學習，交流學習后 5 日內(nèi)提交學習報告。 一年中連續(xù)兩次工程管理狀況為“待改良的，將在專業(yè)系統(tǒng)內(nèi)通報批評并取消年度 工程管理類獎評獎資格；一年中連續(xù)三次工程管理狀況為“待改良的，

18、在集團范圍內(nèi) 通 報批評，并對一線公司實施質(zhì)量管理拉閘。6. 工程質(zhì)量平安事故管理6.1. 工程質(zhì)量事故6.1.1. 工程質(zhì)量事故定義及分類(1) 工程質(zhì)量事故，是指違反工程質(zhì)量有關法律法規(guī)和工程建設標準，使工程產(chǎn)生結 構安 全、重要使用功能等方面的質(zhì)量缺陷，造成重大經(jīng)濟損失的事故。(2) 工程質(zhì)量事故等級劃分如下： 一般質(zhì)量事故：凡具備以下條件之一者為一般質(zhì)量事故a. 影響使用功能和工程結構平安，造成永久質(zhì)量缺陷的。b.違反強制性條文或其他生效中的技術法規(guī)，經(jīng)重新鑒定質(zhì)量平安后可投入使用的。 嚴重質(zhì)量事故：凡具備以下條件之一者為嚴重質(zhì)量事故a. 嚴重影響使用功能或工程結構平安，存在重大質(zhì)量隱

19、患的。B.違反強制性條文或其他生效中的技術法規(guī)，需要采取結構加固措施，經(jīng)重新鑒定質(zhì)量平安后可投入使用的。 重大質(zhì)量事故：凡具備下類條件之一者為重大質(zhì)量事故a?建設過程中工程局部或局部倒塌、坍塌或因質(zhì)量問題報廢。b. 違反強制性條文或其他生效中的技術法規(guī)，導致驗收不合格，經(jīng)重新鑒定質(zhì)量安 全后 仍不具備使用條件的。6.1.2. 工程質(zhì)量事故報告(1) 工程質(zhì)量事故發(fā)生后，工程負責人應當立即向所屬公司第一負責人和分管負責人報告。(2) 一線公司第一負責人接到事故報告后，應當安排相關部門在 2 個工作日內(nèi)上報至 集 團、區(qū)域工程管理責任部門。(3) 事故報告應包括以下內(nèi)容： 事故發(fā)生的時間、地點、工

20、程工程名稱、施工、監(jiān)理單位名稱； 事故發(fā)生的簡要經(jīng)過和初步估計的直接經(jīng)濟損失； 事故的初步原因； 事故發(fā)生后米取的措施及事故控制情況； 事故報告單位、聯(lián)系人及聯(lián)系方式； 其它應當報告的情況6.13工程質(zhì)量事故調(diào)查部負調(diào)查，一必要時(1) 集團工程管理責任部門、設計管理責任部門、審計管理責任部門、集團人力資源 責組織對重大質(zhì)量事故進行調(diào)查，區(qū)域工程管理責任部門負責對嚴重質(zhì)量事故進行 線公司工程管理責任部門負責對一般質(zhì)量事故進行調(diào)查，并履行以下職責： 核實事故根本情況，包括事故發(fā)生的經(jīng)過及直接經(jīng)濟損失； 核查事故工程根本情況，包括施工證照獲取情況、工程各參建單位履行職責的情 況； 依據(jù)國家有關法律

21、法規(guī)和工程建設標準分析事故的直接原因和間接原因，組織對事故工程進行檢測鑒定和專家技術論證； 認定事故的性質(zhì)和事故責任； 依照本制度提出對事故責任人員的處理建議； 總結事故教訓，提出防范和整改措施； 提交事故調(diào)查報告。(2) 事故調(diào)查報告應當包括以下內(nèi)容： 事故工程及各參建單位概況； 事故發(fā)生經(jīng)過； 事故造成的直接經(jīng)濟損失； 事故工程有關質(zhì)量檢測報告和技術分析報告； 事故發(fā)生的原因和事故性質(zhì)； 事故責任的認定和事故責任者的處理建議； 事故防范和整改措施。(3) 事故調(diào)查報告應當附具有關證據(jù)材料6.14工程質(zhì)量事故處理1集團、區(qū)域、一線公司人力資源責任部門依據(jù)事故調(diào)查報告，對質(zhì)量事故相關責 任人實施處分。2 如果瞞報質(zhì)量事故，那么涉事公司第一負責人及分管負責人在集團范圍內(nèi)通報批評，分 管負責人做免職處理。3 如果不能及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故被除當事公司之外的第三方指出，那么責任部門負責人做 免職處理，分管負責人在集團范圍內(nèi)通報批評。4處分標準： 一般質(zhì)量事故：直接責任：公司范圍內(nèi)通報批評；間接責任：公司范圍內(nèi)通報批評。 嚴重質(zhì)量事故：直接責專業(yè)系統(tǒng)內(nèi)及區(qū)域范圍內(nèi)通報批評，季度考核需改良；任接責專業(yè)系統(tǒng)內(nèi)及區(qū)域范圍內(nèi)通報批評；任：