《土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法(試行)》【2015年11月12日頒布】

1、土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法（試行）第一章總 則第一條為了加快推進土地整備工作，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、 公共服務(wù)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項目土地供應(yīng)，推動土地集約節(jié)約 利用，促進城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、 深 圳市土地管理制度改革總體方案和我市土地整備管理規(guī)定， 結(jié)合實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于經(jīng)市政府批準(zhǔn)的土地整備利益統(tǒng) 籌試點項目（以下簡稱“試點項目” ）。試點項目以外的其他 土地整備項目按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。試點項目分為整村統(tǒng)籌整備項目和片區(qū)統(tǒng)籌整備項目 兩類。第三條區(qū)政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，下同）根據(jù)規(guī)劃建設(shè) 要求、本辦法及原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位發(fā)展意愿，提 出試點項目名單，經(jīng)

2、市規(guī)劃國土主管部門（以下簡稱市主管 部門）審核后，報市政府批準(zhǔn)。試點項目應(yīng)當(dāng)列入年度全市土地整備計劃，保障資金安 排。第四條試點項目應(yīng)當(dāng)加強規(guī)劃、 土地、資金的政策統(tǒng)籌， 通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成、物業(yè)返還等 方式，實現(xiàn)政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及相關(guān)權(quán)益 人等多方利益統(tǒng)籌。第五條試點項目土地整備資金按照以下方式核算：項目 范圍內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際使用但 需要拆除的建筑物和構(gòu)筑物按照重置價核算；青苗和附著物 等按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定。第六條 本辦法所稱留用土地，是指通過騰挪原農(nóng)村集 體經(jīng)濟組織繼受單位合法用地（包括已取得房地產(chǎn)證、土地 使用權(quán)出讓合同、城市化

3、非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)、征地返還用地 批復(fù)、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認(rèn)決定書、舊屋村范 圍認(rèn)定批復(fù)的用地） 、落實非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地指 標(biāo)、核定未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)規(guī)劃建設(shè)用地的留用土 地，實現(xiàn)利益統(tǒng)籌的土地整備方式。留用土地地價根據(jù)留用土地所在區(qū)位、規(guī)劃功能和開發(fā) 規(guī)模，結(jié)合試點項目的建設(shè)用地貢獻率，按照分類分段方式 計收。第七條試點項目涉及留用土地安排的，土地整備項目實 施方案應(yīng)明確留用土地的位置和規(guī)劃控制指標(biāo)。如留用土地的安排涉及未制定法定圖則的地區(qū)，或者需 要對法定圖則強制性內(nèi)容進行調(diào)整的，必須開展規(guī)劃研究。 規(guī)劃研究成果納入土地整備項目實施方案。土地整備項目實施方案批準(zhǔn)后，

4、留用土地安排的相應(yīng)內(nèi)容應(yīng)納入法定圖則，并作為規(guī)劃管理的依據(jù)第二章整村統(tǒng)籌整備項目第八條本辦法所稱整村統(tǒng)籌整備項目，是指以原農(nóng)村集 體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際使用的成片區(qū)域為實施 對象的土地整備項目。整村統(tǒng)籌整備從原農(nóng)村社區(qū)整體出發(fā)， 綜合考慮項目范圍內(nèi)的合法用地和未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手 續(xù)用地，通過規(guī)劃統(tǒng)籌和政策統(tǒng)籌實現(xiàn)原農(nóng)村社區(qū)范圍內(nèi)的 利益平衡。整村統(tǒng)籌整備項目應(yīng)當(dāng)同時符合以下條件：（一）項目位于同一社區(qū)范圍內(nèi)；（二）項目范圍內(nèi)空間集中成片的未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)規(guī)劃建設(shè)用地面積不小于50000平方米。第九條整村統(tǒng)籌整備項目通過留用土地方式實施土地 整備的，留用土地規(guī)模按照以下方式核

5、算：（一）需騰挪的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法用地 按照等土地面積在試點項目范圍內(nèi)留用，跨社區(qū)留用的按照 等價值原則置換確定；（二）需在試點項目范圍內(nèi)落實的非農(nóng)建設(shè)用地和征地 返還用地指標(biāo)按照相關(guān)規(guī)定確定留用土地；（三）未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)的規(guī)劃建設(shè)用地按照 不超過20%的比例確定留用土地。留用土地優(yōu)先在試點項目范圍內(nèi)的建成區(qū)安排。整村統(tǒng) 籌整備項目范圍內(nèi)，除留用土地及未騰挪的合法用地外，其 余土地納入政府儲備。第十條整村統(tǒng)籌整備項目留用土地按照經(jīng)批準(zhǔn)的法定 規(guī)劃實施，并按照深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則配建社區(qū) 級公共設(shè)施。原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應(yīng)當(dāng)與市主管部門簽訂 留用土地的土地使用權(quán)

6、出讓合同，土地使用權(quán)年期按照法律 規(guī)定土地用途的最高年期確定。留用土地由原農(nóng)村集體經(jīng)濟 組織繼受單位自用的，免繳地價，用地為非商品性質(zhì)；按照 本辦法所附留用土地地價計收規(guī)則繳交地價的，用地為 商品性質(zhì)。留用土地以轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、作價入股等方式進入市場 交易的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應(yīng)當(dāng)按照市政府相關(guān) 規(guī)定選取開發(fā)主體，并由區(qū)政府（或區(qū)政府指定部門）進行 資格確認(rèn)。原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及開發(fā)主體應(yīng)當(dāng)向 市主管部門申請土地使用權(quán)出讓合同變更，簽訂土地使用權(quán) 出讓合同補充協(xié)議，并按本辦法繳交地價。第十一條鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位將管轄范 圍內(nèi)未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地全部納入試點項

7、目，一 攬子解決土地歷史遺留問題。經(jīng)區(qū)政府（或區(qū)政府指定部門）認(rèn)定符合上述情形的，留用土地地價全部按照需騰挪合法用地的地價標(biāo)準(zhǔn)計收。第三章片區(qū)統(tǒng)籌整備項目第十二條本辦法所稱片區(qū)統(tǒng)籌整備項目，是指以原農(nóng)村 集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際使用、未完善征（轉(zhuǎn)） 地補償手續(xù)的地塊為實施對象的土地整備項目。片區(qū)統(tǒng)籌整備項目應(yīng)同時符合以下條件：（一）由兩個以上地塊組成，且單個地塊面積不小于3000 平方米；（二）項目范圍內(nèi)規(guī)劃城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用 地應(yīng)納入政府儲備，且政府儲備土地不低于規(guī)劃建設(shè)用地面 積的 50%。第十三條片區(qū)統(tǒng)籌整備項目通過留用土地方式實施土 地整備的，留用土地規(guī)模按照以下方式

8、核算：（一）留用土地的規(guī)劃功能為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用15%地的，按照不超過試點項目范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地面積的 確定留用土地；（二）留用土地的規(guī)劃功能為工業(yè)用地的，按照不超過 試點項目范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地面積的30%確定留用土地；（三）留用土地的規(guī)劃功能包含居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)和工 業(yè)等多種用途的，按照上述比例換算后確定留用土地。留用土地原則上安排在試點項目范圍內(nèi)，且空間相對集中成片除上述留用土地外，其余土地納入政府儲備。 第十四條片區(qū)統(tǒng)籌整備項目留用土地的規(guī)劃管理、土地 出讓、土地年期、土地性質(zhì)及市場交易等按照本辦法第十條 規(guī)定執(zhí)行。第十五條片區(qū)統(tǒng)籌整備項目通過收益分成方式實施土 地整備的，除納入政

9、府儲備的土地外，其余土地由市政府組 織公開出讓，并按照以下規(guī)則分配收益：（一）規(guī)劃功能為工業(yè)用地的， 容積率 2.0 以內(nèi)的部分， 所得收益 80%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位， 20%納入市國 土基金；超出容積率 2.0 的部分，所得收益 30%歸原農(nóng)村集 體經(jīng)濟組織繼受單位， 70%納入市國土基金；（二）規(guī)劃功能為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，容積 率 3.2 以內(nèi)的部分，所得收益 30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼 受單位， 70%納入市國土基金；超出容積率 3.2 的部分，所 得收益 10%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位， 90%納入市國土 基金。第十六條片區(qū)統(tǒng)籌整備項目通過物業(yè)返還方式實施土

10、地整備的，除納入政府儲備的土地外，其余土地由市政府組 織公開出讓，按照以下規(guī)則確定返還原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼 受單位的物業(yè)規(guī)模并在出讓文件中明確：（一）規(guī)劃功能為工業(yè)用地的，以出讓用地容積率 2.0核定建筑面積，按照該建筑面積的30%確定返還物業(yè)規(guī)模；（二）規(guī)劃功能為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，以出 讓用地容積率 3.2 核定建筑面積，按照該建筑面積的 15%確 定返還物業(yè)規(guī)模。第四章各方職責(zé)第十七條區(qū)政府負(fù)責(zé)制定試點項目的土地整備項目實 施方案。土地整備項目實施方案由市主管部門按照現(xiàn)行規(guī)定 審查后，報市政府審批。試點項目涉及留用土地安排的，市政府在審批土地整備項目實施方案時，對留用土地安排相關(guān)

11、內(nèi)容一并審批。第十八條原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃 實施要求理順項目范圍內(nèi)的土地經(jīng)濟利益關(guān)系，并具體負(fù)責(zé) 建筑物、構(gòu)筑物及青苗、附著物的賠償、拆除和清理。政府不承擔(dān)上述賠償、拆除和清理工作，對相關(guān)權(quán)益人 不另行補償。第十九條原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應(yīng)當(dāng)與區(qū)政府、市主管部門依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的土地整備項目實施方案簽訂試點項目的框架協(xié)議書，明確土地整備資金、留用土地規(guī)模及規(guī) 劃控制要求、政府儲備土地規(guī)模、各方職責(zé)等。政府儲備土地入庫或留用土地出讓前，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應(yīng)當(dāng)就相應(yīng)地塊與區(qū)政府、市主管部門簽訂相關(guān)協(xié)議市主管部門根據(jù)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位移交儲 備土地的規(guī)模，分期撥付土地

12、整備資金、分批辦理留用土地 出讓手續(xù)。第五章附 則第二十條市主管部門應(yīng)當(dāng)定期對試點項目進行清理，對 于納入試點之日起一年內(nèi)沒有上報土地整備實施方案的，不 再作為試點項目。第二十一條本辦法自發(fā)布之日起施行，試行期兩年。附件：留用土地地價計收規(guī)則8附件留用土地地價計收規(guī)則一、整村統(tǒng)籌整備項目 整村統(tǒng)籌整備留用土地規(guī)劃為工業(yè)用地的，需騰挪的合 法用地以及需在試點項目范圍內(nèi)落實的非農(nóng)建設(shè)用地和征 地返還用地指標(biāo)，按照公告基準(zhǔn)地價的10%計收；按未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)規(guī)劃建設(shè)用地核算的部分，按照公告基 準(zhǔn)地價的 50%計收。留用土地規(guī)劃為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，結(jié)合項目所在區(qū)位、建設(shè)用地貢獻率，確

13、定整村地價容積率（R整村地價），按照分段方式計收地價。 整村地價容積率計算公式如下：R整村地價=建設(shè)用地貢獻率* 35%X R整村基準(zhǔn)建設(shè)用地貢獻率 移交政府儲備的規(guī)劃建設(shè)用地面 積與試點項目范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。R 整村基準(zhǔn) 深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中密度分區(qū) 的基準(zhǔn)容積率。位于密度五區(qū)的試點項目，統(tǒng)一按照密度四 區(qū)計算。整村統(tǒng)籌整備留用土地地價計收標(biāo)準(zhǔn)留用土地容積率分段留用土地留用土地的規(guī)劃功能居住用地商業(yè)服務(wù)業(yè)用地小于R整村地價（含）的部分需騰挪的合法用地10%X公告基準(zhǔn)地價需在試點項目范圍內(nèi)落實的非農(nóng) 建設(shè)用地和征地返還用地指標(biāo)按未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)規(guī) 劃建設(shè)用地核算的部分公告基準(zhǔn)地價大于R整村地價的部分需騰挪的合法用地250%X公告基準(zhǔn)地價200%X公告基準(zhǔn)地 價需在試點項目范圍內(nèi)落實的非農(nóng) 建設(shè)用地和征地返還用地指標(biāo)按未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)規(guī) 劃建設(shè)用地核算的部分、片區(qū)統(tǒng)籌整備項目片區(qū)統(tǒng)籌整備留用土地結(jié)合建設(shè)用地貢獻率，確定片區(qū) 地價容積率（ R片區(qū)地價 ），按照分段方式計收地價。片區(qū)地價容 積率計算公式如下：R片區(qū)地價=建設(shè)用地