百思勤：2010年7月深圳房地產市場分析報告房地產營銷策劃方案大全

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2、bao / QQ：602429086 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 :/tb99888.taobao / QQ：602429086 重要聲明： 本研究報告僅代表本公司研究人員在發(fā)表時的個人觀點，僅作參考。 本報告為非公開資料，僅供百思勤客戶使用。 2010年7月深圳房地產市場分析報告 百思勤策略中心 出品 一、市場綜述 1、一級市場：7月深圳共2宗商業(yè)服務業(yè)設施用地掛牌出讓。 2、二級市場：剛剛過去的月份，深圳市新建商品房“價升量跌”。 7月新增批準上市商品房652套，新增供應面積88829.98平方米。 7月泡閨斌撣皋殊獻損村輝玩肯淑綽仕療酷去啞痔惱哉斧更約狐牡慶烘禱侮黎父極州奏項

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5、商業(yè)服務業(yè)設施用地掛牌出讓。2、二級市場：剛剛過去的月份，深圳市新建商品房“價升量跌”。 Ø 7月新增批準上市商品房652套，新增供應面積88829.98平方米。Ø 7月共有2個樓盤開盤。Ø 全市商品住宅成交總套數為1681套，環(huán)比下降10.96。Ø 總成交面積約14.2萬平方米（不含商用物業(yè)），環(huán)比下降67%。Ø 總成交金額約25.9億元，環(huán)比極小幅度下跌。Ø 成交均價為18179元平方米，比月上升7。3、三級市場： 7月深圳二手商品房共成交8658套，環(huán)比增長13.83%，成交面積卻小幅度下降。Ø 龍崗區(qū)成交套數環(huán)比增長

6、最大，為27.46%；而南山區(qū)以成交面積環(huán)比增長最大，為32.23%。Ø 羅湖區(qū)成交套數增幅較小，面積卻環(huán)比大幅下降高達25%。4、商用物業(yè)市場：7月商用物業(yè)共銷售223套，面積約1.68萬平方米，占深圳市總成交面積（含商用物業(yè)）的10.58%。Ø 商業(yè)共銷售161套，銷售面積約8223.47平方米。Ø 寫字樓銷售62套，銷售面積約8612.45平方米。二、土地成交情況地塊編號區(qū)域地塊位置用途用地面積（）容積率出讓年 限成交時間成交價（萬元）樓面地價（元/）買方A002-0040寶安寶安區(qū)新安街道商業(yè)服務業(yè)21174.674.0502010-07-02340004

7、014深圳市華僑城酒店集團B116-0029福田市中心區(qū)南部商業(yè)服務業(yè)11507.2811.2502010-07-30613004765中國平安人壽保險股份7月深圳共2宗地塊掛牌出讓。均為商業(yè)服務業(yè)設施用地，分別位于寶安中心區(qū)和福田中心區(qū)，樓盤地價均高達4000余元/平方米。三、供應及開盤情況1、預售情況：獲批時間項目名稱區(qū)域物業(yè)類型面積（）套數2010-07-05觀湖園寶安低密度住宅60172.893552010-07-06公園大地花園龍崗住宅9874.351042010-07-30濱海陽光園龍崗住宅18782.741937月新增批準上市商品房652套，新增供應面積88829.98平方米。2

8、、開盤情況：開盤時間項目名稱主推產品均價（元/）優(yōu)惠活動2010-07-03寶能太古城精裝2房3100098折優(yōu)惠2010-07-11波托菲諾純水岸第七期平層單位（145、175、235）最低價48000全款95折按揭98折7月，共有兩個房地產項目（觀湖園和公園大地花園）取得商品房預售許可證，但均選擇延后開盤，僅有兩家非新盤開盤。寶能太古城位于南山后海灣核心位置，該區(qū)域東、南臨深圳灣，北接南山區(qū)RBD（休閑商務區(qū)中心），緊鄰香港西部通道，是深圳最后一個大型濱海高尚住宅區(qū)。本次發(fā)售為北區(qū)最后一批共60套76平米經典精裝兩房，號稱“以大戶型產品為主的深圳灣片區(qū)稀缺產品的經典再現(xiàn)”，開盤當天僅有一次

9、性付款可享受98折優(yōu)惠。與去年9月南區(qū)近千套國際精裝公寓當日即售罄的盛況相比，受前期漲幅過大與市場觀望情緒的雙重影響，寶能太古城此次發(fā)售堪稱慘淡，7月僅成交24套（北區(qū)22套，南區(qū)2套）。波托菲諾純水岸七期是7月的第一新開樓盤，也是調控以來首個開盤的高端住宅。本次發(fā)售的1號樓為環(huán)湖精裝大宅，全部為平層單位，擁有景觀資源相對豐富，且完全是現(xiàn)樓發(fā)售。共約152套，主力戶型在130-230平方米之間。據發(fā)展商透露，開盤當天即售7成，且選擇一次性付款和按揭方式付款各占5成，到13日即號稱僅剩三種戶型在售。但據百思勤市場部跟蹤數據顯示，7月份波托菲諾純水岸并無成交記錄。四、全市新房交易分析1、成交情況7

10、月成交數據區(qū)域總額（萬元）環(huán)比（%）套數環(huán)比（%）面積（）環(huán)比（%）均價（元/）環(huán)比（%）全市258576-0.061681-10.96142236-6.69181797.12羅湖10344-8.9449-14.044477-6.8623105-2.23福田793162.454624.32279617.382836638.4南山35890-11.64201-22.6914058-18.76255308.76寶安13142155.0578950.576396958.1520544-1.96龍崗71375-38.11584-41.3755904-35.2312767-4.45鹽田1615-9.52

11、12-14.291032-14.85156496.257月，深圳市新建商品房“價升量跌”，全市6區(qū)中，僅有福田和寶安兩區(qū)成交套數、成交面積環(huán)比大幅增長，其余四區(qū)均有不同程度跌幅。Ø 其中，寶安區(qū)環(huán)比成交套數及面積增幅最大，同時也是7月深圳市成交冠軍。主要得益于該區(qū)樓盤對當前樓市的準確研判，或不斷推出創(chuàng)新、高性價比的產品，或以特價、區(qū)域內相對低價的策略應對。這也是寶安區(qū)7月成交總額環(huán)比增長，但環(huán)比均價輕微下跌的主要原因。Ø 福田區(qū)成交套數環(huán)比增長得益于深港1號（22套）、哈爾濱大廈（12套）等中小戶型成交；成交均價的環(huán)比增長則主要得益于東方新天地（大中華國際金融中心）（450

12、00元/）成交拉高整體均價。Ø 7月，是龍崗“深圳擴容”的第一個滿月，但龍崗區(qū)并無新盤推出。上品雅園“特價房”活動的延續(xù)，為項目帶來105套的驕人業(yè)績，榮居龍崗區(qū)成交第一名；公園大地雖然已取得預售許可證，但并未推出新盤，仍以山居物業(yè)銷售為主?？傮w看來，憑借大運一飛沖天的龍崗樓市，對“深圳擴容”的反應不如想象中劇烈，但也不排除后續(xù)力量再次積蓄后的爆發(fā)可能。2、各區(qū)成交面積通過成交數據看，寶安區(qū)與龍崗區(qū)依然占據深圳市成交的主要份額，合計高達84%。7月， 寶安區(qū)超越龍崗區(qū)奪得成交面積第一。主要原因為成交排名前5名中有4名是寶安區(qū)樓盤。福田、羅湖、鹽田成交面積較小，三區(qū)總份額僅為6%。主要

13、原因為特區(qū)“關內”土地稀缺，新樓盤項目數量稀少。3、價格走勢7月，深圳市房地產二級市場大范圍推出特價房的樓盤項目相比6月大幅較少。導致整體均價略微上漲：Ø 福田區(qū)上漲幅度最大，均價增幅高達38%。主要原因有福田區(qū)的福田區(qū)東方新天地（大中華國際金融中心）與御河堤花園成交拉動整體均價。Ø 其余各區(qū)均價相對比較穩(wěn)定，幅度均在10%以內。4、7月成交套數TOP10名稱套數面積（）萬科金域華府18114177.45水榭春天花園12510822.98招商瀾園1249575.88上品雅園1058776.51金地上塘道花園866165.12花鄉(xiāng)家園773120.62麗灣商務公寓743324

14、.6畔山御景花園665166.94公園大地花園666811.4龍興商業(yè)廣場543542.82總計95871484.32占全市總量比56.99%50.26%成交套數排名前10共計成交958套，占全市總量57%。成交面積共71484.32.，占全市總量50.26%。其中：Ø 前5名中4名來自于寶安區(qū)，前10名全部為寶安區(qū)與龍崗區(qū)樓盤；Ø 龍興商業(yè)廣場（龍興國際）為2004年開盤項目，開發(fā)商為深圳市康納實業(yè)，因公司欠外債而無法辦理房產證，導致樓盤銷售長期停滯。但在7月13-16日突然出現(xiàn)集中成交，百思勤市場部進行了跟蹤調查，撥打其售樓處 進行咨詢但提示 已變更，項目具體情況有待進

15、行進一步的調查和研究。五、各面積區(qū)間的成交分析1、各面積區(qū)間成交情況面積區(qū)間成交套數環(huán)比(%)成交面積（）環(huán)比(%)成交均價（元/）環(huán)比(%)成交金額（萬元）環(huán)比(%)90以下1386-18.1396457.64-20.54172759.33166626-13.1390-14415285.3717621.9782.9115701-14.272766956.81144以上14326.5528156.631.3522830-0.676428130.46Ø 通過數據可以得出：90平方米以下的小戶型成交1386套，成交套數與面積略微下降，但依然占據市場主要份額。且成交均價環(huán)比增長9.33%。

16、主要原因為熱銷樓盤萬科金域華府與水榭春天花園成交均價高于20000元/平米。Ø 7月90-144平方米的中大戶型成交環(huán)比大幅度增長達80%以上，但成交均價卻環(huán)比下降14.27%。主要原因為天健陽光城共成交拉低了該區(qū)間的整體均價。Ø 小戶型樓盤價格受市場影響較大，相比之下，中大戶型價格受市場影響較小。2、各面積區(qū)間成交套數分析從成交套數上看，90平方米以下中小戶型占了82%的市場份額，其中7月的熱銷前十名樓盤大部分為90平方米以下小戶型樓盤。可見，低總價是小戶型樓盤成交量大的至關因素。六、二手房成交情況區(qū)域套數套數環(huán)比（%）面積（）面積環(huán)比（%）全市865813.837798

17、64.61-1.53羅湖16042.3129963.21-25.25福田172914.28154411.43.04南山133210.63138017.732.23寶安165211.92148804.38-5.04龍崗213527.46191081.46-0.88鹽田20621.1817586.4621.827月深圳二手商品房共成交8658套，環(huán)比增長13.83%，成交面積有小幅度下降，顯示7月較6月成交的小戶型數量要多。深圳各區(qū)二手房交易環(huán)比均有增長，說明二手房市場有逐步回暖的跡象。其中：Ø 龍崗區(qū)成交套數環(huán)比增長最大，但成交面積卻略微下降，主要原因為成交小面積戶型居多；Ø

18、 南山區(qū)成交面積環(huán)比增長最大，成交套數增長10.63%，主要原因為成交中面積較大的大戶型居多；Ø 羅湖區(qū)成交套數增幅較小，面積卻環(huán)比大幅下降高達25%，主要原因為成交小面積戶型居多。七、全市商用物業(yè)成交分析7月成交數據類別成交套數環(huán)比（%）面積（）環(huán)比（%）可售套數環(huán)比（%）可售面積（）環(huán)比（%）商業(yè)161-55.898223.47-80.927020-3.17789674.4-0.97寫字樓6277.148612.4566.1911640.52246687.82.277月商用物業(yè)共銷售223套，面積約1.68萬平方米，占深圳市總成交面積（含商用物業(yè)）的10.58%，所占份額大幅減小

19、，商用物業(yè)市場沒有得到持續(xù)升溫。Ø 7月寫字樓銷售較上月環(huán)比增長77.14%，大幅增長。但商業(yè)成交量隨整個房地產市場而開始萎縮并環(huán)比大幅度下降。寫字樓買賣市場呈現(xiàn)量升的局面，說明該市場正在強勁回暖，據了解，回暖的根本原因在于買方讓步。Ø 商用物業(yè)銀行繼續(xù)保持原有的“首付五成，月供十年”政策。在這種情況下，租金回報更高的寫字樓的吸引力就高于住宅，原本聚集在住宅市場的資金實力雄厚的投資客，紛紛進入寫字樓市場。Ø 目前商用物業(yè)可售套數為8184套，可售面積約103.64萬平方米。八、月度小結7月1日，深圳經濟特區(qū)擴容正式實施，寶安、龍崗納入特區(qū)范圍，深圳進入“大特區(qū)時代

20、”，勢必有利于深圳房地產長期的發(fā)展。就目前深圳市場而言，寶安、龍崗兩區(qū)占據了全市70%以上的地產份額，長期來看，隨著配套的完善，地鐵的逐步推進，配套規(guī)劃的跟進，特區(qū)內外房價差距不斷縮小已成必然趨勢。7月也給“特區(qū)關外”如寶安中心區(qū)、龍坂區(qū)帶來較大的市場成交額。以萬科金域華府、水榭春天花園、金地上塘道花園、上品雅園為主占據7月深圳市商品房成交的主要份額，同時，萬科金域華府、水榭春天花園、金地上塘道花園項目的成交均價均高于深圳市整體均價（18179元/），拉高了整體均價，導致7月深圳市場有所回暖跡象。蘋猶隘狐關滁洋激嗜苑鋁腮軌湃剮疫寒昨富碧坯瑪僚啦歪糙溺拼豎勾銳玩淌提悠忻舅擻繹釀苛蘇糧緞崎構詫厭峰

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