合肥臨泉路商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告

1、臨泉路項(xiàng)目商業(yè)定位分析報(bào)告前言：本報(bào)告主要目的在于通過(guò)對(duì)合肥整體商業(yè)市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)分析，明確xx公司臨泉路項(xiàng)目3萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目定位，確保項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。提綱第一部分、合肥宏觀市場(chǎng)研究第二部分、合肥商業(yè)市場(chǎng)研究第三部分、本案及競(jìng)爭(zhēng)商圈研究第四部分、項(xiàng)目定位研究第五部分、功能布局研究第一部分、合肥宏觀市場(chǎng)研究1、合肥宏觀經(jīng)濟(jì)i、從GDP增長(zhǎng)看，合肥從中部城市的低谷開(kāi)始啟動(dòng)，處于迅速增長(zhǎng)期。2001年后，合肥GDP增長(zhǎng)速度一直高于國(guó)家平均水平；而2004年后，合肥的GDP增長(zhǎng)速度保持在年均15%以上；2006年底，GDP總量首次突破千億，達(dá)到1073.86億；07年合肥市GPD達(dá)到1334.2億元

2、，同比增幅達(dá)18.1%。08年一季度同比增幅度達(dá)17.4%,高于全國(guó)、全省6.8和3.9個(gè)百分點(diǎn)。持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速穩(wěn)定。ii、合肥GDP的快速增長(zhǎng)與不斷加速的固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)不無(wú)關(guān)系；而投資結(jié)構(gòu)傾向于工業(yè)，為持續(xù)發(fā)展提供了保證；固定資產(chǎn)投資從2003年開(kāi)始猛增，2006年的固定資產(chǎn)投資增幅達(dá)到66%，增速位居中部城市第一；固定資產(chǎn)投資近年來(lái)呈現(xiàn)第一、二產(chǎn)業(yè)比重增大，第三產(chǎn)業(yè)減少的趨勢(shì)：iii、外商投資增幅呈現(xiàn)加速；合肥將迅速迎來(lái)大工業(yè)的發(fā)展高峰期。而這一巨大的改變將在3-5年內(nèi)大大刺激合肥的經(jīng)濟(jì)。2007年，合肥的實(shí)際利用外資較2006年增長(zhǎng)77.4%達(dá)到9億美元，創(chuàng)

3、增幅之最；隨著長(zhǎng)三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，生產(chǎn)基地逐漸向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，合肥作為長(zhǎng)三角地區(qū)的延伸區(qū)域，產(chǎn)業(yè)梯級(jí)效應(yīng)日益明顯；2002年開(kāi)始，聯(lián)合利華將生產(chǎn)基地全線撤出高成本的上海地區(qū)，而規(guī)劃將合肥變?yōu)槠淙蜃畲蟮纳a(chǎn)基地。iv、從三大產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)看，除了2005年，合肥的第二產(chǎn)業(yè)基本上都保持對(duì)于GDP的最大貢獻(xiàn)，而預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)下去。根據(jù)十一五規(guī)劃，至2010年，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將仍然保持工業(yè)優(yōu)先的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)比例屆時(shí)將為4:49:47。V、合肥的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)從整體定位上，作為長(zhǎng)三角都市圈的新成員，合肥將作為長(zhǎng)三角工業(yè)基地的角色為上海、浙江等沿海省市的發(fā)展提供支持。合肥的8大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)包括汽車、裝備制造業(yè)、家用

4、電器、化工及橡膠輪胎、新材料、電子信息及軟件、生物技術(shù)及新醫(yī)藥和食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)。2005年，這8大產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值的78.2%;2010年的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，在合肥生產(chǎn)總值排名前四的產(chǎn)業(yè)將是汽車產(chǎn)業(yè)、化工橡膠輪胎產(chǎn)業(yè)、家電制造業(yè)以及裝備制造業(yè)。其產(chǎn)值將分別達(dá)到800億、450億、400億和300億。從十一五目標(biāo)來(lái)看，8大產(chǎn)業(yè)的年增長(zhǎng)率都至少要在25%以上。而這一增長(zhǎng)將產(chǎn)生未來(lái)大量企業(yè)產(chǎn)生擴(kuò)張的需求，從而對(duì)合肥的商辦物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)極為積極的影響。2、城市發(fā)展規(guī)劃i、融入長(zhǎng)三角規(guī)劃事實(shí)上，聯(lián)合利華將廠區(qū)搬遷至合肥的案例已經(jīng)說(shuō)明了產(chǎn)業(yè)梯級(jí)逐漸向內(nèi)陸衍生。合肥在經(jīng)濟(jì)上已經(jīng)融入了長(zhǎng)三角的產(chǎn)業(yè)鏈。2006

5、年，長(zhǎng)三角規(guī)劃正式擴(kuò)容，目前納入長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃的城市已達(dá)23個(gè)。除原先的長(zhǎng)三角16市外，新增了浙江的溫州，江蘇的鹽城、連云港，安徽的蕪湖、馬鞍山、合肥、銅陵。7城市加入長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃，為長(zhǎng)三角內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和調(diào)整提供了更大空間ii、141城市發(fā)展規(guī)劃合肥現(xiàn)有規(guī)劃主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制向北發(fā)展。合肥市將按“141”發(fā)展戰(zhàn)略著力構(gòu)建現(xiàn)代化大城市框架，城市空間布局在現(xiàn)有風(fēng)扇形基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展，與周邊城鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，空間結(jié)構(gòu)形成“141”的發(fā)展態(tài)勢(shì)“1”城市發(fā)展的脈絡(luò)是憑借交通條件而枝狀發(fā)展，主城區(qū)是城市擴(kuò)張的原點(diǎn)；交通樞紐將緊密連接主城區(qū)和其他分區(qū)，

6、優(yōu)化行路方式，形成20分鐘通勤圈；濱湖新城將是宜居和風(fēng)景優(yōu)美的城區(qū)；以肥東新城為主城市東部組團(tuán)，發(fā)展家電配套、精細(xì)化工、現(xiàn)代物流以及勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)；而西組團(tuán)以高新技術(shù)為特色；北組團(tuán)整合雙墩、雙鳳、廬陽(yáng)工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將立足于自身工業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國(guó)家裝備工業(yè)基地。iii、合肥未來(lái)交通將會(huì)有根本性的發(fā)展目前的駱崗機(jī)場(chǎng)將會(huì)拆除，新的合肥國(guó)際機(jī)場(chǎng)即將營(yíng)建，并于2010年竣工。滬漢蓉高鐵的合寧已于今年竣工通車、合武段將于近年竣工，極大的縮短合肥至上海、南京及武漢等城市的路程時(shí)間。規(guī)劃中的未來(lái)合肥輕軌1號(hào)線將對(duì)濱湖新區(qū)人們的出行帶來(lái)方便快捷的交通方式；3、合肥房產(chǎn)

7、市場(chǎng)現(xiàn)狀i、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析2008年上半年合肥樓市共完成房產(chǎn)投資總額：274.95億元,同比去年增長(zhǎng)：57.3%;其中房屋施工面積、竣工面積、銷售面積同比增長(zhǎng)27.77%、94.14%和49.39%;合肥房?jī)r(jià)逆勢(shì)而上，房屋空置率持續(xù)下降；同比08年合肥樓市依舊穩(wěn)中有升，目前合肥市場(chǎng)成交單價(jià)為：4011元/且去年上半年商品房銷售價(jià)格同比上漲12.91%,且未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)單價(jià)仍具備一定的上揚(yáng)空間；實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛落戶合肥，近期市場(chǎng)成交單價(jià)上揚(yáng)趨勢(shì)較為明顯；從近段時(shí)期內(nèi)合肥成交單價(jià)可以看出，目前合肥成交單價(jià)亦存在一定幅度提升，但較07年下半年單價(jià)瘋狂態(tài)勢(shì)，其更趨于理性回歸；市場(chǎng)銷售套數(shù)提升較大，但面

8、積的提升相對(duì)套數(shù)較小;這說(shuō)明受宏觀調(diào)控政策的影響小戶型的銷售量在逐步擴(kuò)大對(duì)全市銷售格局的改變；同比銷售漲幅不高.且部分地區(qū)的銷售已經(jīng)開(kāi)始萎縮：高層銷售所占比例不斷增加，均價(jià)受其影響也提升很大；市場(chǎng)同比成交單價(jià)上升趨勢(shì)明顯，且單價(jià)上升幅度仍逐漸拉大；整體趨于市場(chǎng)成交單價(jià)較去年上升幅度大，同比上升約12.91%;圖表分析可以看出：短期內(nèi)合肥樓市單價(jià)仍具備一定的彈性上揚(yáng)空間；結(jié)論：市場(chǎng)成交單價(jià)穩(wěn)健上升，短期內(nèi)市場(chǎng)成交單價(jià)仍呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)；但較去年更趨于理性回歸，增幅空間相對(duì)減弱；ii、城市發(fā)展方向土地供應(yīng)中心逐漸南移，濱湖新區(qū)、科技示范基地已逐漸成為合肥主流發(fā)展方向；城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：近期重點(diǎn)建設(shè)濱湖

9、新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個(gè)地區(qū)；結(jié)論：土地供應(yīng)中心逐漸南移，西南組團(tuán)一度成為合肥樓市的主力供應(yīng)區(qū)，下半年亦將是合肥樓市的主力供應(yīng)方向；各區(qū)供應(yīng)量明晰：高新、經(jīng)開(kāi)、政務(wù)三開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)量同比下降，同比銷售量下降，但銷售均價(jià)同比上漲明顯;三區(qū)銷售目前是一個(gè)緩沖期，舒適的生活環(huán)境仍會(huì)帶動(dòng)銷售提升，但短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)太大提升；蜀山、包河繼續(xù)強(qiáng)勁上市。地段優(yōu)勢(shì)日益凸顯；片區(qū)化的銷售集中性是兩區(qū)銷售持續(xù)的根本性成因；iii、同比新增套數(shù)、面積解析/新增套數(shù)新增面積萬(wàn)H08年07年同比合月0%改域片反塊07同比蜀

10、山區(qū)4880361335.07%11.19%52.2246.96廬陽(yáng)區(qū)42434290-1.10%42.5756.00-23.98%包河區(qū)97114274127.21%107.753.48101.38%瑤海區(qū)2813235919.25%28.4127.373.79%高新區(qū)11971355-11.66%12.9419.84-34.76%經(jīng)開(kāi)區(qū)33104838-31.58%34.6361.22-43.43%政務(wù)區(qū)16412119-22.56%17.3729.38-40.88%新站區(qū)4689356631.49%46.847.36-1.19%濱湖區(qū)1254/18.88/【新站區(qū)】截止08年16月份，新

11、站區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升34.49%,且新增面積較去年同期亦減少23.98%;【廬陽(yáng)區(qū)】截止08年16月份，廬陽(yáng)區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年下降1.1%,且新增面積較去年同期亦【包河區(qū)】截止08年16月份，包河區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升127.21%,且其新增銷售面積上升了101.38%;【瑤海區(qū)】截止08年16月份，瑤海區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升19.25%,且其新增銷售面積上升了3.79%;【蜀山區(qū)】截止08年16月份，蜀山區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升35.07%,且其新增銷售面積上升了11.19%;iv、合肥樓市未來(lái)政策調(diào)控特點(diǎn)面對(duì)合肥樓市，政府依舊會(huì)鞏固07年的調(diào)控成果

12、，無(wú)論是行政、稅收、信貸還是保障房建設(shè)，都將會(huì)有持續(xù)的調(diào)控力度。故而，08年的市場(chǎng)，土地、開(kāi)發(fā)商、二三級(jí)市場(chǎng)交易都會(huì)愈發(fā)規(guī)范化，剛性需求將會(huì)是市場(chǎng)的主要支撐。我們認(rèn)為，2008年后期及09年合肥市場(chǎng)將呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：?行政方面-市場(chǎng)交市場(chǎng)交易秩序的整頓繼續(xù)加強(qiáng)八部委房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)行動(dòng)的整頓工作將在08年繼續(xù)進(jìn)行。強(qiáng)調(diào)了09年還要繼續(xù)深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的整頓工作，市場(chǎng)交易秩序的整頓已經(jīng)與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“大政方針”聯(lián)系起來(lái)。在2008年的市場(chǎng)秩序整頓中，開(kāi)發(fā)商“捂盤惜售”、“囤積房源”等“惡意”推漲房?jī)r(jià)的行為將被嚴(yán)格查處，而拒絕接受公積金貸款、合同欺詐以及市場(chǎng)參與者與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手串謀壟斷房

13、源的行為，都在“嚴(yán)打”之列。?稅收方面-對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收將被提上日程稅收政策將是2009年樓市調(diào)控不可或缺的手段?信貸方面-加強(qiáng)非交易類貸款政策的“緊縮”07年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的作用”這也是中國(guó)貨幣政策10年來(lái)首次明確貨幣調(diào)控由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”，這意味著2009年持續(xù)加息、放寬匯率波幅、調(diào)準(zhǔn)備金率、對(duì)信貸控制等措施可能將陸續(xù)到來(lái)。2009年抑制國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通脹仍然會(huì)是央行貨幣政策的首要目標(biāo)，持續(xù)加息的預(yù)期空間仍會(huì)很大。?自住需求突顯，90平米以下供求增多目前在我國(guó)人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在30-44歲，

14、而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，他們是購(gòu)買商品房的主力軍。處于1985-1999年的第二波人口出生潮的80后一代，仍將涌動(dòng)出巨大的住房需求。而今，整個(gè)中國(guó)正處于人口紅利最豐厚的時(shí)期，合肥自住需求依舊會(huì)成為購(gòu)房主力,剛性需求會(huì)愈發(fā)突顯?政府依然會(huì)加大對(duì)保障性住房的供應(yīng)堅(jiān)持保障生存性需要、支持自住性需要、引導(dǎo)改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機(jī)性需求將成為2009年房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，在這一主旨之下，彳i房保障體系的建設(shè)工作仍將成為2009年的首要重點(diǎn)。截止到2008年5月，納入廉租房保障的家庭占總量的5.5%。對(duì)于中低收入人群的住房問(wèn)題，相關(guān)部門表示：一是限價(jià)商品房、二是鼓勵(lì)發(fā)展政策性租

15、賃住房。?土地政策方面土地使用加強(qiáng)：從嚴(yán)、從高征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置超過(guò)一定年限的土地?zé)o償收回等，上市公司“圈錢-圈地-再融資”的發(fā)展模式將會(huì)受到一定限制。供給結(jié)構(gòu)調(diào)整：增加土地有效供給，繼續(xù)增加普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的土地供應(yīng)；提高土地利用效率，減少低密度住宅用地，適度提高容積率等上述相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近期即將面市項(xiàng)目總建面達(dá)：563.78萬(wàn)方，部分項(xiàng)目表現(xiàn)為總體量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，其一定時(shí)期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局將不斷激化，多數(shù)開(kāi)發(fā)商均為外地知名開(kāi)發(fā)企業(yè)，實(shí)力雄厚且具備一定的知名度和品牌號(hào)召力，他們的進(jìn)駐一方面激化了合肥樓市的競(jìng)爭(zhēng)格局，但另一方面亦引導(dǎo)了合肥樓市的理性回歸，對(duì)提升整體區(qū)域樓盤品

16、質(zhì)起到了一定的帶動(dòng)和促進(jìn)作用。v、09年合肥樓市展望合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了風(fēng)云變幻的07年，對(duì)于已經(jīng)到來(lái)的08年，充滿疑惑：樓市是否就此出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)終將被打壓下去么？一切現(xiàn)象的背后皆有它的原因。合肥擁有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及人口支撐，且合肥市政府在建設(shè)規(guī)劃方面不斷加強(qiáng)，無(wú)論是“濱湖新區(qū)”籌建還是“141戰(zhàn)略”的實(shí)施，均讓人對(duì)合肥的明天帶有美好的憧憬。在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，政府依舊會(huì)鞏固07年的調(diào)控成果，無(wú)論是行政、稅收、信貸還是保障房建設(shè)，都將會(huì)有持續(xù)的調(diào)控力度。故而，09年的市場(chǎng)，土地、開(kāi)發(fā)商、二三級(jí)市場(chǎng)交易都會(huì)愈發(fā)規(guī)范化，剛性需求將會(huì)是市場(chǎng)的主要支撐點(diǎn)。我們認(rèn)為，2008年后期及09年合肥市場(chǎng)

17、仍將保持穩(wěn)健的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交單價(jià)亦會(huì)在理性中得到回歸，即合肥樓市目前已形成一種以國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)為發(fā)展基礎(chǔ)，以濱湖啟動(dòng)區(qū)新建為強(qiáng)大市場(chǎng)支撐點(diǎn)，省會(huì)城市所具有的“吸納”效應(yīng)依舊會(huì)帶來(lái)大批的剛性需求宏觀經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)市場(chǎng)部分小結(jié):從宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，盡管合肥的經(jīng)濟(jì)總量絕對(duì)值較低，但近年來(lái)發(fā)展迅猛；尤其2006年合肥GDP增速達(dá)到17.5%，列中部六個(gè)省會(huì)城市之首；從固定資產(chǎn)投資和外商投資來(lái)看，合肥的工業(yè)投資增速更顯迅猛，根據(jù)十一五規(guī)劃，合肥將繼續(xù)堅(jiān)持工業(yè)立市的基本方針；而這一投入，相信在3-5年內(nèi)將會(huì)有顯著的產(chǎn)出；從城市化和人均收入增長(zhǎng)來(lái)看，隨著工業(yè)化的進(jìn)行，合肥的人均收入增幅不斷向經(jīng)濟(jì)

18、增長(zhǎng)靠攏，城市人口、非農(nóng)業(yè)人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，按照這一趨勢(shì)，未來(lái)幾年，合肥的消費(fèi)能力將得到全面的提高；2007-2008年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，尤其是投資金額、竣工面積成倍增長(zhǎng)，均價(jià)升幅均超過(guò)20%；而目前在宏觀調(diào)控的作用下，合肥已經(jīng)進(jìn)入了緩慢增長(zhǎng)的軌道，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將保持這個(gè)趨勢(shì)；第二部分、合肥商業(yè)市場(chǎng)研究一、整體商業(yè)市場(chǎng)研究1 、商圈分布合肥市整體商業(yè)并不發(fā)達(dá)，全市圍繞市中心分為十大商圈，商業(yè)相對(duì)集中；西南、東北區(qū)域成為合肥未來(lái)商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重心合肥市整體商業(yè)布局相對(duì)較為集中，以老城區(qū)為中心為主要商圈分布區(qū)域；當(dāng)?shù)刂懈邫n商業(yè)場(chǎng)所基本集中在中心商圈及周邊，中心商圈為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域；中心區(qū)域

19、外的商圈目前基本以周邊區(qū)域消費(fèi)為主，目前均尚未形成真正的市級(jí)商圈影響力；目前中心附近商圈的經(jīng)營(yíng)情況均好于周邊商圈，外圍有影響力的商業(yè)尚未形成；三里庵商圈、馬鞍山路商圈、元一商圈憑借區(qū)域內(nèi)的大型超市及賣場(chǎng)逐漸吸引更多外區(qū)客流，逐漸往市級(jí)商圈邁進(jìn)。而傳統(tǒng)老商圈由于區(qū)域規(guī)劃力度及受到新型商圈的競(jìng)爭(zhēng)，部分正逐漸衰退，如雙崗商圈。2 、合肥商圈定位根據(jù)合肥市商業(yè)市場(chǎng)的情況，我們對(duì)合肥市商業(yè)市場(chǎng)劃分為四類，優(yōu)質(zhì)商業(yè)處于市級(jí)商圈類別中基于對(duì)合肥市商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我們對(duì)合肥市商業(yè)市場(chǎng)劃分為四類：市級(jí)商圈、區(qū)域商圈、發(fā)展型區(qū)域商圈、鄰里商圈；合肥市優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)定義：2006年后整體規(guī)模在5,000平方米以

20、上的中高端商業(yè)物業(yè)，一層租金價(jià)格平均在8元/平方米X天以上，30%以上的品牌為國(guó)內(nèi)知名品牌，輻射范圍可達(dá)到整個(gè)合肥市，主要客群為合肥及周邊區(qū)域中檔以上收入人群的零售商業(yè)物業(yè)。3 、商圈研究十大商圈均為2000年以后逐步形成，較為成熟的商圈和發(fā)展型商圈之間的租金差距較大；主要的市級(jí)商圈均集中在市中心及附近區(qū)域，包括了合肥市全部的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè);發(fā)展型區(qū)域商圈則多處于較為偏遠(yuǎn)的區(qū)位，租金水平較低；商圈名稱所屬類別形成時(shí)間典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目首層租金（元/平方米/天）中心商圈市級(jí)商圈2000淮河路步行街18二里庵商圈市級(jí)商圈2005安徽國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)11兀一圈市級(jí)商圈2005e-時(shí)代廣場(chǎng)10馬鞍山商圈市級(jí)商圈2

21、005新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)8雙崗商圈區(qū)域商圈2005星海世紀(jì)廣場(chǎng)3-7南七商圈區(qū)域商圈2000百大商業(yè)大廈5-6曙光商圈區(qū)域商圈2002曙光百貨5-6東區(qū)商圈區(qū)域商圈2004好又多3-5局新商圈發(fā)展性區(qū)域商圈2004合家福超市0.7-1.5明珠商圈發(fā)展性區(qū)域商圈2005桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)1-34、供求分析合肥市近年可售商業(yè)物業(yè)的面積始終處于供大于求的狀態(tài)；但銷售增長(zhǎng)率始終大于供應(yīng)增長(zhǎng)率合 自 銷 了 到 業(yè) 達(dá)皿/90黑 60% 耳蜘 小 cm20032004200520062007詞W說(shuō)陽(yáng) 幅就面枳俄向以錢4 消使地長(zhǎng)中肥市商業(yè)面積2003年供應(yīng)和售面積都開(kāi)始大幅度的增長(zhǎng),2008年市區(qū)商物業(yè)面積總

22、量到近500萬(wàn)平方米；2003年由于交通情況的改善，零售及批發(fā)網(wǎng)點(diǎn)的迅速增加，使得其成為合肥商業(yè)物業(yè)開(kāi)始迅猛發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；從歷年的供應(yīng)和銷售情況來(lái)看，2004-2006年供應(yīng)情況基本穩(wěn)定，雖然歷年銷售增長(zhǎng)率始終大于供應(yīng)增長(zhǎng)率，截至2008年6月市場(chǎng)中商業(yè)物業(yè)的可售面積始終遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售面積；5、銷售價(jià)格與銷售面積分析市區(qū)近年可售商業(yè)物業(yè)的銷售面積和價(jià)格一直保持上升的趨勢(shì)，市場(chǎng)需求仍較為強(qiáng)勁；自2002年后，平均每年商業(yè)物業(yè)的銷售面積保持在約32萬(wàn)平方米左右近年銷售價(jià)格也一路攀升，2007年，年平均銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了8184元/平方米，但增幅已經(jīng)放緩6、價(jià)格與銷售率分析商業(yè)物業(yè)的價(jià)格和銷售率保持連

23、續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但銷售率仍處于較低的市場(chǎng)水平，年吸納能力有限；從近年的商業(yè)物業(yè)的銷售率變化情況來(lái)看，銷售率保持整體上升的趨勢(shì)，尤其是2007年上升到了49%左右；但是從整體銷售率來(lái)看，始終仍處于較低的水平，每年都會(huì)有50%以上的剩余物業(yè)未能被市場(chǎng)吸納7、業(yè)態(tài)比重目前合肥市總體商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，零售商業(yè)面積略有過(guò)剩截至2008年6月，可售商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量約25萬(wàn)平方米，總量達(dá)到了約500萬(wàn)平方米；總量中商場(chǎng)、超市及其它零售商業(yè)共占到了61%左右，零售類商業(yè)面積共計(jì)達(dá)到了約295萬(wàn)平方米；根據(jù)歷年年人口數(shù)量發(fā)展情況，預(yù)計(jì)2009年市區(qū)人口將達(dá)到250萬(wàn)人左右，市區(qū)人均零售商業(yè)面積將達(dá)到約1.5平方

24、米；根據(jù)目前合肥市中心城區(qū)外部分社區(qū)商業(yè)空置的情況，以及目前的消費(fèi)能力和市區(qū)人均零售商業(yè)面積情況來(lái)看，我們認(rèn)為目前市場(chǎng)中的零售商業(yè)面積已經(jīng)略有過(guò)剩；8、銷售面積與社會(huì)消費(fèi)品零售額分析合肥市近年商業(yè)物業(yè)銷售面積逐步上升，社會(huì)零售消費(fèi)總量不斷上漲，需求也會(huì)進(jìn)一步增大；根據(jù)合肥市“十一五”計(jì)劃，2010年合肥市區(qū)人口數(shù)量將達(dá)到300萬(wàn)人；近年市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)增長(zhǎng)，2005年大幅提高，零售消費(fèi)能力不斷提高；按照合肥市“十一五”計(jì)劃，2010年市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到650億元9、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)分析未來(lái)合肥市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)增大，近期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；未來(lái)已知的合肥市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量

25、已經(jīng)達(dá)到了150萬(wàn)平方米，這些供應(yīng)量預(yù)計(jì)在5年之內(nèi)會(huì)逐漸全部進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)的商業(yè)總量將達(dá)到約610萬(wàn)平方米；市場(chǎng)中目前的存量有50.7萬(wàn)平方米，近期將有62.5萬(wàn)平方米的商業(yè)供應(yīng)量會(huì)在4-5年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2010年前合肥市商業(yè)物業(yè)總量將達(dá)到523萬(wàn)平方米以上；根據(jù)目前合肥市中心區(qū)域外社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)中估計(jì)約60%的空置情況，預(yù)計(jì)近期內(nèi)消費(fèi)人口的增加難以和商業(yè)物業(yè)的增加相平衡，近期內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)仍將更加激烈；整體商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)：近年可售商業(yè)物業(yè)的面積始終處于供大于求的狀態(tài)；可售商業(yè)物業(yè)的銷售面積和價(jià)格一直保持上升，銷售率不高，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁但年吸納能力有限；未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量繼續(xù)增大，尤其是短期內(nèi)

26、零售商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；但隨著合肥市人口的提高和消費(fèi)能力的增強(qiáng)，預(yù)計(jì)2010年后競(jìng)爭(zhēng)情況會(huì)略有緩和；全市共分為10大商圈，優(yōu)質(zhì)商業(yè)均集中在市級(jí)商圈范圍內(nèi)；二、優(yōu)質(zhì)商業(yè)研究1、優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)基本集中在中心商圈內(nèi)，中心外的優(yōu)質(zhì)商業(yè)也在靠近中心的較為成熟區(qū)域內(nèi)分布；優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)共12個(gè)，中心商圈集中了9個(gè)，區(qū)域商圈內(nèi)有3個(gè)，均在靠近中心的區(qū)域分布2、優(yōu)質(zhì)商圈業(yè)態(tài)i、優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要以百貨公司為主，多集中在中心商圈商業(yè)中心數(shù)量不多，但整體面積比例較大；優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要集中在中心商圈，占到了70%；優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體檔次較低，購(gòu)物環(huán)境質(zhì)量偏低，沒(méi)有真正高端的購(gòu)物場(chǎng)所；ii、優(yōu)質(zhì)商業(yè)在中心商圈的主要以服

27、飾類為主要產(chǎn)品，外圍則以綜合型購(gòu)物為主;名稱所屬商圈主要經(jīng)營(yíng)典型租戶百貨公司百盛中心商圈服飾類為主的綜合Loreal,Harson,Esprit,Lee等百貨公司瑞景國(guó)際中心商圈服飾類為主的綜合Lancome,Scofield,Foodsupermarket等百貨公司工而兄右口口中心商圈服飾類Zegna,HugoBoss,Nautica等百貨公司百大鼓樓中心商圈綜合類型Loreal,沙馳，利朗，Etam等百貨公司百大CBD中心商圈綜合類型Avon,Fortei,Veromoda等百貨公司商之都中心商圈綜合類型Loreal,Esprite,Northface,紅府超市等百貨公司合肥百貨大樓中心商

28、圈綜合類型Olay,雅戈?duì)?，?bào)喜鳥(niǎo)、杉杉等百貨公司樂(lè)普生中心商圈綜合類型Avon,Olay,江南布衣,屈臣氏、麥當(dāng)方商業(yè)中心新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)馬鞍山商圈綜合類型環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)、肯德基、家樂(lè)福商業(yè)中心e-時(shí)代廣場(chǎng)勝利商圈Shoppingmall時(shí)代百貨，國(guó)美、華聯(lián)等商業(yè)中心國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)二里庵商圈綜合類型國(guó)美、家樂(lè)福、屈臣氏等iii、目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目共12個(gè)，目前總量達(dá)到680,600平方米，主要以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平；回名稱建筑面積（平方米）開(kāi)業(yè)時(shí)間定位租售模式07年平均首層租金水平（元/平方米/天）招商率百貨公司百盛35,0002001中局端扣率17100%百貨公司瑞景國(guó)際15,

29、0002005高端扣率19100%百貨公司王而樂(lè)名口口5,6001997高端扣率22100%百貨公司百大鼓樓25,0001996中端扣率15100%百貨公司百大CBD35,5002006中端扣率1590%百貨公司商之都20,5001995中端扣率17100%百貨公司合肥百貨大樓22,0001995中端扣率14100%百貨公司樂(lè)普生15,0001995中端扣率14100%商業(yè)中心新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)50,0002005中端扣率、出租885%商業(yè)中心e-時(shí)代廣場(chǎng)80,0002005中端扣率、出租1095%商業(yè)中心國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)77,0002004中端出租、出售1195%商業(yè)街淮河路步行街300,0001998

30、中端出售18100%3、優(yōu)質(zhì)商圈發(fā)展階段合肥市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展基本可以分為三個(gè)階段，目前正處于外圍優(yōu)質(zhì)商業(yè)擴(kuò)張發(fā)展過(guò)程中;合肥優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況可以分為三個(gè)階段：早期商業(yè)階段、中心商業(yè)階段、外圍擴(kuò)張發(fā)展階段。早期商業(yè)階段：以老城區(qū)的四牌樓為中心的商業(yè)區(qū)域，其中合肥百貨大樓在1959年就開(kāi)始營(yíng)業(yè);中心商業(yè)階段：隨著淮河路步行街的逐步形成，優(yōu)質(zhì)商業(yè)在合肥市中心商圈基本形成集聚；外圍擴(kuò)張發(fā)展階段：市中心周邊的優(yōu)質(zhì)商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，外圍優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)不斷增大；4、優(yōu)質(zhì)商圈招商率優(yōu)質(zhì)商業(yè)始終有著較好的招商率，從招商情況來(lái)看，目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)處于供小于求的階段，預(yù)計(jì)未來(lái)招商率仍將保持一個(gè)較高的水平；近年優(yōu)

31、質(zhì)商業(yè)的招商情況始終保持著很高的水平，平均年招商率約為95%;每次新的商業(yè)的開(kāi)業(yè)會(huì)帶來(lái)平均招商率的下降，但很快就會(huì)恢復(fù)到較高的招商率水平；5、典型優(yōu)質(zhì)商圈研究i、中心商圈：中心商圈集中了市區(qū)內(nèi)最高檔和部分中高檔的商業(yè)項(xiàng)目，吸引市區(qū)的中高收入人群消費(fèi);淮河路步行街開(kāi)業(yè)時(shí)間：1998年步行街長(zhǎng)960米，寬22米，東起環(huán)城路，西至宿州路；總建筑面積達(dá)300,000平方米；市政府1998年完成對(duì)淮河路鼓樓-百盛段的改造工程，開(kāi)始招商并推出眾多招商政策；但始終空置率較高，直至2000年才有了一定的商家入??；2001-2003年市政府完成對(duì)淮河路百盛-小花園段的改造，2003年以后步行街進(jìn)入基本成熟階段，

32、底層招商幾乎達(dá)到100%;步行街不僅集中了合肥市眾多的服飾品牌專營(yíng)店，而且擁有明教寺、李鴻章故居等許多歷史建筑；淮河路步行所經(jīng)昔業(yè)態(tài)人類分布圖淮河路樂(lè)行街經(jīng)管品種分布I餐鐵莢口除用濕樂(lè)口荒由? 錢內(nèi)口區(qū) 慎用正裝網(wǎng)錦餐被口好美傀網(wǎng)娛樂(lè)C而且 嗚它 電子產(chǎn)品口理市口京取磴H主要以服飾經(jīng)營(yíng)為主，集中了服裝、鞋類、餐飲、超市、娛樂(lè)、電子產(chǎn)品、建材等多種業(yè)態(tài);客戶定位：中等收入的中輕年人為主；主力租戶：個(gè)體經(jīng)營(yíng)的中低端品牌為主；租金水平：約18元/天x平方米其中服飾類占到了整體的一半以上；服飾類中運(yùn)動(dòng)休閑服裝、正裝、鞋類為主要經(jīng)營(yíng)種類；服裝類：美特斯邦威、森馬、波司登、阿迪達(dá)斯等；鞋類：特步、奧康、貴

33、人鳥(niǎo)，紅蜻蜓、大頭鞋業(yè)等；餐飲類：小尾羊連鎖店、KFC、必勝客、不倒翁等；步行街最大的有一定影響力的商場(chǎng)為百盛，其位于步行街的中間位置，經(jīng)營(yíng)狀況較好；步行街經(jīng)營(yíng)狀況以百盛為分界點(diǎn)，東側(cè)較差，西側(cè)較好；ii、兀一商圈以元一時(shí)代廣場(chǎng)為中心，結(jié)合附近商業(yè)設(shè)施發(fā)展形成的新興商圈；以一站式的綜合餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為主，吸引周邊中高收入人群和市區(qū)年輕人消費(fèi)；元一時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年位于新站區(qū)勝利路與鳳陽(yáng)路交口；開(kāi)發(fā)商：元一集團(tuán)運(yùn)營(yíng)商：安徽時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)管理公司；建筑面積約80,000平方米；整體功能齊全，購(gòu)物環(huán)境較好；以時(shí)代購(gòu)物中心為主，引進(jìn)了北京華聯(lián)、國(guó)美電器、游樂(lè)場(chǎng)、影城等，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等為

34、一體，是目前唯一的shoppingmall；以周邊居住人口為依托，周邊沃爾瑪、家樂(lè)福、希爾頓近在咫尺，吸引人群不斷擴(kuò)大，從區(qū)域商圈即將邁進(jìn)進(jìn)入市級(jí)商圈?？蛻舳ㄎ唬褐械仁杖氲闹休p年人為主；租金水平：折合約10元/天X平方米主力租戶：北京華聯(lián)、國(guó)美電器、時(shí)代百貨女人世界、環(huán)球影城、游樂(lè)場(chǎng)等；共4層；1層：北京華聯(lián)、國(guó)美電器、肯德基、頂級(jí)進(jìn)口名店街等；2層：北京華聯(lián)、國(guó)美電器、時(shí)代百貨女人世界等；3層：北京華聯(lián)、國(guó)美電器、翼飛書(shū)城、城市花園西餐廳、時(shí)代百貨韻動(dòng)天地等；4層：歡樂(lè)頻道KTV、歡樂(lè)谷游樂(lè)場(chǎng)、未來(lái)世界、環(huán)球影城6、未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè)分析i、預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)供應(yīng)繼續(xù)增大，可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)量會(huì)達(dá)到

35、57.5萬(wàn)平方米，競(jìng)爭(zhēng)壓力可能繼續(xù)增大；根據(jù)目前可獲得的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)合肥市商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到150萬(wàn)平方米，其中近期5年內(nèi)可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到57.5萬(wàn)平方米；而合肥市整體商業(yè)的87.5萬(wàn)的中期供應(yīng)量里面，可能繼續(xù)會(huì)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)；ii、預(yù)計(jì)未來(lái)近期優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)會(huì)有8個(gè)項(xiàng)目，全部都分布在中心商圈的外圍，優(yōu)質(zhì)商業(yè)外擴(kuò)趨勢(shì)增強(qiáng)；根據(jù)地理位置、規(guī)模、周邊物業(yè)、整體定位等因素，預(yù)測(cè)未來(lái)可能會(huì)發(fā)展成為優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目有7個(gè)；其在合肥市區(qū)延?xùn)|北向西南分布；尤其在政務(wù)新區(qū)分布較為密集；未來(lái)可能將出現(xiàn)2個(gè)新的區(qū)域型商圈和1個(gè)市級(jí)商圈；優(yōu)質(zhì)商業(yè)小結(jié)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目共12個(gè)，目前總量達(dá)到6

36、80,600平方米，主要以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平；目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)處于供小于求的階段，在外圍擴(kuò)張發(fā)展的過(guò)程中；預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來(lái)招商率仍將保持較高的水平，租金則處于小幅增長(zhǎng)的穩(wěn)定狀態(tài)中；預(yù)計(jì)近期5年內(nèi)可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)量會(huì)達(dá)到57.5萬(wàn)平方米，競(jìng)爭(zhēng)壓力將繼續(xù)增大；優(yōu)質(zhì)商業(yè)外擴(kuò)趨勢(shì)繼續(xù)增大，市中心區(qū)域外各個(gè)區(qū)域新的成熟商圈即將形成，未來(lái)可能出現(xiàn)7個(gè)新增的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目；市區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為當(dāng)?shù)刂懈邫n百貨公司，差異化較低；市內(nèi)中高檔餐飲和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所尚未形成集中聚集地，有影響的餐飲娛樂(lè)區(qū)域?yàn)榭瞻?；?duì)于綜合型的大型商業(yè)場(chǎng)所在部分區(qū)域仍較為缺乏，高端商業(yè)設(shè)施檔次偏低；第三部分、本案及

37、競(jìng)爭(zhēng)商圈研究1、 項(xiàng)目地段研究?項(xiàng)目緊鄰臨泉路,交通便利快捷;?臨泉路為城市中環(huán)，交通主干道，151、117、233、121等多路公交直達(dá)，日均車流量4萬(wàn)輛;?所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和學(xué)校等機(jī)構(gòu)分布?項(xiàng)目周邊集中大型新建住宅區(qū)，如元一名城、利港銀河新城、第五大道等，加上原有老住宅及民宅，保守估計(jì)周邊住宅180萬(wàn)方，按套均100平米計(jì)算，覆蓋人口5萬(wàn)；?地塊周邊道路人流量并不是較大，運(yùn)作商業(yè)面臨較大的難度；?臨泉路為交通主干道，車流量較大，相對(duì)而言人流量偏少，嘉山路全線貫通尚須時(shí)日，周邊新建小區(qū)實(shí)現(xiàn)全面入住形成消費(fèi)和人流近期難以實(shí)現(xiàn)，由此本案的商業(yè)運(yùn)作在人流聚集上存在較大難度；2、 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)描述

38、?本區(qū)域位于城市中環(huán)，屬于城市自然擴(kuò)建發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)氛圍剛剛顯露?周邊街鋪主要以一二層聯(lián)體復(fù)式商鋪布置，局部一層底商形式，大型集中式商業(yè)較少；多種業(yè)態(tài)形式自然聚集，檔次普遍較低；?街鋪空置率較高，一般一二層聯(lián)體出租，且二樓實(shí)用率較低，主要經(jīng)營(yíng)有煙酒店、咖啡店、五金建材、大排檔餐飲等，租金2545元/平米?元一中西街主營(yíng)餐飲，致力打造特色餐飲一條街，引進(jìn)富有知名品牌的特色餐飲，其屬于單兵作戰(zhàn)模式,綜合來(lái)看，各單店規(guī)模較小，缺少能夠帶動(dòng)的大型餐飲的參與。業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內(nèi)以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)3、 競(jìng)爭(zhēng)分析針對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者主要來(lái)自

39、于正在逐漸功能逐漸衰退的雙崗商圈和迅速發(fā)展的元一商圈。考慮到本案體量較大，我們將競(jìng)爭(zhēng)范圍圈擴(kuò)大，本項(xiàng)目商業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)的威脅預(yù)計(jì)來(lái)自于目前的中心商圈、元一商圈、雙崗商圈、馬鞍山商圈和三里庵商圈；預(yù)計(jì)距離本項(xiàng)目較近的雙崗商圈和元一商圈將形成主要的競(jìng)爭(zhēng)威脅；現(xiàn)有商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)則主要仍來(lái)自于雙崗和元一商圈內(nèi)部商業(yè)設(shè)施高端項(xiàng)目目前競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于元一時(shí)代廣場(chǎng)中端項(xiàng)目目前競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于溫莎廣場(chǎng)低端項(xiàng)目目前競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于星海世紀(jì)廣場(chǎng)結(jié)論：兀一商圈將是本案面臨最大競(jìng)爭(zhēng)者，雙崗商圈次之。4、 項(xiàng)目區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)商圈研究本項(xiàng)目與元一時(shí)代廣場(chǎng)、雙崗等中心商圈的距離均不超過(guò)3km,存在直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。1、項(xiàng)目所在區(qū)域與雙崗（中心商圈

40、）的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系雙崗中心商圈主要依靠其地段優(yōu)勢(shì)，以?shī)蕵?lè)夜總會(huì)、便利店、專業(yè)市場(chǎng)、辦公等業(yè)態(tài)為主，商圈內(nèi)酒店類業(yè)態(tài)偏于中低檔，多以以小旅社、旅館形式存在，缺乏商務(wù)類酒店形式。2、項(xiàng)目所在區(qū)域與城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域（元一商圈）競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系元一商圈依靠已經(jīng)成熟的綜合市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型購(gòu)物中心等走向?qū)I(yè)化市場(chǎng)方向，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要以該區(qū)的定位方向發(fā)展，主要為大型購(gòu)物中心、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、辦公和其服務(wù)功能為主的業(yè)態(tài)，商圈內(nèi)希爾頓酒店為五星級(jí)酒店，其他也多以較為高端形式存在，中端市場(chǎng)欠發(fā)展。3、商圈個(gè)案研究i、兀一商圈區(qū)域人流車流調(diào)查區(qū)域業(yè)態(tài)比例代表個(gè)案ii雙崗商圈區(qū)域人流車流調(diào)查區(qū)域業(yè)態(tài)比例代表個(gè)案綜合比較競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案

41、品牌影響力功能綜合性成熟度項(xiàng)目位置競(jìng)爭(zhēng)力權(quán)重0.30.30.20.2/e-時(shí)代廣場(chǎng)8787,7.5、11星海世紀(jì)廣場(chǎng)5576.51、一區(qū)乙,兀一商圈將是本案面臨最大競(jìng)爭(zhēng)者、雙崗商圈次之五、項(xiàng)目Swot分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地段優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地處城市主動(dòng)拓展區(qū)域繁華地段，商業(yè)氣氛開(kāi)始顯露；交通便利：項(xiàng)目地處合肥市城市東西向交通主干道臨泉路中段，交通方便，滿足項(xiàng)目商業(yè)的可達(dá)性要求2、項(xiàng)目劣勢(shì)地塊周邊商業(yè)氛圍淡薄項(xiàng)目距周邊現(xiàn)有兩個(gè)集中商業(yè)均有超過(guò)500米的距離，與人流集中點(diǎn)的關(guān)系不是很密切，連接的距離范圍內(nèi)，各臨街商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次不高，業(yè)種混雜，零售、辦公、展示均有，且開(kāi)業(yè)率只有60左右，商業(yè)缺乏整體考慮，嚴(yán)

42、重影響本項(xiàng)目區(qū)域與兩個(gè)商業(yè)中心人流的互動(dòng)及商機(jī)的溝通；缺乏商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)資源xx地產(chǎn)公司無(wú)商業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更加缺乏商業(yè)招商、經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)和能力，為本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)較多的限制；橋?qū)ι虡I(yè)氛圍的削弱橋?qū)υ搮^(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)氛圍有較大程度的削弱。尤其是東側(cè)大橋割斷了該區(qū)域與正在形成的臨泉路張洼路的餐飲、休閑街的聯(lián)系。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)：經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉合肥市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉；商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上升到商鋪資源競(jìng)爭(zhēng)外資零售企業(yè)紛紛搶灘合肥，激活合肥商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)使優(yōu)質(zhì)商鋪成為稀缺資源，為有特色

43、的優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了新的空間；城市規(guī)劃推動(dòng)商業(yè)發(fā)展在合肥城市化進(jìn)程及城市規(guī)劃的影響下，合肥商業(yè)發(fā)展空間放大，盡管本區(qū)域未能規(guī)劃成為城市副商業(yè)中心，但對(duì)于促進(jìn)地塊商業(yè)差異化發(fā)展極為有利；周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸好目前項(xiàng)目周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境快速向好，商業(yè)氛圍漸濃，為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。存在一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)本項(xiàng)目受元一高端商圈和正在逐漸沒(méi)落的雙崗低端商圈的雙重輻射和影響，作為一個(gè)商業(yè)氛圍逐步興起的新興區(qū)域，市場(chǎng)存在適宜本項(xiàng)目發(fā)展的兩大商圈所缺乏的市場(chǎng)空白點(diǎn)。4、項(xiàng)目威脅：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求量，未來(lái)幾年內(nèi)商業(yè)物業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，尤其表現(xiàn)在租賃市場(chǎng)，而這也將間接影響到商鋪投資購(gòu)

44、買客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)合肥大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)推出量大，產(chǎn)品類型豐富，概念層出不窮。項(xiàng)目銷售期內(nèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化，項(xiàng)目商鋪銷售面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。總結(jié)：通過(guò)我司對(duì)本案所屬區(qū)域及周邊競(jìng)爭(zhēng)商圈的研究發(fā)現(xiàn)，1 、本區(qū)域缺乏具有一定規(guī)模大型餐飲滿足周邊居民的消費(fèi)，為了和元一等周邊高端餐飲形成規(guī)模效應(yīng)，可考慮以中高檔餐飲適合作為定位突破口。2 、本案區(qū)域乃至雙崗、元一商圈除希爾頓高檔酒店外，缺乏市場(chǎng)最為流行的商務(wù)酒店，也是作為突破點(diǎn)首要考慮的業(yè)態(tài)之一。第四部分、項(xiàng)目定位研究一、定位背景1 、市場(chǎng)條件因素?從宏觀層面來(lái)說(shuō)，合肥市經(jīng)濟(jì)前景看好

45、，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)；?據(jù)本項(xiàng)目可以作為居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心來(lái)發(fā)展，其重點(diǎn)是：以經(jīng)營(yíng)生活必需品的超級(jí)市場(chǎng)和各類便民網(wǎng)點(diǎn)為主；住宅組團(tuán)中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等；?本項(xiàng)目附近的家樂(lè)福、沃爾瑪、北京華聯(lián)等購(gòu)物廣場(chǎng)及合家福超市對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位也有較大影響；?本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)；?目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)較為火爆，但本片區(qū)已表現(xiàn)出供過(guò)于求，本項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)威脅不確定因素較多；?地塊項(xiàng)目周邊臨泉路沿線商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為餐飲、五金建材、小型超市、便利店、咖啡等，經(jīng)營(yíng)品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃

46、，在定位時(shí)需要進(jìn)一步提升。?在元一高端商圈和雙崗低端商圈的競(jìng)爭(zhēng)中存在中高端類餐飲、商務(wù)酒店的市場(chǎng)空白點(diǎn)2 、項(xiàng)目條件因素?本項(xiàng)目具有商業(yè)開(kāi)發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可達(dá)性、能見(jiàn)度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求；?本項(xiàng)目交通便利，地段前景看好；但人流量缺乏?本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)的建成入住形成消費(fèi)尚需時(shí)日?項(xiàng)目面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存。定位原則與城市的文化及消費(fèi)水平相協(xié)調(diào);與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機(jī)結(jié)合，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)；定位后的產(chǎn)品，更利于實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格及速度上的雙突破;商業(yè)定位與項(xiàng)目中住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值互動(dòng)，商業(yè)價(jià)值推進(jìn)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升;項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目功能定位通過(guò)本案背景及定位原則，我司

47、認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)功能定位主要有三個(gè)方向區(qū)域娛樂(lè)、休閑中心掘中功能中心專業(yè)市場(chǎng)神業(yè)街，高錨為主商業(yè)服務(wù)般機(jī)里較小特定消費(fèi)酢辱，哈謝商業(yè)零售及服務(wù)商亞街I廢械為主 大型綜合性1-2冢主力店整體嚀、專一性元一時(shí)代廣場(chǎng)安南大市堵休閑、蟆樂(lè)司業(yè)零售、批差文化、餐飲觀膜較大規(guī)模大本項(xiàng)目存在市場(chǎng)壓力及競(jìng)爭(zhēng)較大，綜合各種因素來(lái)看：本項(xiàng)目難以成為市級(jí)優(yōu)質(zhì)商圈，但憑借周邊180萬(wàn)方住宅及5萬(wàn)人口，所服務(wù)對(duì)象主要以周邊社區(qū)人群需求為主，并在此基礎(chǔ)上憑借出色定位擴(kuò)大輻射范圍，打造社區(qū)商業(yè)加強(qiáng)版同時(shí)基于本項(xiàng)目良好的地段優(yōu)勢(shì)，可以作為居住區(qū)級(jí)商業(yè)方向來(lái)進(jìn)行發(fā)展。以此為契機(jī)，打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)，并憑借本案規(guī)模優(yōu)勢(shì)，和差異化方針

48、，打造突破傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)模式的娛樂(lè)、休閑型商業(yè)綜合體。本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略：娛樂(lè)、休閑型商業(yè)綜合體2、商業(yè)功能定位作為綜合性的娛樂(lè)、休閑商業(yè)綜合體,應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需求，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、健身、交流、公共服務(wù)、購(gòu)物等多種功能。3、經(jīng)營(yíng)檔次定位根據(jù)合肥實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)未來(lái)幾年的預(yù)期，結(jié)合消費(fèi)者及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者研究，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)定位為：中檔，局部高檔項(xiàng)目的娛樂(lè)餐飲類、休閑型以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的整

49、體形象及影響力，但更多的中檔消費(fèi)，來(lái)滿足周邊更為龐大的主流需求，通過(guò)不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。4、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位齡營(yíng)者r熨財(cái)I圈內(nèi) 行定 可能。合超項(xiàng)目態(tài)統(tǒng) 式超定位思路一一本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來(lái)進(jìn)位，最后根據(jù)商家實(shí)證來(lái)排除某些業(yè)態(tài)的?本項(xiàng)目周邊商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)包括大賣場(chǎng)、綜市、電器城、專業(yè)店、專賣店、便利店等，近距離內(nèi)（3kM）有數(shù)個(gè)大型超市，按業(yè)一性與互補(bǔ)性原則，上述業(yè)態(tài)中除了集中市以外，應(yīng)是本項(xiàng)目業(yè)態(tài)可選擇的構(gòu)成內(nèi)容；?元一商圈和雙崗商圈所形成的餐飲、酒店類市場(chǎng)空白點(diǎn);?按潛在客戶需求，應(yīng)該以商業(yè)（商鋪）為主、滿足自營(yíng)需要的業(yè)態(tài)。?同時(shí)越來(lái)越多的

50、體驗(yàn)式商業(yè)綜合體得到市民和投資客戶認(rèn)可，也是本案可發(fā)展主題的參考。通過(guò)上述分析，依據(jù)差異化和互補(bǔ)性原則，同時(shí)著重打造項(xiàng)目不同于以后商圈項(xiàng)目的特色，我司建議本項(xiàng)目定位于:業(yè)態(tài)定位以大型中高端餐飲為主題的情感體驗(yàn)式商業(yè)綜合體，餐飲作為主力店進(jìn)入擴(kuò)大本案市場(chǎng)影響度；同時(shí)設(shè)置商務(wù)酒店以填補(bǔ)中短期市場(chǎng)空白：兼容服務(wù)于本區(qū)域居民消費(fèi)的日常生活服務(wù)型業(yè)態(tài)。第五部分、功能布局設(shè)計(jì)項(xiàng)目的各方面定位在一定意義上決定了商業(yè)項(xiàng)目的成敗。那么，我們?cè)撊绾螌?duì)本案的產(chǎn)品進(jìn)行定位？一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位的出發(fā)點(diǎn)定位是基于項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，在對(duì)市場(chǎng)需求與供給進(jìn)行深入分析，確定項(xiàng)目的客戶和產(chǎn)品市場(chǎng)取向。1、商業(yè)環(huán)境判斷通過(guò)以上章節(jié)的區(qū)域板塊等多層次的市場(chǎng)深入調(diào)研，以及對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的研究分析，我司認(rèn)為本案的商業(yè)不應(yīng)僅僅局限于滿足本項(xiàng)目的需求，而應(yīng)結(jié)合整個(gè)區(qū)域商業(yè)綜合考慮，應(yīng)融入周邊的商貿(mào)區(qū)中，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)展。2、項(xiàng)目特征判斷1) 項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目地理位置處于雙崗區(qū)級(jí)商業(yè)中心和新站成熟商業(yè)中心的交匯處。2) 項(xiàng)目特點(diǎn)本項(xiàng)目為商住綜合開(kāi)發(fā)體，這是本項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)其他以賣場(chǎng)為中心等商業(yè)項(xiàng)目的根本差別，也是本項(xiàng)目的主要特點(diǎn)之一。這既給項(xiàng)目帶來(lái)了部分穩(wěn)定的客源，同時(shí)規(guī)劃商業(yè)時(shí)也要充分考慮對(duì)居民