合肥臨泉路商業(yè)項目定位報告

1、臨泉路項目商業(yè)定位分析報告前言：本報告主要目的在于通過對合肥整體商業(yè)市場及區(qū)域市場分析，明確xx公司臨泉路項目3萬平方米商業(yè)項目定位，確保項目的順利開發(fā)。提綱第一部分、合肥宏觀市場研究第二部分、合肥商業(yè)市場研究第三部分、本案及競爭商圈研究第四部分、項目定位研究第五部分、功能布局研究第一部分、合肥宏觀市場研究1、合肥宏觀經(jīng)濟i、從GDP增長看，合肥從中部城市的低谷開始啟動，處于迅速增長期。2001年后，合肥GDP增長速度一直高于國家平均水平；而2004年后，合肥的GDP增長速度保持在年均15%以上；2006年底，GDP總量首次突破千億，達到1073.86億；07年合肥市GPD達到1334.2億元

2、，同比增幅達18.1%。08年一季度同比增幅度達17.4%,高于全國、全省6.8和3.9個百分點。持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟發(fā)展的高速穩(wěn)定。ii、合肥GDP的快速增長與不斷加速的固定資產(chǎn)投資的增長不無關(guān)系；而投資結(jié)構(gòu)傾向于工業(yè)，為持續(xù)發(fā)展提供了保證；固定資產(chǎn)投資從2003年開始猛增，2006年的固定資產(chǎn)投資增幅達到66%，增速位居中部城市第一；固定資產(chǎn)投資近年來呈現(xiàn)第一、二產(chǎn)業(yè)比重增大，第三產(chǎn)業(yè)減少的趨勢：iii、外商投資增幅呈現(xiàn)加速；合肥將迅速迎來大工業(yè)的發(fā)展高峰期。而這一巨大的改變將在3-5年內(nèi)大大刺激合肥的經(jīng)濟。2007年，合肥的實際利用外資較2006年增長77.4%達到9億美元，創(chuàng)

3、增幅之最；隨著長三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級，生產(chǎn)基地逐漸向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，合肥作為長三角地區(qū)的延伸區(qū)域，產(chǎn)業(yè)梯級效應(yīng)日益明顯；2002年開始，聯(lián)合利華將生產(chǎn)基地全線撤出高成本的上海地區(qū)，而規(guī)劃將合肥變?yōu)槠淙蜃畲蟮纳a(chǎn)基地。iv、從三大產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)看，除了2005年，合肥的第二產(chǎn)業(yè)基本上都保持對于GDP的最大貢獻，而預(yù)計這一趨勢將持續(xù)下去。根據(jù)十一五規(guī)劃，至2010年，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將仍然保持工業(yè)優(yōu)先的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)比例屆時將為4:49:47。V、合肥的重點產(chǎn)業(yè)從整體定位上，作為長三角都市圈的新成員，合肥將作為長三角工業(yè)基地的角色為上海、浙江等沿海省市的發(fā)展提供支持。合肥的8大重點產(chǎn)業(yè)包括汽車、裝備制造業(yè)、家用

4、電器、化工及橡膠輪胎、新材料、電子信息及軟件、生物技術(shù)及新醫(yī)藥和食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)。2005年，這8大產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值的78.2%;2010年的發(fā)展規(guī)劃來看，在合肥生產(chǎn)總值排名前四的產(chǎn)業(yè)將是汽車產(chǎn)業(yè)、化工橡膠輪胎產(chǎn)業(yè)、家電制造業(yè)以及裝備制造業(yè)。其產(chǎn)值將分別達到800億、450億、400億和300億。從十一五目標來看，8大產(chǎn)業(yè)的年增長率都至少要在25%以上。而這一增長將產(chǎn)生未來大量企業(yè)產(chǎn)生擴張的需求，從而對合肥的商辦物業(yè)市場帶來極為積極的影響。2、城市發(fā)展規(guī)劃i、融入長三角規(guī)劃事實上，聯(lián)合利華將廠區(qū)搬遷至合肥的案例已經(jīng)說明了產(chǎn)業(yè)梯級逐漸向內(nèi)陸衍生。合肥在經(jīng)濟上已經(jīng)融入了長三角的產(chǎn)業(yè)鏈。2006

5、年，長三角規(guī)劃正式擴容，目前納入長三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃的城市已達23個。除原先的長三角16市外，新增了浙江的溫州，江蘇的鹽城、連云港，安徽的蕪湖、馬鞍山、合肥、銅陵。7城市加入長三角城鎮(zhèn)群規(guī)劃，為長三角內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和調(diào)整提供了更大空間ii、141城市發(fā)展規(guī)劃合肥現(xiàn)有規(guī)劃主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制向北發(fā)展。合肥市將按“141”發(fā)展戰(zhàn)略著力構(gòu)建現(xiàn)代化大城市框架，城市空間布局在現(xiàn)有風(fēng)扇形基礎(chǔ)上進一步拓展，與周邊城鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，空間結(jié)構(gòu)形成“141”的發(fā)展態(tài)勢“1”城市發(fā)展的脈絡(luò)是憑借交通條件而枝狀發(fā)展，主城區(qū)是城市擴張的原點；交通樞紐將緊密連接主城區(qū)和其他分區(qū)，

6、優(yōu)化行路方式，形成20分鐘通勤圈；濱湖新城將是宜居和風(fēng)景優(yōu)美的城區(qū)；以肥東新城為主城市東部組團，發(fā)展家電配套、精細化工、現(xiàn)代物流以及勞動密集型產(chǎn)業(yè)；而西組團以高新技術(shù)為特色；北組團整合雙墩、雙鳳、廬陽工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將立足于自身工業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國家裝備工業(yè)基地。iii、合肥未來交通將會有根本性的發(fā)展目前的駱崗機場將會拆除，新的合肥國際機場即將營建，并于2010年竣工。滬漢蓉高鐵的合寧已于今年竣工通車、合武段將于近年竣工，極大的縮短合肥至上海、南京及武漢等城市的路程時間。規(guī)劃中的未來合肥輕軌1號線將對濱湖新區(qū)人們的出行帶來方便快捷的交通方式；3、合肥房產(chǎn)

7、市場現(xiàn)狀i、宏觀經(jīng)濟背景分析2008年上半年合肥樓市共完成房產(chǎn)投資總額：274.95億元,同比去年增長：57.3%;其中房屋施工面積、竣工面積、銷售面積同比增長27.77%、94.14%和49.39%;合肥房價逆勢而上，房屋空置率持續(xù)下降；同比08年合肥樓市依舊穩(wěn)中有升，目前合肥市場成交單價為：4011元/且去年上半年商品房銷售價格同比上漲12.91%,且未來一段時期內(nèi)單價仍具備一定的上揚空間；實力開發(fā)商紛紛落戶合肥，近期市場成交單價上揚趨勢較為明顯；從近段時期內(nèi)合肥成交單價可以看出，目前合肥成交單價亦存在一定幅度提升，但較07年下半年單價瘋狂態(tài)勢，其更趨于理性回歸；市場銷售套數(shù)提升較大，但面

8、積的提升相對套數(shù)較小;這說明受宏觀調(diào)控政策的影響小戶型的銷售量在逐步擴大對全市銷售格局的改變；同比銷售漲幅不高.且部分地區(qū)的銷售已經(jīng)開始萎縮：高層銷售所占比例不斷增加，均價受其影響也提升很大；市場同比成交單價上升趨勢明顯，且單價上升幅度仍逐漸拉大；整體趨于市場成交單價較去年上升幅度大，同比上升約12.91%;圖表分析可以看出：短期內(nèi)合肥樓市單價仍具備一定的彈性上揚空間；結(jié)論：市場成交單價穩(wěn)健上升，短期內(nèi)市場成交單價仍呈現(xiàn)上揚趨勢；但較去年更趨于理性回歸，增幅空間相對減弱；ii、城市發(fā)展方向土地供應(yīng)中心逐漸南移，濱湖新區(qū)、科技示范基地已逐漸成為合肥主流發(fā)展方向；城市重點發(fā)展區(qū)域：近期重點建設(shè)濱湖

9、新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個地區(qū)；結(jié)論：土地供應(yīng)中心逐漸南移，西南組團一度成為合肥樓市的主力供應(yīng)區(qū)，下半年亦將是合肥樓市的主力供應(yīng)方向；各區(qū)供應(yīng)量明晰：高新、經(jīng)開、政務(wù)三開發(fā)區(qū)供應(yīng)量同比下降，同比銷售量下降，但銷售均價同比上漲明顯;三區(qū)銷售目前是一個緩沖期，舒適的生活環(huán)境仍會帶動銷售提升，但短期內(nèi)不會出現(xiàn)太大提升；蜀山、包河繼續(xù)強勁上市。地段優(yōu)勢日益凸顯；片區(qū)化的銷售集中性是兩區(qū)銷售持續(xù)的根本性成因；iii、同比新增套數(shù)、面積解析/新增套數(shù)新增面積萬H08年07年同比合月0%改域片反塊07同比蜀

10、山區(qū)4880361335.07%11.19%52.2246.96廬陽區(qū)42434290-1.10%42.5756.00-23.98%包河區(qū)97114274127.21%107.753.48101.38%瑤海區(qū)2813235919.25%28.4127.373.79%高新區(qū)11971355-11.66%12.9419.84-34.76%經(jīng)開區(qū)33104838-31.58%34.6361.22-43.43%政務(wù)區(qū)16412119-22.56%17.3729.38-40.88%新站區(qū)4689356631.49%46.847.36-1.19%濱湖區(qū)1254/18.88/【新站區(qū)】截止08年16月份，新

11、站區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升34.49%,且新增面積較去年同期亦減少23.98%;【廬陽區(qū)】截止08年16月份，廬陽區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年下降1.1%,且新增面積較去年同期亦【包河區(qū)】截止08年16月份，包河區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升127.21%,且其新增銷售面積上升了101.38%;【瑤海區(qū)】截止08年16月份，瑤海區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升19.25%,且其新增銷售面積上升了3.79%;【蜀山區(qū)】截止08年16月份，蜀山區(qū)同期新增商品房套數(shù)較去年上升35.07%,且其新增銷售面積上升了11.19%;iv、合肥樓市未來政策調(diào)控特點面對合肥樓市，政府依舊會鞏固07年的調(diào)控成果

12、，無論是行政、稅收、信貸還是保障房建設(shè)，都將會有持續(xù)的調(diào)控力度。故而，08年的市場，土地、開發(fā)商、二三級市場交易都會愈發(fā)規(guī)范化，剛性需求將會是市場的主要支撐。我們認為，2008年后期及09年合肥市場將呈現(xiàn)如下特點：?行政方面-市場交市場交易秩序的整頓繼續(xù)加強八部委房地產(chǎn)市場交易秩序?qū)ｍ椥袆拥恼D工作將在08年繼續(xù)進行。強調(diào)了09年還要繼續(xù)深入開展房地產(chǎn)市場交易秩序的整頓工作，市場交易秩序的整頓已經(jīng)與穩(wěn)定房價的“大政方針”聯(lián)系起來。在2008年的市場秩序整頓中，開發(fā)商“捂盤惜售”、“囤積房源”等“惡意”推漲房價的行為將被嚴格查處，而拒絕接受公積金貸款、合同欺詐以及市場參與者與開發(fā)商聯(lián)手串謀壟斷房

13、源的行為，都在“嚴打”之列。?稅收方面-對不動產(chǎn)稅的征收將被提上日程稅收政策將是2009年樓市調(diào)控不可或缺的手段?信貸方面-加強非交易類貸款政策的“緊縮”07年中央經(jīng)濟工作會議提出，“要實行穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，進一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的作用”這也是中國貨幣政策10年來首次明確貨幣調(diào)控由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”，這意味著2009年持續(xù)加息、放寬匯率波幅、調(diào)準備金率、對信貸控制等措施可能將陸續(xù)到來。2009年抑制國內(nèi)經(jīng)濟過熱和通脹仍然會是央行貨幣政策的首要目標，持續(xù)加息的預(yù)期空間仍會很大。?自住需求突顯，90平米以下供求增多目前在我國人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在30-44歲，

14、而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，他們是購買商品房的主力軍。處于1985-1999年的第二波人口出生潮的80后一代，仍將涌動出巨大的住房需求。而今，整個中國正處于人口紅利最豐厚的時期，合肥自住需求依舊會成為購房主力,剛性需求會愈發(fā)突顯?政府依然會加大對保障性住房的供應(yīng)堅持保障生存性需要、支持自住性需要、引導(dǎo)改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機性需求將成為2009年房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，在這一主旨之下，彳i房保障體系的建設(shè)工作仍將成為2009年的首要重點。截止到2008年5月，納入廉租房保障的家庭占總量的5.5%。對于中低收入人群的住房問題，相關(guān)部門表示：一是限價商品房、二是鼓勵發(fā)展政策性租

15、賃住房。?土地政策方面土地使用加強：從嚴、從高征收土地閑置費，對閑置超過一定年限的土地?zé)o償收回等，上市公司“圈錢-圈地-再融資”的發(fā)展模式將會受到一定限制。供給結(jié)構(gòu)調(diào)整：增加土地有效供給，繼續(xù)增加普通住宅、經(jīng)濟適用房和廉租住房的土地供應(yīng)；提高土地利用效率，減少低密度住宅用地，適度提高容積率等上述相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近期即將面市項目總建面達：563.78萬方，部分項目表現(xiàn)為總體量大、開發(fā)周期長等特點，其一定時期內(nèi)競爭格局將不斷激化，多數(shù)開發(fā)商均為外地知名開發(fā)企業(yè)，實力雄厚且具備一定的知名度和品牌號召力，他們的進駐一方面激化了合肥樓市的競爭格局，但另一方面亦引導(dǎo)了合肥樓市的理性回歸，對提升整體區(qū)域樓盤品

16、質(zhì)起到了一定的帶動和促進作用。v、09年合肥樓市展望合肥的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了風(fēng)云變幻的07年，對于已經(jīng)到來的08年，充滿疑惑：樓市是否就此出現(xiàn)拐點，房價終將被打壓下去么？一切現(xiàn)象的背后皆有它的原因。合肥擁有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)及人口支撐，且合肥市政府在建設(shè)規(guī)劃方面不斷加強，無論是“濱湖新區(qū)”籌建還是“141戰(zhàn)略”的實施，均讓人對合肥的明天帶有美好的憧憬。在合肥房地產(chǎn)市場方面，政府依舊會鞏固07年的調(diào)控成果，無論是行政、稅收、信貸還是保障房建設(shè)，都將會有持續(xù)的調(diào)控力度。故而，09年的市場，土地、開發(fā)商、二三級市場交易都會愈發(fā)規(guī)范化，剛性需求將會是市場的主要支撐點。我們認為，2008年后期及09年合肥市場

17、仍將保持穩(wěn)健的運行態(tài)勢，市場成交單價亦會在理性中得到回歸，即合肥樓市目前已形成一種以國家宏觀經(jīng)濟層面的良好運行態(tài)勢為發(fā)展基礎(chǔ)，以濱湖啟動區(qū)新建為強大市場支撐點，省會城市所具有的“吸納”效應(yīng)依舊會帶來大批的剛性需求宏觀經(jīng)濟與房產(chǎn)市場部分小結(jié):從宏觀經(jīng)濟來看，盡管合肥的經(jīng)濟總量絕對值較低，但近年來發(fā)展迅猛；尤其2006年合肥GDP增速達到17.5%，列中部六個省會城市之首；從固定資產(chǎn)投資和外商投資來看，合肥的工業(yè)投資增速更顯迅猛，根據(jù)十一五規(guī)劃，合肥將繼續(xù)堅持工業(yè)立市的基本方針；而這一投入，相信在3-5年內(nèi)將會有顯著的產(chǎn)出；從城市化和人均收入增長來看，隨著工業(yè)化的進行，合肥的人均收入增幅不斷向經(jīng)濟

18、增長靠攏，城市人口、非農(nóng)業(yè)人口穩(wěn)步增長，按照這一趨勢，未來幾年，合肥的消費能力將得到全面的提高；2007-2008年的合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了爆發(fā)式的增長，尤其是投資金額、竣工面積成倍增長，均價升幅均超過20%；而目前在宏觀調(diào)控的作用下，合肥已經(jīng)進入了緩慢增長的軌道，預(yù)計未來仍將保持這個趨勢；第二部分、合肥商業(yè)市場研究一、整體商業(yè)市場研究1 、商圈分布合肥市整體商業(yè)并不發(fā)達，全市圍繞市中心分為十大商圈，商業(yè)相對集中；西南、東北區(qū)域成為合肥未來商業(yè)規(guī)劃發(fā)展重心合肥市整體商業(yè)布局相對較為集中，以老城區(qū)為中心為主要商圈分布區(qū)域；當(dāng)?shù)刂懈邫n商業(yè)場所基本集中在中心商圈及周邊，中心商圈為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域；中心區(qū)域

19、外的商圈目前基本以周邊區(qū)域消費為主，目前均尚未形成真正的市級商圈影響力；目前中心附近商圈的經(jīng)營情況均好于周邊商圈，外圍有影響力的商業(yè)尚未形成；三里庵商圈、馬鞍山路商圈、元一商圈憑借區(qū)域內(nèi)的大型超市及賣場逐漸吸引更多外區(qū)客流，逐漸往市級商圈邁進。而傳統(tǒng)老商圈由于區(qū)域規(guī)劃力度及受到新型商圈的競爭，部分正逐漸衰退，如雙崗商圈。2 、合肥商圈定位根據(jù)合肥市商業(yè)市場的情況，我們對合肥市商業(yè)市場劃分為四類，優(yōu)質(zhì)商業(yè)處于市級商圈類別中基于對合肥市商業(yè)市場的調(diào)查研究，我們對合肥市商業(yè)市場劃分為四類：市級商圈、區(qū)域商圈、發(fā)展型區(qū)域商圈、鄰里商圈；合肥市優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)定義：2006年后整體規(guī)模在5,000平方米以

20、上的中高端商業(yè)物業(yè)，一層租金價格平均在8元/平方米X天以上，30%以上的品牌為國內(nèi)知名品牌，輻射范圍可達到整個合肥市，主要客群為合肥及周邊區(qū)域中檔以上收入人群的零售商業(yè)物業(yè)。3 、商圈研究十大商圈均為2000年以后逐步形成，較為成熟的商圈和發(fā)展型商圈之間的租金差距較大；主要的市級商圈均集中在市中心及附近區(qū)域，包括了合肥市全部的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè);發(fā)展型區(qū)域商圈則多處于較為偏遠的區(qū)位，租金水平較低；商圈名稱所屬類別形成時間典型項目典型項目首層租金（元/平方米/天）中心商圈市級商圈2000淮河路步行街18二里庵商圈市級商圈2005安徽國購廣場11兀一圈市級商圈2005e-時代廣場10馬鞍山商圈市級商圈2

21、005新都會環(huán)球廣場8雙崗商圈區(qū)域商圈2005星海世紀廣場3-7南七商圈區(qū)域商圈2000百大商業(yè)大廈5-6曙光商圈區(qū)域商圈2002曙光百貨5-6東區(qū)商圈區(qū)域商圈2004好又多3-5局新商圈發(fā)展性區(qū)域商圈2004合家福超市0.7-1.5明珠商圈發(fā)展性區(qū)域商圈2005桐山國際購物廣場1-34、供求分析合肥市近年可售商業(yè)物業(yè)的面積始終處于供大于求的狀態(tài)；但銷售增長率始終大于供應(yīng)增長率合 自 銷 了 到 業(yè) 達皿/90黑 60% 耳蜘 小 cm20032004200520062007詞W說陽 幅就面枳俄向以錢4 消使地長中肥市商業(yè)面積2003年供應(yīng)和售面積都開始大幅度的增長,2008年市區(qū)商物業(yè)面積總

22、量到近500萬平方米；2003年由于交通情況的改善，零售及批發(fā)網(wǎng)點的迅速增加，使得其成為合肥商業(yè)物業(yè)開始迅猛發(fā)展的轉(zhuǎn)折點；從歷年的供應(yīng)和銷售情況來看，2004-2006年供應(yīng)情況基本穩(wěn)定，雖然歷年銷售增長率始終大于供應(yīng)增長率，截至2008年6月市場中商業(yè)物業(yè)的可售面積始終遠遠大于銷售面積；5、銷售價格與銷售面積分析市區(qū)近年可售商業(yè)物業(yè)的銷售面積和價格一直保持上升的趨勢，市場需求仍較為強勁；自2002年后，平均每年商業(yè)物業(yè)的銷售面積保持在約32萬平方米左右近年銷售價格也一路攀升，2007年，年平均銷售價格已經(jīng)達到了8184元/平方米，但增幅已經(jīng)放緩6、價格與銷售率分析商業(yè)物業(yè)的價格和銷售率保持連

23、續(xù)增長態(tài)勢，但銷售率仍處于較低的市場水平，年吸納能力有限；從近年的商業(yè)物業(yè)的銷售率變化情況來看，銷售率保持整體上升的趨勢，尤其是2007年上升到了49%左右；但是從整體銷售率來看，始終仍處于較低的水平，每年都會有50%以上的剩余物業(yè)未能被市場吸納7、業(yè)態(tài)比重目前合肥市總體商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，零售商業(yè)面積略有過剩截至2008年6月，可售商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量約25萬平方米，總量達到了約500萬平方米；總量中商場、超市及其它零售商業(yè)共占到了61%左右，零售類商業(yè)面積共計達到了約295萬平方米；根據(jù)歷年年人口數(shù)量發(fā)展情況，預(yù)計2009年市區(qū)人口將達到250萬人左右，市區(qū)人均零售商業(yè)面積將達到約1.5平方

24、米；根據(jù)目前合肥市中心城區(qū)外部分社區(qū)商業(yè)空置的情況，以及目前的消費能力和市區(qū)人均零售商業(yè)面積情況來看，我們認為目前市場中的零售商業(yè)面積已經(jīng)略有過剩；8、銷售面積與社會消費品零售額分析合肥市近年商業(yè)物業(yè)銷售面積逐步上升，社會零售消費總量不斷上漲，需求也會進一步增大；根據(jù)合肥市“十一五”計劃，2010年合肥市區(qū)人口數(shù)量將達到300萬人；近年市區(qū)社會消費品零售總額連續(xù)增長，2005年大幅提高，零售消費能力不斷提高；按照合肥市“十一五”計劃，2010年市區(qū)社會消費品零售總額將達到650億元9、未來市場供應(yīng)分析未來合肥市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量繼續(xù)增大，近期內(nèi)市場競爭將更加激烈；未來已知的合肥市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量

25、已經(jīng)達到了150萬平方米，這些供應(yīng)量預(yù)計在5年之內(nèi)會逐漸全部進入市場，未來的商業(yè)總量將達到約610萬平方米；市場中目前的存量有50.7萬平方米，近期將有62.5萬平方米的商業(yè)供應(yīng)量會在4-5年內(nèi)進入市場，預(yù)計2010年前合肥市商業(yè)物業(yè)總量將達到523萬平方米以上；根據(jù)目前合肥市中心區(qū)域外社區(qū)商業(yè)市場中估計約60%的空置情況，預(yù)計近期內(nèi)消費人口的增加難以和商業(yè)物業(yè)的增加相平衡，近期內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場的競爭仍將更加激烈；整體商業(yè)市場小結(jié)：近年可售商業(yè)物業(yè)的面積始終處于供大于求的狀態(tài)；可售商業(yè)物業(yè)的銷售面積和價格一直保持上升，銷售率不高，市場需求強勁但年吸納能力有限；未來商業(yè)供應(yīng)量繼續(xù)增大，尤其是短期內(nèi)

26、零售商業(yè)物業(yè)的競爭將更加激烈；但隨著合肥市人口的提高和消費能力的增強，預(yù)計2010年后競爭情況會略有緩和；全市共分為10大商圈，優(yōu)質(zhì)商業(yè)均集中在市級商圈范圍內(nèi)；二、優(yōu)質(zhì)商業(yè)研究1、優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)基本集中在中心商圈內(nèi)，中心外的優(yōu)質(zhì)商業(yè)也在靠近中心的較為成熟區(qū)域內(nèi)分布；優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)共12個，中心商圈集中了9個，區(qū)域商圈內(nèi)有3個，均在靠近中心的區(qū)域分布2、優(yōu)質(zhì)商圈業(yè)態(tài)i、優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要以百貨公司為主，多集中在中心商圈商業(yè)中心數(shù)量不多，但整體面積比例較大；優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要集中在中心商圈，占到了70%；優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體檔次較低，購物環(huán)境質(zhì)量偏低，沒有真正高端的購物場所；ii、優(yōu)質(zhì)商業(yè)在中心商圈的主要以服

27、飾類為主要產(chǎn)品，外圍則以綜合型購物為主;名稱所屬商圈主要經(jīng)營典型租戶百貨公司百盛中心商圈服飾類為主的綜合Loreal,Harson,Esprit,Lee等百貨公司瑞景國際中心商圈服飾類為主的綜合Lancome,Scofield,Foodsupermarket等百貨公司工而兄右口口中心商圈服飾類Zegna,HugoBoss,Nautica等百貨公司百大鼓樓中心商圈綜合類型Loreal,沙馳，利朗，Etam等百貨公司百大CBD中心商圈綜合類型Avon,Fortei,Veromoda等百貨公司商之都中心商圈綜合類型Loreal,Esprite,Northface,紅府超市等百貨公司合肥百貨大樓中心商

28、圈綜合類型Olay,雅戈爾，報喜鳥、杉杉等百貨公司樂普生中心商圈綜合類型Avon,Olay,江南布衣,屈臣氏、麥當(dāng)方商業(yè)中心新都會環(huán)球廣場馬鞍山商圈綜合類型環(huán)球購物廣場、肯德基、家樂福商業(yè)中心e-時代廣場勝利商圈Shoppingmall時代百貨，國美、華聯(lián)等商業(yè)中心國購廣場二里庵商圈綜合類型國美、家樂福、屈臣氏等iii、目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目共12個，目前總量達到680,600平方米，主要以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平；回名稱建筑面積（平方米）開業(yè)時間定位租售模式07年平均首層租金水平（元/平方米/天）招商率百貨公司百盛35,0002001中局端扣率17100%百貨公司瑞景國際15,

29、0002005高端扣率19100%百貨公司王而樂名口口5,6001997高端扣率22100%百貨公司百大鼓樓25,0001996中端扣率15100%百貨公司百大CBD35,5002006中端扣率1590%百貨公司商之都20,5001995中端扣率17100%百貨公司合肥百貨大樓22,0001995中端扣率14100%百貨公司樂普生15,0001995中端扣率14100%商業(yè)中心新都會環(huán)球廣場50,0002005中端扣率、出租885%商業(yè)中心e-時代廣場80,0002005中端扣率、出租1095%商業(yè)中心國購廣場77,0002004中端出租、出售1195%商業(yè)街淮河路步行街300,0001998

30、中端出售18100%3、優(yōu)質(zhì)商圈發(fā)展階段合肥市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展基本可以分為三個階段，目前正處于外圍優(yōu)質(zhì)商業(yè)擴張發(fā)展過程中;合肥優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場發(fā)展情況可以分為三個階段：早期商業(yè)階段、中心商業(yè)階段、外圍擴張發(fā)展階段。早期商業(yè)階段：以老城區(qū)的四牌樓為中心的商業(yè)區(qū)域，其中合肥百貨大樓在1959年就開始營業(yè);中心商業(yè)階段：隨著淮河路步行街的逐步形成，優(yōu)質(zhì)商業(yè)在合肥市中心商圈基本形成集聚；外圍擴張發(fā)展階段：市中心周邊的優(yōu)質(zhì)商業(yè)開始進入市場，外圍優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)不斷增大；4、優(yōu)質(zhì)商圈招商率優(yōu)質(zhì)商業(yè)始終有著較好的招商率，從招商情況來看，目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場處于供小于求的階段，預(yù)計未來招商率仍將保持一個較高的水平；近年優(yōu)

31、質(zhì)商業(yè)的招商情況始終保持著很高的水平，平均年招商率約為95%;每次新的商業(yè)的開業(yè)會帶來平均招商率的下降，但很快就會恢復(fù)到較高的招商率水平；5、典型優(yōu)質(zhì)商圈研究i、中心商圈：中心商圈集中了市區(qū)內(nèi)最高檔和部分中高檔的商業(yè)項目，吸引市區(qū)的中高收入人群消費;淮河路步行街開業(yè)時間：1998年步行街長960米，寬22米，東起環(huán)城路，西至宿州路；總建筑面積達300,000平方米；市政府1998年完成對淮河路鼓樓-百盛段的改造工程，開始招商并推出眾多招商政策；但始終空置率較高，直至2000年才有了一定的商家入?。?001-2003年市政府完成對淮河路百盛-小花園段的改造，2003年以后步行街進入基本成熟階段，

32、底層招商幾乎達到100%;步行街不僅集中了合肥市眾多的服飾品牌專營店，而且擁有明教寺、李鴻章故居等許多歷史建筑；淮河路步行所經(jīng)昔業(yè)態(tài)人類分布圖淮河路樂行街經(jīng)管品種分布I餐鐵莢口除用濕樂口荒由? 錢內(nèi)口區(qū) 慎用正裝網(wǎng)錦餐被口好美傀網(wǎng)娛樂C而且 嗚它 電子產(chǎn)品口理市口京取磴H主要以服飾經(jīng)營為主，集中了服裝、鞋類、餐飲、超市、娛樂、電子產(chǎn)品、建材等多種業(yè)態(tài);客戶定位：中等收入的中輕年人為主；主力租戶：個體經(jīng)營的中低端品牌為主；租金水平：約18元/天x平方米其中服飾類占到了整體的一半以上；服飾類中運動休閑服裝、正裝、鞋類為主要經(jīng)營種類；服裝類：美特斯邦威、森馬、波司登、阿迪達斯等；鞋類：特步、奧康、貴

33、人鳥，紅蜻蜓、大頭鞋業(yè)等；餐飲類：小尾羊連鎖店、KFC、必勝客、不倒翁等；步行街最大的有一定影響力的商場為百盛，其位于步行街的中間位置，經(jīng)營狀況較好；步行街經(jīng)營狀況以百盛為分界點，東側(cè)較差，西側(cè)較好；ii、兀一商圈以元一時代廣場為中心，結(jié)合附近商業(yè)設(shè)施發(fā)展形成的新興商圈；以一站式的綜合餐飲、娛樂、購物為主，吸引周邊中高收入人群和市區(qū)年輕人消費；元一時代廣場開業(yè)時間：2005年位于新站區(qū)勝利路與鳳陽路交口；開發(fā)商：元一集團運營商：安徽時代廣場商業(yè)管理公司；建筑面積約80,000平方米；整體功能齊全，購物環(huán)境較好；以時代購物中心為主，引進了北京華聯(lián)、國美電器、游樂場、影城等，集購物、餐飲、娛樂等為

34、一體，是目前唯一的shoppingmall；以周邊居住人口為依托，周邊沃爾瑪、家樂福、希爾頓近在咫尺，吸引人群不斷擴大，從區(qū)域商圈即將邁進進入市級商圈?？蛻舳ㄎ唬褐械仁杖氲闹休p年人為主；租金水平：折合約10元/天X平方米主力租戶：北京華聯(lián)、國美電器、時代百貨女人世界、環(huán)球影城、游樂場等；共4層；1層：北京華聯(lián)、國美電器、肯德基、頂級進口名店街等；2層：北京華聯(lián)、國美電器、時代百貨女人世界等；3層：北京華聯(lián)、國美電器、翼飛書城、城市花園西餐廳、時代百貨韻動天地等；4層：歡樂頻道KTV、歡樂谷游樂場、未來世界、環(huán)球影城6、未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)分析i、預(yù)計未來商業(yè)供應(yīng)繼續(xù)增大，可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)量會達到

35、57.5萬平方米，競爭壓力可能繼續(xù)增大；根據(jù)目前可獲得的數(shù)據(jù)預(yù)測，未來合肥市商業(yè)總供應(yīng)量達到150萬平方米，其中近期5年內(nèi)可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量預(yù)計會達到57.5萬平方米；而合肥市整體商業(yè)的87.5萬的中期供應(yīng)量里面，可能繼續(xù)會有優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目出現(xiàn)；ii、預(yù)計未來近期優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)會有8個項目，全部都分布在中心商圈的外圍，優(yōu)質(zhì)商業(yè)外擴趨勢增強；根據(jù)地理位置、規(guī)模、周邊物業(yè)、整體定位等因素，預(yù)測未來可能會發(fā)展成為優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的項目有7個；其在合肥市區(qū)延?xùn)|北向西南分布；尤其在政務(wù)新區(qū)分布較為密集；未來可能將出現(xiàn)2個新的區(qū)域型商圈和1個市級商圈；優(yōu)質(zhì)商業(yè)小結(jié)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目共12個，目前總量達到6

36、80,600平方米，主要以百貨公司為主，均保持了較高的租金和招商率水平；目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場處于供小于求的階段，在外圍擴張發(fā)展的過程中；預(yù)計優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來招商率仍將保持較高的水平，租金則處于小幅增長的穩(wěn)定狀態(tài)中；預(yù)計近期5年內(nèi)可能的優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)量會達到57.5萬平方米，競爭壓力將繼續(xù)增大；優(yōu)質(zhì)商業(yè)外擴趨勢繼續(xù)增大，市中心區(qū)域外各個區(qū)域新的成熟商圈即將形成，未來可能出現(xiàn)7個新增的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目；市區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為當(dāng)?shù)刂懈邫n百貨公司，差異化較低；市內(nèi)中高檔餐飲和休閑娛樂場所尚未形成集中聚集地，有影響的餐飲娛樂區(qū)域為空白；對于綜合型的大型商業(yè)場所在部分區(qū)域仍較為缺乏，高端商業(yè)設(shè)施檔次偏低；第三部分、本案及

37、競爭商圈研究1、 項目地段研究?項目緊鄰臨泉路,交通便利快捷;?臨泉路為城市中環(huán)，交通主干道，151、117、233、121等多路公交直達，日均車流量4萬輛;?所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和學(xué)校等機構(gòu)分布?項目周邊集中大型新建住宅區(qū)，如元一名城、利港銀河新城、第五大道等，加上原有老住宅及民宅，保守估計周邊住宅180萬方，按套均100平米計算，覆蓋人口5萬；?地塊周邊道路人流量并不是較大，運作商業(yè)面臨較大的難度；?臨泉路為交通主干道，車流量較大，相對而言人流量偏少，嘉山路全線貫通尚須時日，周邊新建小區(qū)實現(xiàn)全面入住形成消費和人流近期難以實現(xiàn)，由此本案的商業(yè)運作在人流聚集上存在較大難度；2、 區(qū)域商業(yè)市場描述

38、?本區(qū)域位于城市中環(huán)，屬于城市自然擴建發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)氛圍剛剛顯露?周邊街鋪主要以一二層聯(lián)體復(fù)式商鋪布置，局部一層底商形式，大型集中式商業(yè)較少；多種業(yè)態(tài)形式自然聚集，檔次普遍較低；?街鋪空置率較高，一般一二層聯(lián)體出租，且二樓實用率較低，主要經(jīng)營有煙酒店、咖啡店、五金建材、大排檔餐飲等，租金2545元/平米?元一中西街主營餐飲，致力打造特色餐飲一條街，引進富有知名品牌的特色餐飲，其屬于單兵作戰(zhàn)模式,綜合來看，各單店規(guī)模較小，缺少能夠帶動的大型餐飲的參與。業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內(nèi)以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)3、 競爭分析針對本項目未來的商業(yè)競爭者主要來自

39、于正在逐漸功能逐漸衰退的雙崗商圈和迅速發(fā)展的元一商圈。考慮到本案體量較大，我們將競爭范圍圈擴大，本項目商業(yè)形成競爭的威脅預(yù)計來自于目前的中心商圈、元一商圈、雙崗商圈、馬鞍山商圈和三里庵商圈；預(yù)計距離本項目較近的雙崗商圈和元一商圈將形成主要的競爭威脅；現(xiàn)有商業(yè)對本項目的競爭則主要仍來自于雙崗和元一商圈內(nèi)部商業(yè)設(shè)施高端項目目前競爭來自于元一時代廣場中端項目目前競爭來自于溫莎廣場低端項目目前競爭來自于星海世紀廣場結(jié)論：兀一商圈將是本案面臨最大競爭者，雙崗商圈次之。4、 項目區(qū)域與競爭商圈研究本項目與元一時代廣場、雙崗等中心商圈的距離均不超過3km,存在直接的競爭關(guān)系。1、項目所在區(qū)域與雙崗（中心商圈

40、）的競爭關(guān)系雙崗中心商圈主要依靠其地段優(yōu)勢，以娛樂夜總會、便利店、專業(yè)市場、辦公等業(yè)態(tài)為主，商圈內(nèi)酒店類業(yè)態(tài)偏于中低檔，多以以小旅社、旅館形式存在，缺乏商務(wù)類酒店形式。2、項目所在區(qū)域與城市重點發(fā)展區(qū)域（元一商圈）競爭關(guān)系元一商圈依靠已經(jīng)成熟的綜合市場、農(nóng)貿(mào)市場、大型購物中心等走向?qū)I(yè)化市場方向，所開發(fā)的項目主要以該區(qū)的定位方向發(fā)展，主要為大型購物中心、專業(yè)批發(fā)市場、辦公和其服務(wù)功能為主的業(yè)態(tài)，商圈內(nèi)希爾頓酒店為五星級酒店，其他也多以較為高端形式存在，中端市場欠發(fā)展。3、商圈個案研究i、兀一商圈區(qū)域人流車流調(diào)查區(qū)域業(yè)態(tài)比例代表個案ii雙崗商圈區(qū)域人流車流調(diào)查區(qū)域業(yè)態(tài)比例代表個案綜合比較競爭個案

41、品牌影響力功能綜合性成熟度項目位置競爭力權(quán)重0.30.30.20.2/e-時代廣場8787,7.5、11星海世紀廣場5576.51、一區(qū)乙,兀一商圈將是本案面臨最大競爭者、雙崗商圈次之五、項目Swot分析1、項目優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：本項目地處城市主動拓展區(qū)域繁華地段，商業(yè)氣氛開始顯露；交通便利：項目地處合肥市城市東西向交通主干道臨泉路中段，交通方便，滿足項目商業(yè)的可達性要求2、項目劣勢地塊周邊商業(yè)氛圍淡薄項目距周邊現(xiàn)有兩個集中商業(yè)均有超過500米的距離，與人流集中點的關(guān)系不是很密切，連接的距離范圍內(nèi)，各臨街商業(yè)經(jīng)營檔次不高，業(yè)種混雜，零售、辦公、展示均有，且開業(yè)率只有60左右，商業(yè)缺乏整體考慮，嚴

42、重影響本項目區(qū)域與兩個商業(yè)中心人流的互動及商機的溝通；缺乏商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗及相關(guān)資源xx地產(chǎn)公司無商業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，更加缺乏商業(yè)招商、經(jīng)營管理的經(jīng)驗和能力，為本項目進行商業(yè)的運營帶來較多的限制；橋?qū)ι虡I(yè)氛圍的削弱橋?qū)υ搮^(qū)域的商業(yè)市場氛圍有較大程度的削弱。尤其是東側(cè)大橋割斷了該區(qū)域與正在形成的臨泉路張洼路的餐飲、休閑街的聯(lián)系。3、項目機會：經(jīng)濟前景提供動力源泉合肥市經(jīng)濟增長穩(wěn)定，經(jīng)濟前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)人口總量和平均收入水平都在不斷增長，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉；商業(yè)競爭上升到商鋪資源競爭外資零售企業(yè)紛紛搶灘合肥，激活合肥商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場上的競爭使優(yōu)質(zhì)商鋪成為稀缺資源，為有特色

43、的優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了新的空間；城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展在合肥城市化進程及城市規(guī)劃的影響下，合肥商業(yè)發(fā)展空間放大，盡管本區(qū)域未能規(guī)劃成為城市副商業(yè)中心，但對于促進地塊商業(yè)差異化發(fā)展極為有利；周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好目前項目周邊經(jīng)營環(huán)境快速向好，商業(yè)氛圍漸濃，為項目商業(yè)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。存在一定的市場空白點本項目受元一高端商圈和正在逐漸沒落的雙崗低端商圈的雙重輻射和影響，作為一個商業(yè)氛圍逐步興起的新興區(qū)域，市場存在適宜本項目發(fā)展的兩大商圈所缺乏的市場空白點。4、項目威脅：市場競爭威脅嚴重項目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠遠超過需求量，未來幾年內(nèi)商業(yè)物業(yè)之間競爭非常激烈，尤其表現(xiàn)在租賃市場，而這也將間接影響到商鋪投資購

44、買客群的積極性，因此存在的威脅不可避免。市場風(fēng)險變化莫測合肥大開發(fā)、大建設(shè)的背景下，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)推出量大，產(chǎn)品類型豐富，概念層出不窮。項目銷售期內(nèi)，市場競爭環(huán)境變化，項目商鋪銷售面臨一定的風(fēng)險和壓力?？偨Y(jié)：通過我司對本案所屬區(qū)域及周邊競爭商圈的研究發(fā)現(xiàn)，1 、本區(qū)域缺乏具有一定規(guī)模大型餐飲滿足周邊居民的消費，為了和元一等周邊高端餐飲形成規(guī)模效應(yīng)，可考慮以中高檔餐飲適合作為定位突破口。2 、本案區(qū)域乃至雙崗、元一商圈除希爾頓高檔酒店外，缺乏市場最為流行的商務(wù)酒店，也是作為突破點首要考慮的業(yè)態(tài)之一。第四部分、項目定位研究一、定位背景1 、市場條件因素?從宏觀層面來說，合肥市經(jīng)濟前景看好

45、，具有扎實的商業(yè)基礎(chǔ)；?據(jù)本項目可以作為居住區(qū)級商業(yè)中心來發(fā)展，其重點是：以經(jīng)營生活必需品的超級市場和各類便民網(wǎng)點為主；住宅組團中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等；?本項目附近的家樂福、沃爾瑪、北京華聯(lián)等購物廣場及合家福超市對本項目商業(yè)定位也有較大影響；?本項目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費者、投資者、經(jīng)營者等潛在目標客戶的需求為基礎(chǔ)；?目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)形勢較為火爆，但本片區(qū)已表現(xiàn)出供過于求，本項目將面臨嚴峻的競爭勢態(tài)，未來的競爭威脅不確定因素較多；?地塊項目周邊臨泉路沿線商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為餐飲、五金建材、小型超市、便利店、咖啡等，經(jīng)營品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃

46、，在定位時需要進一步提升。?在元一高端商圈和雙崗低端商圈的競爭中存在中高端類餐飲、商務(wù)酒店的市場空白點2 、項目條件因素?本項目具有商業(yè)開發(fā)的基本條件，滿足商業(yè)經(jīng)營的可達性、能見度、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的要求；?本項目交通便利，地段前景看好；但人流量缺乏?本項目周邊住宅區(qū)的建成入住形成消費尚需時日?項目面臨較好的市場機會和激烈市場競爭態(tài)勢，機會與挑戰(zhàn)共存。定位原則與城市的文化及消費水平相協(xié)調(diào);與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機結(jié)合，避免惡性競爭；定位后的產(chǎn)品，更利于實現(xiàn)銷售價格及速度上的雙突破;商業(yè)定位與項目中住宅產(chǎn)品實現(xiàn)價值互動，商業(yè)價值推進項目整體價值的提升;項目定位1、項目功能定位通過本案背景及定位原則，我司

47、認為本項目商業(yè)功能定位主要有三個方向區(qū)域娛樂、休閑中心掘中功能中心專業(yè)市場神業(yè)街，高錨為主商業(yè)服務(wù)般機里較小特定消費酢辱，哈謝商業(yè)零售及服務(wù)商亞街I廢械為主 大型綜合性1-2冢主力店整體嚀、專一性元一時代廣場安南大市堵休閑、蟆樂司業(yè)零售、批差文化、餐飲觀膜較大規(guī)模大本項目存在市場壓力及競爭較大，綜合各種因素來看：本項目難以成為市級優(yōu)質(zhì)商圈，但憑借周邊180萬方住宅及5萬人口，所服務(wù)對象主要以周邊社區(qū)人群需求為主，并在此基礎(chǔ)上憑借出色定位擴大輻射范圍，打造社區(qū)商業(yè)加強版同時基于本項目良好的地段優(yōu)勢，可以作為居住區(qū)級商業(yè)方向來進行發(fā)展。以此為契機，打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)，并憑借本案規(guī)模優(yōu)勢，和差異化方針

48、，打造突破傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)模式的娛樂、休閑型商業(yè)綜合體。本項目商業(yè)發(fā)展策略：娛樂、休閑型商業(yè)綜合體2、商業(yè)功能定位作為綜合性的娛樂、休閑商業(yè)綜合體,應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費兩方面的需求，因此本項目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務(wù)、購物等多種功能。3、經(jīng)營檔次定位根據(jù)合肥實際經(jīng)濟發(fā)展狀況及對未來幾年的預(yù)期，結(jié)合消費者及商業(yè)經(jīng)營者、投資者研究，本項目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升項目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項目商業(yè)經(jīng)營檔次應(yīng)定位為：中檔，局部高檔項目的娛樂餐飲類、休閑型以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個別高檔商家，來帶動項目的整

49、體形象及影響力，但更多的中檔消費，來滿足周邊更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質(zhì)。4、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位齡營者r熨財I圈內(nèi) 行定 可能。合超項目態(tài)統(tǒng) 式超定位思路一一本項目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費者來進位，最后根據(jù)商家實證來排除某些業(yè)態(tài)的?本項目周邊商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)包括大賣場、綜市、電器城、專業(yè)店、專賣店、便利店等，近距離內(nèi)（3kM）有數(shù)個大型超市，按業(yè)一性與互補性原則，上述業(yè)態(tài)中除了集中市以外，應(yīng)是本項目業(yè)態(tài)可選擇的構(gòu)成內(nèi)容；?元一商圈和雙崗商圈所形成的餐飲、酒店類市場空白點;?按潛在客戶需求，應(yīng)該以商業(yè)（商鋪）為主、滿足自營需要的業(yè)態(tài)。?同時越來越多的

50、體驗式商業(yè)綜合體得到市民和投資客戶認可，也是本案可發(fā)展主題的參考。通過上述分析，依據(jù)差異化和互補性原則，同時著重打造項目不同于以后商圈項目的特色，我司建議本項目定位于:業(yè)態(tài)定位以大型中高端餐飲為主題的情感體驗式商業(yè)綜合體，餐飲作為主力店進入擴大本案市場影響度；同時設(shè)置商務(wù)酒店以填補中短期市場空白：兼容服務(wù)于本區(qū)域居民消費的日常生活服務(wù)型業(yè)態(tài)。第五部分、功能布局設(shè)計項目的各方面定位在一定意義上決定了商業(yè)項目的成敗。那么，我們該如何對本案的產(chǎn)品進行定位？一、項目產(chǎn)品定位的出發(fā)點定位是基于項目周邊商業(yè)環(huán)境結(jié)合項目特點，在對市場需求與供給進行深入分析，確定項目的客戶和產(chǎn)品市場取向。1、商業(yè)環(huán)境判斷通過以上章節(jié)的區(qū)域板塊等多層次的市場深入調(diào)研，以及對本項目商業(yè)環(huán)境的研究分析，我司認為本案的商業(yè)不應(yīng)僅僅局限于滿足本項目的需求，而應(yīng)結(jié)合整個區(qū)域商業(yè)綜合考慮，應(yīng)融入周邊的商貿(mào)區(qū)中，形成優(yōu)勢互補，共同發(fā)展。2、項目特征判斷1) 項目區(qū)位本項目地理位置處于雙崗區(qū)級商業(yè)中心和新站成熟商業(yè)中心的交匯處。2) 項目特點本項目為商住綜合開發(fā)體，這是本項目與區(qū)域內(nèi)其他以賣場為中心等商業(yè)項目的根本差別，也是本項目的主要特點之一。這既給項目帶來了部分穩(wěn)定的客源，同時規(guī)劃商業(yè)時也要充分考慮對居民