前期物業(yè)管理合同

1、合同訂立原則平等原則：根據(jù)中華人民共和國合同法第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方”的規(guī)定，平等原則是指地位平等的合同當(dāng)事人，在充分協(xié)商達(dá)成一致意思表示 的前提下訂立合同的原則。這一原則包括三方面內(nèi)容：合同當(dāng) 事人的法律地位一律平等。不論所有制性質(zhì)，也不問單位大小和 經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對 等。當(dāng)事人所取得財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相 當(dāng)；要求一方不得無償占有另一方的財(cái)產(chǎn)，侵犯他人權(quán)益；要求 禁止平調(diào)和無償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商， 取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上， 不得把自己的意志

2、強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手 段簽訂合同。自愿原則：根據(jù)中華人民共和國合同法第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”的規(guī)定，民事活動除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外，由當(dāng)事人自愿約定。包括：第 一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第三，合同 內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié) 議補(bǔ)充、變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第 六，可以自由約定違約責(zé)任，在發(fā)生爭議時(shí)，當(dāng)事人可以自愿選 擇解決爭議的方式。公平原則：根據(jù)中華人民共和國合同法第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)”的規(guī)定，公平原則要求合同雙方 當(dāng)事人之

3、間的權(quán)利義務(wù)要公平合理具體包括：第一，在訂立合同 時(shí)，要根據(jù)公平原則確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二，根據(jù)公平原 則確定風(fēng)險(xiǎn)的合理分配；第三，根據(jù)公平原則確定違約責(zé)任。 誠實(shí)信用原則：根據(jù)中華人民共和國合同法第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則”的規(guī)定，誠實(shí)信用原則要求當(dāng) 事人在訂立合同的全過程中，都要誠實(shí)，講信用，不得有欺詐或 其他違背誠實(shí)信用的行為。善良風(fēng)俗原則：根據(jù)中華人民共和國合同法第七條：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會 經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益”的規(guī)定，“遵守法律、行政法 規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會公共利

4、 益”指的就是善良風(fēng)俗原則。包括以下內(nèi)涵：第一，合同的內(nèi)容 要符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的精神和原則。第二，合同的內(nèi)容要 符合社會上被普遍認(rèn)可的道德行為準(zhǔn)則。前期物業(yè)管理合同范本委托方（以下簡稱甲方）：受委托方（以下簡稱乙方）：根據(jù)中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法、城市新建住宅小區(qū)管理辦法 （建設(shè)部第 33 號令）、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l 例及 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 實(shí)施細(xì)則等國 家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，在平等、自愿、協(xié)商一致的基 礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對 實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。第一條 物業(yè)基本情況座落位置： ;占地面積： 平方米 ;建筑面積： 平方米 ;其中地上建筑

5、面積 平方米，地下建筑面積 平方米，綠化覆蓋率為 %;物業(yè)類型： .第二條 委托管理事項(xiàng)（一 ）房屋建筑本體共用部位 （外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、 設(shè)備機(jī)房等 ）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 ;（二 ）房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備 （共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水 系統(tǒng)等 ）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù) ;（三 ）本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施 （道路、室外上 下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自 行車房棚、停車場等 ）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 ;（四 ）本物業(yè)規(guī)劃紅線

6、內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施 （網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)等 ）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 ;（五 ）公共環(huán)境 （包括公共場地、房屋建筑物共用部位 ）的清潔衛(wèi)生、 垃圾的收集、清運(yùn) ;（六 ）車輛行駛及停泊 ;（七 ）配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任 ）;（八）社區(qū)文化娛樂活動 （九 ）物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料 ; （十）法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。 第三條 合同期限本合同期限為 年。自 年月日起至年月日止。第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)（一 ）與乙方議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;（二）對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評定，如

7、因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè) 管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同 ;（三）委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處 理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取催繳催改 措施;（四）甲方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用 房。物業(yè)管理用房建筑面積 平方米 （不含設(shè)施設(shè)備用房面積）。物業(yè)管理用房屬甲方所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用， 但不得改變其用途。（五 ）甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料 （工程建設(shè)竣工資料、住用房資 料等 ），并在乙

8、方管理期滿時(shí)予以收回 ;（六）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活 動;（七 ）負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛 ;（八 ）協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;（九）法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng) 管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動， 但不得損害大多數(shù)業(yè)主 （住用戶 ）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益 ;（二）遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng) 目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲 方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取

9、，不得擅自加 價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù) ;（三）負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方 案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施 ;（四）有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約 和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理 ;（五）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但 不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專 項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人（六）接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督 ;（七 ）至少每 3 個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目 ;（八）對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本 物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)

10、建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí) 施;（九 ）建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;（十 ）開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作 ;（十一）本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè) 及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料 ;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用 管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn) ;對本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行 財(cái)務(wù)審計(jì) ;（十二）不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù) （另有專門合同規(guī)定除外 ） 。第六條 管理目標(biāo) 乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè) “ 管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) ”（各 項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn) ）。第七條 管理服務(wù)費(fèi)用（

11、一）本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主 （住用戶 ）收取， 即每月每平方米建筑面積 元;如業(yè)主或物業(yè)使用人將宿舍改為商業(yè)用途，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)將按商業(yè)用途收取。（二）乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修 養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì) 收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督;（三）房屋建筑 （本體 ）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更 新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定 在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政 府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述 基金并配合維護(hù)（四

12、）本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金由甲方負(fù)責(zé)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。第八條 獎(jiǎng)懲措施（一）乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，或出現(xiàn)重大事故，經(jīng)市 政府物業(yè)管理主管部門確認(rèn)需由乙方承擔(dān)責(zé)任的，甲方有權(quán)解除 與乙方所簽物業(yè)服務(wù)合同。（二）合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu) 先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格 或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu) 秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)約 年。第九條 違約責(zé)任（一）如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方 經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予

13、乙方相應(yīng)補(bǔ)償 ;乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同（二）如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改， 并有權(quán)終止合同 ;（三）因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大 事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操 作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處 理。 （產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）;（四）甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方 失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。第十條 其他事項(xiàng)（一）雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充 協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力 ;（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng) 在該合同期滿 6 個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?;（三）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理 ;（四）本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)， 提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的