中海地產(chǎn)成本控制體系的建立與實施

1、房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制體系的建立與實施研究房地產(chǎn)企業(yè)本錢 ,其實質(zhì)就是對房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢的分析研究 .總體而言 ,一個工程的開發(fā)本錢大體可以下六大局部:1、土地成 本；2、前期費用； 3、工程本錢； 4、營銷本錢； 5、管理本錢； 6、 財 務(wù)本錢。從本錢的屬性來看，土地本錢、管理費及財務(wù)本錢在工程 初期 即可大局部確定， 其波動幅度微小， 可控性相對較小； 前期費用、 工 程本錢、 營銷本錢那么會因為工程本身情況、 涉及復(fù)雜因素眾多等而 出 現(xiàn)前后測差異較大的情況， 如采取有效措施， 那么可壓縮性 可控性 較 強。因此，工程本錢、營銷本錢是我們在工程開發(fā)過程中進行本錢 控制 的重點。尤以工程本

2、錢為重。下面就中海地產(chǎn) 深圳地區(qū) 在上述六方面的本錢管理工作， 重 點 在工程本錢方面采取的本錢控制措施， 以及相關(guān)的管理經(jīng)驗與各位 同 行作如下交流：一、 房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢控制的總體思路1、建立本錢控制目標(biāo)。 中海地產(chǎn)在各個工程的開始階段， 即及早 建 立本錢控制目標(biāo)， 并將目標(biāo)分解， 制訂出各項本錢的具體控制 指標(biāo)， 責(zé)任落實到部門；2、 公司成立本錢控制小組， 組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任， 定期每半 年 對各個工程的開展本錢進行全面分析、評估、檢討，對本錢 異常變 動情況及時預(yù)警并提出解決措施；3 、設(shè)計是本錢控制的關(guān)鍵。 加強對設(shè)計部門人員的本錢意識普 及； 在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下推行本錢

3、限額設(shè)計，控制設(shè)計對成 本的影 響；4、嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)工程分判程度， 及早進行招標(biāo)準(zhǔn)備； 設(shè)計、合約、項 目 相互配合；標(biāo)準(zhǔn)材料樣板、工料標(biāo)準(zhǔn)，減少合約履行糾紛和風(fēng) 險， 降低工程本錢；5、完善設(shè)計變更、 現(xiàn)場簽證程序、 完善變更前的本錢評審制度， 明 確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；6、開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費用開支。二、 房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢控制的具體方法及經(jīng)驗1、 土地本錢管理 土地本錢約占工程總本錢的 30-35% 左右， 主要指土地獲得階段 形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償 費、各類補償費、 土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到 手，其本錢即基 本確定，直至工程開發(fā)完成，該本錢

4、一般也不會有較大 變化。因此控 制土地本錢的關(guān)鍵在于拿地時的本錢分析準(zhǔn)確。 采取一 定的投標(biāo)報價 策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險。 具體而言，中海地產(chǎn) 在土地本錢控制方面主要采取以下針對性策略：1舊城改造地塊： 積極與政府協(xié)商， 爭取盡可能的優(yōu)惠政策； 爭 取 在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計允許條件下 盡可 能爭取高容積率，間接降低土地本錢。2其它開展商轉(zhuǎn)讓 掛牌交易 的地塊： 在地理位置、 區(qū)位環(huán)境 狀 況、工程公司的財務(wù)狀況等方面對其進行仔細認真的調(diào)查，減 少操 作過程中的風(fēng)險如是否有債務(wù)糾紛 ；同時積極與轉(zhuǎn)讓方進 行協(xié) 商，延長付款期限，降低資金本錢。3公開招投標(biāo)或拍賣地塊：

5、 加強地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及 項 目可行性研究，加強對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投 標(biāo)。 采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后 在簽約 及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利 的條件， 降低土地本錢。根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲 備 資料體系，對不同并建立競爭對 手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程和結(jié)果與我司方案的一致性，最大程度降 低時段、 不同區(qū)域、 不同來源的土地資料進行分門別類，了分開招標(biāo)所帶來的土地本錢增加風(fēng)險中海地產(chǎn)土地本錢管理的主要責(zé)任部門為投資開展部2 、 前期費用管理 前期費用約占工程總本錢的 2-3% 左右，主 要指

6、設(shè)計費、報建 費、勘察測繪費以及 可研費用，其中本錢控制的重點為設(shè)計費 報建費、 勘察費等比重較 小， 且一般有相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn) 。對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制： 1無論是規(guī)劃設(shè)計 還 是一般的裝修設(shè)計，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最正確的性價比； 2嚴(yán)格控制 設(shè) 計質(zhì)量， 在工程前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)， 防止因 設(shè) 計自身失誤原因?qū)е卤惧X增加， 設(shè)計費用的審核、 支付亦與之掛鉤； 3 在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等 對工程 造價影響大的內(nèi)容； 4 在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。眾所周知，設(shè)計結(jié)果斷定了工程

7、造價的 85% 甚至以上，因此設(shè)計 管 理雖然整個設(shè)計費用僅占總本錢的 2% 是工程本錢管理的重中之重。一方面，合約 及 工程應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、 根底設(shè)計等的評估， 參與材料、 設(shè) 備的經(jīng)濟性評價， 盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議、 另一 方 面，設(shè)計部門自身應(yīng)以工程定位為原那么， 在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下 盡 可能做到限額設(shè)計， 注重進行設(shè)計成果性價比分析， 著重抓好事前 的 設(shè)計修改、多項選擇樣、多分析、防止完工后的返工及不必要的本錢浪 費。中海地產(chǎn)設(shè)計費的管理責(zé)任部門為設(shè)計管理部3、工程本錢管理 工程本錢約占工程總本錢的 50-55% 左右，主要由分判工程及 甲 供物資本錢

8、、配套本錢等構(gòu)成。 分判工程及甲供物資本錢主要包括土建、 機電安裝、 裝飾、 室內(nèi) 全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程 / 供貨合同本錢。我 們 主要通過以下具體措施來控制分判本錢：1在工程前期工程規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階段等，根據(jù)設(shè)計的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、 市場 價格因素，結(jié)合工程市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過 不斷調(diào) 整、修正的方式盡早確定合理的本錢控制目標(biāo)。2本錢控制目標(biāo)一旦確定，本錢管理部門合約、財務(wù)應(yīng)及時對本錢測算值作進一步拆分如按土建、安裝、消防、弱 電、 鋁合 具體化的本錢控制指標(biāo)對工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。舉 例來說：設(shè)

9、計圖紙要求外墻采用花崗石，那么國產(chǎn)材料、進口材 料，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據(jù)分解后 的 本錢控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)工程定位情況進行綜合評判、選擇， 或進 一步的選取替代品，到達設(shè)計效果與建造本錢的平衡、統(tǒng) 一。3在工程分判和材料采購過程中， 堅持“三堂會審、 貨比三 家， 最低價中標(biāo)的原那么。各分判工程均編制標(biāo)底，作為報價 評議的 重要依據(jù)。同時，加強分判商管理工作，完善投標(biāo)單位 的資格預(yù) 審、考核制度，本著公開、公平、公正的原那么廣泛吸 收種類承包 商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低本錢的 目標(biāo)。4加強對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過議標(biāo)，解決了 招 標(biāo)過程中存在的圖紙、

10、技術(shù)、工期節(jié)點設(shè)置等各類模糊不清 的問 題，防止了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后 期現(xiàn)場 施工糾紛、價款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭 心態(tài)實現(xiàn) 報價讓利，本錢下浮。5充分進行建材市場調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累 廣 泛的市場信息， 廠家單位， 以充分協(xié)助設(shè)計部門進行設(shè)計、 選樣、 封樣，并盡可能實現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的 替代，降 低工程本錢。6設(shè)計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作 也 應(yīng)早開始。金無赤金、人無完人，我們的造價管理人員、設(shè) 計管 理人員防止不了對某些專業(yè)存在生疏、不了解的情況提早 開始這 方面的工作，實際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工

11、 作，為下一 步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識和管理經(jīng) 驗，少走了彎 路減少了后期本錢增加的可能時機，間接實現(xiàn)了 本錢控制目標(biāo)。7完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前 的 本錢評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計變更引致 的費 用調(diào)整是工程本錢控制的重點和難點，因為大局部的施工 圖紙發(fā) 生變更修改時，一般無法借助于貨比三家的方式確定造 價。只能 是以獨家協(xié)商議價的方式進行落實。這必然會帶來成 本的增加。 我們推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的本錢評審，明確相 關(guān) 我員的簽字權(quán)限，即由設(shè)計院簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過 公司 設(shè)計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大 20

12、萬 元以上 ， 那么提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。分判工程及甲供物資本錢管理的主要責(zé)任部門為合約管理部 和項 目開展部。特別要強調(diào)的是，近年來，在財務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部 建 立了本錢分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。本錢分析預(yù)警 制度 指的是本錢管理部門與有關(guān)部門配合，在工程開展的不同 階段根 據(jù)工程開展的具體情況實時，定期調(diào)整本錢臺帳，及時 反應(yīng)有關(guān) 本錢變動情況，預(yù)測本錢變動趨勢，并通過各種有效 途徑如成 本控制小組會議制度及時進行調(diào)整、消除造成成 本異常波動的 不合理因素。 另外，在工程完工生， 對由財務(wù)部、 合約管理部 共同牽頭，對工程開發(fā)本錢的組成、分布、變化過 程進

13、行深入分 析，并做出合理的評估。4、營銷本錢管理營銷本錢約占工程總本錢的 5-8% 左右，主要指在工程銷 售 過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。營銷本錢管理的主要措施為以下幾點：1 建立各項的廣告及市場推廣方案、 預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司工程增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機 性 加強，廣告費用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告 及市 場推廣方案以及費用預(yù)算制度，是必不可少的。上述制度 的要點 在于方案及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對性， 一方面確 保在宏觀上實現(xiàn)控制工程的廣告及市場推廣費用，另 一方面緊緊 抓住市場根據(jù)不同工程的特點靈活多變地采取種

14、類媒體推廣措 施。2 完善營銷本錢管理的招標(biāo)體系， 完善各項廣告制作的報價、 比價、議價操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu) 質(zhì) 低價，控制廣告制作的費用本錢。3 降低媒體發(fā)布的折扣點， 媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放， 占整個廣告費用的很林比重，進一步降低主要媒體廣揭發(fā)布的 折 扣點數(shù)，可直接降低廣告費用，對于營銷本錢的控制也是有 效的 舉措。營銷本錢管理的主要責(zé)任部門為營銷籌劃部5 、 管理本錢控制 管理本錢約占工程總本錢的 2-3% 左右，是指公司、工程部為 組 織和管理工程開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源本錢及行政本錢。人力資源本錢由人力資源部負責(zé)，依據(jù)工程規(guī)模及開展進度合理制度人員配備方案，預(yù)算人力資源本錢。行政本錢那么依據(jù)集團下達的年度管理費用指標(biāo)，按工程分拆到各部門，作為部門考核指標(biāo)。管理本錢控制的措施主要是全員樹立降低本錢、 增加效益的觀念， 全方位對工程的開發(fā)間接費進行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪