律師實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的物業(yè)服務(wù)和區(qū)分所有權(quán)糾紛以及應(yīng)注意的法律問(wèn)題ppt課件

1、中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)主任中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)主任 朱樹(shù)英朱樹(shù)英 上海市建緯律師事務(wù)所主任上海市建緯律師事務(wù)所主任一、從今年1月11日中房協(xié)在深圳舉行法律研討會(huì)說(shuō)起 1、各地對(duì)車(chē)庫(kù)能否進(jìn)展物權(quán)登記的不同規(guī)定引出的市場(chǎng)操作問(wèn)題。 * 在上海，有，規(guī)定車(chē)庫(kù)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢栽诜康禺a(chǎn)權(quán)證上作注記并已處理操作性； * 在深圳，沒(méi)有地方的相應(yīng)規(guī)定，車(chē)庫(kù)現(xiàn)實(shí)上在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓但無(wú)法登記引起糾紛且難以處置； * 上述情況在其它地方也都存在，有的甚至矛盾很突出。一、從今年1月11日中房協(xié)在深圳舉行法律研討會(huì)說(shuō)起 2、立法機(jī)關(guān)和實(shí)際研討部門(mén)都難以處理市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的操作性問(wèn)題，對(duì)司法實(shí)際中出現(xiàn)的各

2、種有關(guān)物業(yè)效力案件和建筑物區(qū)分一切權(quán)案件，各地法院都各自自在裁量處置。 3、全國(guó)律協(xié)民委會(huì)于去年已制定了，但當(dāng)時(shí)髦無(wú)司法解釋?zhuān)瑹o(wú)法配套難以定稿。二、律師參與最高院兩個(gè)司法解釋的起草討論有利于了解今后司法實(shí)際的開(kāi)展趨勢(shì)，也有利于提高處置相關(guān)案件的應(yīng)對(duì)才干 1、近年來(lái)各地法院處置了情況各不一樣的物業(yè)效力案件，涉及到有關(guān)小區(qū)內(nèi)車(chē)輛失竊、噪聲擾民、業(yè)主封鎖自家陽(yáng)臺(tái)等等問(wèn)題，有不少處置方式已成為司法實(shí)際的主流意見(jiàn)，這應(yīng)該也是最高院制定下稱(chēng)物業(yè)效力司法解釋的根底和條件。講者整理了各地法院處置物業(yè)效力案例或相關(guān)問(wèn)題法律分析共27例,代表如需求可向會(huì)務(wù)組索要該文件。二、律師參與最高院兩個(gè)司法解釋的起草討論有利

3、于了解今后司法實(shí)際的開(kāi)展趨勢(shì)，也有利于提高處置相關(guān)案件的應(yīng)對(duì)才干 2、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟訴權(quán)問(wèn)題，第83條只規(guī)定業(yè)主可以行使，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)并未明確規(guī)定。物業(yè)效力司法解釋第1、2、3、4、5、7共六條都規(guī)定了不同情況業(yè)主委員會(huì)可以行使訴權(quán)，闡明最高院對(duì)業(yè)主委員會(huì)可以行使訴權(quán)問(wèn)題已作定論。律師應(yīng)著手研討訴訟實(shí)務(wù)中業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)行使訴權(quán)的界限和利弊關(guān)系以及不同的訴訟對(duì)策。最高院2002年民立他字第46號(hào)函，對(duì)此問(wèn)題已作的相應(yīng)解釋可作為司法解釋出臺(tái)前的法律根據(jù)。二、律師參與最高院兩個(gè)司法解釋的起草討論有利于了解今后司法實(shí)際的開(kāi)展趨勢(shì)，也有利于提高處置相關(guān)案件的應(yīng)對(duì)才干 3、對(duì)物業(yè)效力企業(yè)

4、催要物業(yè)效力費(fèi)的主張和訴求，物業(yè)效力司法解釋同樣給予訴權(quán)。實(shí)際中的問(wèn)題是有的業(yè)主往往以放棄共有權(quán)益為由回絕支付效力費(fèi)，該司法解釋第五條明確規(guī)定不予支持。律師在處置此類(lèi)相關(guān)問(wèn)題時(shí)要引起注重，不能支持業(yè)主以放棄共有權(quán)益為由拒付效力費(fèi)和籌集或添加的維修資金。二、律師參與最高院兩個(gè)司法解釋的起草討論有利于了解今后司法實(shí)際的開(kāi)展趨勢(shì)，也有利于提高處置相關(guān)案件的應(yīng)對(duì)才干 4、目前不少地方對(duì)物業(yè)效力企業(yè)的效力期限矛盾突出，現(xiàn)行法律規(guī)定物業(yè)效力分為有合同的物業(yè)效力和合同期限屆滿后的物業(yè)效力，實(shí)際中的問(wèn)題是兩者的界限劃分不清以及出現(xiàn)矛盾時(shí)的處置原那么不明確。物業(yè)效力司法解釋征求意見(jiàn)稿第六條對(duì)此作出了一系列推定的

5、規(guī)定，有利于矛盾的妥善處置。二、律師參與最高院兩個(gè)司法解釋的起草討論有利于了解今后司法實(shí)際的開(kāi)展趨勢(shì)，也有利于提高處置相關(guān)案件的應(yīng)對(duì)才干 5、下稱(chēng)區(qū)分一切權(quán)司法解釋?zhuān)亲罡咴旱谝粋€(gè)直接對(duì)所作的司法解釋。該解釋的第1、2、3條對(duì)第六章中涉及到的相關(guān)名詞作出解釋?zhuān)@些解釋對(duì)“業(yè)主、專(zhuān)有部分、“共有部分、“必需為業(yè)主共有部分、“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、“公有設(shè)備等司法實(shí)際中各有了解、各持一說(shuō)的根本概念作一致劃定，對(duì)處置有關(guān)區(qū)分一切權(quán)案件將會(huì)產(chǎn)生重要的影響，應(yīng)引起律師的高度注重。二、律師參與最高院兩個(gè)司法解釋的起草討論有利于了解今后司法實(shí)際的開(kāi)展趨勢(shì)，也有利于提高處置相關(guān)案件的應(yīng)對(duì)才干 6、區(qū)分一切

6、權(quán)司法解釋共18條規(guī)定中有2條是針對(duì)第74條關(guān)于車(chē)庫(kù)、車(chē)位規(guī)定所作的解釋?zhuān)绕涫菍?duì)法條中“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的涵義和“該當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求的了解所作的解釋?zhuān)约皩?duì)小區(qū)內(nèi) 車(chē)庫(kù)、車(chē)位能否出賣(mài)、出租給小區(qū)業(yè)主以外人員的規(guī)劃“配比所作的規(guī)定，對(duì)于司法實(shí)際中的相關(guān)爭(zhēng)議妥善處置和律師的準(zhǔn)確把握都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。二、律師參與最高院兩個(gè)司法解釋的起草討論有利于了解今后司法實(shí)際的開(kāi)展趨勢(shì)，也有利于提高處置相關(guān)案件的應(yīng)對(duì)才干 7、司法實(shí)際中矛盾很突出的另一類(lèi)區(qū)分一切權(quán)糾紛案件，是有關(guān)小區(qū)業(yè)主擅自改動(dòng)規(guī)劃用途影響他人的平安和安寧引起的爭(zhēng)議，區(qū)分一切權(quán)司法解釋第8、9、10三條對(duì)此類(lèi)糾紛中的有“利害關(guān)系的業(yè)主作出了界定，并且規(guī)定未經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主贊同擅自改動(dòng)規(guī)劃用途，或者雖然是運(yùn)營(yíng)性用房對(duì)但對(duì)相鄰業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境呵斥嚴(yán)重?fù)p害的，該當(dāng)恢復(fù)原狀、排除妨礙并賠償損失。二、律師參與最高院兩個(gè)司法解釋的起草討論有利于了解今后司法實(shí)際的開(kāi)展趨勢(shì)，也有利于提高處置相關(guān)案件的應(yīng)對(duì)才干 8、物業(yè)效力糾紛往往與建筑物區(qū)