潼南商業(yè)報告

1、嘉瑞集團潼南“嘉瑞廣場”商業(yè)營銷策劃報告目 錄一、潼南房地產(chǎn)市場調(diào)研分析21. 城市概況22.項目區(qū)域（老城）概況33.在售項目調(diào)研分析44.潼南地產(chǎn)趨勢判斷7二、嘉瑞集團潼南可售物業(yè)分析71.嘉瑞廣場A區(qū)可售物業(yè)分析72.嘉瑞花園B區(qū)及川劇團可售物業(yè)分析9三、可售物業(yè)經(jīng)營策略101.項目SWOT分析102.銷售與抵押的分析103.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議114.經(jīng)營策略11四、下階段工作重心12一、潼南房地產(chǎn)市場調(diào)研分析1. 城市概況（1）城市區(qū)位及交通l 地處重慶主城區(qū)、合川、成都三大城市的結(jié)合部，是“1小時經(jīng)濟圈”內(nèi)新興工業(yè)城市；l 潼南位于重慶西北部，地處巴蜀腹心，東鄰合川，南接大足，西連安岳

2、，北靠遂寧。（2）城市規(guī)模及人口l 全縣幅員面積 1594平方公里，境內(nèi)地面貌屬盆地淺丘，沖積平壩較多，屬四川盆地中亞熱帶季風濕潤氣候，年平均氣溫17.9。l 全縣轄區(qū)兩個街道、20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?5萬。（3）城市規(guī)劃潼南新城總體規(guī)劃25平方公里（至2020年，含工業(yè)園區(qū)），定位于全縣的政治經(jīng)濟文化中心，建成后城市居住人口達到8-10萬人。主要有老城-涼風埡片區(qū)、江北新城、大佛壩片區(qū)、雙江古鎮(zhèn)組成的潼南新城正處于快速擴容時期，城市建設(shè)如火如荼。2.項目區(qū)域（老城）概況（1）規(guī)模及人口l 老城片區(qū)占地2-3平方公里；l 常住人口3萬人左右。（2）交通配套l 由石院街、大同街、正興街組成鏈接而成的

3、老城一條街，像一條金色的鏈子把整個潼南舊城鏈接起來，整個城市來來往往的人流、車流都集中這條商業(yè)街上，也形成潼南交通的一大特色；l 圍城路是主城道路中唯一分支出來的道路，圍城路兩端鏈接到大同街兩端，畫了弧形圍住了老城核心居住區(qū)。l 城市交通通過出租車和公交車代步，由于城市一條核心街道，出行目的全部分布在老城一條街兩旁，所以出租車都是搭伙乘坐的，乘客只有距離的差異，同一方向走的路線是一樣的。l 老城因為交通簡單而顯得出行便捷。l 對外交通的汽車站也就分布在項目旁邊。（3）教育配套l 潼南中學-潼南最知名的中學，目前為潼南最好的中學；l 縣實驗小學、縣第二實驗小學、梓潼中學、大佛中學等都分布在該區(qū)域

4、；l 項目所在地教育配套設(shè)施是潼南縣最完善的區(qū)域。（4）醫(yī)療配套l 人民醫(yī)院緊鄰項目，各類藥店就分布在項目二期嘉瑞廣場附近；l 區(qū)域醫(yī)療配套優(yōu)良。（5）商業(yè)配套l 新世界百貨等各類購物場所分布于項目周邊；l 餐飲、茶樓等娛樂休閑場所，項目周邊比比皆是；l 商業(yè)配套可謂潼南的解放碑。3.在售項目調(diào)研分析（1）在售項目個案分析樓盤名稱項目規(guī)模物業(yè)類型戶型面積（建面）總戶數(shù)銷售均價（建面）內(nèi)部配套周邊配套現(xiàn)工程狀況銷售電話華泰明珠占地70畝 建面10萬多層（7層）電梯洋房二房79-85三房90-117約900戶3700元/全電梯洋房這四個是江北新城代表性項目，目前江北新城可共享的配套為江北中醫(yī)院、江

5、北購物中心、江北汽車站、潼南中學分校、金融機構(gòu)及其他新城市政配套一期已完工（2萬），二期建設(shè)中（二期6萬）44591111米蘭陽光占地99.4畝 建面13萬多層 高層二房78 三房99-138約1300戶3750元/幼兒園、健身場館、果蔬超市、多功能房一期工程建設(shè)中（6棟多層）44582777江城麗都占地37.6畝建面10萬多層、小高層、高層二房58-76 三房89-123994戶預(yù)計3700元/智能化安防系統(tǒng)待開發(fā)，剛完成場地平整44311111北城天驕占地60畝 建面11萬小高層、高層二房60-75 三房85-114約900戶3700元/可變空間一期售罄，二期3月份開盤44219999瑞達

6、名爵康都建面7.36萬多層、高層二房82 三房96-105 四房134-138約650戶3750元/項目底層商業(yè)配套老城代表性項目共享主城商業(yè)、潼南中學、實驗小學、金融、醫(yī)院等生活配套設(shè)施，交通與生活相對便捷一期已封頂、二期在建44597777華城名都建面13萬高層一房44、二房75-80、三房82-119約1000戶3800元/6000空中花園、30000主題商業(yè)、江景房一期工程在建44816666豪庭華苑建面約10萬高層三房100-133約900戶3950元/部分江景房一期工程已封頂，二期在建44521666外灘國際城建面約60萬小高層、高層一房69、二房86-101、三房103-1141

7、.5萬戶4300元/江景、智能化、商業(yè)街等一期工程在建44818888福江名城占地100畝（建面12萬）洋房、高層三房110-140926戶4300元/坡地洋房、行政CBD中心地處新區(qū)目前為二期優(yōu)山美谷44448888（2）在售項目規(guī)模對比分析（3）在售項目銷售價格對比分析（4）在售物業(yè)中具有商業(yè)物業(yè)的主要是外灘國際城15萬、豪庭華苑沿街1-3層底商、名爵康都1-3層底商等，預(yù)計銷售價格1層1.8萬2萬元/左右，二層8000元/左右。4.潼南地產(chǎn)趨勢判斷l(xiāng) 住宅市場價格將進一步攀升，但是攀升幅度將有所減緩；l 新建住宅社區(qū)的居住品質(zhì)進一步提高，居住新城成為一種趨勢；l 隨著新建項目的逐步竣工交

8、房，項目配套商業(yè)與區(qū)域商業(yè)將進一步活躍，會有更多的知名商家進駐。l 江北新城將逐漸成為具有居住功能的新興區(qū)域，而老城將通過舊城改造后繼續(xù)承擔商業(yè)中心的地位。二、嘉瑞集團潼南可售物業(yè)分析1.嘉瑞廣場A區(qū)可售物業(yè)分析（1）商業(yè)體量統(tǒng)計棟號A1A2A3A4A5A6A7A8合計套內(nèi)面積（）891.11 1198.67 2477.28 556.24 383.57 406.93 238.90 627.75 6780.45 建筑面積（）1080.08 1447.12 3152.87 740.36 577.65 594.45 280.96 885.01 8758.50（2） 可售與未售物業(yè)體量對比（3）抵押情

9、況分析說明：本商業(yè)抵押貸款金額為5800萬元，抵押面積7055.8平米，抵押均價為8220.19元/。（4）銷售前景分析l 未售物業(yè)中A5、A2、A6、A3作為投資型產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售；l 未售物業(yè)中A1、A4作為商業(yè)內(nèi)街獨立店鋪銷售，可以獨立經(jīng)營。(5) 銷售價格預(yù)測l 定價依據(jù)a) 根據(jù)目前老街臨街店鋪的租金水平4萬元/年（30-40）與新建樓盤商業(yè)價格預(yù)測（一層2萬元/、二層8000元/、三層6000元/左右）b) 項目自身物業(yè)特征分析l 價格預(yù)測（分棟均價）棟號A1A2A3A4A5A6A7A8合計均 價（元/）7500 5500 6500 7000 5500 5000 5000 6500

10、6284 建筑面積（）1080.08 1447.12 3152.87 740.36 577.65 594.45 280.96 885.01 8758.50 總 價（萬元）810.06 795.92 2049.37518.25317.71 297.23140.48 575.265504.26 （6）綜合評判l(wèi) 待售物業(yè)與外部交通鏈接存在問題，有待改善，建議增設(shè)扶梯實現(xiàn)廣場平面與城市街道有效鏈接，實現(xiàn)合理的人流動向；l 項目整體形象有待改善，增強項目昭示性，充分發(fā)揮項目區(qū)位優(yōu)勢；l 需要主力店進駐，盤活區(qū)域商業(yè)市場，提升本商業(yè)人氣指數(shù)；l 解決項目停車問題，通過合理規(guī)劃與管理增設(shè)臨時停車位；l 整

11、體物業(yè)可以采取租售結(jié)合：可以獨立的商鋪A1、A4采取銷售，其余物業(yè)采取先租后售或租售結(jié)合；l 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)需統(tǒng)一管理，強調(diào)可持續(xù)經(jīng)營，保證穩(wěn)定性；l 出租物業(yè)可以通過經(jīng)營性物業(yè)貸款解決目前現(xiàn)金流。l 城市規(guī)劃期望值：預(yù)計3-5年內(nèi)會啟動舊城改造工程，通過舊城改造，提升老城城市環(huán)境，鞏固其商業(yè)中心地位 ，將直接提升本區(qū)域商業(yè)價值。2.嘉瑞花園B區(qū)及川劇團可售物業(yè)分析（1）商業(yè)體量分析棟號B1B2B6川劇團合計套內(nèi)面積（）479.14479.3-建筑面積（）496.58496.72619.71706.05 3319.05（2）抵押情況分析說明：抵押均價為1186.70元/。（3）銷售前景分析l B

12、1、B2區(qū)域可以作為居住物業(yè)銷售；l B6銷售難度較大；l 川劇團銷售難度較大。(5) 銷售價格預(yù)測l 定價依據(jù)a) 根據(jù)目前在售住宅的價格水平及商業(yè)價格預(yù)期b) 項目自身物業(yè)特征分析l 價格預(yù)測一覽表（分棟均價）棟號B1B2B6川劇團合計均價（）3500350040004000建筑面積（）496.58496.72619.71706.13319.05總價（萬元）173.80173.85247.88682.421277.96（6）綜合評判l(wèi) B1、B2無法實現(xiàn)商業(yè)價值，可作為住宅物業(yè)進行銷售（需改造滿足居住功能需求）；l B6商業(yè)價值實現(xiàn)也存在一定難度，可作為自持物業(yè)或改造；l 川劇團物業(yè)銷售難

13、度較大，可以先租后售；l 出租物業(yè)可以通過經(jīng)營性物業(yè)貸款解決目前現(xiàn)金流。 三、可售物業(yè)經(jīng)營策略1.項目SWOT分析l 優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷，地處老城核心區(qū)域，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套完善；l 劣勢：整體形象受多年滯銷影響，市場存在一定的抗性；l 機會：舊城改造為項目開發(fā)提供了很好機遇，通過市場調(diào)研走訪獲知，目前潼南房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，存在一定市場空間，城市購買力旺盛，剛性需求強勁；l 威脅：項目遺留問題對項目開發(fā)及銷售存在威脅，不利于項目開發(fā)工作的順利開展，重樹良好形象存在一定難度，另外來自于周邊在建項目及江北新城項目價格競爭壓力較大。2.銷售與抵押的分析l 抵押貸款金額為：6175萬元；l 可實現(xiàn)銷售金額為：6782.22萬元；l 除去銷售成本實現(xiàn)的銷售額基本與貸款金額持平，目前該項目采取常規(guī)的銷售回款的思路不可行。3.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議A5/A2/A6/A3A1/A4B1/B2B6川劇團休閑娛樂、餐飲餐飲及棋牌公寓辦公數(shù)碼及家電KTV、電影、快餐業(yè)、