關(guān)于甩開中介私下成交的法律分析

1、跳過中介私自成交應(yīng)賠傭金案件回放深圳市家有房房產(chǎn)交易有限公司（化名，下稱家有房公司）是一家專業(yè)的房地產(chǎn)交易中介機構(gòu)，通過為房地產(chǎn)買賣雙方提供交易信息，促成交易收取傭金。近期他們碰到一個客戶鐘女士，通過家有房公司的介紹達成購房意向后又解除合同，甩開家有房公司后私下和房東簽訂買賣合同。2009年12月，經(jīng)過家有房公司的介紹，鐘女士看中了位于寶安區(qū)布龍路上的一個單元房，并和房東鄭先生簽訂了二手房買賣合同，同時雙方簽訂價格確認書，確認該房產(chǎn)交易價格為8900元。同一天，鐘女士簽署了傭金及必要費用支付承諾書，承諾支付給家有房公司傭金18000元于簽訂國土版本的深圳市二手房買賣合同及向登記機關(guān)遞件前支付。

2、同時也承諾如果買賣雙方解除合同后又私底下成交或通過其它經(jīng)紀(jì)方成交的，相應(yīng)傭金及全部必要費用照樣支付，并交了4000元的定金。但是，鐘女士隨后和鄭先生解除了買賣合同，給家有房公司造成交易失敗的假象，之后又私下和鄭先生達成合同并于2009年12月24到房產(chǎn)主管部門過戶。家有房公司獲悉后一紙訴狀將鐘女士告上法庭，寶安法院經(jīng)過審理，判決鐘女士支付給家有房公司傭金14000元。法官點評居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。家有房公司履行了其應(yīng)盡的義務(wù)，努力促成買賣雙方達成買賣合同，提供了相應(yīng)的服務(wù)，并且和鐘女士簽訂了傭金及必要費用支付承諾書。雙方約定

3、如買賣雙方解除合同后又私底下成交或通過其它經(jīng)紀(jì)方成交的，相應(yīng)傭金及全部必要費用照樣支付。承諾書是在雙方自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上形成的，是雙方真實的意思表示，應(yīng)認定該傭金條款合法有效。鐘女士甩開家有房公司私下和房主鄭先生簽訂買賣合同的行為，違背了承諾書中的傭金條款，應(yīng)支付傭金14000元。睇樓中意后甩開中介今年3月6日，業(yè)主羅某找到中介公司的梁某，委托他賣房。據(jù)羅、梁二人簽訂委托代理出售合同約定：對于羅某待售的房子，梁某只要與其他買主訂立二手房買賣合同即視為房子出售成功，中介不僅可按總房價提取1的中介費作為報酬，還可以獲得相應(yīng)房屋差價。雙方還約定，如果業(yè)主羅某在委托期限內(nèi)擅自與梁某提供的客戶私下交易，羅

4、某應(yīng)按上述3倍的中介費支付違約金，并賠償律師費。當(dāng)天，市民朱某來到梁某的營業(yè)處，并看上了羅某的那一套房子。梁、朱二人談妥后，約定應(yīng)按房子成交額的1.5支付中介費給梁某；若與業(yè)主私下交易則必須以3倍中介費支付違約金，并承擔(dān)律師費。梁某帶著朱某前往羅某處看樓，介紹他們倆認識。朱某看完樓后，羅、朱二人卻悄悄避開梁某私下以28.8萬元的價錢簽訂買賣合同，并于5月9日辦理了產(chǎn)權(quán)登記。梁某于是一紙訴狀將羅、朱二人告上法庭，要求其承擔(dān)3倍中介費并賠償律師費。法院判被告支付中介費庭審中，羅、朱二人辯稱，梁某提供中介服務(wù)時違規(guī)賺取差價并謊報樓齡，存在欺詐行為，他們之前簽訂的合同應(yīng)認定為無效，請求法院駁回梁某的訴

5、請。法院一審認為，梁某作為房地產(chǎn)中介人，接受了賣房者和買房者的委托，為買、賣雙方的訂約提供了機會，羅、朱正是通過梁某的中介服務(wù)簽訂了房屋買賣合同并實際交易并過戶，由此可見，梁某已履行了合同義務(wù)，羅、朱理應(yīng)依約支付中介費。對于梁某要求羅、朱二人承擔(dān)3倍的中介費，法院則指出，梁某作為中介卻謊報房齡及樓價，提供了部分虛假信息，違反了誠信原則，該項請求法院不予支持。起因是買房者通過中介看房后甩開中介私下購房跟一家房屋中介公司看完房后，郭女士通過另一家中介與這套房的房主簽了購房合同，結(jié)果她被第一家中介公司告上法庭，索要1.4萬余元的違約金。昨天，此案在房山法院開庭。郭女士稱，她是在受蒙蔽的情況下與該中介

6、簽訂的委托書。郭女士稱，去年12月1日，她聯(lián)系到房山的摯業(yè)鑫居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，想買一套房子。當(dāng)時業(yè)務(wù)員讓她在一張房屋買賣委托書上簽字，說是作一個登記，方便看房。她沒仔細看條款便簽了字，隨后業(yè)務(wù)員把委托書收了起來。12月2日和3日，業(yè)務(wù)員帶她看了一套位于房山西潞南大街價值58萬元的房子。她很滿意，提出購買。房主提出一次性付清全款，并在一個月內(nèi)辦理完所有手續(xù)。摯業(yè)鑫居的業(yè)務(wù)員稱，他們無法在一個月內(nèi)辦完這些手續(xù)。郭女士發(fā)現(xiàn)另一家中介也有這套房源，且該中介能在一個月內(nèi)辦完手續(xù)，于是通過其買下了房子。沒過多久，郭女士接到了法院傳票。她被摯業(yè)鑫居起訴了。這時她才知道，她與該中介簽的房屋買賣委托書中有一

7、項條款規(guī)定，如果她本人或她的關(guān)系人在6個月內(nèi)與摯業(yè)鑫居介紹的房屋業(yè)主達成私下協(xié)議，或以任何方式及價格成交該房屋，就需要支付房屋總價2.5的金額給中介作為賠償。法庭上，摯業(yè)鑫居的代理人稱，買房者拋開中介，私下與房主達成協(xié)議，這在圈內(nèi)叫“跳票”，中介公司出了人力和物力，買房者卻自己聯(lián)系了房主，這給中介公司帶來很大損失，所以要求對方賠償。郭女士說，委托書上限制買房者6個月內(nèi)不能以任何方式買同一套房，這是明顯的不公平條款。此案沒有當(dāng)庭宣判。記者從該法院了解到，2000年4月到今年4月，涉及該中介的類似案件還有6件。最近一段時間，房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨各種各樣的問題和說法，特別是今年某市春交會上所推出的“甩

8、開中介成交”的“自由交易區(qū)”，更引發(fā)了市場對房地產(chǎn)中介存在的討論和中介行業(yè)的極大關(guān)注。據(jù)了解，“自由交易區(qū)”就是在展會現(xiàn)場指定一個區(qū)域，想賣房的房主可以在那免費登記房源，而買房者直接與賣主交流、交易，這樣就省去了中介機構(gòu)這一環(huán)節(jié)，為買賣雙方節(jié)省中介費用。在深圳，記者還了解到，一些業(yè)主和買家在通過中介的牽線搭橋后，開始甩開中介私下成交，還有不少業(yè)務(wù)員拿到房源后，開始“跳單”。類似的問題，在現(xiàn)實的市場操作上大有存在，中介的地位和作用似乎在偶然之間得到了瓦解，甩開中介成交是否可行，因此成為市場熱議的焦點。沒有中介照樣做買賣？房地產(chǎn)作為一件特殊的或者超大商品，有著其特有的市場交易的復(fù)雜因素和環(huán)節(jié)，事實

9、上，目前很多消費者在房屋的買賣上，還是選擇中介。但隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展和興旺，房地產(chǎn)銷售無論是一手房還是二手房，開始有了多種多樣的形式，有些是為了利益，也有些是為了圖方便，在二手樓市，不少社區(qū)小賣部、物業(yè)管理處掛出了“房屋租售代理”的牌子，而很多業(yè)主或買主也在有意或無意中選擇了這種所謂的快捷方式。房屋銷售在沒有中介公司的介入下，似乎照樣可以做買賣。福田某花園雜貨店張老板很高興地告訴記者，他每月都可以為小區(qū)業(yè)主租出一兩套房，去年還幫人（業(yè)主）賣出了1套。他說，小區(qū)還沒入伙他的小店就開張了，所以一來二往小區(qū)的人都比較熟悉，加上就住在小區(qū)，不少業(yè)主房屋出租出售就習(xí)慣把鑰匙交到小店。張老板承認他的

10、精力主要在雜貨店的經(jīng)營上，至于房屋租售確實不在自己的營業(yè)范圍內(nèi)，正基于此，如果業(yè)主委托的房屋租售，他只收正常中介費用的一半，而且從來不主動。在某小區(qū)管理處前，記者見到“代理房屋租售”的服務(wù)告示，一位孫小姐在仔細打量一番記者后，對記者說，買賣過戶手續(xù)很簡單，既然管理處可以代賣，就可以幫忙辦理后續(xù)的過戶手續(xù)，當(dāng)記者提出要辦理按揭時，孫小姐表示只要找個擔(dān)保公司就可以，她說擔(dān)保公司最好還是自己找，如果管理處代找，至少要3以上的擔(dān)保費。一些業(yè)主及購房者在問及房屋買賣是否需要中介時表示，如果有中介公司的介入，買賣雙方可以肯定會相對輕松，換言之，如果沒有中介公司的介入，房子一樣可以租售。在華強北地鐵口，馮小

11、姐笑著說，買二手房如果能直接聯(lián)系到業(yè)主當(dāng)然最好，這樣就可以省下一筆不小的中介費用，用這筆裝修或買家電豈不是一件很好的事。而另一馬姓男士則表示，如果有錢一次性付款的話，則完全沒有必要去多付出這部分中介費用，但如果要按揭的話，還是會找中介買房，這樣就可以省去很多繁雜的工作。他說，買房子始終是要考慮成本核算，對于工薪階層來說，不單要考慮房價的高低，還要注重后續(xù)的支出，能省一點是一點應(yīng)該是多數(shù)人的一種心態(tài)。羅湖的胡女士甚至說，二手房買賣沒有想象中那么繁雜，如果自己有時間，完全可以自行交易，只是稍加注意和多費點精力而已?；乇苤薪轱L(fēng)險加大為降低交易成本，目前確實有不少買主和賣主在房屋交易上采取了回避房地產(chǎn)

12、中介的做法，更有甚者，買賣雙方在通過中介公司的牽線搭橋后，甩開中介私下交易。而受利益的驅(qū)使，有些中介公司內(nèi)部也出現(xiàn)了房源不報、“跳單”、“飛單”等現(xiàn)象，使得中介公司的生存面臨內(nèi)外交困的境況。跳開中介交易行嗎？專家指出，由于二手房商品的特殊性，交易環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，買賣雙方如果回避中介，在交易過程中很難把握住其中的方方面面，這客觀上加大了交易的風(fēng)險，一旦出現(xiàn)問題，恐怕所付出的交易成本遠遠大于找中介所需支付的傭金。南山靚麗三房，租3000元月，售50萬元。在南山上班的陳先生經(jīng)過兩次看房后，同李先生簽署了購房協(xié)議書，并向李先生支付了首期款10萬元。幾天后，當(dāng)陳先生向李先生要求過戶并打算支付后期的余款時，

13、李先生卻奇跡般地銷聲匿跡了，經(jīng)核實，那位李先生不但提供的資料全是假的，還同時騙了兩個急需購房客戶的首期款及定金，陳先生為此后悔莫及。廣東深鵬律師事務(wù)所律師李永修為此指出，由于目前房源信息發(fā)布渠道的多樣性和客戶需求的多樣化，使得私下交易呈現(xiàn)明顯的增長趨勢，此外，還由于消費信用制度還不健全完善，這種私下交易也給一些不良的客戶造成了可乘之機，造成消費者的利益受損。福田的劉小姐在談到房屋租售是否需要中介時毫不猶豫地說，通過中介還是好些。她認為，私底成交誰也不敢保證對方?jīng)]有問題，這樣利益就很難得到保障。一旦出現(xiàn)問題，就不是一般的小問題，很可能就是付了錢后連人也找不到，而這種損失往往不是幾千元。不過她同時

14、表示，找中介同樣得找那些有品牌的大中介。同樣的問題，朱先生在接受記者采訪時表示，如果買房還是找中介。他認為，中介匯集了很多的房源信息，從需要上滿足了自己的選擇愿望，其次是二手房市場發(fā)展到現(xiàn)在，市場逐漸規(guī)范和完善，中介公司在激烈的市場競爭面前已經(jīng)在創(chuàng)新服務(wù)和品牌經(jīng)營上，得以十分注重，特別是一些大牌的中介機構(gòu)，值得信賴。相反，由于國內(nèi)個人信用體系還不完善，私底下的交易顯然風(fēng)險很大。二手樓市離不開房地產(chǎn)中介服務(wù)快速增長是二手房行業(yè)的特點，二手房也將逐漸成為房地產(chǎn)交易的主體是不爭的事實。這些年，伴隨房地產(chǎn)市場的興旺和迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)三級市場也得到了前所未有的發(fā)展勢頭，在國內(nèi)，房地產(chǎn)三級市場這幾年一直是

15、以每年30的增量成長，30以上的增長速度在所有的行業(yè)中算比較高的。而在深圳，自2002年開始，深圳二手房市場已連續(xù)三年保持了35以上的快速增長態(tài)勢，今年以來，深圳二手房繼續(xù)看好，上半年，深圳二手房成交量達到422萬平方米，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，到年底，深圳二手房成交量將與一手房持平。住房市場的進一步開放與發(fā)展，為二手房的發(fā)展帶來了興旺和繁榮，房地產(chǎn)中介行業(yè)因此也日益活躍和蓬勃發(fā)展，且在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中的作用越來越大。有關(guān)資料顯示，二手房的租售90以上是通過中介公司來完成的。但與國外房地產(chǎn)中介機構(gòu)相比，相當(dāng)多的國內(nèi)中介機構(gòu)還處于自有資金少、科技含量低、服務(wù)質(zhì)量不高、市場占有率小的狀態(tài)。隨著我國

16、加入WTO,房地產(chǎn)中介機構(gòu)在其經(jīng)營內(nèi)容及模式上，已發(fā)生了根本性的變革。突出表現(xiàn)在主營內(nèi)容不斷拓展，經(jīng)營模式不斷創(chuàng)新，服務(wù)范圍不再局限于租賃、輅換等業(yè)務(wù)，已步入了市場化、多樣化、規(guī)模化經(jīng)營的發(fā)展時期。房地產(chǎn)三級市場離不開中介行業(yè)，中介公司的存在是社會進步的一個標(biāo)志。有關(guān)專家說，房地產(chǎn)中介作為住房交易市場的重要環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)經(jīng)營和市場消費的促進作用越來越大。一是中介機構(gòu)在房源整合上具有絕對的優(yōu)勢，這是個人能力所不能及的；二是專業(yè)的房產(chǎn)知識及操作流程是消費者短期內(nèi)所無法掌握的；三是隨著社會的進步，人們法律意識的增強，越來越多的人意識到私下交易不受法律保護，一旦出現(xiàn)糾紛權(quán)益很難得到保證；四是社會文明的

17、進步，人們對自己財產(chǎn)的隱私權(quán)越來越看重，需要中介為其提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。購房者看好房源后，同賣房人打好招呼，然后，告訴中介沒有看好此房，而賣房者也通知中介房子不想賣了。這樣，二手房交易便由買賣雙方私下完成了。目前，通過中介買賣房屋，一般情況，房東出的價格都是“凈價”，即中介費和其他所有交易費用都由買房者承擔(dān)。中介費一般是房款的2，而相對現(xiàn)在動輒高達數(shù)十萬元的房價，買房者需要承擔(dān)一筆不菲的中介費。中介為客戶提供了信息和服務(wù)，不僅付出了勞動，而且還支出了費用（如經(jīng)營用房的租金及廣告宣傳費、通訊費、交通費、稅費等），就像買東西應(yīng)當(dāng)付錢的道理一樣，得到報酬是應(yīng)該的，盡管如此，被甩的現(xiàn)象還是時有發(fā)生。丈夫看房

18、，妻子買房一些購房者在同賣房人簽訂合同時，往往同隨中介公司看房時的名字是不同的。例如，在看房時，是丈夫去看的，但是簽訂合同時，卻是使用的妻子的名字。稅費增長成焦點房地產(chǎn)一直是人們關(guān)注和爭論的熱點，隨著青島市二級市場、房產(chǎn)中介的不斷完善，二手房房產(chǎn)糾紛卻呈上升趨勢，甩中介在房產(chǎn)糾紛中占主導(dǎo)地位。以前的中介公司規(guī)模不大，大部分是家庭作坊，一套房屋收取中介費后對買賣雙方不聞不問；因此在人們心中的印象極差，買賣雙方經(jīng)過中介介紹房源后，想盡辦法甩去中介，雙方私下成交的較多；人們淡薄的房產(chǎn)法律意識和較低的房價，這也促成了買賣雙方私自成交。近年來，由于二手房的房價漲勢迅猛，買賣雙方所繳納的稅費增多了，以前私

19、下成交時所產(chǎn)生的小問題隨著稅費的增長卻成了買賣雙方爭論的最大焦點。中介公司促成房屋買賣時，應(yīng)在提供服務(wù)之前就應(yīng)當(dāng)與客戶簽好居間合同，明確和客戶之間的法律關(guān)系，通過規(guī)范合同來防止被“甩”。被甩是因服務(wù)“含金量”過低房屋中介在二手房交易過程中承擔(dān)著必不可少的市場角色，是一種“專家身份”幫助買賣雙方談判，促成交易，但是，現(xiàn)在的市場上出現(xiàn)的大量甩中介的現(xiàn)象，不是百姓不需要這樣的服務(wù)，而是某些中介服務(wù)“含金量”過低。目前，島城房屋中介大致可以分為三個層次，初級的，形象地說就是“夫妻店”，主要是房源信息的簡單處理，掙看房費；中檔的，就是連鎖加盟店形式，追求“規(guī)?！?；高檔的，就是品牌店，主要做服務(wù)和品牌，要

20、求較高的“規(guī)范”性。單從2中介費用標(biāo)準(zhǔn)上看，好像一樣，但實質(zhì)關(guān)鍵要看服務(wù)“性價比”，差別非常大，這也就是，“甩中介”是原因所在老百姓付費后沒有得到應(yīng)有的服務(wù)。22世紀(jì)不動產(chǎn)總經(jīng)理助理杜蓉誠信應(yīng)是相互的公平是雙方的，誠信是相互的，不能要求一方苛守誠信而對另一方聽之任之，“甩中介”的實質(zhì)是抹殺了中介公司的服務(wù)行為，剝奪了中介公司的勞動價值，這些“甩中介”的客戶又何嘗不是違約呢？因此，在看房時中介該與看房者簽訂協(xié)議，并登記其個人資料，對于“甩中介”成交的情況，經(jīng)查實之后，應(yīng)通過法律途徑維護中介的權(quán)益。房地產(chǎn)中介必須建立一套行業(yè)以及社會的制約和監(jiān)督機制，用必要的行業(yè)監(jiān)督，來保證買賣和中介三方的利益，迎

21、來房地產(chǎn)中介市場繁榮的明天。天天天水網(wǎng)訊（記者蔚軍平通訊員趙青霞）秦州區(qū)的何女士委托市內(nèi)一家房產(chǎn)代理公司為自己介紹購買一套住房。在相中一套住房后，她甩過中介私自與房主成交。最終，被告上法庭的何女士給中介公司支付了居間費用及違約金6000元。2009年7月12日，秦州區(qū)的何女士與市內(nèi)一家房產(chǎn)代理公司簽訂了一份居間合同。何女士委托該房產(chǎn)代理公司于2009年7月12日至10月12日間介紹一套價款在30萬元至33.7萬元之間、位于秦州區(qū)七里墩附近120平方米左右的住房一套，若促成房地產(chǎn)買賣契約成立，何女士向該房產(chǎn)代理公司支付合同標(biāo)的物成交總價的1%作為服務(wù)報酬，在簽訂房地產(chǎn)買賣契約的同時一次性支付。如果何女士在合同存續(xù)期間，與房產(chǎn)代理公司提供的客戶私自成交，應(yīng)向房產(chǎn)代理公司支付房地產(chǎn)買賣契約標(biāo)的物總價款的2%作為違約金。2009年7月12日，該房產(chǎn)代理公司給何女士介紹了一套住房，何女士表示滿意，此后，何女士便與房產(chǎn)代理公司拒絕聯(lián)系。2009年9月，何女士與房產(chǎn)代理公司介紹的該房屋的主人以26萬元私下成交，辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。隨后，房產(chǎn)代理公司將何女士告上了法庭。2009年11月10日，秦州區(qū)人民法院立案受理了這起居間合