天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（可編輯）

1、精品天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 概述4一項(xiàng)目實(shí)施的背景4二項(xiàng)目概況7三項(xiàng)目投資者概況8四編制依據(jù)與研究范圍8第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析9一天堂島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求9二天堂島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于清江流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展10三天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)助推天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)開發(fā)步伐11第三章 市場分析與市場定位11一國內(nèi)別墅市場分析11二宜昌市房地產(chǎn)市場基本分析12三別墅群項(xiàng)目SWOT分析13五目標(biāo)市場定位與產(chǎn)品定位分析17第四章 市場營銷18一營銷策略18二銷售周期預(yù)計(jì)20第五章 建設(shè)條件與場

2、址選擇20一建設(shè)條件20二場址選擇23第六章 項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施計(jì)劃24一工程建設(shè)內(nèi)容24二項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排28第七章 投資估算與資金籌措29一投資估算內(nèi)容29二投資估算30三資金籌措31四投資計(jì)劃31第八章 財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)評價(jià)31一建筑成本估算31二投資收益估算32三現(xiàn)金流量測算34四敏感性分析34五財(cái)務(wù)評價(jià)35第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析35一風(fēng)險(xiǎn)因素35二風(fēng)險(xiǎn)對策36第十章 結(jié)論與建議39一結(jié)論39二建議39結(jié)束語40附件41附表一天堂島別墅群項(xiàng)目投資估算表41附表二天堂島別墅群項(xiàng)目投資計(jì)劃表42附表三天堂島別墅群項(xiàng)目投資成本表43附表四天堂島別墅群項(xiàng)目投資收益估算表44附表五天堂島別墅群項(xiàng)目現(xiàn)金流量測

3、算表45附表六天堂島別墅群項(xiàng)目敏感性分析表53第一章 概述一項(xiàng)目實(shí)施的背景一生態(tài)旅游已經(jīng)成為當(dāng)今世界最具前景的旅游精品生態(tài)旅游是在旅游業(yè)和生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的大背景下產(chǎn)生的一種新的旅游發(fā)展模式主要以欣賞和研究生態(tài)區(qū)的自然景觀自然環(huán)境野生動(dòng)植物及文化特征為目的的旅游形式旨在突出旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境生態(tài)旅游使都市人得以回歸自然認(rèn)識自然親近自然享受自然暫時(shí)擺脫都市喧鬧和塵俗的環(huán)境達(dá)到徹底放松休閑健身益智的目的正逐步成為都市人生活的時(shí)尚據(jù)世界生態(tài)旅游大會介紹國際生態(tài)旅游市場潛力巨大年增長率為2025高于其它旅游項(xiàng)目和旅游產(chǎn)品的發(fā)展速度另有資料顯示近幾年世界旅游業(yè)的構(gòu)成生態(tài)休閑旅游占62而宗教健身旅游和文化

4、商務(wù)旅游只分別占20和18鑒于生態(tài)旅游的發(fā)展前景及其巨大的環(huán)境效益和社會效益聯(lián)合國專門推出了生態(tài)旅游年活動(dòng)以鼓勵(lì)世界各國通過開展可持續(xù)的旅游活動(dòng)來促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展二湖北宜昌生態(tài)旅游業(yè)迅猛發(fā)展近年來湖北省旅游業(yè)處于迅猛發(fā)展的階段目前湖北旅游業(yè)基本形成了以武漢宜昌為中心向四周輻射的旅游布局形成了以 一江兩山為重點(diǎn)的空間格局和全方位開放型的旅游網(wǎng)絡(luò)格局十五時(shí)期全省累計(jì)接待海內(nèi)外旅游者332億人次年均增長1291實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入1985億元年均增長1596我省旅游業(yè)逐步成長為發(fā)展較快的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)宜昌位于長江中游和上游的結(jié)合部湖北省的西部地處秦巴山脈和武陵山脈向江漢平原過渡的地帶旅游

5、資源獨(dú)具特色既有秀麗的自然風(fēng)光又有豐富的人文景觀還有宏偉的現(xiàn)代建筑工程自然景觀人文景觀和現(xiàn)代建筑于一體樟樹垴第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析一天堂島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求宜昌位于長江北岸三峽東口古稱夷陵有2400多年的歷史因水至此而夷山至此而陵得名是楚文化的發(fā)祥地宜昌西接長江三峽溯流直達(dá)巴蜀東連兩湖魚米之鄉(xiāng)順江暢達(dá)寧滬自古便是鄂西川東的物資集散地和交通樞紐上控巴蜀下引荊襄素有三峽門戶峽口明珠之美譽(yù)鄂西生態(tài)文化旅游圈鄂西生態(tài)文化旅游圈鄂西生態(tài)文化旅游圈鄂西生態(tài)文化旅游圈鄂西圈鄂西生態(tài)文化旅游圈隨著市場發(fā)展別墅客戶群體也在逐漸改變以前購買別墅主要是位于金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士隨著市場

6、的發(fā)展和的涌現(xiàn)別墅市場客戶群體趨于年輕化一些從事金融證券和等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出逐漸成為中檔別墅的主要消費(fèi)力量據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示購買的客戶38是三資企業(yè)管理人員245是私營民營企業(yè)主在別墅客戶中外籍人士海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征別墅市場重要問題在于缺少有特色和個(gè)性的高檔項(xiàng)目出現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)普遍較低少數(shù)低容積率高綠化率的項(xiàng)目品質(zhì) 追求差異性為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì)目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位并在規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)實(shí)用功能空間分布試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點(diǎn)與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成迎合

7、成功人士海歸人士所追求的歸屬感石崖如城云靄飄渺滿眼林木森森四季蔥蘢一片古往今來凡登臨者到此無不為如此河山而生嘯傲之慨由峰腰直上峰頂宮觀遺址歷歷可數(shù)到處出沒的殘碑?dāng)囗傧蛉藗冋故具@座鄂西南道教叢林鄂西生態(tài)文化旅游圈湖北省作出著力打造鄂西生態(tài)文化旅游圈重大戰(zhàn)略決策激活鄂西地區(qū)生態(tài)文化民俗等資源優(yōu)勢破解交通通訊體制機(jī)制等瓶頸障礙使其成為國內(nèi)外知名的旅游目的地以推進(jìn)鄂西地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實(shí)現(xiàn)湖北東西部相對均衡發(fā)展宜昌鄂西生態(tài)文化旅游圈領(lǐng)跑鄂西生態(tài)文化旅游圈鄂西生態(tài)文化旅游圈人們在復(fù)歸自然 返璞歸真的觀念影響下為了緩解壓力享受生活獲得身心愉悅而選擇的一種大自然中尋找心靈寧靜的放松方式與人們?nèi)找嫣岣叩娜宋木?/p>

8、與環(huán)境意識結(jié)合在一起所形成的一種62設(shè)計(jì)新潮功能齊全低層洋房采用前后花園設(shè)計(jì)對流通風(fēng)良好戶戶向陽且均可觀看花園江景頂層采用復(fù)式設(shè)計(jì)突顯住宅高尚定位單體別墅建設(shè)上結(jié)合水體營造有私家碼頭景觀效果豐富3設(shè)計(jì)上盡顯綠色建筑將中央綠地宅間綠地宅園綠地和屋頂綠化清江碧波有機(jī)結(jié)合使別墅處處是綠色步步有景觀構(gòu)建多層次的綠化景觀系統(tǒng)第四章 市場營銷一營銷策略一品牌形象策略公司堅(jiān)持以品牌建設(shè)為營銷核心以科學(xué)營銷事件營銷客戶營銷為基本手段不圖短期效益樹立品牌形象2007年3月天堂島成為2007環(huán)球小姐三峽選拔賽唯一指定外景拍攝基地2007年4月天堂島杯2007中國長陽·張健橫渡隊(duì)清江畫廊挑戰(zhàn)賽多次成功舉辦

9、風(fēng)光人體攝影大賽2008年7月與三峽商報(bào)三峽游客中心共同策劃主辦2008我與北大清華學(xué)子同行活動(dòng)活動(dòng)的創(chuàng)新不僅提高了天堂島的知名度提升了品牌效應(yīng)也促進(jìn)了度假區(qū)旅游的紅火第一期第二期合計(jì)2010 年2011年小計(jì)20112012小計(jì)單位售價(jià)元500050005000600060006000建筑面積119400119400119400151120151120151120270520預(yù)售比例40601004060100預(yù)售面積477607164011940045336105784151120270520銷售收入萬元238803582059700272026347090672150372第五章 建設(shè)條

10、件與場址選擇 一建設(shè)條件一天堂島規(guī)劃和控規(guī)已獲政府部門審批通過湖北省清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃以下簡稱天堂島規(guī)劃已于2006年12月16日通過由湖北省發(fā)改委湖北省旅游局宜昌市人民政府組織的評審會另外湖北省清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃以下簡稱控規(guī)也在2007年11月15日由長陽土家族自治縣人民政府主持召開的評審會上順利通過并得到湖北省旅游局華東師范大學(xué)三峽大學(xué)宜昌市發(fā)改委宜昌市國土局宜昌市環(huán)境保護(hù)研究所等單位專家的一致好評評審專家委員會認(rèn)為控規(guī)成果完善符合國家旅游規(guī)劃通則關(guān)于旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)范要求符合天堂島實(shí)際具有可操作性和很強(qiáng)的

11、制約性及開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)性此外控規(guī)已經(jīng)得到長陽土家族自治縣人民政府同意并取得根據(jù)規(guī)劃方案實(shí)施的批復(fù)長政函200830號和長陽土家族自治縣建設(shè)局關(guān)于湖北清江天堂島生態(tài)旅游度假區(qū)選址意見的函長建函200874號二區(qū)域自然條件優(yōu)越1地形地貌清江流域處于我國第二級階梯向第三級階梯過渡地帶屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū)地勢自西向東傾斜山勢逐步降低西部山嶺高程10002000米東部由1000米降至河口的數(shù)十米流域內(nèi)山區(qū)占80以上山勢陡峻河谷深切河道狹窄比降大具有山區(qū)河流特征河道以灘多而著稱于世屬喀斯特地貌地震基本烈度為度隨海拔升高而變化氣候呈立體結(jié)構(gòu)兼有中亞帶北亞熱帶南溫帶及中溫帶多種氣候類型正是一山分四季十

12、里不同天座110kV變電站項(xiàng)目完成后擬新配置2座10kV變電所供電電源接自變電站可滿足項(xiàng)目需要3給排水系統(tǒng)天堂島水源主要來自于清江本項(xiàng)目擬新建1座1萬噸日自來水廠統(tǒng)一鋪設(shè)自來水管網(wǎng)供水并配置3座蓄水池排水采取雨污水分流制污水經(jīng)污水處理站處理達(dá)標(biāo)后與雨水一起作為中水利用或排放4郵政通訊島內(nèi)電信服務(wù)商通訊網(wǎng)覆蓋面廣寬帶信息網(wǎng)絡(luò)完善通訊條件極為便八百里清江樟樹垴樟樹垴總面積450畝皮家包總面積350畝尹家山總面積600畝花橋群島總面積2500畝別墅類型套數(shù)單套面積用地面積建筑面積皮家包單體別墅307961530823880樟樹垴單體別墅507962551339800尹家山單體別墅7079635718

13、55720花橋群島單體別墅1007965102679600聯(lián)排別墅1205964584671520合計(jì)370173410270520二工程建設(shè)內(nèi)容1建安工程 1土建包括園林綠化公共部分裝修名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300Ld·人45001350m3d2餐飲20L次·人8000160m3d3辦公40Ld·100040m3d4居民100Ld·人5000500m3d5不可預(yù)計(jì)用水量按總用水量15計(jì)308m3d6估算日最高用水量2358m3d消防用水室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消防用水量為15LS火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)一次火災(zāi)滅火用水量為108m3給水工程給水系統(tǒng)分為高

14、位蓄水池供水和自來水廠供水二個(gè)不同的水源體系高位蓄水池供水分三個(gè)片區(qū)南部中部及北部各片區(qū)分別建造容量為1000 m3的高位蓄水池總?cè)萘繛?000 m3并配備制水設(shè)備3套通過管道接至各服務(wù)區(qū)實(shí)現(xiàn)管道有壓供水在中部建設(shè)1座地表水自來水廠水廠規(guī)模1萬噸日排水工程旅游區(qū)排水主要為生活污水為保護(hù)風(fēng)景區(qū)及其附近水域水質(zhì)不受污染嚴(yán)格按雨污分流的排水體制建立排水系統(tǒng)雨水采用自然排放2供電工程本項(xiàng)目用電負(fù)荷采用單位面積建筑面積×系數(shù)08負(fù)荷密度法進(jìn)行負(fù)荷估算其他用電采用估算法經(jīng)估算總負(fù)荷為3680kw按高峰期同時(shí)使用系數(shù)07計(jì)功率因素取092計(jì)算容量為2800kVA根據(jù)本項(xiàng)目負(fù)荷估算情況擬在度假別墅區(qū)

15、和湖濱服務(wù)區(qū)和養(yǎng)生度假區(qū)各設(shè)一處變配電房分別配置容量為1000kVA變壓器各2臺3通訊工程目前移動(dòng)通訊程控 已開通局部區(qū)域信號較弱處需加強(qiáng)信號的處理該項(xiàng)目由電訊部門解決不計(jì)入本項(xiàng)目投資內(nèi)4燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)液化石油氣供應(yīng)站1座磚混結(jié)構(gòu)占地規(guī)模5000建筑面積2005垃圾處理工程在各服務(wù)點(diǎn)休憩點(diǎn)及主要路段每隔400m設(shè)垃圾桶在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點(diǎn)將旅游生活垃圾收集并運(yùn)裝至附近垃圾站工程進(jìn)度內(nèi)容10年1月 1 日12月31日11年1月1日12月31日1234567891011121234567891011121項(xiàng)目前期工作包括各類證件2項(xiàng)目籌資和前期付款3施工圖設(shè)計(jì)4項(xiàng)目議標(biāo)工作5拆遷及七通一平6基礎(chǔ)施

16、工7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程8竣工驗(yàn)收9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束表5 別墅群項(xiàng)目第二期開發(fā)進(jìn)度安排編號工程進(jìn)度內(nèi)容11年7月 1 日12月31日12年1月1日12月31日7891011121234567891011121項(xiàng)目前期工作包括各類證件2項(xiàng)目前期付款3施工圖設(shè)計(jì)4項(xiàng)目議標(biāo)工作5拆遷及七通一平6基礎(chǔ)施工7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程8竣工驗(yàn)收9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束第七章 投資估算與資金籌措 一投資估算內(nèi)容本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資銷售成本建設(shè)利息和流動(dòng)資金三部分組成1建設(shè)投資建設(shè)投資是指項(xiàng)目建設(shè)所需的全部資金投入主要包括固定資產(chǎn)的投資無形資產(chǎn)的投資開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等1固定資產(chǎn)投資建安成本包括土建工

17、程給排水工程消防設(shè)施配套設(shè)施強(qiáng)弱電工程社區(qū)景觀綠化等投資費(fèi)用地上建筑以800元計(jì)算 2無形資產(chǎn)投資無形資產(chǎn)投資指用于項(xiàng)目所用土地的開發(fā)費(fèi)用主要是土地出讓金 3650萬元包括15000畝林地經(jīng)營權(quán)900萬元和林木所有權(quán)150萬元?jiǎng)e墅用地400畝轉(zhuǎn)地成本65萬元畝計(jì)2600萬元3開辦費(fèi)開辦費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)用于項(xiàng)目組織管理設(shè)計(jì)等各項(xiàng)費(fèi)用包括以下各項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目管理費(fèi)以建安成本的3計(jì)算項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)以建安成本的05計(jì)算設(shè)計(jì)勘探費(fèi)包括總規(guī)和控規(guī)單體建筑設(shè)計(jì)高爾夫球場及度假別墅設(shè)計(jì)滑翔傘莊園設(shè)計(jì)共計(jì)2680萬元人民幣4不可預(yù)見費(fèi)以固定資產(chǎn)和開辦費(fèi)之和的5計(jì)算5物價(jià)因素以每年遞增10只考慮固定資產(chǎn)6銷售成本按銷售

18、額的2計(jì)算2建設(shè)期利息按貸款10000萬元人民幣期限三年年利率12計(jì)算第2年末還款5000萬元第3年末還款5000萬元利息總額為3000萬元人民幣3流動(dòng)資金本項(xiàng)目一期從動(dòng)工到建成后全部出售建設(shè)期內(nèi)約需日常流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金1000萬元人民幣二投資估算 經(jīng)過投資估算天堂島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬元其中第一期投資為25040萬元第二期投資為20771萬元單位建筑面積投資額為1693元詳見附表一天堂島別墅群項(xiàng)目投資估算表三資金籌措根據(jù)天堂島別墅群項(xiàng)目投資估算表第一期需安排資金16576萬元主要包括固定資產(chǎn)土地出讓金項(xiàng)目管理費(fèi)與工程監(jiān)理費(fèi)勘探設(shè)計(jì)費(fèi)已經(jīng)支付流動(dòng)資金本項(xiàng)目資金來源主要為自有資金銀行貸款和

19、住房預(yù)售收入具體資金籌措計(jì)劃如下1自有資金公司股東入股資金3000萬元2申請銀行貸款10000萬元3預(yù)售收入3576萬元根據(jù)天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排第一期工程開發(fā)完畢累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入59700萬元除支付工程款和歸還銀行貸款5000萬元外尚余資金30060萬元完全有實(shí)力進(jìn)行第二期工程開發(fā)四投資計(jì)劃根據(jù)天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排2010年投資11836萬元2011年投資21453萬元含一期13204萬元二期8249萬元2012年投資12521萬元詳見附表二天堂島別墅群項(xiàng)目投資計(jì)劃表第八章 財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)評價(jià) 一建筑成本估算本項(xiàng)目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成1土地出讓金3650萬元2建筑安裝費(fèi)用25

20、294萬元包括土建工程安裝工程弱電工程消防工程等3景觀設(shè)施811萬元包括綠化園林景觀配套工程等4開辦費(fèi)3593萬元包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)等5建設(shè)期利息3000萬元6不可預(yù)測費(fèi)用1485萬元按235項(xiàng)的5提取7營銷費(fèi)用3007萬元按銷售收入的2提取天堂島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬元單項(xiàng)工程造價(jià)單項(xiàng)成本為1693元詳見附表三天堂島別墅群項(xiàng)目投資成本表二投資收益估算1銷售收入本項(xiàng)目銷售收入為150372萬元其中一期工程銷售收入為59700萬元二期工程銷售收入為90672萬元表6 天堂島別墅群項(xiàng)目銷售收入表項(xiàng) 目第一期銷售收入第二期銷售收入合計(jì)單位售價(jià)元50006000建筑面積1194

21、00151120270520銷售收入萬元59700906721503722銷售支出1營銷費(fèi)用按銷售收入的2提取共計(jì)3007萬元2稅費(fèi)營業(yè)稅企業(yè)所得稅及其他相關(guān)稅費(fèi)營業(yè)稅7519萬元城市建設(shè)稅費(fèi)376萬元教育費(fèi)附加226萬元防洪工程維護(hù)費(fèi)286萬元交易管理費(fèi)812萬元印花稅81萬元小計(jì)9299萬元3企業(yè)所得稅23206萬元企業(yè)所得稅按稅前利潤的25計(jì)算3盈利能力分析項(xiàng)目總投資為45811萬元銷售收入為150372萬元稅后利潤總額69619萬元稅前利潤總額92825萬元詳見附表四天堂島別墅群項(xiàng)目投資收益估算表稅前投資利潤率202稅后投資利潤率152總體而言本項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)主要原因在于第一政府為推

22、動(dòng)清江流域天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)給予許多優(yōu)惠政策第二天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)是由湖北天堂島實(shí)業(yè)以自有資金開發(fā)政府沒有資金投入建設(shè)周期長投資額度大只能以別墅群項(xiàng)目開發(fā)帶動(dòng)生態(tài)旅游區(qū)的開發(fā)如果沒有足夠的利潤空間天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)將難以為繼三現(xiàn)金流量測算現(xiàn)金流量測算結(jié)果顯示項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量總額為61343萬元其中2010年為21320萬元2011年為19339萬元2012年為20684萬元詳見附表五天堂島別墅群項(xiàng)目現(xiàn)金流量測算表四敏感性分析一盈虧平衡分析假定項(xiàng)目總投資不變且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)則項(xiàng)目銷售率為5894時(shí)項(xiàng)目全部投資利潤率為零投資剛能保本保本點(diǎn)投資總額單位面積售價(jià)-單位面積

23、建筑成本單位面積稅費(fèi)458115000-1693-434159454一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70時(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低本項(xiàng)目盈虧平衡率為5894故此項(xiàng)目實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)較小二敏感性分析1單位售價(jià)降低10其他條件不變時(shí)銷售收入降低10利潤總額降低14932單位建筑成本提高10其他條件不變時(shí)利潤總額降低4943銷售量下降10其他條件不變時(shí)銷售收入降低10利潤總額降低1493通過單位售價(jià)單位建筑成本銷售量三項(xiàng)指標(biāo)的利潤靈敏度分析詳見附表六天堂島別墅群項(xiàng)目敏感性分析表可以得出結(jié)論單位售價(jià)與銷售量的變動(dòng)對利潤總額的影響最高幾乎相當(dāng)其次是單位建筑成本變動(dòng)的影響從行業(yè)特征來看項(xiàng)目的定位質(zhì)量的保證成本的控制有效的營銷策略

24、等都是促進(jìn)本項(xiàng)目運(yùn)營的關(guān)鍵因素因此在本項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過程中必須加強(qiáng)定價(jià)與銷售的管理與控制采取科學(xué)的定價(jià)策略與營銷措施同時(shí)也必須加強(qiáng)成本管理降低單位建筑面積物料消耗提高項(xiàng)目整體盈利能力五財(cái)務(wù)評價(jià)通過以上分析可以看出本項(xiàng)目投資利潤率為152與同行業(yè)相比具有顯著優(yōu)勢凈現(xiàn)金流量稅后約為61343萬元具有較強(qiáng)的流動(dòng)性投資回收期稅后為23年投資回收較快盈虧平衡點(diǎn)銷售率為5894在正常銷售情況下本項(xiàng)目具有較高的安全邊際綜上所述本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有可行性第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一風(fēng)險(xiǎn)因素通過研究分析天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項(xiàng)目面臨如下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素一政策風(fēng)險(xiǎn)近年來為抑制房價(jià)漲幅過大過快國家采取了一系列的財(cái)政政策和金融政

25、策從土地供給土地開發(fā)周期自有資金比例住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價(jià)格未來隨著經(jīng)濟(jì)回暖如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快政府可能采取更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)開發(fā)控制政策將對本項(xiàng)目開發(fā)帶來不利的影響二市場風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)三個(gè)方面一是銷售價(jià)格變動(dòng)對公司利潤的影響二是未能達(dá)到預(yù)期銷售量對公司利潤和后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的影響三是建筑材料價(jià)格變動(dòng)對投資總額的影響三管理風(fēng)險(xiǎn)公司管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面一是項(xiàng)目開發(fā)過程中建設(shè)單位和施工單位沒有正確領(lǐng)會天堂島項(xiàng)目總規(guī)和控規(guī)內(nèi)容從而對生態(tài)環(huán)境造成破壞帶來的風(fēng)險(xiǎn)二是公司組織架構(gòu)不完善管理制度不規(guī)范帶來的政出多門管理混亂資源浪費(fèi)三是項(xiàng)目開發(fā)過程中管理人才技術(shù)人才匱乏造成工程進(jìn)度遲緩

26、工程質(zhì)量低劣這些風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的順利實(shí)施起著至關(guān)重要的作用四環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)天堂島位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣清江流域高壩洲庫區(qū)內(nèi)清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位如果沒有科學(xué)的規(guī)劃貿(mào)然開發(fā)極有可能對天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的旅游資源造成破壞甚至威脅整個(gè)清江流域的生態(tài)環(huán)境二風(fēng)險(xiǎn)對策針對天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素湖北天堂島實(shí)業(yè)攜手當(dāng)?shù)卣鐣鹘缇⒐竟芾韺臃e極采取對策最大限度地確保將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度真正實(shí)現(xiàn)人與自然社會與環(huán)境眼前利益與長遠(yuǎn)利益經(jīng)濟(jì)效益與社會效益微觀效益與宏觀效益的共贏和統(tǒng)一一政策風(fēng)險(xiǎn)對

27、策雖然國家采取一系列政策法律法規(guī)以抑制房地產(chǎn)泡沫的膨脹然而應(yīng)該看到第一房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)著上下游十?dāng)?shù)個(gè)行業(yè)的發(fā)展國家控制的目的是為了確保中國房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展而不是打壓房地產(chǎn)市場第二2008年國際金融危機(jī)的爆發(fā)導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退盡管今年上半年我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象但這種形勢還不穩(wěn)定需要國家持續(xù)采取積極的宏觀調(diào)控政策因此房地產(chǎn)業(yè)必將迎來新的生機(jī)第三通過盈虧平衡分析本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為5894安全邊際率高具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性第四天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃通過了省市縣三級政府的批準(zhǔn)二市場風(fēng)險(xiǎn)對策針對項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的市場風(fēng)險(xiǎn)本報(bào)告在第八章中已經(jīng)分析了單位售價(jià)銷售量單位建筑成本變動(dòng)

28、對利潤總額的影響在以后的開發(fā)過程中將重點(diǎn)采三種措施以降低市場風(fēng)險(xiǎn)第一加快天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)步伐以環(huán)境優(yōu)勢提升別墅群項(xiàng)目的品位和檔次進(jìn)而提高單位售價(jià)第二加強(qiáng)天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的品牌形象宣傳通過舉辦國際滑翔傘大賽攝影大賽清江畫廊挑戰(zhàn)賽等國際國內(nèi)重大賽事促進(jìn)銷售進(jìn)度第三針對建筑市場上的價(jià)格變動(dòng)一方面公司將開發(fā)穩(wěn)定的供貨渠道確保進(jìn)貨價(jià)格的穩(wěn)定另一方面公司將加強(qiáng)項(xiàng)目管理和成本控制降低材料消耗三管理風(fēng)險(xiǎn)對策針對項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的管理風(fēng)險(xiǎn)首先公司成立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組選調(diào)相關(guān)技術(shù)管理人員成立籌建辦公室其次嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)

29、調(diào)管理力度確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量最后針對生態(tài)環(huán)境的破壞應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位和承建商高度重視并按本報(bào)告所提出的各項(xiàng)環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?shí)嚴(yán)格實(shí)行誰開發(fā)誰保護(hù)誰建設(shè)誰負(fù)責(zé)的制度堅(jiān)決避免建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)現(xiàn)象發(fā)生四生態(tài)保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)對策針對天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)過程有可能帶來清江流域生態(tài)破壞風(fēng)險(xiǎn)湖北天堂島實(shí)業(yè)堅(jiān)持保護(hù)第一科學(xué)規(guī)劃滾動(dòng)開發(fā)永續(xù)利用的16字方針首先積極配合當(dāng)?shù)卣块T邀請有關(guān)專家編制湖北省清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃以下簡稱天堂島規(guī)劃和湖北省清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃以下簡稱控規(guī)以確保項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)性其次在具體建設(shè)規(guī)模建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了

30、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅游區(qū)與清江天堂島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系最后天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資金額大總投資18億元人民幣建設(shè)周期長建設(shè)期10年資金壓力大因此公司股東采取開發(fā)與保護(hù)并進(jìn)的方針滾動(dòng)開發(fā)永續(xù)利用首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目通過別墅群項(xiàng)目的開發(fā)快速回籠資金進(jìn)行天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠(yuǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)第十章 結(jié)論與建議 一結(jié)論湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目堅(jiān)持保護(hù)第一科學(xué)規(guī)劃滾動(dòng)開發(fā)永續(xù)利用的16字方針在具體建設(shè)規(guī)模建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅游區(qū)與清江天堂島旅游區(qū)互為依托的

31、關(guān)系整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目以合理的定位來帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作為清江天堂島旅游區(qū)的崛起和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來全新理念她的建成必將成為清江天堂島旅游區(qū)的標(biāo)志性高尚住宅小區(qū)完全符合發(fā)揚(yáng)天堂島實(shí)業(yè)的經(jīng)營宗旨更是樹立企業(yè)文化塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標(biāo)桿性項(xiàng)目通過綜合分析可以看出一方面本項(xiàng)目具有較高的財(cái)務(wù)效益和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力市場風(fēng)險(xiǎn)較低另一方面本項(xiàng)目充分考慮生態(tài)環(huán)境保護(hù)人類與生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)效益社會效益與生態(tài)效益實(shí)現(xiàn)有機(jī)統(tǒng)一具有極高的投資價(jià)值二建議湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目與天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)融為一體實(shí)現(xiàn)了別墅群項(xiàng)目開

32、發(fā)與生態(tài)保護(hù)休閑旅游觀光度假的有機(jī)統(tǒng)一循環(huán)利用滾動(dòng)開發(fā)具有極高的生態(tài)效益經(jīng)濟(jì)效益社會效益建議湖北天堂島實(shí)業(yè)特別重視清江的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作制訂切實(shí)可行的科學(xué)管理目標(biāo)做好生態(tài)旅游規(guī)劃加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測工作結(jié)束語湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目依托天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)是一個(gè)非常具有發(fā)展前景的別墅群項(xiàng)目本人非常榮幸接受湖北天堂島實(shí)業(yè)的委托編制可行性研究報(bào)告但由于時(shí)間倉促項(xiàng)目規(guī)劃相關(guān)數(shù)據(jù)不足本報(bào)告難免有未盡之處敬請公司領(lǐng)導(dǎo)社會同行給予指正附件附表一天堂島別墅群項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目單價(jià)元第一期第二期面積金額萬元面積金額萬元一固定資產(chǎn)1建筑安裝費(fèi)用土建工程樁以上80011940095521511201

33、2090基礎(chǔ)工程給排水工程50119400597151120756弱電消防給排水55119400657151120831強(qiáng)電與供水工程30119400358151120453社區(qū)景觀綠化設(shè)施工程30119400358151120453小計(jì)1152214583二無形資產(chǎn)1土地開發(fā)成本3650小計(jì)3650三開辦費(fèi)1項(xiàng)目管理費(fèi)3464372工程監(jiān)理費(fèi)58733勘測設(shè)計(jì)費(fèi)2680小計(jì)3083510四不可預(yù)見費(fèi)5730755五物價(jià)因素1014611509六銷售費(fèi)用211941813七總建筑成本2164019171八流動(dòng)資金10001000九建設(shè)期利息2400600十別墅群項(xiàng)目總投資2504020771總

34、建筑面積單位投資元1693附表二天堂島別墅群項(xiàng)目投資計(jì)劃表項(xiàng) 目第一期投資計(jì)劃第二期投資計(jì)劃金額 萬元 2010年2011年金額萬元2011年2012年1建安成本1152214583使用計(jì)劃4000600040006000所需資金 萬元 460886913258332874982土地出讓金3650使用計(jì)劃7030所需資金 萬元 255510955開辦費(fèi)3083510使用計(jì)劃40604060所需資金 萬元 12332184982043066銷售費(fèi)用11941813使用計(jì)劃60405050所需資金萬元71644776906590657不可預(yù)見費(fèi)10730755使用計(jì)劃40604060所需資金 萬元

35、 2924383024538物價(jià)因素1014611509使用計(jì)劃50504060所需資金 萬元 73057305603690549建設(shè)期利息24001200120060060010流動(dòng)資金萬元10005005001000400600合 計(jì)250401183591320412077182493125207所占百分比10000472752731000039726028附表三天堂島別墅群項(xiàng)目投資成本表項(xiàng)目名稱天堂島別墅群項(xiàng)目建筑面積270520m2序號成本項(xiàng)目名稱成本估算萬元說明1土地出讓金3650按建筑面積計(jì)約1349元m22建筑安裝費(fèi)用25294包括土建工程安裝工程等按935元m23景觀設(shè)施81

36、1按建筑面積計(jì)30元m24開辦費(fèi)3593包括項(xiàng)目管理費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按1328元m25財(cái)務(wù)費(fèi)用30006不可預(yù)見費(fèi)514857流動(dòng)資金20008其他費(fèi)用29709營銷費(fèi)用2300710項(xiàng)目總投資45811平均成本1693元m2附表四天堂島別墅群項(xiàng)目投資收益估算表項(xiàng) 目第一期第二期合計(jì)2010 年2011年小計(jì)20112012小計(jì) 一 別墅單位售價(jià)元500050005000600060006000建筑面積119400119400119400151120151120151120270520 二 年預(yù)售房屋出售面積477607164011940045336105784151120270520銷

37、售收入萬元238803582059700272026347090672150372三建筑成本98561478425040846841270262077145811 四 銷售稅金及附加營業(yè)稅萬元1194179129851360317445347519城市維護(hù)建設(shè)稅萬元609014968159227376教育費(fèi)附加萬元3654904195136226防洪工程維護(hù)費(fèi)萬元456811352121172286交易管理費(fèi)萬元129193322147343490812交易印花稅萬元13193215344981土地增值稅萬元387580967441102814692436小計(jì)18642795465821244

38、954707711736五稅前利潤萬元1216018241304021660964581346242492825六所得稅萬元304045602576005415241145335156062320625七稅后利潤912013680752280151245723436005468186961875附表五天堂島別墅群項(xiàng)目現(xiàn)金流量測算表 單位萬元項(xiàng)目合計(jì)2010年2011年2012年一現(xiàn)金流入163372368806302263470銀行借款融資1000010000銷售收入150372238806302263470其他現(xiàn)金流入30003000二現(xiàn)金流出102029157604388342386項(xiàng)目建

39、設(shè)4581198562325212703銷售稅金及附加13860186449197077所得稅273583040871215606貸款利息償還300012001200600貸款本金償還1000050005000其他現(xiàn)金流出3000100010001000三凈現(xiàn)金流量61343213201933920684附表六天堂島別墅群項(xiàng)目敏感性分析表項(xiàng) 目合計(jì)單位售價(jià)降低10單位建筑成本提高10銷售量下降10 一 別墅單位售價(jià)元55595003955595559建筑面積270520270520270520270520 二 年預(yù)售房屋出售面積270520270520270520243468銷售收入萬元150

40、372135344 150372135344三建筑成本458114581150392945811四銷售稅金及附加1173610563 1173610563 五稅前利潤萬元9282578970 8824478970六所得稅萬元2320619742 22061 19742 七稅后利潤6961959227 66183 59227 20110618 0101 110kV肇慶變電站電氣部分初步設(shè)計(jì)20110618 0101 468Q發(fā)動(dòng)機(jī)缸體雙面臥式鉆床總體設(shè)計(jì)及左主軸箱設(shè)計(jì)20110618 0101 ABS防抱死系統(tǒng)設(shè)計(jì)20110707 1335 CA1050汽車驅(qū)動(dòng)橋主減速器設(shè)計(jì)20110618 0

41、101 CA6110發(fā)動(dòng)機(jī)曲軸的加工工藝及夾具設(shè)計(jì)20110618 0101 CA6140撥叉專用夾具設(shè)計(jì) 831008型號 20110618 0101 CA6140撥叉零件工藝及工裝設(shè)計(jì)20110618 0101 CA6140機(jī)床后托架加工工藝及夾具設(shè)計(jì)20110618 0101 CA6140機(jī)床法蘭盤課程設(shè)計(jì)20110618 0101 CA6140車床主軸箱體的設(shè)計(jì)與工藝分析及鏜模設(shè)計(jì)20110618 1257 CA6140車床刀架的工藝規(guī)程和銑上頂面工裝設(shè)計(jì)20110618 0101 CA6140車床床身加工工藝及夾具設(shè)計(jì)20110618 0101 CA6140車床手柄座設(shè)計(jì)201106

42、18 0101 CA6140車床撥叉 831007型號 設(shè)計(jì)20110618 0101 CA6140車床撥叉機(jī)械加工工藝規(guī)程及工藝裝備設(shè)計(jì)83100720110806 1924 CA6140車床撥叉零件的機(jī)械加工工藝規(guī)程及夾具設(shè)計(jì)83100320110618 0101 CA6140車床法蘭盤831004工藝規(guī)程設(shè)計(jì)20110618 0101 CA6140車床法蘭盤工藝規(guī)程設(shè)計(jì)20110618 0101 CA6140車床法杠桿的加工工藝設(shè)計(jì) 25mm孔的銑床夾具 20110618 0101 CA6140車床進(jìn)行改造設(shè)計(jì)20110707 1335 CA6140車床齒輪工藝規(guī)程與夾具設(shè)計(jì)201106

43、18 0101 CA6150車床橫向進(jìn)給改造的設(shè)計(jì)20110618 0101 CD盒塑料膜畢業(yè)設(shè)計(jì)20110618 0101 CK6140進(jìn)給系統(tǒng)設(shè)計(jì)20110618 0101 DZ038數(shù)字頻率計(jì)的設(shè)計(jì)20110618 0101 NGW-S62-45行星減速器設(shè)計(jì)20110707 1334 POM水龍頭殼體注塑模設(shè)計(jì)與制造設(shè)計(jì)20110618 0101 QY-A型液壓支架設(shè)計(jì)20110618 0101 Santana2000轎車制動(dòng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)20110618 0101 T350攪拌機(jī)工藝工裝設(shè)計(jì)20110618 0101 U型管式換熱器設(shè)計(jì)20110618 0101 YMT-50液壓馬達(dá)試驗(yàn)臺

44、的設(shè)計(jì)20110618 0101 一級圓錐齒輪減速器設(shè)計(jì)20110707 1335 三坐標(biāo)數(shù)控磨床設(shè)計(jì)20110618 0101 兩級圓柱齒輪減速器課程設(shè)計(jì)20110618 0101 中型貨車萬向節(jié)與傳動(dòng)軸設(shè)計(jì)20110618 0101 乘用車變速器設(shè)計(jì)20110618 0101 二級展開式斜齒輪減速器設(shè)計(jì)20110618 0101 五噸單頭液壓放料機(jī)設(shè)計(jì)20110618 0101 仿生機(jī)器人的機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)與運(yùn)動(dòng)仿真20110618 0101 傳動(dòng)箱體工藝與夾具設(shè)計(jì)20110618 0101 免燒磚的壓制設(shè)備設(shè)計(jì)20110618 0101 具有托起機(jī)構(gòu)的三輥卷板機(jī)設(shè)計(jì)20110618 0101 沖

45、單孔墊圈模具設(shè)計(jì)高效能人士的50個(gè)習(xí)慣在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo)有目標(biāo)未必能夠成功但沒有目標(biāo)的肯定不能成功著名的效率提升大師博思崔西說成功就是目標(biāo)的達(dá)成其他都是這句話的注釋現(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)而是設(shè)定了目標(biāo)才成功一次做好一件事著名的效率提升大師博思崔西有一個(gè)著名的論斷一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多富蘭克林將自己一生的成就歸功于對在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事這一信條的實(shí)踐培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn)問題突破是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考就等于無主要目標(biāo)做事的效率必然會十分低下相反如果他抓住了主要矛盾解決問題就變得容易多了發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來

46、高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾蓋茨所說通向最高管理層的最迅捷的途徑是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力把問題想透徹把問題想透徹是一種很好的思維品質(zhì)只要把問題想透徹了才能找到問題到底是什么才能找到解決問題最有效的手段不找借口美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話如果你有為自己系鞋帶的能力你就有上天摘星星的機(jī)會一個(gè)人對待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵一名高效能人士不會到處為自己找借口開脫責(zé)任相反無倫出現(xiàn)什么情況他都會自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公

47、司的亨瑞杜哈提說不論他出多小錢的薪水都不可能找到一個(gè)具有兩種能力的人這兩種能力是第一能思想第二能按事情的重要程度來做事因此在工作中如果我們不能選擇正確的事情去做那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止運(yùn)用2080法則二八法則向人們揭示了這樣一個(gè)真理即投入與產(chǎn)出努力與收獲原因和結(jié)果之間普遍存在著不平衡關(guān)系小部分的努力可以獲得大的收獲起關(guān)鍵作用的小部分通常就能主宰整個(gè)組織的產(chǎn)出盈虧和成敗合理利用零碎時(shí)間所謂零碎時(shí)間是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過去零碎時(shí)間雖短但倘若一日一月一年地不斷積累起來其總和將是相當(dāng)可觀的凡事在事

48、業(yè)上有所成就的人幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人習(xí)慣10廢除拖延對于一名高效能人士來說拖延是最具破壞性的它是一種最危險(xiǎn)的惡習(xí)它使人喪失進(jìn)取心一旦開始遇事推托就很容易再次拖延直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣習(xí)慣11向競爭對手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過對手是一面鏡子可以照見自己的缺陷如果沒有了對手缺陷也不會自動(dòng)消失對手可以讓你時(shí)刻提醒自己沒有最好的只有更好習(xí)慣12善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的尤其是在現(xiàn)代職場中靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過去了只有同別人展開良好的合作才會使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)绻阋蔀橐幻咝艿穆殘鋈耸烤蛻?yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣習(xí)慣13換位

49、思考在人際的相處和溝通里換位思考扮演著相當(dāng)重要的角色用換位思考指導(dǎo)人的交往就是讓我們能夠站在他人的立場上設(shè)身處地理解他人的情緒感同身受地明白及體會身邊人的處境及感受并且盡可能地回應(yīng)其需要樹立團(tuán)隊(duì)精神一個(gè)真正的高效能人士是不會依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作或者合作時(shí)不積極傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)他明白在一個(gè)企業(yè)中只有團(tuán)隊(duì)成功個(gè)人才能成功善于休息休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力提高一個(gè)人的工作效能身處激烈的競爭之中每一個(gè)人如上緊發(fā)條的鐘表因此一名高效能人士應(yīng)當(dāng)注意工作中的調(diào)節(jié)與休息這不但于自己健康有益對事業(yè)也是大有好處的及時(shí)改正錯(cuò)誤一名高效能人士要善于從批評中找到進(jìn)步的動(dòng)力批評通常分為兩類

50、有價(jià)值的評價(jià)或是無理的責(zé)難不管怎樣坦然面對批評并且從中找尋有價(jià)值可參考的成分進(jìn)而學(xué)習(xí)改進(jìn)你將獲得意想不到的成功責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為責(zé)任是一名高效能工作者的工作宣言在這份工作宣言里你首先表明的是你的工作態(tài)度你要以高度的責(zé)任感對待你的工作不懈怠你的工作對于工作中出現(xiàn)的問題能敢于承擔(dān)這是保證你的任務(wù)能夠有效完成的基本條件不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人如果每天都能提高1就沒有什么能阻擋他抵達(dá)成功成功與失敗的距離其實(shí)并不遙遠(yuǎn)很多時(shí)候它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己如果你不堅(jiān)持每天進(jìn)步1的話你就不可能成為一名高效能人士讓工作變得簡單簡單一些不是要你把事情推給別人或是逃避責(zé)任而是當(dāng)你焦點(diǎn)集中很清楚自己該做那些事情時(shí)自然就能花更小的力氣得到更好的結(jié)果重在執(zhí)行執(zhí)行力是決定一個(gè)企業(yè)成敗的關(guān)鍵同時(shí)也是衡量一個(gè)人做事是否高效的重要標(biāo)準(zhǔn)只做適合自己的事找到合適自己的事并積極地發(fā)揮專長成為行業(yè)的能手是高效能人士應(yīng)當(dāng)努力追求的一個(gè)目標(biāo)把握關(guān)鍵細(xì)節(jié)精細(xì)化管理時(shí)代已經(jīng)到來一個(gè)人要成為一名高效能人士必須養(yǎng)成重視細(xì)節(jié)的習(xí)慣做好小事情既是一種認(rèn)真的工作態(tài)度也是一種