村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告

1、村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告村莊改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告第一章項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析一、 XX概況XX 縣位于 #省中部，原隸屬于省會(huì) * 市，現(xiàn)為省直管縣。該縣東接古都開封，西鄰省會(huì) * ，總面積 1416 平方公里，人口 68 萬(wàn)，轄11 鎮(zhèn) 6 鄉(xiāng)， 431 個(gè)行政村。XX 縣是 * 近郊衛(wèi)星城，是以汽車工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)園林城市， 規(guī)劃到 2020 年，縣城人口規(guī)模為 22 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為 26 平方公里。XX 交通四通八達(dá)，鐵路、公路、航空優(yōu)勢(shì)集于一體，地理位臵十分優(yōu)越，連霍高速、 G220線、隴海鐵路、 S102線自北而南梯次排開、橫貫東西，

2、S223 線、萬(wàn)三公路縱穿南北。西連京廣鐵路、 G107 線，東接京九鐵路、 G106線?？h城北距連霍高速 11 公里，南距 * 國(guó)際機(jī)場(chǎng) 28 公里，京珠高速、 * 繞城高速、機(jī)場(chǎng)高速在縣城西南部交匯，鄭開（雙向十車道）大道、鄭汴路已建成通車，航海東路也擬于今年修建至 XX。此外， * 至開封的輕軌也已納入規(guī)劃。2005 年，該縣生產(chǎn)總值達(dá)到 90 億元，同比增長(zhǎng) 19.1%，增速為 1998 年以來(lái)最高。地方財(cái)政收入 2.63 億元，同比增長(zhǎng) 32.2%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 43.1 億元，同比增長(zhǎng) 75%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 32 億元，同比增長(zhǎng) 19%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 70

3、00 元，同比增長(zhǎng) 15%，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 4091 元，同比增長(zhǎng) 16.9%。近年來(lái)， XX 縣高揚(yáng)工業(yè)縣主旋律，抓住國(guó)家西部開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施2村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告的有利利時(shí)機(jī)，發(fā)揮綜合比較優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)力擴(kuò)大對(duì)外開放，狠抓招商引資工作，工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，初步形成了汽車、醫(yī)藥、建材、棉紡、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)群體。 #省 6 家汽車制造企業(yè)中， 已有 * 日產(chǎn)汽車有限公司、 * 輕型汽車制造廠、 * 紅宇專用汽車有限公司等3 家落戶XX。在汽車產(chǎn)業(yè)的輻射下，泰新內(nèi)飾、國(guó)基貿(mào)易等一大批汽車配件企業(yè)紛紛跟進(jìn)。為構(gòu)筑招商載體， 打造招商平臺(tái)， 在完善原有的 6 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)功能的同時(shí)， XX縣規(guī)劃籌建了縣級(jí)

4、工業(yè)基地和汽車配套工業(yè)園區(qū)。* 熱電聯(lián)產(chǎn)、天瑞水泥、中威高科、思維集團(tuán)、 #邦美家、省高等專科學(xué)校等到一批大項(xiàng)目相繼入駐。 2005 年，新引進(jìn)項(xiàng)目 86 個(gè)，其中投資 5000 萬(wàn)以上項(xiàng)目 15 個(gè)。著力打造產(chǎn)業(yè)集群。 按照產(chǎn)業(yè)聚集、突出特色、形成優(yōu)勢(shì)的要求，加快空間布局調(diào)整，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。抓好工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，營(yíng)造產(chǎn)業(yè)集聚的平臺(tái)，使全縣工業(yè)化發(fā)展實(shí)現(xiàn)從無(wú)序到有序、 從分散到集中、從低層次到高層次三大轉(zhuǎn)變。 利用延伸后的金水東路、 航海東路的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建“三線六區(qū)”工業(yè)布局的結(jié)構(gòu)框架，主動(dòng)融入大 * 建設(shè)和鄭汴一體化發(fā)展?！氨本€”沿鄭汴城市快速通道，依托鄭東新區(qū)大學(xué)城，在西部建設(shè)劉高集高新技術(shù)

5、產(chǎn)業(yè)區(qū)； 依托開封杏花營(yíng)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)， 在東部建設(shè)官渡農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)區(qū)。 “中線”沿國(guó)道 220 線，依托 * 日產(chǎn)、紅宇機(jī)械、 * 輕汽，在縣城建設(shè) XX汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)；依托鄭東新區(qū)，在西部建設(shè)白沙物流及加工產(chǎn)業(yè)區(qū)。 “南線”沿航海東路，依托 * 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè) * 汽車及裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；依托新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)，3村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告建設(shè)張莊食品加工和航空物流產(chǎn)業(yè)區(qū)。以“一線四帶”為重點(diǎn)，大力發(fā)展城郊型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。沿省道 223 線，建設(shè)四個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范帶。縣南部的黃店、八崗、三官、刁家等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建設(shè)林果牧產(chǎn)業(yè)示范帶?？h中部的大孟、官渡、韓寺、姚家等到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建設(shè)無(wú)公害高效種植業(yè)示范帶?？h北部的雁鳴湖、

6、萬(wàn)灘、狼城崗等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建設(shè)無(wú)公害水產(chǎn)養(yǎng)殖和水面種植示范帶。 以“兩個(gè)組團(tuán)”為重點(diǎn)，加快發(fā)展特色服務(wù)業(yè)。以雁鳴湖生態(tài)自然風(fēng)景區(qū)為核心，以東湖度假村、省高新農(nóng)業(yè)示范園的提檔升級(jí)為輔助， 大力發(fā)展特色生態(tài)旅游業(yè)。以縣城西區(qū)開發(fā)和 * 市區(qū)東擴(kuò)為契機(jī)，瞄準(zhǔn)城市居民居住、商務(wù)和物流需求，大力發(fā)展高中檔住宅、商務(wù)和物流產(chǎn)業(yè)。隨著國(guó)家中部崛起戰(zhàn)略的全面實(shí)施， 國(guó)際國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的明顯加快，鄭汴一體化發(fā)展的全面啟動(dòng)， 特別是鄭東新區(qū)建設(shè)及鄭汴城市快速通道、航海東路和新 107 國(guó)道等重大項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)， XX 縣的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和土地、 勞動(dòng)力等資源優(yōu)勢(shì)更加突出， XX作為 * “東花園”加快發(fā)展的基礎(chǔ)更為堅(jiān)實(shí)

7、。二、宏觀政策分析近年來(lái)， #鮮明地提出了中原崛起的戰(zhàn)略，2007 年 4、5 月份，中央正式出臺(tái)了“促進(jìn)中部地區(qū)崛起”的文件，明確提出來(lái)要支持、加快中原城市群的建設(shè)。 #城市化進(jìn)程的加快， 依靠一個(gè) * 的力量是有限的，還必須加上周邊縣市的快速發(fā)展。不久前，#省委省政府通過(guò)了中原城市群的總體規(guī)劃，* 、開封都名列其中，XX 處于兩市之4村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告間，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。同時(shí) #省已計(jì)劃將 *100 多所大中型工廠及教科研機(jī)構(gòu)搬遷至鄭開大道兩側(cè)。因此，可以說(shuō) XX縣面臨著前所未有的發(fā)展良機(jī)。中部要崛起， #又必須做領(lǐng)頭羊。 中原崛起，道德是中原城市群，標(biāo)志的工程就是鄭汴一體化。 #已經(jīng)

8、進(jìn)入了快速城市化的一個(gè)新階段，這必然要給 XX帶來(lái)更多的機(jī)遇。從房產(chǎn)發(fā)展的角度來(lái)講， XX縣房地產(chǎn)的發(fā)展處于起步期，房?jī)r(jià)相對(duì)鄭東新區(qū)要低的多，再加上XX處于鄭開大道的中間支點(diǎn)上，人們完全有可能居住在 XX，上班在開封或鄭東新區(qū)，所以 XX的房地產(chǎn)發(fā)展前景很大。鄭汴融城背景使得消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)選擇范圍更大了。 尤其鄭東新區(qū)工作的居民對(duì) XX房地產(chǎn)更加關(guān)注。這些恰恰給 XX的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)更多、更大的機(jī)會(huì)。從投資角度來(lái)講， XX 投資的利潤(rùn)上升空間很大。鄭東新區(qū)房?jī)r(jià)在 5500 元以上，開封也在 2500 元左右，而 XX的房?jī)r(jià)還不到 2000 元，消費(fèi)水平不比開封低。所以 XX的發(fā)展空間近期應(yīng)該趕

9、上開封，遠(yuǎn)期應(yīng)該接近鄭東新區(qū)。 因?yàn)樗鼈冎g相距不到十公里， 目前的差價(jià)較高是不合理的。經(jīng)過(guò)幾年的開發(fā)和發(fā)展， XX 的收入水平、硬件設(shè)施及市民素養(yǎng)提高之后， 人們對(duì)房?jī)r(jià)接受的上升空間應(yīng)該很大。 近期碧桂園在 XX圈地近萬(wàn)畝就是很好的例證。三、 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析整體來(lái)講 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步上升階段。 2005 年下半年到今，隨著外地幾家開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)， XX 地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)5村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告走向正規(guī)的趨勢(shì)，無(wú)論是產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)新，還是后期營(yíng)銷銷售，還是開發(fā)商的資質(zhì)實(shí)力，都比 2005 年之前有質(zhì)的飛躍。但從銷售部裝修及銷售人員的講解和管理上還是可以感受到 XX地產(chǎn)市場(chǎng)在

10、開發(fā)產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)、檔次，在產(chǎn)品定位、案場(chǎng)管理、整合營(yíng)銷、開發(fā)商品牌戰(zhàn)略、可持續(xù)發(fā)展、社會(huì)責(zé)任感等方面還和 * 有一定的距離。可喜的是 XX地產(chǎn)市場(chǎng)管理、政府相關(guān)配套政策比較到位，市場(chǎng)正在規(guī)范成熟。開發(fā)商的進(jìn)駐，只要項(xiàng)目合法，能開辟多種融資渠道、資金鏈條不斷裂， 再加上良好的整合營(yíng)銷策劃， 開發(fā)商就能有較好的發(fā)展前景。關(guān)鍵是開發(fā)單位一定要有超前的眼光、先進(jìn)的理念，開發(fā)出適合對(duì)路的好產(chǎn)品。第二章項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于 XX 縣新城區(qū)，北有貫穿新城東西的商都大街、縣政府、縣檢察院、縣法院、縣地方稅務(wù)局、縣公安局、 XX 一高及外國(guó)語(yǔ)中學(xué) XX分校，東有縣質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、新華書店、縣國(guó)土資源局、縣網(wǎng)通公

11、司、人行 XX支行、縣氣象局等。區(qū)位優(yōu)勢(shì)及交通優(yōu)勢(shì)明顯。該項(xiàng)目為村莊改造項(xiàng)目， 包括 XX村 484 畝及朱博士村 69 畝，扣除規(guī)劃道路及防護(hù)林用地后，可建設(shè)用地為 473 畝。該村約 860 人，需回遷村民住宅面積為25000 平方米，集體商業(yè)用房 10000 平方米。項(xiàng)目建議以多層及小高層為主，建設(shè)規(guī)模約為63 萬(wàn)平方米（暫6村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告按 2 的容積率計(jì)）。第三章項(xiàng)目周邊商品住宅物業(yè)市場(chǎng)分析宏田 - 水岸鑫城：一期，多層，均價(jià) 1930 元，基本售罄。二期均價(jià) 3200 元，正熱銷中。鑫城花園：多層，均價(jià) 1680 元，已售罄。藍(lán)爵世家：多層，均價(jià) 1750 元，已售罄。金帝城

12、：一期，多層，均價(jià)2460 元，已基本售罄。二期小高層，擬開盤2700 元。星城國(guó)際：均價(jià) 1650 元，正熱銷中。優(yōu)詩(shī)美地：7村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告均價(jià) 1540 元，已售罄。龍?jiān)罚壕鶅r(jià) 1550 元，已售罄。祥和商都：均價(jià) 1650 元，一期已售罄，二期熱銷中。金苑 2 期融澤府：均價(jià) 1750 元，已售罄。鴻運(yùn)中心花園：多層與小高層，多層擬開盤2400 元，小高層擬開盤2700 元。如上數(shù)據(jù)顯示， 該區(qū)域售價(jià)中間數(shù)為 1800 元，而且大多已售罄。超過(guò)該平均價(jià)的多為正在開發(fā)的樓盤， 一者品質(zhì)較高， 二也說(shuō)明其樓市價(jià)格呈現(xiàn)較快上升趨勢(shì)。第四章項(xiàng)目前期運(yùn)作程序一、簽訂意向： 1、開發(fā)商要以書面

13、形式向縣村莊改造指揮部提8村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告出改造申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)指揮部對(duì)其資質(zhì)、 信譽(yù)度、實(shí)力等情況調(diào)查了解后，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)推薦； 2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)向開發(fā)商提供擬改造村莊的相關(guān)資料，簽訂合作意向書。二、編制規(guī)劃：開發(fā)商與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合作意向書簽訂后，委托有相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位， 在充分聽取村民意見的基礎(chǔ)上， 以有關(guān)規(guī)劃為依據(jù)，編制村莊改造修建性詳細(xì)規(guī)劃。三、簽訂協(xié)議： 1、開發(fā)商在鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導(dǎo)下與改造村莊洽談拆遷安臵初步方案，并達(dá)成一致意見。 2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府將村莊改造修建性詳規(guī)、拆遷安臵初步方案及相關(guān)資料報(bào)縣指揮部審核批準(zhǔn)后， 與開發(fā)商簽訂整體改造協(xié)議。四、實(shí)施拆遷：正式改造協(xié)議簽訂后，縣、鄉(xiāng)成立專項(xiàng)拆遷建設(shè)指揮

14、部，具體組織實(shí)施拆遷改造。五、土地掛牌。第五章投資及經(jīng)濟(jì)效益概算一、投資概算（一）土地費(fèi)用主要包括房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、 林木賠償費(fèi)用、墳?zāi)挂椎匮a(bǔ)償費(fèi)用、回遷房建設(shè)費(fèi)用、 勞動(dòng)力安臵費(fèi)用、 商品宅賠償費(fèi)用、 土地出讓金等。1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用整個(gè)村莊現(xiàn)有住房面積不超過(guò)40000 平方米，按土木結(jié)構(gòu)35%、9村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告磚混平房 15%、二層以上磚混結(jié)構(gòu)50%比例計(jì)，費(fèi)用如下：（ 1）土木結(jié)構(gòu)（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 170 元）4000035%1702380000 元（ 2）磚混平房（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 250 元）4000015%2501500000 元（ 3）二層以上磚混結(jié)構(gòu)（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每

15、平方米280 元）4000050%2805600000 元以上合計(jì)為 948 萬(wàn)元2、林木賠償現(xiàn)有 18000 株左右未成材樹木， 主要為楊木， 每株按 50 元賠償，合計(jì)為 90 萬(wàn)元3、墳?zāi)挂椎匮a(bǔ)償現(xiàn)有近 700 座墳?zāi)?，單棺、雙棺各按50%計(jì)（ 1）單棺（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)600 元）：70050%600210000 元（ 2）雙棺（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)1000 元）：70050%1000350000 元以上合計(jì)為 56 萬(wàn)元4、勞動(dòng)力安臵費(fèi)用10村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告村民 860 口，按人均 30000 元計(jì)，為 2580 萬(wàn)元5、安臵房屋成本按每平方米建安造價(jià)650 元計(jì)（ 2007 年 XX縣

16、多層建筑建安成本為 560 元），人均住房 30 平方米，集體 10000 平方米計(jì)（ 3086010000） 6502327 萬(wàn)元6、土地出讓金XX村現(xiàn)有村莊建成面積為 484 畝，朱博士村 69 畝，鐵路防護(hù)林（沿鐵路北面 50 米均為防護(hù)林，東西長(zhǎng)約 400 米，約 30 畝），紅線內(nèi)規(guī)劃路占地約 50 畝，合計(jì)可建設(shè)用地面積 473 畝每畝按 5 萬(wàn)元計(jì)， 70%返還47350000（ 170%） 710 萬(wàn)元7、商品宅賠償7 幢，每幢按 10 萬(wàn)元計(jì)，為 70 萬(wàn)元8、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)： 100 萬(wàn)元9、朱博士村土地每畝按 10 萬(wàn)元支付給朱博士村，合計(jì)690 萬(wàn)11村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告以上

17、合計(jì)為 7571 萬(wàn)元，約合每畝16 萬(wàn)元。（二）前期工程費(fèi)用主要包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘察以及“三通一平”等費(fèi)用。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 1250 萬(wàn)元；2、地質(zhì)及文物勘察費(fèi)用：220 萬(wàn)元；3、三通一平費(fèi)用： 650 萬(wàn)元。以上合計(jì)為 2120 萬(wàn)元。（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指住宅區(qū)內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用， 包括供水、供電、供氣、供暖、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用。1、供電工程： 800 萬(wàn)元；2、供水工程： 820 萬(wàn)元；3、供暖： 1850 萬(wàn)元；4、排污： 250 萬(wàn)元；5、小區(qū)道路： 900 萬(wàn)元；6、路燈： 190 萬(wàn)元；7、小區(qū)綠化： 850 萬(wàn)元；8

18、、大門及圍墻： 170 萬(wàn)元；9、人防： 1890 萬(wàn)元。12村莊改造項(xiàng)目可研報(bào)告以上合計(jì)劃為7720 萬(wàn)元。（四）建筑安裝工程費(fèi)每平方米以 850 元（小高層以 1000 元計(jì)，多層以 650 元計(jì)），為 50580 萬(wàn)元。（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)240 萬(wàn)元（六）管理費(fèi)用1370 萬(wàn)元（七）財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款 14000 萬(wàn)元，貸款期限三年，年息7.56%，為 3170 萬(wàn)元。（八）銷售費(fèi)用以銷售價(jià)格的1%計(jì)，為 1370 萬(wàn)元。（九）不可預(yù)見費(fèi)3700 萬(wàn)元（十）總投資額77840 萬(wàn)元。二、銷售收入及利潤(rùn)測(cè)算（一）銷售總面積： 59.5 萬(wàn)平方米（二）銷售價(jià)格：均價(jià)以2300 元/ 平方米計(jì)，不考慮商業(yè)銷售（三）銷售收入： 136850萬(wàn)元（四）稅金（含土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅） ：按銷售收入的 13%計(jì)，為 17790 萬(wàn)元（五）稅后利潤(rùn)： 41220 萬(wàn)元（六）投資