地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)金融”時(shí)代的來(lái)臨

1、地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)金融時(shí)代的降臨內(nèi)容 提要：2005年的 中國(guó) 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)散發(fā)出強(qiáng)烈的市場(chǎng)信號(hào)，不動(dòng)產(chǎn) 金融 時(shí)代 即將降臨。特殊的時(shí)代背景推動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)金融時(shí)代的勃興，面對(duì) 企業(yè) 提出的新金融業(yè)務(wù)要求，金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該更加積極有作為。新地產(chǎn)時(shí)代對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的 影響 是非常顯著的，采取正確的應(yīng)對(duì)措施那么是企業(yè)生存 開(kāi)展 的關(guān)鍵，而理解不動(dòng)產(chǎn)金融時(shí)代的企業(yè)運(yùn)作特點(diǎn)無(wú)疑將有助于企業(yè)做出正確的決策。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)金融 資本運(yùn)作 融資2005年的中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)著“融資、“上市、“購(gòu)并這樣幾個(gè)高頻主題詞，字里行間無(wú)不透露出開(kāi)發(fā)商日益緊繃的資金鏈與融資困境。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從解決當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)融資困境與

2、實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)、安康開(kāi)展這兩方面來(lái)看，金融政策監(jiān)管當(dāng)局很有可能在2006年放松對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的金融緊縮政策，并且會(huì)重構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的融資體系。市場(chǎng)信號(hào)意味著什么細(xì)心關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)業(yè)走勢(shì)的人都會(huì)注意到，自2005年下半年始，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等多位金融要員在不同場(chǎng)合均表示過(guò)要積極拓展不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的融資渠道，構(gòu)建合理平安的融資體系，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)金融證券市場(chǎng)等有利于不動(dòng)產(chǎn)金融開(kāi)展的意見(jiàn)；不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)與不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)那么是不遺余力地為創(chuàng)始不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)奔波呼吁，而一些地產(chǎn)大鱷那么干脆自己組建類(lèi)地產(chǎn)基金管理公司，以更加主動(dòng)的姿態(tài)迎接不動(dòng)產(chǎn)金融時(shí)代的降臨；而包括保險(xiǎn)、信托、擔(dān)保等在內(nèi)的眾多金融企業(yè)的研發(fā)總部也前所未

3、有地積極開(kāi)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研與不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研發(fā)工作。這些具有指示意義的市場(chǎng)信號(hào)說(shuō)明：中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)金融時(shí)代即將降臨。不動(dòng)產(chǎn)金融的時(shí)代背景不動(dòng)產(chǎn)金融真正被大家所重視是在本輪宏觀調(diào)控之后，土地與金融的緊縮政策讓開(kāi)發(fā)商痛定思痛并開(kāi)始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)金融進(jìn)展理性考慮。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)之前的金融業(yè)務(wù)根本上就是純粹的商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)，貸款條件寬松而且管理存在諸多疏漏。特別是在土地協(xié)議出讓的黃金開(kāi)展階段，開(kāi)發(fā)商完全可以低本錢(qián)甚至零本錢(qián)運(yùn)作地產(chǎn)工程。在這種情況下，作為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)附庸的金融，根本沒(méi)有施展自身高 科技 效用與魅力的舞臺(tái)。土地交易制度的變革與金融政策的調(diào)整催生了中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)金融時(shí)代。一直以來(lái)，土地內(nèi)

4、幕交易是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的最大黑洞，進(jìn)展土地交易制度的改革不但是革除弊政，更是有利于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)治久安；另一方面，銀行系統(tǒng)普遍存在的不動(dòng)產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患已成為金融監(jiān)管當(dāng)局最大的心病，金融監(jiān)管當(dāng)局借宏觀調(diào)控之名行風(fēng)險(xiǎn)控制之實(shí)也是理所應(yīng)當(dāng)。然而，從短期來(lái)看，土地交易制度的變革直接推高了土地本錢(qián)，進(jìn)步了行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，而金融緊縮政策那么降低了對(duì)企業(yè)的資金供給，減少了工程資金來(lái)源，這一高一低逼迫開(kāi)發(fā)商開(kāi)始探究不動(dòng)產(chǎn)金融之路。追尋利潤(rùn)的企業(yè)永遠(yuǎn)是市場(chǎng)中最活潑的因素，他們的需求也同樣引導(dǎo)著不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)的開(kāi)展，我們從近年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的開(kāi)展就可以得到證實(shí)。對(duì)于企業(yè)極為迫切的金融需求，監(jiān)管當(dāng)局的處理思路應(yīng)該是如何進(jìn)

5、展積極疏導(dǎo)并予以滿(mǎn)足而不是封堵，事實(shí)證明，封堵是不能回避金融風(fēng)險(xiǎn)的，地下金融的長(zhǎng)期存在就說(shuō)明了這一點(diǎn)。此外，從參加世貿(mào)的金融開(kāi)放承諾以及 經(jīng)濟(jì) 全球化日益加深的現(xiàn)實(shí)場(chǎng)面來(lái)看，盡早建立健全我們自己的不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)也是非常重要而且緊迫的工作任務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)金融的影響與企業(yè)應(yīng)對(duì)由于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，因此金融的意義格外重要。隨著行業(yè)開(kāi)展逐步標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)務(wù)形式逐步成型，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化逐步施行，企業(yè)之間很難展開(kāi)產(chǎn)品層面的競(jìng)爭(zhēng)，不可能單純依靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)，例如產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的典型家用電器，人們對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量已經(jīng)不是非常關(guān)心了。金融對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特殊影響主要表達(dá)在工程運(yùn)作層面上。按照工程開(kāi)發(fā)的流程：首先

6、是工程發(fā)起設(shè)立階段，這個(gè)階段是最需要資金的時(shí)候，也最能表達(dá)金融的重要意義，由于資金普遍緊張，工程融資成為企業(yè)的首要課題，而如何借助各種金融工具與融資手段進(jìn)展融資并進(jìn)而打造企業(yè)的融資平臺(tái)就成為非?，F(xiàn)實(shí)的金融 問(wèn)題 ；在工程運(yùn)作施行階段，保持工程資金鏈的平安就成為最重要的問(wèn)題，如何運(yùn)用財(cái)務(wù)管理手段進(jìn)展工程風(fēng)險(xiǎn)控制就顯得極為重要；在工程銷(xiāo)售與退出階段，借助金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì) 方法 來(lái)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售方案與退出已經(jīng)是非常普遍的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。工程層面的金融影響主要表達(dá)在工程融資、工程抵押貸款、工程財(cái)務(wù)管理以及工程合資與退出等方面。金融 對(duì)不動(dòng)產(chǎn) 企業(yè) 整體層面的 影響 與其他產(chǎn)業(yè)幾乎沒(méi)有區(qū)別，主要就是包括企業(yè)購(gòu)并、重組

7、以及上市等資本運(yùn)作方面的 內(nèi)容 。有一點(diǎn)值得我們特別注意，那就是金融加速了行業(yè)市場(chǎng)集中度的進(jìn)步并加速了產(chǎn)業(yè)鏈的分化重組。一方面少數(shù)全國(guó)性的地產(chǎn)超級(jí)大鱷將獲取越來(lái)越多的市場(chǎng)發(fā)言權(quán)；另一方面開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)角色將逐步向?qū)I(yè)投資商轉(zhuǎn)變。面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)金融帶來(lái)的宏大影響，企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)呢？首先，思路調(diào)整是關(guān)鍵，要確立以金融為企業(yè)下階段的 開(kāi)展 指導(dǎo)，行業(yè)開(kāi)展的不同階段都有最重要的事情要做，抓住了重點(diǎn)，把握住了大方向，才可以實(shí)現(xiàn)大開(kāi)展，從競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)中脫穎而出；其次，戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整是核心，制訂中長(zhǎng)期金融開(kāi)展規(guī)劃，包括積極打造自身的金融平臺(tái)，確立資本運(yùn)作的實(shí)在途徑與方案，以確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定、安康、快速開(kāi)展；

8、再次，就是要強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略規(guī)劃的落實(shí)，確保戰(zhàn)略規(guī)劃的執(zhí)行，詳細(xì)包括人力資源的調(diào)整、業(yè)務(wù)部門(mén)的調(diào)整等等微觀操作方面。不動(dòng)產(chǎn)金融 時(shí)代 的企業(yè)運(yùn)作2005年實(shí)在是 中國(guó) 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型之年，首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司聯(lián)姻，富力在香港主板上市，萬(wàn)科并購(gòu)南都子公司，北京天鴻與城開(kāi)的強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合等等，具有先見(jiàn)之明的地產(chǎn)商人已經(jīng)用實(shí)際行動(dòng)明確表示：金融將會(huì)成為推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展的決定性力量。不動(dòng)產(chǎn)金融時(shí)代的企業(yè)運(yùn)作可以從以下三個(gè)角度闡述：從開(kāi)展戰(zhàn)略來(lái)看，伴隨著不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的高速開(kāi)展與逐步成熟，行業(yè)集中度將大幅進(jìn)步，工程融資與企業(yè)資本運(yùn)作，特別是企業(yè)間的大規(guī)模兼并重組將成為企業(yè)的主要任務(wù)。借助金融手段，以資本運(yùn)作為導(dǎo)向迅速進(jìn)步市場(chǎng)占有率將成為開(kāi)發(fā)商的最重要開(kāi)展戰(zhàn)略。從運(yùn)作形式來(lái)看，最重要的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)角色將發(fā)生轉(zhuǎn)變，專(zhuān)業(yè)化分工使得開(kāi)發(fā)商逐步剝離其他業(yè)務(wù)流程而成為專(zhuān)一的工程投資商或者不動(dòng)產(chǎn)基金管理人。由于建筑標(biāo)準(zhǔn)化日益加深，產(chǎn)品趨同性顯著，因此開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)重點(diǎn)在于挖掘土地與工程的潛在價(jià)值。從運(yùn)作手段來(lái)看，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的開(kāi)展戰(zhàn)略并順應(yīng)企業(yè)的運(yùn)作形式，企業(yè)很 自然 地會(huì)借助于大量新式金融工具與金融產(chǎn)品，而不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)特別是不動(dòng)產(chǎn)證券市場(chǎng)的飛速開(kāi)展將進(jìn)一步凸顯不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的金融屬性?？梢灶A(yù)見(jiàn)，將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將在很大程度上表達(dá)為金融手段的創(chuàng)新和金融資本市場(chǎng)的