物業(yè)標書編寫

1、物業(yè)管理投標書的編寫在經(jīng)歷了前文所述的準備工作之后，投標公司便進入了 編寫報送投標書階段。物業(yè)管理投標書是對投標公司前述準備工作的總結(jié)，是 投標公司的投標意圖、報價策略與目標的集中體現(xiàn)，其編制 質(zhì)量的優(yōu)劣將直接影響投標競爭的成敗。因此，投標公司除 了應以合理報價、先進技術(shù)和優(yōu)質(zhì)服務為其競標成功打好基 礎外，還應學會如何包裝自己的投標文件，如何在標書的編 制、裝訂、密封等方面給評委留下良好的印象，以爭取關(guān)鍵 性評分。由于不同物業(yè)具有不同性質(zhì)，不同招標項目具有不同要 求，其投標書的內(nèi)容要求也相應呈現(xiàn)出差異。投標公司在實 踐中可根據(jù)具體情況自行發(fā)揮。一、物業(yè)管理投標書的內(nèi)容（ 一 ） 物業(yè)管理投標書

2、的組成物業(yè)管理投標書，即投標人須知中規(guī)定投標者必須提交的全部文件，主要包括：1. 投標致函投標致函實際上就是投標者的正式報價信，其主要內(nèi)容 有：(1) 表明投標者完全愿意按招標文件中的規(guī)定承擔物業(yè) 管理服務任務，并寫明自己的總報價金額；(2) 表明投標者接受該物業(yè)整個合同委托管理期限；(3) 表明本投標如被接受，投標者愿意按招標文件規(guī)定 金額提供履約保證金；(4) 說明投標報價的有效期；(5) 表明本投標書連同招標者的書面接受通知均具有法 律約束力；(6) 表明對招標者接受其他投標的理解。2. 附件 附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標文件的規(guī)定確定。但應注 意，各種商務文件、 技術(shù)文件等均應依據(jù)招標文件

3、要求備全， 缺少任何必須文件的投標將被排除在中標人之外。這些文件 主要包括：(1) 公司簡介。概要介紹投標公司的資質(zhì)條件、以往業(yè) 績等情況。(2) 公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文 件( 營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒 發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等 ) 、資信證明文 件( 保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)出具的財務狀況書等 )(3) 公司對合同意向的承諾。包括對承包方式、價款計 算方式、服務款項收取方式、材料設備供應方式等情況的說 明。(4) 物業(yè)管理專案小組的配備。簡要介紹主要負責人的 職務、以往業(yè)績等。(5) 物業(yè)管理組織實施規(guī)劃等。說明對該

4、物業(yè)管理運作 中的人員安排、工作規(guī)劃、財務管理等內(nèi)容。( 二 ) 物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容物業(yè)管理投標書除了按規(guī)定格式要求回答招標文件中 的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服 務內(nèi)容、服務形式和費用。1. 介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷除了介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過 或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，要指出類似此 次招標物業(yè)的管理經(jīng)驗和成果，并介紹主要負責人的專業(yè)、 物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗。2. 分析投標物業(yè)的管理要點主要指出此次投標物業(yè)的特點和日后管理上的特點、難 點，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期 望、要求等。以下分別對不同性質(zhì)物業(yè)管理

5、中的重點、難點 做出分析：(1) 住宅小區(qū) 對于住宅小區(qū)而言，舒適便捷是業(yè)主最起碼的要求，高 檔次的優(yōu)質(zhì)服務則是其更高的享受追求，因此其物業(yè)管理應 當突出的是： 環(huán)境管理。要求物業(yè)管理能維護規(guī)劃建設的嚴肅性， 定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為， 禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的 居住安全。 衛(wèi)生綠化管理。定時對小區(qū)公共場所進行清掃保潔， 及時清運垃圾，并對衛(wèi)生用具進行清潔消毒；加強小區(qū)綠化 養(yǎng)護，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。 治安管理。成立保衛(wèi)處，負責小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防 范，確保住戶財產(chǎn)安全。 市政設施管理。即市政道路、下水管道、窨井與

6、消防 等公共設施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。 便利服務。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務和特需 服務。(2) 高層住宅 高層住宅相對于普通住宅小區(qū)而言，其特點是建筑規(guī)模 大、機電設備多、住戶集中，居住人員的素質(zhì)也相應較高。 因此，這類物業(yè)管理的重點應放在： 機電設備管理。這是大樓的核心部分，如發(fā)電機、中 央空調(diào)、 供水、 消防、 通信系統(tǒng)等， 一旦哪一部分發(fā)生問題， 必將嚴重影響住戶生活和工作。因此物業(yè)管理部門必須備有 一支技術(shù)熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的培訓，健全各項 管理制度，保證能及時排除故障。 保衛(wèi)治安管理。須設保安班，24小時值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)

7、，保證 大樓每個角落都能處在保安人員控制中。 衛(wèi)生清潔管理。堅持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等， 收倒各樓層垃圾， 清洗衛(wèi)生用具， 保持大樓清潔衛(wèi)生。 保養(yǎng)維護。主要是對公用設施、公共場所進行定期檢 查、維修。(3) 寫字樓 寫字樓作為辦公場所，要求環(huán)境應保持寧靜、清潔、安全，其物業(yè)管理重點應放在： 安全保衛(wèi)工作。保證防盜及安全設施運作良好，堅持 出入登記制度， 24 小時值班守衛(wèi)。 電梯、中央空調(diào)、水電設施維護。保證工作時間上述 設備正常工作，不允許出錯。 清潔衛(wèi)生服務。這同高層住宅相類似，但要求更高， 應當天天擦洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時 保證上班時間的開水供應。(4)

8、商業(yè)大廈管理在商業(yè)大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考 慮的首要因素，其管理重點在于： 安全保衛(wèi)工作。通常大型商業(yè)中心客流量較大，容易 發(fā)生安全問題，故應保證 24 小時專人值班巡邏，以及便衣 保安人員場內(nèi)巡邏。 消防工作。 管理維護消防設施， 制定嚴格的消防制度。 清潔衛(wèi)生工作。有專職人員負責場內(nèi)巡回保潔、垃圾 清掃，隨時保持商場環(huán)境衛(wèi)生。 空調(diào)或供熱設備管理。設立專職操作及維護人員，保 證設備正常運轉(zhuǎn)。以上是針對各類型物業(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍的重點 和難點，但在具體編寫投標書時，投標公司應針對物業(yè)具體 性質(zhì)與業(yè)主情況，就最突出的問題作詳細分析。3. 介紹本公司將提供的管理服務內(nèi)容及功

9、能(1) 開發(fā)設計建設期間的管理顧問服務內(nèi)容 簡要介紹物業(yè)管理公司前期介入所應考慮的問題及其 意義，接下來就各問題進行詳細敘述。 對投標物業(yè)的設計圖紙?zhí)峁I(yè)意見。投標公司應從 物業(yè)建成后管理的角度出發(fā)，考慮設計圖紙是否具有操作的 可行性，是否方便用戶，有時甚至可以就物業(yè)的發(fā)展趨勢提 出一些有利于日后運用先進技術(shù)管理的設計預留建議。 對投標物業(yè)的設施提供專業(yè)意見。投標公司應從使用 者角度考慮設施的配置能否滿足住戶的普遍需要。 對投標物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。包 括參與開發(fā)商重大修改會議，向業(yè)主提供設備保養(yǎng)、維護等 方面的建議。 提出本投標物業(yè)的特別管理建議。主要就先前所分析 到的管

10、理難點有針對性地提出施工方面的建議，以利于日后 管理。(2) 物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務內(nèi)容 制訂員工培訓計劃。詳細說明員工培訓的課程內(nèi)容， 以及經(jīng)培訓后員工所應具備的素質(zhì)。 制訂租約條款、管理制度和租用戶手冊。 列出財務預算方案。指出日常運作費用支出，確定日 后收費基礎。(3) 用戶入住及裝修期間的管理顧問服務內(nèi)容 住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務。說明物業(yè)管理公 司在用戶入住時應向用戶解釋的事項，及其應當承辦的工 作。 住戶裝修工程及物料運送的管理服務。規(guī)定用戶裝修 時應注意的問題及應提交的文件。 遷入與安全管理服務。說明物業(yè)管理公司應當采取哪 些措施，規(guī)定業(yè)主應遵守的規(guī)章制度。(4) 管

11、理運作服務內(nèi)容 物業(yè)管理人力安排。編制物業(yè)管理組織運作圖，說明 各部門人員職責及其相互關(guān)系。 保安服務。包括為聘任與培訓員工、設立與實施保安 制度等而應采取的措施。 清潔服務。 包括擬定清潔標準， 分包清潔工作的措施， 監(jiān)督清潔工作，以及保證清潔標準的其他措施。 維修保養(yǎng)服務。編制維修計劃，安排技術(shù)工程師監(jiān)督 保養(yǎng)工作的實施。 財務管理服務。包括制定預算案，代收管理費、處理 收支賬目、管理賬戶等。 綠化園藝管理服務。包括配置園藝工，布置盆栽，節(jié) 日的裝飾工作等。 租賃管理服務。這是針對承租用戶的管理工作，包括 收取租金，提供租約，監(jiān)督租戶遵守規(guī)章等工作。 與租用戶聯(lián)系及管理報告。 主要包括通知

12、、 拜訪用戶， 了解情況，并定期向業(yè)主大會報告管理情況等工作。 其他管理服務內(nèi)容。補充說明由于招標物業(yè)的特殊功 用或業(yè)主特殊要求而需要的其他特定服務。(5) 說明將提供的服務形式、費用和期限 管理顧問服務期限：通常自接受委托開始至樓宇發(fā)放 執(zhí)照為止。 管理運作服務期限：自樓宇發(fā)放執(zhí)照起，至合同到期為止二、物業(yè)管理投標書編寫注意事項（ 一 ） 物業(yè)管理投標書的基本要素物業(yè)管理投標書作為評標的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的 編寫基礎，以便于評標工作的順利進行。因此，投標公司必 須對投標書的基本要素有所了解。1. 計量單位計量單位是投標書中必不可少的衡量標準之一。因此， 統(tǒng)一計量單位是避免在定標和履約中出

13、現(xiàn)混亂的有力手段。 投標書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標準計量單位，不允 許混合使用不同的度量制。2. 貨幣國內(nèi)物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應為“人民幣”， 而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。3. 標準規(guī)范編制投標書應使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范，如 果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務，也應按照國家 正式批準的統(tǒng)一的服務行業(yè)標準規(guī)范，嚴格準確地行事。若采用國外的服務標準與規(guī)范，應將所使用的標準規(guī)范 譯成中文，并在投標書中說明。4. 表述方式投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言， 它必須要能準確表達投標公司的投標方案，因此，簡潔、明 確、文法通暢、 條理清楚是投標

14、書文字必須滿足的基本要求。 編制投標書時，切忌拐彎抹角、廢話連篇、用詞模棱兩可， 應盡量做到言簡意賅，措辭準確達意，最大限度地減少招標 單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。圖紙、表格較之于文字在表達上更為直接，簡單明了， 但這同樣要求其編寫做到前后一致、風格統(tǒng)一、符合招標文 件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并 和標書中的文字表述保持一致。5. 理論技巧投標書的編寫不僅應做到投標目標明確、方案可行，編 寫人員還應熟練掌握與投標書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財務 知識，并以服務為出發(fā)點，綜合運用心理學、運籌學、統(tǒng)計 學等方面的理論和技巧。6. 資料真實性投標文件應對招標文件的要求作出實質(zhì)響應，

15、其內(nèi)容應 符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保 留。投標人應按招標文件的要求提供投標文件，并保證所提 供全部資料的真實性，以使其投標文件對應招標文件的要 求。否則，其投標將被拒絕。（ 二 ） 物業(yè)管理投標書編寫中應注意的問題1. 確保填寫無遺漏，無空缺。投標文件中的每一空白都 需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫， 可能被作為廢標處理。因此投標公司在填寫時務必小心謹 慎。2. 不得任意修改填寫內(nèi)容。投標方所遞交的全部文件均 應由投標方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而 不得不修改，則應由投標方負責人在修改處簽字。3. 填寫方式規(guī)范。投標書最好用打字方式填寫

16、，或者用 墨水筆工整填寫；除投標方對錯處作必要修改外，投標文件 中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。4. 不得改變標書格式。若投標公司認為原有標書格式不 能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書 格式。5. 計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計 數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。6. 報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。高 于市場的報價難以被接受，低于成本報價將被作為廢標，或 者即使中標也無利可圖。因唱標一般只唱正本投標文件中的 “開標一覽表”，所以投標人應嚴格按照招標文件的要求填 寫“開標一覽表”、“投標價格表”等。7. 包裝整潔美觀。 投標文件應保證

17、字跡清楚、 文本整潔， 紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。8. 報價方式規(guī)范。凡是以電報、電話、傳真等形式進行 的投標，招標方概不接受。9. 嚴守秘密，公平競爭。投標人應嚴格執(zhí)行各項規(guī)定， 不得行賄、徇私舞弊；不得泄漏自己的標價或串通其他投標 人哄抬標價；不得隱瞞事實真相；不得做出損害他人利益的 行為。否則，該投標人將被取消投標或承包資格，甚至受到 經(jīng)濟和法律的制裁。三、物業(yè)管理投標書樣本投標文件一投標綜合說明書業(yè)主： 1. 根據(jù)已收到的招標編號為物招審字 ( ) 第 ( ) 號的物業(yè)的招標文件，遵照XX市物業(yè)管理招標投標管理辦法的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文件、招標 文件補充通知、招標答疑紀要的所

18、有內(nèi)容后，我方愿以我方 所遞交的標函摘要表中的總投標價，承擔上述物業(yè)的全部管 理工作。2. 一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標函摘要表 中承諾的期限和招標文件中對承包期限的要求如期按質(zhì)提 供服務。3. 一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到 我方所遞交的標函摘要表中承諾的質(zhì)量等級。4. 一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業(yè)管理班 子及管理組織設計組織管理工作。如確需變更，必須征得業(yè) 主的同意。5. 我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在 此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。6. 我方同意招標文件中各條款，并按投標標價總額3交納保證金XX萬元（大寫）。若我方違約

19、，則扣除所交納的 全部保證金。7. 除非另外達成協(xié)議并生效，招標文件、招標文件補充 通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構(gòu)成約束 我們雙方的合同。投標單位： （ 印鑒 ） 法定代表人或委托代理人： （ 蓋章、簽字 ） 日期： 年 月 日 投標文件二企業(yè)法人地位及法定代表人證明一、法定代表人證明 法定代表人資格證明書 單位名稱：XX物業(yè)管理公司地址：省市街號姓名：性別：年齡：民族：職務：技術(shù)職稱：身份證號碼：XX系XX物業(yè)管理公司的法定代表人。負責為XX物業(yè)提供物業(yè)管理服務，簽署上述物業(yè)的投標文件，進行合同 談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務。特此證明。投標單位：（ 蓋章 ）上級主管

20、部門：（蓋章 ）日期：年 月 日日期：年 月 日投標文件三XX物業(yè)管理公司簡介1994年12月組建成立的XX物業(yè)管理公司是經(jīng)XX市建委核準的物業(yè)管理一級企業(yè)。公司以管理住宅小區(qū)和工貿(mào)大廈為主，近幾年來先后承接了XX等物業(yè)的管理工作。截止到1998年底，本公司已接管樓房 585 棟，總建筑面積 256 萬余平方米。其中由本公 司委托管理的XX小區(qū)榮獲了 “全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小 區(qū)”稱號，xx區(qū)、XX莊七區(qū)和單店小區(qū)也先后被評為為向業(yè)主提供全方位高質(zhì)量服務，公司不僅裝備了商務 中心、超市、美容院、健身房等服務場所，還開設了建筑管 理、房屋維修、代叫出租車、代辦水、電、煤、電話費、代 裝潢、代購物

21、品等服務項目， 并配備專程免費巴士往返市區(qū)。同時，公司還聘請了美國XX物業(yè)管理公司主管為外方 顧問，借鑒國外先進物業(yè)管理經(jīng)驗，不斷健全管理制度，提 高人員素質(zhì)和服務水平，為所接管物業(yè)的廣大業(yè)主提供真誠 周到的專業(yè)服務。幾年來，公司先后有XX花園小區(qū)榮獲“全國城市優(yōu)秀 示范居住小區(qū)”稱號，并順利通過了英國BSI認證機構(gòu)和XX市s QCC質(zhì)量認證中心對XX花園物業(yè)管理服務質(zhì)量 保證體系的認證，率先成為中國北方地區(qū)榮獲ISO9002質(zhì)量認證證書的物業(yè)公司；xx市北里東區(qū)和XX市北里中區(qū)小 區(qū)分別榮獲了 “全國優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)”稱號；xx街南 里小區(qū)、xx街東里小區(qū)、幸福一村小區(qū)和龍華園小區(qū)也分 別

22、獲得了 “XX市優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)”稱號。 本公司有完整的服務質(zhì)量管理體系和完善的監(jiān)控措施，近年 來所接管的物業(yè)未曾出現(xiàn)過質(zhì)量事故,XX年被XX市質(zhì)量 監(jiān)督協(xié)會授予“服務質(zhì)量信得過單位”，并且在XX物業(yè)的 管理工作中，由于服務質(zhì)量突出，被XX市精神文明建設領 導小組評為“XX市共建文明居住區(qū)先進單位”投標文件四物業(yè)管理專案小組配備一、 物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗和較強指揮能力的 人員組成物業(yè)管理班子?？傌撠熑?（項目經(jīng)理 ） 和各級負責人 （ 部門人員 ） 配置見下表。二、物業(yè)管理專案小組主要成員簡介：1. 董事總經(jīng)理：統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃，為此專案最高負責 人。2. 董事：專責處理該項發(fā)展計

23、劃的物業(yè)管理服務工作。此先 生在香港及臺灣前后共有 10 年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，其物 業(yè)管理顧問的經(jīng)歷計有香港新界XX發(fā)展計劃、香港XX大 廈、臺北市XX集團超高層大樓、臺北市XX集團總部大樓、上海外灘XX廣場、上海XX百貨公司、武漢XX廣場、北 京XX大廈及珠海XX廣場等。投標文件五對合同意向的承諾一、承包方式：物業(yè)設計圖紙預算。二、服務價款的計算方式：1. 各項服務的工作量依照物業(yè)設計圖紙及行業(yè)常規(guī)計算；2. 普通服務單價依照國家服務行業(yè)統(tǒng)一收費標準計算；3. 特定服務單價參照國家類似服務統(tǒng)一收費標準，并適 當浮動予以確定；4. 設備的購置租賃價及材料價格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；5. 管理期間

24、，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策性調(diào)整規(guī)定 執(zhí)行。三、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方投標承 諾的優(yōu)惠百分比作為實際收取費用。四、服務款項收取方式： 物業(yè)竣工接管時，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè) 總造價 1的管理基金。物業(yè)管理中日常服務收費由全體業(yè)主派出代表 （ 固定或 者輪流 ） 收取并交至物業(yè)管理處。收取時間為每月 1 次，下 月 15 日以前交至物業(yè)管理處。五、材料設備供應方式： 管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，應由甲 方供應到現(xiàn)場，乙方提供材料堆放場所；臨時所需材料設備 由業(yè)主認質(zhì)定價，乙方負責采購，并按委托管理合同有關(guān)規(guī) 定執(zhí)行。六、服務質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到

25、滿足 在合同中制定出對物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求服務的獎勵與不能提供符合業(yè)主要求服務的處罰。七、為保證服務質(zhì)量所需的技術(shù)升級費和協(xié)調(diào)費，應由 物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化， 不得向業(yè)主另行收費。八、文明管理，確保安全，實現(xiàn)無重大事故。投標文件六1. 企業(yè)信譽2. 企業(yè)資質(zhì) （證書式樣見圖 3-2-1）3. 企業(yè)榮譽證書 （ 略 ）4. 企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料5. 企業(yè)物業(yè)管理服務質(zhì)量證明資料 （ 式樣同上 ）6. 近幾年所接管主要物業(yè)的服務質(zhì)量、期限、安全情況及物 業(yè)管理班子配備明細表。班子配備明細表。投標文件七物業(yè)管理要點物業(yè)管理服務可以說是一門學問，本公司以小心計算

26、成 本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改 進和提高，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益和投資潛質(zhì)都 能達致極限。這種“投資管理”的哲學，能使業(yè)主充分保障 其不動產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，更能使其增值。XX物業(yè)為高級工貿(mào)建筑，其物業(yè)管理重點茲分析如 下：一、工貿(mào)大廈管理工貿(mào)大廈需要極為周全的服務，特別是當代的新型高級 發(fā)展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保 養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術(shù)。這些裝備不僅包括升降 機和停車場電梯，還包括高技術(shù)的現(xiàn)代化設備，如電腦控制 的大樓自動化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設備和通風設備、保安監(jiān) 視和控制系統(tǒng)、自動濾水器、火警和其他消防裝置，以及后

27、 備電力供應設備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、 洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外 墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。一幢工貿(mào)大廈 是否能得到完善管理，對該物業(yè)的租金及售價水平有很大影 響，同樣對其資本價值也會影響。二、停車場管理現(xiàn)今停車場設備的管理多采用先進的自動化管理系統(tǒng) 來滿足繁忙的日常運作需要。采用自動化管理，可以減少人 為差錯，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運 作更為順暢，租用戶及訪客利用停車場設備也更加方便快 捷。此外，停車場上的停車程序也必須做出周詳安排，以確 保用戶能獲得所需服務。停車場必須設有閉路電視監(jiān)控，保 障訪客安全。大樓后備

28、電源發(fā)電機須與停車場自動化系統(tǒng)及 照明系統(tǒng)接通，以備在緊急時段仍能操作和提供必要的服 務。停車場內(nèi)必須裝有足夠的通風系統(tǒng)，供應新鮮空氣，以 符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略應按照自給自足的原則 確定收費標準，以降低管理費，而無須從管理費內(nèi)補貼，這 對整幢大樓的出租、出售和營運都有著正面的積極作用。服務內(nèi)容依據(jù)XX物業(yè)現(xiàn)時的工程進度及運作安排，本公司建議 首先向物業(yè)提供管理顧問服務，待大樓竣工后再提供管理運 作服務。一、物業(yè)管理顧問服務 物業(yè)管理顧問服務的項目包括：(1) 開發(fā)設計建設期間的管理顧問服務 提供大樓圖紙專業(yè)意見； 提供大樓設施專業(yè)意見； 提供大樓建材專業(yè)意見； 預估大樓管理運作成本

29、； 大樓管理進度檢討； 停車場管理建議。(2) 物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務 制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊； 員工培訓計劃； 財務預算。(3) 用戶搬運及裝修期間的管理顧問服務 移交大樓單位與用戶程序； 裝修工程及物料運送控制程序； 保安控制； 搬運控制； 安全控制。( 一 ) 開發(fā)設計建設期間的管理顧問服務 這項服務將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照。1. 服務的功能(1) 在管理前期能針對性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未 來的管理問題，使業(yè)主能有時間考慮增減設施。(2) 節(jié)省日后管理設施修改或增加的費用，并可避免影 響物業(yè)管理運作。(3) 在租用戶入住前可訂立管理費及其他費用的分攤原 則

30、，使日后管理運作能夠順暢。2. 服務內(nèi)容1) 提供大樓圖紙專業(yè)意見就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況提 出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項工作主要是針對 大樓設計在落成后對管理操作的實際運行是否能產(chǎn)生積極作用及其可行性而制訂的。本公司將建議業(yè)主對部分設備的增添預留出空間，如中央監(jiān)控室及相關(guān)設施的預定位置、垃圾處理室的適當位置、停車場的設備需求、車輛日常進出運 作的安排、電梯系統(tǒng)運作規(guī)劃、大樓自動化系統(tǒng)及其他各類 設施的預留等。2) 提供大樓設施專業(yè)意見就業(yè)主預定的各項大樓設施提出對將來管理運作有利 的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇設施種類及配備， 并提供是否適合日后使用者需

31、要的意見。大樓設施包括： 電梯； 消防設備； 電氣設備； 照明設備； 給排水系統(tǒng)、大樓自動化系統(tǒng)； 垃圾處理設備、洗窗機設備； 后備發(fā)電機設備、大樓廣播系統(tǒng)； 停車場管理系統(tǒng)等。3) 提供大樓建材專業(yè)意見 就業(yè)主選定的建筑材料提出對日后管理工作有影響的 專業(yè)意見， 例如對建材的耐用性、 清潔性、 質(zhì)量優(yōu)劣的鑒別， 判斷材料能否對使用者達到預期效果，以及對管理者能否妥善處理等加以分析。4) 預估大樓管理運作成本就業(yè)主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作 收支及人力資源費用預算供業(yè)主參考。5) 大樓管理進度檢討本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包 括：(1) 分析及評估大樓施工期間

32、的圖紙是否配合先前提出 的專業(yè)意見。(2) 當有重大設計修改時，派專業(yè)人員參加會議，與各 有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進度，以便即時提出專業(yè)意 見，使日后的管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來因 修改設計而帶來的費用及時間耗費。(3) 就各廠商提供的設施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見， 例如該設施日后的保養(yǎng)程序，零件配備是否足夠，維修保養(yǎng) 服務是否滿意，以及該項設計對管理者是否容易處理等，以 此作為業(yè)主及建筑師的參考。6) 停車場管理建議依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃提出管理顧問意見，內(nèi)容包括：(1) 制訂停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運的安排及收 費標準等。(2) 停車場車輛樓層分配及運作形式，包括月租停車、

33、 計時停車及貨運車日常運作模式的評估(3) 就選定的停車場設備從管理者角度出發(fā)給出分析及 建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務。( 二 ) 物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務1. 制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊就租約條款部分，本公司將提供標準租約樣本供業(yè)主參 考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，參照業(yè)主意見， 在條例中制訂特定租約條款及細則。物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依 據(jù)國外的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標準的 管理規(guī)章。除租約條款和管理守則外，本公司將與各承租戶制訂租 用戶手冊，使租用戶在搬入和使用大樓前對管理運作能有充 分了解，從而配合好物業(yè)管理公司的服務。2.

34、 員工培訓計劃本公司將物業(yè)管理視為一項由人力作主導的服務行業(yè)， 所以深信在物業(yè)管理中擔當?shù)谝痪€管理人員的員工必須接 受專業(yè)的特定訓練。這些訓練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識 外，還應包括其他項目，如領導才能或公共關(guān)系等課程。培 訓結(jié)束的考察將是理論與實務并重，且配合適當?shù)难萘?，?證員工能熟悉并實際體會突發(fā)事故的應變措施及程序。關(guān)于物業(yè)管理員工的培訓，本公司設有較為健全的訓練計劃，具體訓練課程有：(1) 業(yè)主及管理公司簡介 ( 包括人事組織及結(jié)構(gòu) ) ；(2) 管理員工職責；(3) 管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色；(4) 員工守則、行為及紀律；(5) 物業(yè)專門名詞介紹；(6) 物業(yè)保安措施及輔助巡邏

35、設備；(7) 物業(yè)設施的定義及應用；(8) 管理服務的目的及重要性；(9) 移交及回收物業(yè)單位的程序；(10) 防火知識及消防裝置；(11) 無線電通話機的使用；(12) 物業(yè)管理的基準；(13) 緊急事件處理程序： 水管爆裂； 火警應變； 電力故障； 煤氣泄漏； 雷電及臺風； 盜竊或搶劫； 處理租用戶投訴； 處理可疑物體及恐嚇電話； 偷車； 拾獲財物；11 發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外；12 物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛；13 急救學常識；(14) 領導才能、組織能力及責任感等。對于物業(yè)維修技工，其訓練課程除選擇上述部分項目 外，還會加插以下課程：(1) 機電維護的措施及程序；(2) 物業(yè)空調(diào)運作流程；(3) 維修工具維護及保管；(4) 物業(yè)設施的操作流程等。本公司計劃在營運前為駐物業(yè)現(xiàn)場的管理員工提供上 述訓練課程，務使各職務人員能在正式投入管理工作前，對 專業(yè)管理模式及執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的、深入的認識并獲得應 有的訓練機會。3. 財務預算現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)