發(fā)展樓宇經濟促進都市經濟轉型升級

1、優(yōu)巢選鳳 打造樓宇經濟“西部第一區(qū)”渝中區(qū)外經委 祝接金摘要：發(fā)展高端產業(yè)、高端產品的關鍵在于吸引和留住高端企業(yè)，而高端企業(yè)落戶的重要條件是有與之“品牌”相匹配的營商環(huán)境，核心是有能滿足需要的高端“品牌”商務樓宇。當前制約我區(qū)經濟發(fā)展的“瓶頸”是：高端樓宇嚴重緊缺，低端樓宇相對過剩，高端企業(yè)“進不來”，低端企業(yè)“出不去”。因此建議：從營造優(yōu)質環(huán)境入手，堅持“優(yōu)巢”與“選鳳”兩條腿走路，做靚“西部第一區(qū)”品牌，精制高端商務樓宇，打造高端“服務業(yè)園區(qū)”，培育和引進高端（優(yōu)質）企業(yè)，培養(yǎng)和吸引高端人才，發(fā)展高端產業(yè)。一、 關于樓宇經濟的幾點基本認識（一） 發(fā)展服務業(yè)就是發(fā)展樓宇經濟樓宇經濟是指經濟主

2、體以商務樓宇為主要生產活動空間的新型經濟形態(tài)。正如“廠房經濟”的產業(yè)活動主體是制造業(yè)企業(yè)，樓宇經濟的產業(yè)活動主體則絕大部分為服務業(yè)企業(yè)(少量制造業(yè)，如珠寶加工等)，因此可以認為樓宇經濟就是服務業(yè)，兩者的區(qū)別在于表述的角度不同，“樓宇經濟”是從經濟活動主要場所講，而“服務業(yè)”則是從經濟活動主要內容角度講。（二） 發(fā)展高端服務業(yè)需要有“品牌”的優(yōu)質營商環(huán)境1. 高端服務業(yè)企業(yè)都很重視其“品牌”。由于現(xiàn)代服務業(yè)中具有高附加值的高端部分，如金融保險、高端商貿、科技信息、中介咨詢、文化娛樂等，最重要的特點是其大多數(shù)產品定價是認知導向定價法企業(yè)根據(jù)消費者對所提供產品價值的主觀評判，來制定價格的一種方法。，

3、即其產品定價的依據(jù)不是傳統(tǒng)的產品單位成本，而是消費者對產品價值的主觀認知，這就是幾乎同樣的“產品”可以賣出天壤之別價格的根本原因。而消費者對產品的認知主要來源于對產品“品牌”的理解和認可，因此“品牌”就成了決定高端服務業(yè)企業(yè)產品價格和企業(yè)價值的最重要因素，這就使得高端服務業(yè)企業(yè)都非常重視其“品牌”形象。2. 優(yōu)質營商環(huán)境是高端服務業(yè)企業(yè)的首選。俗話說：良禽擇木而居。一般而言，企業(yè)選址需要考慮的問題主要有三方面：一是擬投資地區(qū)是否存在機？二是存在商機的目標地區(qū)是否有合適項目？三是存在商機的目標地區(qū)是否具備合適的營商環(huán)境？鑒于高端服務業(yè)企業(yè)重視“品牌”的特點，對這類企業(yè)而言，“品牌”因素在選址方面

4、同樣非?？粗?，通常會優(yōu)先選擇那些在目標地區(qū)有“品牌”號召力、與企業(yè)“品牌”形象相符、“入駐企業(yè)可能以此為榮”黃奇帆，在重慶市政協(xié)三屆三次會議第0581號提案督辦會上的講話，2010。的環(huán)境，并呈現(xiàn)“羊群效應”、“扎堆效應”特點。（三） 高端商務樓宇是優(yōu)質營商環(huán)境的最重要組成部分1. 什么是營商(Doing Business)環(huán)境？營商環(huán)境大致包括三個層次（宏觀、區(qū)域和微觀）、兩大方面（軟件和硬件）。具體如下：在宏觀層次上世界銀行(WB) 國際金融公司(IFC)，2010年營商環(huán)境報告在困難時期進行改革，Palgrave Macmillan.:2010。是指目標經濟體的經濟發(fā)展水平、硬件設施等情

5、況，以及涵蓋企業(yè)生命周期的開辦、雇傭員工、取得信貸、保護投資者、支付稅款等方面的政府宏觀政策和監(jiān)管規(guī)則；在區(qū)域層面上，主要是指目標地區(qū)的經濟社會發(fā)展水平和地方政府的公共服務水平，主要包括基礎設施和商業(yè)商務功能配套成熟度、社會治安、城市管理、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等；從微觀上看，營商環(huán)境主要是指商務樓宇的軟硬件設施情況和樓宇業(yè)主為入駐企業(yè)提供的各項服務等兩大方面。2. 商務樓宇品質是決定營商環(huán)境優(yōu)劣的重要因素。在通常情況下，宏觀層次營商環(huán)境是既定的，地方政府很難在這方面有較大的作為空間；在區(qū)域層面的環(huán)境，雖然通過一定時期的持續(xù)努力可以在某些方面有所突破和提升，但要在整體上有質的飛躍，其難度大、見效慢

6、，因此，在特定的歷史階段和相對較短的時間段內，商務樓宇品質是決定營商環(huán)境質量的首要因素。（四） 高端商務樓宇在軟、硬件方面的特點。最近幾年，我們研究了國內代表性商務樓宇的相關信息，發(fā)現(xiàn)高品質商務樓宇普遍具有以下特點：一是建筑物及其軟、硬件設施設備處于區(qū)域內“領先”、“領跑”水平；二是具備三大要素，即開發(fā)企業(yè)（或產權人）有品牌號召力、產權集中高、良好的物業(yè)管理公司。二、 打造樓宇經濟“西部第一區(qū)”的必要性和可能性（一） 必要性與緊迫性1. 樓宇經濟可破解經濟發(fā)展“空間”受限的難題。地域狹小、發(fā)展空間受限是中心城區(qū)經濟發(fā)展面臨的主要困難，而向“高度”要發(fā)展“空間”是首要解決之道。高端商務樓宇素有“

7、垂直印鈔機”之稱，在一棟占地僅幾畝的大樓里創(chuàng)造的年稅收可能達上億元，其經濟規(guī)模相當于一個占地幾百上千畝的大型工業(yè)園區(qū)，甚至是一個普通縣全年的財政收入，如在上海已經出現(xiàn)了多棟“月億樓”，單棟樓宇的年稅收超過20億元（恒隆廣場，2009），其納稅規(guī)模已相當于一個經濟強縣的水平，由此可見，商務樓宇的疊加性是解決發(fā)展“空間”受限難題的“利器”。2. 發(fā)展樓宇經濟是渝中區(qū)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略目標的需要。結合區(qū)情實際、著眼未來發(fā)展，我區(qū)確立了建設“一區(qū)一基地”戰(zhàn)略定位和打造“內陸香港”城市理想，從經濟角度看，就是要大力發(fā)展服務業(yè)（“總部經濟”是服務業(yè)的一種特殊形態(tài)，服務對象是其內部下屬單位），就是要發(fā)展樓宇經濟。

8、3. 打造“西部第一區(qū)”是發(fā)展高端服務業(yè)的必然要求。高端服務業(yè)企業(yè)都很重視“品牌”，只有與其“品牌”相匹配的營商環(huán)境才能真正長久留住它們，使之落地生根；否則，這些企業(yè)就會是“打一槍換一個地方”、政策優(yōu)惠期一過就跑的“候鳥”，即使投入大量的政策資源也未必能留住它們，即使能勉強留住，也不一定能真正成為推動區(qū)域經濟發(fā)展的主動力源；適時打造樓宇經濟“西部第一區(qū)”的品牌，有利于吸引更多高端企業(yè)向渝中區(qū)集聚，促進全區(qū)樓宇經濟更好、更快發(fā)展。4. 打造“西部第一區(qū)”具有現(xiàn)實的緊迫性。目前，我區(qū)樓宇經濟質量和規(guī)模都居于西部主要城市中心城區(qū)的首位，是當之無愧的“西部第一區(qū)”，但已經受到強勁挑戰(zhàn)。除周邊區(qū)（如兩江

9、新區(qū)）發(fā)展已經構成現(xiàn)實的競爭壓力外，西部相鄰城市（如成都）強勁發(fā)展勢頭也不可小覷。相關資料顯示，2009年成都僅有納稅額超億元的商務大樓（不含大企業(yè)獨立辦公樓，簡稱“億元樓”。下同）3座，為我區(qū)6座的50%，但成都得益于高端商務樓宇數(shù)量大（共有甲級和頂級商務樓13棟），吸引了大量高端企業(yè)入駐，預計今后幾年將以每年13棟“億元樓”速度快速增加，大有迎頭趕上的之勢 根據(jù)第十一屆中國西部博覽會暨2010首屆西部樓宇經濟論壇的有關報道及嘉賓發(fā)言整理，成都，2010年 11月。（二） 打造樓宇經濟“西部第一區(qū)”可能性1. 外部環(huán)境。在國家西部大開發(fā)和設立兩江新區(qū)等一系列重大利好政策疊加的推動下，重慶必將

10、迎來一個高速發(fā)展的時期。目前，全市制造業(yè)已經進入了高速發(fā)展的階段，根據(jù)經濟發(fā)展的一般規(guī)律，服務業(yè)也將會伴隨制造業(yè)跨入高速發(fā)展階段，這為我區(qū)打造樓宇經濟“西部第一區(qū)”提供了有利的外部環(huán)境2. 自身優(yōu)勢。一是經濟基礎堅實。渝中區(qū)作為西部地區(qū)傳統(tǒng)的服務業(yè)大區(qū)、強區(qū)，從我區(qū)的樓宇經濟規(guī)模和質量上看，已經擁有較為堅實的基礎。據(jù)統(tǒng)計，2009年全區(qū)納稅千萬元以上的商務樓宇達40棟，共納稅費40.21億元（樓均納稅額1億元），約占全區(qū)稅收總額的37.23%，對區(qū)級財政貢獻為8.49億元，其中“億元樓”共有6棟（不含大型總部企業(yè)獨立辦公樓），位居西部各中心城區(qū)首位。二是發(fā)展前景看好。據(jù)不完全統(tǒng)計，渝中區(qū)未來5

11、年將新建商務樓宇近300萬M2，相當于再建一個渝中區(qū)的商務樓宇體量，開發(fā)強度在重慶主城各區(qū)居于首位，在西部主要城市的中心城區(qū)也屬領先，有理由相信，只要應對得當，搶抓難得的發(fā)展機遇，渝中必將乘西部大開發(fā)、重慶大發(fā)展之勢，取得飛速發(fā)展。三、 開展的工作和面臨的問題（一） 開展的主要工作2007年以來，我區(qū)在促進樓宇經濟發(fā)展方面重點開展了以下工作：一是健全領導體制和工作機制，成立全區(qū)樓宇經濟發(fā)展領導小組，基本建成促進樓宇經濟發(fā)展工作架構；二是積極推進老舊樓宇更新改造，累計投入財政資金近300萬元，拉動社會投資近億元，共改造重點商務樓宇建筑面積132.5萬M2，占全區(qū)重點商務樓宇總建筑面積的近44%，

12、較快改善了部分老舊樓宇軟硬件設施設備落后的面貌；三是積極打造特色樓宇，先后共評選、命名“總部企業(yè)基地”等10多棟特色樓宇，有力推動了相關產業(yè)、行業(yè)和企業(yè)的相對集聚；四是系統(tǒng)提出了指導樓宇經濟發(fā)展的一攬子意見和政策，并在實踐中不斷總結、完善、提高，有效凝聚了政企共識和力量。（二） 面臨的問題當前，我區(qū)發(fā)展樓宇經濟亟待解決的主要矛盾是：高端企業(yè)對優(yōu)質營商環(huán)境的迫切需求與相對落后的現(xiàn)狀之間的矛盾。具體來講，除區(qū)域層面的問題外，在商務樓宇層次上，主要表現(xiàn)為結構性矛盾突出，高端樓宇嚴重短缺，低端樓宇相對過剩，高端企業(yè)“進不來”，低端企業(yè)“出不去”。具體情況如下：一是高端商務樓宇嚴重短缺。根據(jù)今年10月底

13、的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全區(qū)共有建筑面積1萬M2以上的商務樓宇（或以商務功能為主）49棟，總建筑面積約300萬M2，其中商務用部分約140萬M2，平均使用率約為83%。而參照國內相關標準成都市商務局、戴德梁行等9家單位，成都商務寫字樓等級指導標準，成都，2008.，我區(qū)目前有甲級和頂級寫字樓7座大都會、世貿中心、國貿中心、鄒容廣場、合景大廈、希爾頓商務中心和萬豪商務中心。，平均使用率達95%，有的甚至逼近100%（鄒容廣場、希爾頓和國貿中心），不僅遠高出普通商務樓宇的平均使用率79%，也高出行業(yè)平均水平85%，出現(xiàn)過度“擁擠”的局面，導致部分有意落戶我區(qū)的高端企業(yè)因場地原因而改投它區(qū)。二是低端樓宇相對過剩

14、。我區(qū)甲級和頂級寫字樓的商務用建筑面積約32萬M2，僅占總面積的23%，總量小，比重低；而占總面積近80%的普通商務樓宇，絕大部分由本地開發(fā)商于2000年前建設，軟硬件設施條件較差，物業(yè)管理水平低，平均使用率僅為79%，低全區(qū)平均水平近5個百分點，更低于高端樓宇近16個百分點，拉低了全區(qū)商務樓宇使用率整體水平，影響了區(qū)域經濟發(fā)展形象，也影響了其他潛在投資者來渝中發(fā)展的信心。三是經濟結構調整遭遇載體“瓶頸”。從各地的實踐看，除大型企業(yè)的獨立辦公樓外，單棟樓宇稅收規(guī)模能達到“億元樓”級別的，基本上都是甲級和頂級商務樓宇。目前，我區(qū)現(xiàn)有的7座甲級和頂級樓宇已有6座(除萬豪商務中心外)進入“億元樓”行

15、列，普通樓宇入駐企業(yè)質量又相對較低，據(jù)2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，高端樓宇平均稅收貢獻強度為4200(元/M2.年)，最高的達到6500(元/M2.年)，普通樓宇的稅收貢獻強度僅為1083(元/M2.年)，約為高端樓宇的四分之一，而以現(xiàn)在空置樓宇的檔次，難以吸引更多高端企業(yè)入駐，經濟結構調整受到樓宇質量不高的制約。四、 打造樓宇經濟“西部第一區(qū)”的總體思路、主要目標（一） 總體思路 圍繞建設“一區(qū)一基地”戰(zhàn)略和打造“內陸香港”的城市理想，以增強經濟實力為中心，堅持“優(yōu)巢”與“選鳳”兩條腿走路，以提高商務樓宇品質為重點，初步建成商業(yè)商務功能完備、城區(qū)交通便捷、基礎設施完善、公共服務高效、政策支持有力、高

16、品質商務樓宇林立的優(yōu)質營商環(huán)境，培育和引進一批高稅收貢獻力的高端企業(yè)，不斷提高單位樓宇(或土地）的經濟產出水平，打造樓宇經濟“西部第一區(qū)”。（二） “十二五”的主要目標、任務營商環(huán)境“西部第一區(qū)” 以解放碑朝天門、兩路口上清寺大溪溝、大坪化龍橋等片區(qū)為重點，著力打造“步行15分鐘”距離為半徑的商業(yè)商務綜合功能圈；完善交通網(wǎng)絡，提高管理水平，建成區(qū)內任意兩處“乘車15分鐘”到達的交通圈；推出5-10個重點地塊，新建甲級和頂級商務樓宇10-15棟，新增高端商務用面積100萬M2。經濟規(guī)模和質量“西部第一區(qū)” 通過培育和引進高端服務業(yè)企業(yè)、上市公司、總部型企業(yè)等高稅收貢獻力的優(yōu)質企業(yè)，新增區(qū)級財政貢

17、獻額達“百萬元”級的企業(yè)10-15家，新引進國際頂級品牌企業(yè)、機構、奢侈品50家以上，高端企業(yè)稅收貢獻總額占區(qū)域稅收總量50%以上；新增“億元樓”10棟以上，重點商務樓宇稅收貢獻占區(qū)域稅收總量50%以上。五、 重點工作打造樓宇經濟“西部第一區(qū)”，應堅持“優(yōu)巢”與“選鳳”兩條腿走路?！皟?yōu)巢”是要打造適合高端企業(yè)的優(yōu)質營商環(huán)境，“選鳳”是要最大限度地發(fā)揮有限資源的作用，集中力量發(fā)展高端企業(yè)和產業(yè)?！皟?yōu)巢”的目的是為了“選鳳”，“栽好梧桐樹引得鳳凰來”，只有優(yōu)質營商環(huán)境，才能引入和留住高端企業(yè)；“選鳳”使“優(yōu)巢”有更強勁支撐，區(qū)域經濟發(fā)展質量更高，可持續(xù)能力更強。（一） 制定形象戰(zhàn)略，做靚“西部第一

18、區(qū)”品牌。在“內陸香港”城市理想的基礎上，進一步深化、細化研究，制定區(qū)域形象戰(zhàn)略，加快組織宣傳推廣，搶占西部城區(qū)品牌制高點，提高品牌認知、認可度，迅速擴大品牌影響力。（二） 整合行政資源，打造最佳環(huán)境。一是強化規(guī)劃引導，優(yōu)化城市功能和產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，打造解放碑、大坪等3-5個“步行15分鐘”距離為半徑的商業(yè)商務綜合功能圈；二是優(yōu)化城市管理服務，健全交通網(wǎng)絡、停車場所、市政綠化等城市基礎設施，努力提高行政服務效能；三是構建政策“洼地”，以獲得國家首批“服務業(yè)綜合改革試點區(qū)”為契機，積極爭取上級支持，把部分體量大、產權集中、物業(yè)服務水平高的商務樓宇認定為市級“服務業(yè)園區(qū)”，對業(yè)主租金收入的營業(yè)稅、房產稅和企業(yè)所得稅等給予適當優(yōu)惠，對園區(qū)內符合產業(yè)定位的企業(yè)給予一定的政策扶持。（三） 集中優(yōu)勢力量，精制高端樓宇。一是精選開發(fā)企業(yè)，重點引進有能力獨立持有整棟商務樓(只租不售)、有國際品牌影響力(自主招商能力強)的優(yōu)質開發(fā)企業(yè)，精心打造具有西部最佳、國內一流水平的高端商務樓宇和城市綜合體；二是支持總部型企業(yè)，在區(qū)修建高檔、自用總部辦公用大樓，特別是對個別增長速度快、輻射