房地產法規(guī)及基本制度

1、編輯ppt編輯pptl l 房地產相關法律法規(guī)房地產相關法律法規(guī)編輯ppt2009.12.07中央經濟工作會議：明年要增加普通商品住房供給中央經濟工作會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度。2009.12.09個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年國務院決定個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。2009.12.14國務院提四措施遏制部分城市房價過快上漲國務院提四措施遏制房價：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程

2、建設。2009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財政部、國土部等五部委出臺進一步加強土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。編輯ppt2009.12.23財政部：五年內住房轉讓全額征收營業(yè)稅 自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外

3、銷售的，免征營業(yè)稅。2010.01.12央行上調準備金率強力遏制信貸沖鋒中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2010.01.10國辦發(fā)出通知要求促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展 國辦發(fā)出通知，要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2010.02.20銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動資金貸款不得用于固定資產、股權等投資，不得用于國家禁止生產、經營的領域和用途。編輯ppt2010.03.10國土部強調房地產用地監(jiān)管 將開展突擊檢查國土部發(fā)通知：一、加快住房建設用地供應計劃編制；二、促進住房

4、建設用地有效供應；三、切實加強房地產用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產用地突出問題專項檢查。2010.03.18國資委要求78家非地產主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產為主業(yè)的央企外，78家不以房地產為主業(yè)的央企正在加快調整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產業(yè)務。2010.04.11銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。編輯ppt2010.04.13住建部：加快保障房建設 遏制房價過

5、快上漲住房城鄉(xiāng)建設部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。2010.04.15國務院常務會:貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于住房的家庭，貸款首付款不得低于5050，貸款利率不，貸款利率不得低于基準利率的得低于基準利率的1 11 1倍。對購買首套住房且套型建倍。對購買首套住房且套型建筑面積在筑面積在9090平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于低于3030。2010.04.17國務院：房

6、價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1 1年年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.19住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)出關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知，要求商要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓

7、名。房者姓名。編輯ppt2010.04.21二套房以住房套數(shù)界定 不再以貸款為準銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時，解讀了最新出臺的房貸新政。他強調，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。2010.06.04三部委發(fā)文明確個人房貸二套房認定標準 住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。 2010.07.12銀監(jiān)會：嚴格執(zhí)行差別化房貸政

8、策 不能動搖 針對近日有媒體關于個別地區(qū)全面放松第三套房貸的報道，銀監(jiān)會有關負責人表示，差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴格執(zhí)行二套及以上房貸政策。 2010.9.29中國出臺措施鞏固房地產市場調控成果國家出臺鞏固樓市調控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策 2010.10.13天津市政府出臺限購令暫停發(fā)放第三套及以上房貸，首套房首付比例不低于30%，二套首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍，天津市及外省市居

9、民家庭在天津市內六區(qū)范圍內只能新購一套商品住房 編輯ppt關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知住建部將從進一步對樓市進行調控的四個方面： 加強房地產市場監(jiān)管； 完善商品住房預售制度； 加強預售商品住房交付和質量管理； 健全房地產市場監(jiān)督管理機制四方面對樓市進行調控。編輯ppt 今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP VIP 卡等方式向買受卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的

10、費用。房地產開人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。房地產開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在1010日內一次性日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。申報價格，明碼標價對外銷售。編輯ppt 已經取得預售許可，但未在規(guī)定時間內對外公開銷售已經取得預售許可，但未在規(guī)定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造格銷售或通過簽訂虛假商

11、品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進行嚴肅查處。房源緊張的行為，進行嚴肅查處。 進一步明確房地產經紀機構和執(zhí)業(yè)人員的各種違禁行進一步明確房地產經紀機構和執(zhí)業(yè)人員的各種違禁行為，包括炒賣房號，在代理過程中賺取差價，通過簽訂為，包括炒賣房號，在代理過程中賺取差價，通過簽訂“陰陽合同陰陽合同”違規(guī)交易，發(fā)布虛假信息和未經核實的信息，違規(guī)交易，發(fā)布虛假信息和未經核實的信息，采取內部認購、雇人排隊手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等。采取內部認購、雇人排隊手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等。編輯pptl l 房地產相關法律法規(guī)房地產相關法律法規(guī)編輯ppt房地產基本法規(guī)和制度：房地產基本法規(guī)和制度： 建設用地

12、制度與政策（集體土地征收；建設用地使用權出讓、劃撥； 閑置土地處理） 城市房屋拆遷管理制度（拆遷補償與安置、拆遷估價、糾紛處理、 行政裁決工作規(guī)程） 房地產開發(fā)經營管理制度與政策（開發(fā)企業(yè)管理、開發(fā)項目資本金 管理、經營管理） 規(guī)劃設計及工程建設管理制度與政策（城鄉(xiāng)規(guī)劃管理制度與政策、 勘察設計、招投標與建設監(jiān) 理、建設工程施工與質量管理） 房地產交易管理制度與政策（轉讓、預售、銷售、租賃、抵押） 房地產權屬登記制度與政策（登記制度、登記信息查詢、檔案管理、 房產測繪）編輯ppt房地產基本法規(guī)和制度：房地產基本法規(guī)和制度： 房地產中介服務管理制度與政策（估價機構管理、估價師職業(yè)資格 制度、經紀

13、人職業(yè)資格制度、中 介服務行業(yè)信用檔案、置業(yè)擔保 管理、中介服務行業(yè)自律） 物業(yè)管理制度與政策（實施與運作要點、物業(yè)服務收費） 地產稅收制度與政策（稅收制度、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地 占用稅、土地增值稅、契稅、相關稅收、房 地產稅收優(yōu)惠政策） 住房公積金制度與政策（歸檔、提取、使用、利率、稅收、會計核算）編輯ppt房地產相關法規(guī)和制度：房地產相關法規(guī)和制度： 規(guī)劃知識 城市總體規(guī)劃、城市詳細規(guī)劃、城市居住區(qū)規(guī)劃 環(huán)境知識 大氣污染、環(huán)境噪聲污染、水污染、固體廢物污染和輻射污染、室內環(huán)境污染 建筑知識 建筑識圖與建筑設計、建筑構造、建筑設備、建筑材料、 工程造價知識 工程造價及其構成、工程量

14、計量、工程建設定額、工程造價的計價與控制 房地產測繪知識 房地產識圖、房地產面積測算編輯ppt房地產相關法規(guī)和制度：房地產相關法規(guī)和制度： 經濟學知識 供為與價格、消費者行為理論、供給理論、分配理論、市場理論、市場失靈與微觀經濟政策、宏觀經濟學 金融知識 金融體系、貨幣體系與貨幣政策、金融業(yè)務、金融市場、房地產金融 證劵知識 證劵、股票、債券、投資基金證劵 保險知識 保險公司、房地產保險 統(tǒng)計知識 綜合指標、時間序列、動態(tài)序列的分解與測定編輯ppt房地產相關法規(guī)和制度：房地產相關法規(guī)和制度： 會計知識 會計假設、會計核算一般規(guī)則、會計要素與會計恒等式、會計基本核算方法、會計報表的意義及編著要求

15、 法律知識 民法、合同法、物權與債權 拍賣知識 拍賣規(guī)則、拍賣實務、強制拍賣、房地產拍賣編輯pptl l 房地產相關法律法規(guī)房地產相關法律法規(guī)編輯ppt房地產主要稅種：房地產主要稅種：1）房產稅（1%、1.2%） 2）城鎮(zhèn)土地使用稅（分類分級幅度定額） 3）耕地占用稅（耕地面積，一次征收） 4）土地增值稅（四級超額累進）(增值稅與扣除部分比例關系) 5）契稅（1%-3%） 6）固定資產投資方向調節(jié)稅（國家產業(yè)政策和經濟規(guī)模，5%、10% 、15%、30%、0%、暫停） 7）營業(yè)稅5.55%（城市維護建設稅、教育費附加、特別目的稅） 8）企業(yè)所得稅（25%比例，免征印花稅） 9）個人所得稅（租賃

16、10%、轉讓1%） 10）印花稅（比例、定額1、0.5、0.3、0.1、0.05）編輯ppt有關房地產稅收的優(yōu)惠政策：有關房地產稅收的優(yōu)惠政策：一、普通住房標準 (一）住宅小區(qū)建筑容積率在以上（含）(二）單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）； (三）住房成交單價符合以下條件： 1、坐落于和平區(qū)的住房，成交單價低于12200元平方米（含12200元平方米）； 2、坐落于河西區(qū)的住房，成交單價低于9900元平方米（含9900元平方米）； 3、坐落于南開區(qū)（包括新技術產業(yè)園區(qū)）的住房，成交單價低于9800元平方米（含 9800元平方米）； 4、 坐落于濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)功能區(qū)（包括濱海新

17、區(qū)保稅區(qū)功能區(qū)）的住房，成交單價低于8800元平方米（含8800元平方米）； 5、坐落于紅橋區(qū)的住房，成交單價低于8800元平方米（含8800平方米）； 6、 坐落于河東區(qū)的住房，成交單價低于8400元平方米（含8400平方米）； 7、坐落于河北區(qū)的住房，成交單價低于8000元平方米（含8000元平方米）； 8、坐落于濱海新區(qū)塘沽功能區(qū)的住房，成交單價低于7400元平方米（含7400元平方米）； 9、坐落于西青區(qū)的住房，成交單價低于6300元平方米（含6300元平方米）； 10、坐落于東麗區(qū)的住房，成交單價低于6300元平方米（6300元平方米）。 11、坐落于北辰區(qū)的住房，成交單價低于610

18、0元平方米（含6100元平方米）； 12、坐落于津南區(qū)的住房，成交單價低于5800元平方米（5800元平方米）； 13、 坐落于濱海新區(qū)漢沽功能區(qū)的住房，成交單價低于5100元平方米（含5100元平方米）； 14、坐落去其他區(qū)縣及濱海新區(qū)大港功能區(qū)的住房，成交單價低于5000元平方米（含5000元平方米） 。 編輯ppt有關房地產稅收的優(yōu)惠政策：有關房地產稅收的優(yōu)惠政策：二、個人購買銷售住房稅收優(yōu)惠政策 （一）營業(yè)稅 1企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。 2自2010年1月1日，個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額

19、征收營業(yè)稅；購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。個人將購買不足5年的非住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；購買超過5年（含5年）的非住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。編輯ppt有關房地產稅收的優(yōu)惠政策：有關房地產稅收的優(yōu)惠政策：二、個人購買銷售住房稅收優(yōu)惠政策 根據國家稅務局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知和國家稅務總局關于房地產稅收征執(zhí)行中幾個具體問題的通知規(guī)定，個人購買住房的時間以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。契稅完稅證明中注明的時間按照規(guī)定，是指契稅完稅證明上注明的提填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具

20、房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。對于根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。 編輯ppt有關房地產稅收的優(yōu)惠政策：有關房地產稅收的優(yōu)惠政策：二、個人購買銷售住房稅收優(yōu)惠政策 （二）契稅 對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。 （三）土地增值稅 個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 （四）印花稅 個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅。編輯ppt有關房地產稅收的優(yōu)惠政策：有關房地產稅收的優(yōu)惠政策：三、個人出售住房所得稅優(yōu)惠政策 個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。個人出售自有住房的應納稅所得額，按下列原則確定： 1個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超