XX小型住宅小區(qū)前期物業(yè)管理簡要方案

1、 玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理方案一、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理總體思路1、管理目標(biāo)玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理以創(chuàng)建一個(gè)“安全、整潔、優(yōu)美、舒適”的居住環(huán)境為目標(biāo)，緊密配合開發(fā)商的戰(zhàn)略規(guī)劃，力爭接管后短期內(nèi)使小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)工作步入正軌，成為荊州市經(jīng)濟(jì)適用住宅物業(yè)管理的一個(gè)典范項(xiàng)目，兩年內(nèi)達(dá)到并超過物業(yè)管理省優(yōu)示范標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)讓本小區(qū)成為利嘉物業(yè)“一站無憂式”小區(qū)管理服務(wù)的又一個(gè)成功典范。具體分項(xiàng)目標(biāo)如下：序號目標(biāo)名稱國優(yōu)指標(biāo)玉蘭小區(qū)目標(biāo)具體措施 1 房屋完好率98%98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。 2 房屋零修、包修及時(shí)率98%98%接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，

2、及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。 3 維修合格率100%100%分項(xiàng)檢查，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。 4 管理費(fèi)收繳率98%95%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。 5 綠化成活率95%95%落實(shí)責(zé)任人養(yǎng)護(hù)，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保公共綠化綠地?zé)o破壞，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。 6 保潔清潔率99%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行日常保潔工作，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。 7 道路完好及使用率90%95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理中心監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。 8 雨水井、污水井完好率100%落實(shí)責(zé)任人

3、進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理中心監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。 9 排水管、明暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理中心監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 10 路燈完好率85%90%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，并由管理中心監(jiān)督執(zhí)行，確保路燈無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、養(yǎng)護(hù) 11 小區(qū)治安發(fā)生率1%以下1%以下保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，每周訓(xùn)練1次，每次2小時(shí)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全。2、管理定位根據(jù)玉蘭小區(qū)開發(fā)理念與物業(yè)公司發(fā)展規(guī)劃，玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理以創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理品牌、支持開發(fā)商項(xiàng)目銷售為主要目的，定位為本地低檔收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、

4、專業(yè)化管理、省級優(yōu)秀示范物業(yè)管理品質(zhì)，以人性化服務(wù)、高素質(zhì)從業(yè)人員、積極與業(yè)主溝通、重視社區(qū)文化氛圍等管理方式創(chuàng)造安全、整潔、優(yōu)美、舒適的人居環(huán)境，幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)居住理想，并最終達(dá)到開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三方共贏的良好效果。3、管理特色根據(jù)利嘉物業(yè)公司自身實(shí)際情況及項(xiàng)目開發(fā)理念，我們計(jì)劃從提高服務(wù)水平的基礎(chǔ)出發(fā)，圍繞以下重點(diǎn)，讓務(wù)實(shí)和努力成為我們的管理特色： 專業(yè)化管理：我們將力爭短期內(nèi)樹立本項(xiàng)目專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)形象。從項(xiàng)目介入開始至日常管理的實(shí)施，力求突出管理服務(wù)的專業(yè)化。從強(qiáng)調(diào)規(guī)范操作、大力推進(jìn)程序化標(biāo)準(zhǔn)化操作到與業(yè)主接觸中合理處理各種問題、使用計(jì)算機(jī)管理、CI標(biāo)識運(yùn)用等，務(wù)求專業(yè)；通過

5、樹立服務(wù)意識、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)水準(zhǔn)和加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)，適應(yīng)市場變化，滿足并超越客戶不斷發(fā)展的要求和期望，使我們的物業(yè)管理服務(wù)處于領(lǐng)先地位，滿足業(yè)主一流物業(yè)品牌體驗(yàn)。 高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)：我們將努力讓客戶以我們高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)形象為榮。從業(yè)人員著裝、用語、儀容儀表和禮儀規(guī)范整齊，工作效率高，并堅(jiān)持不怠。介入項(xiàng)目初即在關(guān)鍵崗位全部聘用具有多年服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的人員，持續(xù)不斷地進(jìn)行員工培訓(xùn)，實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理、強(qiáng)調(diào)和重視員工激勵(lì)、推行員工職業(yè)生涯規(guī)劃、以稍高于本地同行業(yè)薪酬水平吸引和留住人才，在條件允許后完善員工社保福利和薪酬體系，形成穩(wěn)定的高素質(zhì)的人才團(tuán)隊(duì)。 細(xì)微化服務(wù)：我們將致力

6、于讓客戶從我們服務(wù)細(xì)節(jié)中感受到自己的尊榮。相關(guān)經(jīng)驗(yàn)告訴我們，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，服務(wù)中重視每一個(gè)細(xì)節(jié)、堅(jiān)持提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)品質(zhì)和多樣化的貼心服務(wù)項(xiàng)目，是提高業(yè)主滿意度的關(guān)鍵。只要業(yè)主有需要，我們都極力提供最好品質(zhì)的服務(wù)。 家文化社區(qū)：我們將還業(yè)主一個(gè)真正的家的居所。通過分析和實(shí)際操作中的感受，我們知道業(yè)主需要的絕對不僅是住酒店的便利奢華和所謂管家式貴賓式物業(yè)管理服務(wù)的的尊貴，在小區(qū)里業(yè)主需要的是一個(gè)真正的可以毫無顧忌但又溫馨備至的家的居所。我們將小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)把業(yè)主當(dāng)作家人來看待，刻意營造長幼有序、鄰里守望的和諧家文化社區(qū)。主要的內(nèi)容包括積極開展注重群體參與的社區(qū)文化活動(dòng)、倡導(dǎo)幸福

7、美滿的家庭文化和融洽的鄰里關(guān)系、物業(yè)人員把每一個(gè)業(yè)主都當(dāng)作自己的親人來悉心關(guān)懷和照顧、在服務(wù)中重視溫情和溝通而非強(qiáng)制和武斷、結(jié)合節(jié)日氛圍營造創(chuàng)造祥和文明的社區(qū)環(huán)境、團(tuán)聚和推動(dòng)小區(qū) “家”文化等。4、管理措施針對玉蘭小區(qū)項(xiàng)目精簡務(wù)實(shí)的人力配備和物業(yè)管理服務(wù)需要密集人力的矛盾，在物業(yè)管理服務(wù)中，采取聚焦客戶的方針，一切以客戶為中心，并將重點(diǎn)推行以下幾點(diǎn)保證措施： 首問負(fù)責(zé)制要求每一名員工在接到客戶和業(yè)主投訴、詢問、服務(wù)要求等信息后，能解決的按程序快速解決，自己不能解決的立即按流程找相關(guān)對口部門督促解決，并做到負(fù)責(zé)到底，跟進(jìn)問題的最終解決和回訪，爭取客戶滿意更大化。 責(zé)任分工制以小區(qū)整體為面、以業(yè)主

8、服務(wù)要求為點(diǎn)，按樓棟范圍將責(zé)任劃分到各專業(yè)層面的每一個(gè)人，強(qiáng)調(diào)分工負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)對客戶的聚焦。 全員聯(lián)動(dòng)制管理中心所有人員不分專業(yè)和崗位，強(qiáng)調(diào)除了做好自己的本職工作外，必須同時(shí)關(guān)注其他方面的所有問題，并予以負(fù)責(zé)。比如保潔員工在做好樓棟工作的同時(shí)，需要對安全和設(shè)備設(shè)施的狀況予以關(guān)注，并將異常情況迅速及時(shí)的通報(bào)給相關(guān)對口責(zé)任人，通過這種方式在小區(qū)內(nèi)組成一張密集的網(wǎng)。 快速反應(yīng)制遵循“快速的滿意好過緩慢的完美”的原則，強(qiáng)調(diào)全體人員在接到客戶要求后用最快的速度和最高的效率進(jìn)行反應(yīng)，以速取勝。 二、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)我們將按照優(yōu)于荊州市物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)中二級物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，

9、其中以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)除部分限于硬件條件無法達(dá)到的以及在前期物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)由施工保修或其他專業(yè)單位提供維保義務(wù)服務(wù)的由物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督達(dá)到外，其他內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)我們承諾將作為本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、房屋外觀完好、整潔；對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全；2、空調(diào)安裝、陽臺封閉、防盜網(wǎng)安裝統(tǒng)一 ；3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理1、建立設(shè)備設(shè)施臺帳，記錄齊全；2、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程

10、及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；3、 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通 ；設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象； 物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通1、按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味 ；2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次；3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每2

11、清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。5、根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。 公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理；2、草坪生長良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物；3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果；4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。 車輛停放管理1、對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；2、無另外專門約定不負(fù)責(zé)車輛保管及安全問題。 公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理1、小區(qū)主出入口24小時(shí)值勤；2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控；3、對進(jìn)出

12、小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理；4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 裝飾裝修管理服務(wù)1、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時(shí)公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；2、裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)； 3、每周巡查2次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告甲方和有關(guān)主管部門。 物業(yè)檔案資料管理1、檔案管理制度健全；2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全

13、；3、建立業(yè)主及物業(yè)使用人基本資料檔案，做到一戶一檔，分類擺放整齊，查閱方便。 其他服務(wù)1、提供各種便民有償特約服務(wù)；2、提供代收郵件、代交水電費(fèi)等便民無償服務(wù)。三、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理組織架構(gòu)與人員編制1、管理處組織架構(gòu)圖管理處主任萬能維修維修班裝修監(jiān)督垃圾清運(yùn)公共保潔保潔班安全班前臺接待員管理員客戶服務(wù)中心 監(jiān)控巡邏門崗2、管理處崗位設(shè)置與人員編制安排說明表序號崗位編制職責(zé)說明一、管理處與客戶服務(wù)中心31、主任1負(fù)責(zé)管理處全面運(yùn)作管理2、前臺接待兼出納兼收費(fèi)員1負(fù)責(zé)前臺接待、費(fèi)用收繳、出納、倉管、人事行政。3、客戶服務(wù)主管兼小區(qū)管理員1負(fù)責(zé)客戶服務(wù)工作管理、小區(qū)客戶關(guān)系維系二、安全班7其中

14、一人兼班長1、安全員7分三班，白班2人、中班2人、夜班2人、輪休1人，三、保潔班5其中一人兼班長1、保潔員526單元樓內(nèi)2人、樓外2人，輪休1人四、維修隊(duì)1由管理處主任負(fù)責(zé)管理1、萬能維修員1負(fù)責(zé)小區(qū)裝修巡查監(jiān)管、業(yè)主報(bào)修處理與雜項(xiàng)維修。以上共16人四、 玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)報(bào)價(jià)序號項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備 注物業(yè)管理費(fèi)1普通住宅0.4元/·月車輛泊位收費(fèi)7露天機(jī)動(dòng)車泊位費(fèi)80元/輛·月露天固定機(jī)動(dòng)車泊位費(fèi)100元/輛·月8摩托車（助力車）泊位費(fèi)15元/輛·月9機(jī)動(dòng)車臨時(shí)停放1-12小時(shí)泊位費(fèi)5元/輛1小時(shí)內(nèi)免費(fèi)；每超過12小時(shí)加收5元。機(jī)動(dòng)車臨時(shí)停放12

15、-24小時(shí)泊位費(fèi)10元/輛10摩托車（助力車）臨時(shí)停放泊位費(fèi)12小時(shí)內(nèi) 1元/輛·次每超過12小時(shí)加收1元。11自行車停放泊位費(fèi)6元/輛·月12自行車臨時(shí)停放12小時(shí)內(nèi) 0.5元/輛·次每超過12小時(shí)加收0.5元。13殘疾人車輛憑證免費(fèi)裝修管理收費(fèi)14裝修保證金業(yè)主交納500元/戶竣工驗(yàn)收后無息退還15裝修施工押金施工單位交納500元/戶竣工驗(yàn)收后無息退還16裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)100以下（含）150元/戶裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)100-150（含）200元/戶裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)150-200（含）300元/戶裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)200以上400元/戶商業(yè)店鋪垃圾清運(yùn)費(fèi)200元/自然間17

16、臨時(shí)出入證工本費(fèi)5元、押金5元/證退證還押金18公共設(shè)施及樓道修復(fù)粉刷費(fèi)2元/按房屋面積收取1、前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表以下為暫設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，其中物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)等項(xiàng)目將以荊州市物價(jià)局正式批文為準(zhǔn)：2、前期物業(yè)管理有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-維修服務(wù)序號項(xiàng) 目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注01維修門窗插銷滑輪5元/個(gè)不含材料費(fèi)02維修門窗合頁掛鉤5元/個(gè)不含材料費(fèi)03安裝球型鎖10元/個(gè)不含材料費(fèi)04安裝防盜門鎖30元/個(gè)不含材料費(fèi)05安裝衛(wèi)生間排風(fēng)扇30元/個(gè)不含材料費(fèi)06換排風(fēng)扇10元/個(gè)不含材料費(fèi)07換5MM玻璃20元/不含材料費(fèi)08安裝防盜門按紐5元/個(gè)不含材料費(fèi)09安裝新對講門話機(jī)20元/個(gè)不含材料費(fèi)10安裝舊對

17、講門話機(jī)10元/個(gè)不含材料費(fèi)11安裝信箱、抽屜鎖5元/個(gè)不含材料費(fèi)12安裝窗簾10元/個(gè)不含材料費(fèi)13室內(nèi)對講機(jī)檢修20元/個(gè)不含材料費(fèi)14玻璃開孔10元/個(gè)/15安裝抽油煙機(jī)20元/臺不含材料費(fèi)16安裝熱水器20元/臺不含材料費(fèi)17安裝日光燈10元/套不含材料費(fèi)18安裝吊燈30元/套不含材料費(fèi)19查線、換線50元/處不含材料費(fèi)20安裝壁掛式空調(diào)100元/臺不含材料費(fèi)21換普通白熾燈泡1元/個(gè)不含材料費(fèi)22換燈泡2元/個(gè)不含材料費(fèi)23換射燈泡5元/個(gè)不含材料費(fèi)24換普通直管日光燈燈管5元/根不含材料費(fèi)25換格柵日光燈燈管8元/根不含材料費(fèi)26換環(huán)型日光燈燈管10元/根不含材料費(fèi)27換普通啟輝器

18、1元/個(gè)不含材料費(fèi)28換格柵日光燈啟輝器2元/個(gè)不含材料費(fèi)29換環(huán)型日光燈啟輝器3元/個(gè)不含材料費(fèi)30換普通燈頭2元/個(gè)不含材料費(fèi)31換吸頂燈燈頭3元/個(gè)不含材料費(fèi)32換射燈燈座5元/個(gè)不含材料費(fèi)33換日光燈鎮(zhèn)流器10元/個(gè)不含材料費(fèi)34換普通日光燈燈腳5元/對不含材料費(fèi)35換電子日光燈燈腳5元/對不含材料費(fèi)36換環(huán)型日光燈燈腳5元/對不含材料費(fèi)37換照明開關(guān)5元/個(gè)不含材料費(fèi)38換電源插座8元/個(gè)不含材料費(fèi)39換主線空氣開關(guān)10元/組不含材料費(fèi)40換空氣開關(guān)5元/組不含材料費(fèi)41更換、安裝電線15元/米不含材料費(fèi)42換閥門15元/個(gè)不含材料費(fèi)43換水龍頭8元/個(gè)不含材料費(fèi)44換給水軟管5元/

19、根不含材料費(fèi)45換存水彎5元/根不含材料費(fèi)46換地漏蓋5元/個(gè)不含材料費(fèi)47皮揣子疏通下水管道10元/次不含材料費(fèi)48電動(dòng)疏通機(jī)疏通下水管道30元/次不含材料費(fèi)49安裝拆換馬桶100元/次不含材料費(fèi)50零散工時(shí)20元/小時(shí)不含材料費(fèi)51安裝音響及家用電器10-50元/部不含材料費(fèi)52安裝窗簾、掛簾、毛巾架、晾衣繩10元/次/53修理家具配件5-50元/次不含材料費(fèi)54掛畫、掛鏡框10元/次/3、前期物業(yè)管理有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-保潔服務(wù)序號項(xiàng) 目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注01打掃房間/吸塵05元/ 02清洗地毯（干洗）25元/03清洗地毯（水洗）2元/04地板打蠟/大理石打蠟4元/05玻璃清洗1.00元/按清洗

20、面積計(jì)算06家具打蠟保養(yǎng)4元/07裝修開荒2.5元/08家庭鐘點(diǎn)保潔20元/小時(shí)09清洗排風(fēng)扇20-50元/次10清洗抽油煙機(jī)50-100元/次11清洗空調(diào)過濾網(wǎng)5元/次12擦燈具（組合式）10-40元/次 五、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理收入測算玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理收入測算表單位：元/月序號項(xiàng)目計(jì)算式合計(jì)備注1、普通住宅物業(yè)管理費(fèi)收入30000×0.4元/月12000.00共計(jì)312戶合計(jì)12000.00說明：1、因考慮到銷售率、裝修期等影響實(shí)際入住率的因素，車位費(fèi)收入一年內(nèi)不予收取，也不予計(jì)算入物業(yè)公司收入。 2、不收取裝修管理費(fèi)用，樓道修復(fù)金完全用于修復(fù)因裝修損壞的樓道設(shè)施與公共設(shè)施，

21、帳目公開，因此無裝修管理費(fèi)用收入。 3、垃圾清運(yùn)費(fèi)按照政府指導(dǎo)價(jià)格收取，垃圾清運(yùn)費(fèi)用按保持收支平衡計(jì)算。 4、考慮到銷售率及實(shí)際入住情況，物業(yè)公司多項(xiàng)經(jīng)營收入在接管一年內(nèi)忽略不計(jì) 5、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)際收取標(biāo)準(zhǔn)定為0.4元/月，無任何折扣，并按預(yù)計(jì)收費(fèi)率達(dá)到100%計(jì)算。六、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理成本測算一、 測算總表單位：元/月序號項(xiàng)目計(jì)算式合計(jì)備注1、管理與服務(wù)人員薪酬福利成本109902、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)成本20003、日常服務(wù)其他支出成本7004、日常管理辦公費(fèi)用成本8005、稅收5.5%×1.2萬6606、公司管理成本均攤暫不計(jì)算折舊與工商資質(zhì)年檢等15150二、 測算明

22、細(xì)1、管理與服務(wù)人員工資福利單位：元/月序號項(xiàng)目計(jì)算公式合計(jì)（一）管理、服務(wù)人員工資1-5之和96501、辦公室（客服中心）共3人2700（1）管理處主任1100×11500（2）客戶服務(wù)主管兼管理員900×11100（3）前臺接待兼收費(fèi)員700×19002、安全班共7人3800（1）安全班長800×1800（2）門崗安全員750×21500（3）巡邏安全員750×215003、保潔班共5人2350（1）保潔班長兼頂崗輪休550×1550（2）樓內(nèi)保潔員450×2900（3）樓外公共區(qū)域保潔員450×29

23、004、維修班共1人800（1）維修員800×1800（二）按規(guī)定提取福利費(fèi)1-3之和01、福利基金14%暫不提2、工會經(jīng)費(fèi)2%暫不提3、教育經(jīng)費(fèi)1.5%暫不提（三）勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)1-5之和 1、養(yǎng)老保險(xiǎn)（社會保險(xiǎn)）23% 均以包含在工資中暫不提 2、醫(yī)療保險(xiǎn)（社會保險(xiǎn)）7%均以包含在工資中暫不提3、失業(yè)保險(xiǎn)（社會保險(xiǎn)）2%均以包含在工資中暫不提 4、工傷保險(xiǎn)（社會保險(xiǎn)）1%均以包含在工資中暫不提5、勞動(dòng)意外保險(xiǎn)（商業(yè)保險(xiǎn)）3%均以包含在工資中暫不提（四）加班費(fèi)與獎(jiǎng)金1-2之和13401、法定假日加班費(fèi)9650÷30×10÷12×200%5362、

24、年終雙薪獎(jiǎng)金9650×100%÷12804合計(jì)（一）至（四）之和10990備注：以上測算未包含任何政府強(qiáng)制保險(xiǎn)及福利支出，僅為基本支出項(xiàng)目，所有標(biāo)準(zhǔn)均按照實(shí)際必須支出的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。2、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)成本單位：元/月序號項(xiàng)目計(jì)算式合計(jì)備注1、小區(qū)照明電費(fèi)估算12002、其他能耗電費(fèi)估算3003、設(shè)施設(shè)備維護(hù)估算3004、綠化保潔辦公用水估算200合計(jì)20003、日常服務(wù)其他支出成本單位：元/月序號項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算式合計(jì)備注1、保潔低值工具經(jīng)驗(yàn)值100.00低值耗品如拖把等3、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)估算500.004、安全器械維護(hù)費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值100.00合計(jì)700004、日常管理辦公費(fèi)用成本單

25、位：元/月序號項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算式合計(jì)備注1、客戶服務(wù)固定電話2部估算200.002、辦公用品費(fèi)用估算100.003、公共關(guān)系維護(hù)費(fèi)估算300.004、其他雜項(xiàng)費(fèi)用估算200.00飲用水等合計(jì)800.00七、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理開辦費(fèi)用預(yù)算玉蘭小區(qū)前期物業(yè)管理開辦費(fèi)用預(yù)算總表單位：人民幣（元）序號項(xiàng) 目計(jì)算公式合計(jì)1、行政辦公開辦費(fèi)用15100.002、人員招聘培訓(xùn)費(fèi)用暫不計(jì)3、客戶服務(wù)中心及其他開辦費(fèi)用10700.004、保安開辦費(fèi)用1180.005、保潔開辦費(fèi)用3280.006、工程維修開辦費(fèi)用2830.007、物業(yè)管理人員服裝配置費(fèi)用15130.00合計(jì)48220.00各項(xiàng)目明細(xì)附后。1、行政

26、辦公開辦費(fèi)用單位：人民幣（元）序號項(xiàng) 目計(jì)算公式合計(jì)備注1、辦公室裝修0辦公室裝修等由開發(fā)商提供 2、客服中心軟裝修1000僅包括物業(yè)CI及前期宣傳物品 3、形象接待臺1套×500元500 4、辦公桌/椅5套×380元1900 5、客戶接待臺/椅1套×300元300 6、電話（開戶）2部免費(fèi)7、傳真機(jī)暫不購8、考勤卡鐘暫不購9、留言白板2張×150元30010、員工更衣柜暫不購11、電風(fēng)扇3臺×200元60012、取暖器暫不購13、文件柜4組×500元200014、電腦1臺×4000元400015、復(fù)印機(jī)暫不購016、物業(yè)管

27、理軟件暫不購0 17、對講機(jī)4部×800元3200客服1部、安全2部、維修1部 18、備勤宿舍熱水器暫不計(jì) 19、備勤宿舍鋼架床暫不計(jì) 20、宿舍其他配套等暫不計(jì) 21、總倉貨架1組×300元300 22、其他用品估算1000工號牌、辦公用品采購等總計(jì)15100.002、人員招聘培訓(xùn)費(fèi)用(暫不計(jì))序號項(xiàng) 目計(jì)算公式合計(jì) 2、空調(diào)/掛機(jī)根據(jù)實(shí)際情況配置/估算2200 3、激光打印機(jī)1臺×1400元1400 4、復(fù)膜機(jī)1臺×600元600 5、報(bào)紙書刊展示架2組×200元400 6、點(diǎn)鈔機(jī)暫不購07、保險(xiǎn)柜暫不購008、資料文本印刷入住及日常管理文

28、本表格等40009、業(yè)主檔案用具312組×5元160010、業(yè)主服務(wù)耗品紙杯等500總計(jì)107003、客戶服務(wù)中心及其他開辦費(fèi)用單位：人民幣（元）4、保安開辦費(fèi)用單位：人民幣（元）序號項(xiàng) 目計(jì)算公式合計(jì)1、警棍2根×15元30 2、充電手電筒3把×100元300 3、巡邏自行車1輛×350元350 4、保安其他器械車錐等500總計(jì)1180.005、保潔開辦費(fèi)用序號項(xiàng) 目計(jì)算公式合計(jì)1、垃圾清運(yùn)三輪車1輛×600元600 2、吸塵器1臺×1200元1200 3、塵推3套×60元180 4、玻璃套裝工具1套×300元3

29、00 5、人字梯（2m）1把×200元2006、垃圾桶開發(fā)商配置07、其他用品采購?fù)习褣唧?、垃圾鏟等工具800總計(jì)3280.00單位：人民幣（元）6、工程維修開辦費(fèi)用單位：人民幣（元）序號項(xiàng) 目計(jì)算公式合計(jì)1、電鉆1臺×200元500 2、管鉗一套180 3、萬用表1只×200元200 4、疏通機(jī)1臺×400元400 5、電錘1把×400元4007、扳手一套1008、工具/備件柜1組×500元5009、小型工具及材料20010、移動(dòng)電源盤1套×350元350總計(jì)2830.00序號項(xiàng) 目計(jì)算公式合計(jì)1、維修人員1人×

30、280元2802、安全護(hù)衛(wèi)人員7人×1250元87503、保潔綠化人員5人×620元31004、管理及客服人員3人×1000元3000合計(jì)（全年）151307、物業(yè)管理人員服裝配置費(fèi)用單位：人民幣（元）附：物業(yè)管理人員服裝配置標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表單位：人民幣（元）序號項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)合計(jì)折舊年限月均費(fèi)用一、維修人員該崗位配置需要280元/人7.791、夏裝套11201203年3.342、秋裝套11601603年4.45二、安全護(hù)衛(wèi)人員該崗位配置需要1250元/人43.621、夏裝180元7.66(1)帽子頂130303年0.96(2)短袖件230602年2.5(3)褲子件2

31、501002年4.22、秋裝290元9.06(1)帽子頂130303年0.96(2)外套件21002003年5.6(3)襯衣件230602年2.53、冬裝400元6.7(1)呢大衣件13003005年5(2)棉大衣件11001005年1.74、訓(xùn)練服190元7.6(1)迷彩服套11001003年2.8(2)迷彩短袖衣件220402年1.7(3)迷彩鞋雙130301年2.5(4)迷彩帽頂120203年0.65、配件135元10.30(1)領(lǐng)帶根210203年0.6(2)肩章副215301年2.5(3)臂章個(gè)215301年2.5(4)領(lǐng)夾個(gè)210201年1.7(5)皮帶根120201年1.7(6)

32、胸號牌個(gè)115151年1.36、其它55元2.3(1)雨衣套140402年1.7(2)水鞋雙115152年 0.6三、保潔綠化人員該崗位配置需要620元/人20.61、夏裝套21202403年6.72、秋裝套21603203年8.93、其它60元5(1)雨衣套140401年3.3(2)水鞋雙115151年1.3(3)發(fā)夾個(gè)1551年0.4四、管理及客戶服務(wù)人員該崗位配置需要1000元/人41.71、夏裝套22004002年16.72、秋裝套23006002年25八、玉蘭小區(qū)前期物業(yè)委托管理相關(guān)問題的說明1、關(guān)于委托合作方式在雙方確定合作意向并簽定合作意向協(xié)議后，我方與開發(fā)商簽定前期物業(yè)管理委托

33、合同，該合同以建設(shè)部范本為藍(lán)本修改。其中對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)公司承諾達(dá)到并優(yōu)于荊州市物業(yè)管理服務(wù)二級標(biāo)準(zhǔn)，如開發(fā)商有特別要求將在合同中注明。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用采取包干制處理。合同期限先暫定為一年，雙方按照合同履行各自義務(wù)。合同期滿后如仍未達(dá)到成立業(yè)主委員會條件或未成立業(yè)主委員會，雙方可另協(xié)商簽定合同；合同期內(nèi)成立業(yè)主委員會后由業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)公司并簽定新的委托合同生效之日，合同終止。2、關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)過測算，按照每每月0.4元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、100%收繳率的情況下物業(yè)管理費(fèi)用月收入是12000.00元，其他收入不確定因素多，暫不計(jì)算在內(nèi)，本方案以此收入標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。按照荊州市物業(yè)管理辦法第十二條以及國

34、家發(fā)改價(jià)格20031864號物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十六條等規(guī)定，業(yè)主從領(lǐng)取鑰匙之日起開始承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，未售房屋由建設(shè)單位全額承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)；為計(jì)算方便，本項(xiàng)目實(shí)行已售房屋從業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)領(lǐng)取房屋鑰匙的下一個(gè)月度初起計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由甲方全額承擔(dān)；甲方承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月在每月10日前給付乙方。為保證本項(xiàng)目物業(yè)管理正常進(jìn)行及方便業(yè)主，采取在辦理入伙手續(xù)時(shí)預(yù)收業(yè)主一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)再移交鑰匙的辦法，甲方需予以配合；對在本協(xié)議簽定前甲方已經(jīng)售出并承諾預(yù)先收取半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的房屋，由物業(yè)公司在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)與業(yè)主協(xié)商，業(yè)主同意預(yù)先交納一年的按照預(yù)收一年處理，業(yè)主不同意則按

35、照預(yù)收半年處理。甲方給予房屋買受人物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠的一律以甲方正式書面文件為準(zhǔn)，房屋買受人持優(yōu)惠文件乙方予以認(rèn)可接受，并按月以優(yōu)惠文件實(shí)際發(fā)生的金額向甲方報(bào)銷。以上關(guān)于前期物業(yè)管理服務(wù)用費(fèi)收取辦法如國家或省市有新規(guī)定的按照相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行，雙方均不得以合同要約為理由拒絕變更。變更執(zhí)行日以新規(guī)定正式生效實(shí)施的下一個(gè)月度初開始。3、關(guān)于開發(fā)商補(bǔ)貼按照本方案中測算的前期物業(yè)管理成本，常規(guī)月成本為15150.00元。本測算標(biāo)準(zhǔn)是在本小區(qū)內(nèi)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)、并保證服務(wù)質(zhì)量不低于荊州市二級標(biāo)準(zhǔn)的情況下小區(qū)物業(yè)管理必要開支。與物業(yè)管理全額收入為12000.00相比較，存在收支逆差近3000.00元，但其中未計(jì)算綠化存活期間大量耗用及其他維保期內(nèi)所需水電費(fèi)用以及物業(yè)公司利稅等。為維持本項(xiàng)目物業(yè)管理的良好運(yùn)行，建議采取其他開發(fā)商的通行做法，一次性補(bǔ)貼3萬元給物業(yè)公司，作為合同期內(nèi)的補(bǔ)貼包干，否則需要采取降低小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)