基準(zhǔn)地價(jià)工作實(shí)施方案

1、.土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作實(shí)施方案.專業(yè) .專注.土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案一、目的意義開展這項(xiàng)工作目的在于全面掌握城區(qū)土地質(zhì)量和利用狀況，科學(xué)管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科學(xué)合理的基準(zhǔn)地價(jià)體系，從而推動(dòng)土地使用制度改革向縱深發(fā)展。合理調(diào)控土地市場 ，促進(jìn)土地正常交易 ，為征收土地稅費(fèi) ，制訂土地利用計(jì)劃 、規(guī)劃，發(fā)揮級(jí)差地租的經(jīng)濟(jì)杠桿作用提供依據(jù)，也為推行土地招標(biāo)拍賣、整理儲(chǔ)備 、實(shí)行基準(zhǔn)地價(jià)公示制度和基準(zhǔn)地價(jià)平衡與更新制度奠定基礎(chǔ)。二、對(duì)象與范圍根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求 ：土地定級(jí)估價(jià)的對(duì)象是 “城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地”。

2、土地定級(jí)估價(jià)應(yīng) “以城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地整體為單位進(jìn)行，城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地也可一起進(jìn)行評(píng)定”。本次土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作是以現(xiàn)狀鎮(zhèn)區(qū)的范圍為基礎(chǔ)，并考慮到城鎮(zhèn)發(fā)展的趨勢，確定本次工作的評(píng)估的范圍。三、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵與期日基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率條件下 ，對(duì)現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì).專業(yè) .專注.地域的土地 ，按照商業(yè) 、住宅、工業(yè)用地 ，分別評(píng)估在某一估價(jià)期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。此次基準(zhǔn)地價(jià)更新的基準(zhǔn)日是2015 年 01 月 01 日。設(shè)定土地開發(fā)程度為商業(yè)、住宅用地平均為 “六通一平 ”（

3、宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水 、通暖，宗地內(nèi)場地平整 ），工業(yè)用地平均為 “五通一平 ”（宗地紅線外通路 、通電、通訊、通上水 、通下水，宗地內(nèi)場地平整 ）。法定土地使用權(quán)最高出讓年限為商業(yè)用地40 年、住宅用地 70 年、工業(yè)用地 50 年。四、技術(shù)路線.專業(yè) .專注.制定計(jì)劃、工作準(zhǔn)備收集資料補(bǔ)充指標(biāo)選擇調(diào)查資料整理分析因素分值計(jì)算表的編制權(quán)重確定單元?jiǎng)澐謫卧种涤?jì)算修邊訂確定土地級(jí)別界級(jí)調(diào)別整級(jí)差收益確定級(jí)別校核測算、分宗、歸戶土地級(jí)別圖報(bào)告成果驗(yàn)收存檔、成果應(yīng)用圖 1土地定級(jí)程序框圖.專業(yè) .專注.各種稅費(fèi)和市場交易樣點(diǎn)的調(diào)查土地定級(jí)成果的獲取參數(shù)及指標(biāo)資料的調(diào)查交易樣點(diǎn)

4、的分類整理網(wǎng)格單元交易樣點(diǎn)的地價(jià)計(jì)算應(yīng)用評(píng)價(jià)單元交易樣點(diǎn)地價(jià)修正土地級(jí)別樣點(diǎn)所在單元級(jí)別、總分值獲取，樣點(diǎn)檢驗(yàn)剔除基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算地價(jià)分值關(guān)系圖繪制級(jí)別內(nèi)樣點(diǎn)均價(jià)計(jì)算地價(jià)分值模型選擇建立模型迭代計(jì)算網(wǎng)格基準(zhǔn)地價(jià)樣點(diǎn)與土地級(jí)別的模型建立模型迭代計(jì)算應(yīng)用評(píng)價(jià)單元基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)比較驗(yàn)證模型迭代計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)檢驗(yàn)宗地地價(jià)修正系數(shù)建立編寫評(píng)估報(bào)告繪制基準(zhǔn)地價(jià)圖.專業(yè) .專注.圖 2基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的具體工作流程.專業(yè) .專注.五、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估工作的依據(jù)工作依據(jù)主要是國家 、自治區(qū)關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)文件，具體如下 ：1、中華人民共和國土地管理法 (2004 年 8 月 28 日)；2、中

5、華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 (2007 年 8 月 3 日)；3 、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程GB/T18507-2014 ；4、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GB/T18508-2014 ；5、內(nèi)蒙古自治區(qū)國土資源廳 關(guān)于認(rèn)真做好全區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新和重新公布工作的通知 （內(nèi)國土資字 2007626 號(hào)）；6、地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知；7、實(shí)地勘察 、調(diào)查、獲取的相關(guān)資料 ；8、其它相關(guān)資料 。六、工作時(shí)序與流程根據(jù)中華人民共和國 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程 和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，土地定級(jí)估價(jià)工作具體分以下階段進(jìn)行的 。1、準(zhǔn)備工作本階段于 20

6、15 年 10 月中旬至 2015 年 10 月下旬進(jìn)行 ，主要工作是建立領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組 ，制定工作方案和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等 。 同時(shí)對(duì)工作方案 、技術(shù)路線和經(jīng)費(fèi)預(yù)算進(jìn)行可行性研究和論證，確定工作人員的具體分工 ，并集中進(jìn)行培訓(xùn) 。.專業(yè) .專注.2、外業(yè)調(diào)查從 2015 年 10 月下旬至 2015 年 11 月下旬進(jìn)行了外業(yè)調(diào)查工作 ，由國土資源局協(xié)助 XXXXXXXXXXXXXX技術(shù)人員進(jìn)行外業(yè)調(diào)查 。完成了土地定級(jí)估價(jià)資料的調(diào)查和收集 ，和土地級(jí)別的初步劃分 。 外業(yè)調(diào)查共分十組 ，三個(gè)組主要負(fù)責(zé)調(diào)查和收集土地定級(jí)資料 ，另七個(gè)組主要負(fù)責(zé)調(diào)查土地估價(jià)市場資料 。（ 1）土地定級(jí)資料調(diào)查資料

7、調(diào)查過程中，采用分片分組方式收集資料，由項(xiàng)目工作人員加上一定數(shù)量的外業(yè)調(diào)查人員進(jìn)行資料收集 。資料收集的項(xiàng)目具體包括 ：商服網(wǎng)點(diǎn) 、集貿(mào)市場 、賓館酒店 、道路通達(dá)度 、長途汽車站、公交便捷度 、火車站 、供水、排水、供電、供熱、電訊、中小學(xué)、醫(yī)院、公園、郵局、銀行、大氣污染 、水污染 、噪聲污染 、綠地覆蓋度 、人口密度等 。（2）土地估價(jià)資料收集資料調(diào)查過程中 ，采用分片分組方式進(jìn)行各類地價(jià)樣點(diǎn)的實(shí)地調(diào)查，資料收集的項(xiàng)目具體包括 ：土地使用權(quán)出讓 、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋出租 、房屋買賣 、土地使用權(quán)出租 、征地、拆遷 、土地開發(fā)等估價(jià)資料收集 。（3）其它資料收集其它與地價(jià)評(píng)估有關(guān)收集的資

8、料有 ：各類房屋重置價(jià)格 、耐用年限明細(xì)表 、金融系統(tǒng)定期存款利率變動(dòng)情況 、總體規(guī)劃 、統(tǒng)計(jì)年.專業(yè) .專注.鑒、基礎(chǔ)資料以及當(dāng)?shù)卣?guī)定的有關(guān)稅費(fèi)收取及標(biāo)準(zhǔn)資料等。3、內(nèi)業(yè)資料整理 、測算本階段于 2015 年 12 月初至 2015 年 12 月底進(jìn)行 。在完成外業(yè)調(diào)查后 ，對(duì)各種資料進(jìn)行全面分析 、整理 、加工，初步剔除存在一些明顯問題的調(diào)查資料 ，在此基礎(chǔ)上 ，進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作 ，并編繪各種圖件 。（1）城鎮(zhèn)土地定級(jí)根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程要求，定級(jí)因素權(quán)重值確定采用派生特爾斐法 ，邀請(qǐng)有關(guān)專家 、學(xué)者進(jìn)行征詢 ，對(duì)反饋意見進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理 ，計(jì)算因素因子平均值和方

9、差等一系列工作。根據(jù)分值計(jì)算的原則 ，確定或計(jì)算各定級(jí)因素的指標(biāo)值 、指數(shù)、距離及作用分 ，通過一系列嚴(yán)格科學(xué)計(jì)算 ，認(rèn)真鑒定 ，土地按商業(yè) 、住宅 、工業(yè)、綜合用地四個(gè)類別進(jìn)行劃分 。（2）測算基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi) ，在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率條件下 ，對(duì)現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地 ，按照商業(yè) 、住宅、工業(yè)用地 ，分別評(píng)估在某一估價(jià)期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格 。此次基準(zhǔn)地價(jià)更新的基準(zhǔn)日是2015 年 01 月 01 日。設(shè)定土地開發(fā)程度為商業(yè) 、住宅用地平均為 “六通一平 ”（宗地紅線外通路 、通電 、通訊 、通上水 、

10、通下水 、通暖 ，宗地內(nèi)場地平.專業(yè) .專注.整），工業(yè)用地平均為 “五通一平 ”（宗地紅線外通路 、通電、通訊、通上水、通下水，宗地內(nèi)場地平整 ）。法定土地使用權(quán)最高出讓年限為商業(yè)用地40 年、住宅用地70年、工業(yè)用地 50 年。（3）編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表是利用系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的一種極其重要的方法 。一般多用于地價(jià)體系中為政府管理地產(chǎn)市場服務(wù)的標(biāo)定地價(jià)評(píng)估 。所以編制宗地地價(jià)修正系數(shù)是土地定級(jí)估價(jià)重要成果之一 。 編制工作以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ) ，按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出級(jí)別商業(yè) 、住宅和工業(yè)用地地價(jià)的因素修正系數(shù)并確定各種修正系數(shù)下的因素指標(biāo) 。 在此基礎(chǔ)上按照 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 編制修正系數(shù)表的要求格式 ，編制出商業(yè) 、住宅和工業(yè)在不同級(jí)別上的宗地地價(jià)修正系數(shù)表 ，并通過已有地價(jià)樣點(diǎn)進(jìn)行檢驗(yàn)、校核，直至所編制的修正系數(shù)表符合當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格為止 。4、成果編繪階段本階段于 2015 年 12 月至 2015 年 12 月底進(jìn)行 。主要工作是整理基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ；向國土資源局匯報(bào)任務(wù)完成情況及意見征詢；數(shù)據(jù)庫建設(shè)及申請(qǐng)檢查驗(yàn)收上報(bào)審批相關(guān)事宜。.專業(yè) .專注.七、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，工作量大 、技術(shù)性強(qiáng) 、涉及范圍廣 。 完成這項(xiàng)工作不僅需要高素質(zhì)的技術(shù)人員，而且