開發(fā)建設(shè)老年公寓_（可編輯）

1、開發(fā)建設(shè)老年公寓_精品 開發(fā)建設(shè)老年公寓 近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國出現(xiàn)了供給過剩的買方市場形勢，商品房空置量上升，空置率居高不下。這除去房地產(chǎn)投資過熱、房屋價格不合理之外，結(jié)構(gòu)不合理也起著推波助瀾的作用?，F(xiàn)實(shí)情況是一方面受高額利潤的驅(qū)使，高檔寫字樓、公寓的建設(shè)大大超過市場需求；另一方面，房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)一些真空地區(qū)。因此細(xì)分房地產(chǎn)市場，重新選擇好投資目標(biāo)顯得尤為重要。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，老年公寓項(xiàng)目就存在著很大的發(fā)展空間，值得去開拓。（一）我國老年人住房現(xiàn)狀及需求分析據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示：目前我國歲以上老年?（二）老年公寓的市場定位老年公寓的市場定位中，首先價格定位要適當(dāng)。價格太高，潛在

2、需求很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)要求，目標(biāo)市場也未能很好地開發(fā)。太低，開發(fā)商無利潤可賺。其次，老年人住房的特殊要求一般應(yīng)突出環(huán)境清凈，采光好，進(jìn)出方便，特別是要堅持無障礙原則。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等，公寓樓內(nèi)還應(yīng)有各種生活服務(wù)、娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施等有，有專門的服務(wù)人員和醫(yī)務(wù)人員。滿足以上特殊要求，就能夠達(dá)到市場定位的標(biāo)準(zhǔn)，既能將其與其他住宅市場區(qū)分開來，又能與開發(fā)同類市場的開發(fā)商區(qū)分開來，取得競爭優(yōu)勢。隨著住房制度改革的不斷深入，許多老年人已經(jīng)取得了其現(xiàn)有住宅的部分產(chǎn)權(quán)，住房二級市場的啟動，已使得這部分住宅可以上市交易，從而使老年人可以利用這部分變現(xiàn)的資金，購置或租用適合自己

3、的老年公寓住房。老年人子女大多處于壯年，他們有能力為老年人購買或租用價格適當(dāng)?shù)睦夏旯ⅰ＃ㄈ├夏旯⒌墓┙o狀況分析據(jù)不完全統(tǒng)計，全國目前不同規(guī)模的老年公寓僅多家，規(guī)模都比較小。初具規(guī)模的只有天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等幾家。號稱全國乃至亞洲最大的老年公寓項(xiàng)目天津“夕陽紅國際老年公寓”總建筑面積也僅有萬平方米。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。目前，各地出現(xiàn)的老年公寓品質(zhì)層次較低。一些地區(qū)存在的名為“老年公寓”的居住小區(qū)，規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多是原有的已開發(fā)住房。以此概念進(jìn)行銷售，從小區(qū)規(guī)劃，戶型設(shè)計到相關(guān)

4、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)方面與實(shí)際意義的老年公寓相去太遠(yuǎn)。由此可見，我國目前的老年公寓的供給狀況不容樂觀，需要更多的投資開發(fā)商注重該類型住宅的建設(shè)。 我國自1999年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居

5、住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€人看法。 一、老年公寓需求的不斷增長。 1中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10以上（60歲以上人口）或7（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點(diǎn)上老年

6、人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（人口與社會保障研究陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國總?cè)丝诘?0以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。 2觀念的變化。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同

7、堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分（北京晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2。有47的老人希望與子女共同生活，52.4的老人希望與子女分開居?。滑F(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2的老

8、人則希望能分開住；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6仍愿與子女分開住，有15.4的則希望與子女同?。ǔ鞘幸?guī)劃2002年第3期）?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 3社會上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30，未來10年，“空巢家庭”將成

9、為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4，其中獨(dú)居老人為13，偶居的占49.4（老看住房專題會議論文集2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 4現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（2025歲）僅有28.5，中年人（4050歲）有42.8希望將來與子女住在一起（城市規(guī)劃2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。 5隨著老年公寓數(shù)量

10、的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3的比例為宜（發(fā)達(dá)國家一般為45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達(dá)到187萬平方米（中外房地產(chǎn)導(dǎo)報2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。 同時，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。 二、中

11、國老年公寓的特點(diǎn) 老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。 1地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 2老年公寓的模式。國外老年

12、公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來

13、源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。 3設(shè)計與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中

14、心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。 4規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 5老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人

15、的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。 三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀、問題及今后發(fā)展建議 老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問