商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告

1、.北京上海部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告第一章 北京地區(qū)考察項(xiàng)目如下 1、北京燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心 2、北京東方廣場(chǎng) 3、北京大成國(guó)際廣場(chǎng) 4、北京中關(guān)村步行街 5、方莊美食街 6、北京建外soho  北京現(xiàn)代城 7、北京非中心 第二章 上海地區(qū)考察項(xiàng)目如下 1、上海梅川路 2、上海北翼商業(yè)街 第三章 目前商業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題及對(duì)我們商業(yè)中心的啟示 第一章 北京地區(qū) 一、燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心 （一）概況&

2、#160;北京燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心（BEIJING  YANSHA  OUTLETS）座落于北京東四環(huán)路北工大橋西北側(cè)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，停車泊位1000多個(gè)。目前A座+B座營(yíng)業(yè)面積35000平方米。A座于2002年12月開業(yè)，B座于2003年11月開業(yè)。迄今，北京人簡(jiǎn)稱“奧萊”的新興零售商業(yè)業(yè)態(tài)在京城也僅僅誕生了17個(gè)月，盡管它現(xiàn)在還是一個(gè)“新生兒”，但經(jīng)過(guò)一年多的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐證明，奧特萊斯這種國(guó)內(nèi)的新興零售業(yè)態(tài)確實(shí)具有廣闊的前景和旺盛的生命力。 燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心是北京燕莎友誼商城有限公司的第一家直屬分店，也是國(guó)內(nèi)第一家規(guī)范的品牌直銷購(gòu)

3、物中心。OUTLETS是歐美最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，在零售業(yè)態(tài)中專指由銷售過(guò)季、下架、短碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，由于品牌馳名、價(jià)格實(shí)惠，在歐洲、美國(guó)、日本和東南亞地區(qū)深受消費(fèi)者的歡迎。燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心建筑面積3.5萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積1.9萬(wàn)平方米，分A、B兩座，每座上下兩層。 營(yíng)業(yè)時(shí)間：10：009：00    地址：朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)南路9號(hào)   （二）特點(diǎn)： 引人注目的品牌GIORGIO ARMANI、Max Mara、登喜路、紀(jì)梵希、Cerruti 1881、Boss

4、、PARIOLI、Bally、YSL、Escada、范思哲、溫莎、POLO、THE NORTH FACE、NAUTICA、PRADA、WMF等國(guó)際知名品牌占品牌總數(shù)的60-70%； 極具吸引力的價(jià)格絕大部分商品1-6折銷售； 自在體驗(yàn)的氛圍一部完整的歡樂(lè)頌的樂(lè)譜，環(huán)繞B座各個(gè)品牌區(qū)域的楣板上，眾多品牌標(biāo)識(shí)鑲嵌其中，讓顧客在歡樂(lè)的氛圍中體驗(yàn)“淘名牌”的樂(lè)趣。B座大堂上空的照明燈，是按“人馬的星座”圖布局18盞燈位，寓意著燕莎奧萊能夠象“人馬星座”一樣成為商海夜空中最璀燦的恒星。 方便舒適的環(huán)境奧萊為駕車前來(lái)的朋友準(zhǔn)備了1000多個(gè)停車位，為小憩和

5、用餐的朋友準(zhǔn)備了冷熱飲品及西式快餐。 （三）經(jīng)營(yíng)范圍： 各種名牌護(hù)膚、洗滌用品；服裝服飾；運(yùn)動(dòng)用品及服裝；各種鞋類；各種箱包；兒童玩具；家居用品、圖書音像制品、辦公用品、休閑食品、保健品及煙、酒、茶、花卉等經(jīng)營(yíng)品類和美容、美甲、鐘表修理、驗(yàn)光配鏡等服務(wù)項(xiàng)目。 （四）品牌結(jié)構(gòu)： 世界頂級(jí)品牌占總面積的25%30%；國(guó)際知名品牌占25%30%；國(guó)內(nèi)知名品牌占40%50%。商品質(zhì)量：品牌純正、質(zhì)量保證、標(biāo)識(shí)規(guī)范。商品價(jià)格：全部商品折扣銷售。實(shí)行全價(jià)、折扣商品價(jià)格備案管理，確保商品價(jià)格真實(shí)。經(jīng)營(yíng)宗旨：規(guī)范業(yè)態(tài)、聯(lián)營(yíng)合作、品牌經(jīng)營(yíng)、動(dòng)感營(yíng)銷。經(jīng)營(yíng)管理方式：聯(lián)營(yíng)為主

6、，自營(yíng)為輔；品牌專賣區(qū)為主，臨時(shí)促銷為輔；建立“五個(gè)統(tǒng)一”的管理模式（統(tǒng)一布局、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收款、統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一宣傳推廣。 （五）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 2003年當(dāng)年，盡管有非典的影響，但其銷售額就達(dá)到了3億元，2004年全年銷售額為5億元，2005年全年銷售額為8億元，2006年全年銷售額預(yù)計(jì)可達(dá)10億元。 （六）我們需要品牌折扣店 本人認(rèn)為，我們需要品牌折扣店，奧特萊斯有它的發(fā)展空間。目前我們豪華高貴的國(guó)際頂級(jí)品牌專賣店越來(lái)越多，但專門經(jīng)營(yíng)折扣商品的名牌折扣店還是空白。而日益增長(zhǎng)的中高端消費(fèi)群體對(duì)此的認(rèn)知度會(huì)非常高。奧特萊斯的消費(fèi)群就是定位在那些名牌商品的追求

7、者，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，直接到高級(jí)專賣店購(gòu)物難免囊中羞澀；到市場(chǎng)攤點(diǎn)購(gòu)買又怕假冒名牌用了“掉價(jià)”，等到全價(jià)商店打折卻又時(shí)間短暫。奧特萊斯除經(jīng)營(yíng)服裝外，還有相應(yīng)的配飾品等。購(gòu)物環(huán)境、貨架布置體現(xiàn)簡(jiǎn)潔、清爽、實(shí)用的風(fēng)格，商品打折服務(wù)不打折，這些都會(huì)讓愛名牌又要實(shí)惠的消費(fèi)者享受到更大的“淘金”樂(lè)趣。 我們有些百貨商場(chǎng)也常年開設(shè)特賣會(huì)，經(jīng)銷方式與此有一些相同，都有相當(dāng)誘人的折扣，但是特賣商品的品牌檔次、售后服務(wù)也“打了折扣”。奧特萊斯的出現(xiàn)，則彌補(bǔ)了上述遺憾，顧客不僅可以低價(jià)享受名品，而且依然可享受優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。 由于奧特萊斯有強(qiáng)大的品牌支撐，其業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)也已成熟，在我們應(yīng)有良好的發(fā)展空

8、間。 二、北京東方廣場(chǎng) 東方廣場(chǎng)總建筑面積超過(guò)80萬(wàn)平方米。集八棟甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓、大型購(gòu)物商場(chǎng)、五星級(jí)酒店為一體。地庫(kù)停車位接近2000個(gè)。其中，東方新天地商場(chǎng)面積逾12萬(wàn)平方米，為長(zhǎng)廊式設(shè)計(jì)，全長(zhǎng)為500米，擁有約250家租戶，匯集了眾多國(guó)內(nèi)外知名品牌。擁有餐飲、娛樂(lè)、休閑等多種配套設(shè)施，目前，“東方新天地”商場(chǎng)的出租率已經(jīng)超過(guò)95，更有些店面的月租金已經(jīng)達(dá)到每平方米300美元，2006年初租金上調(diào)20左右，個(gè)別增幅更達(dá)50。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在“東方新天地”平日客流量達(dá)10萬(wàn)人次，節(jié)假日期間更超過(guò)了20萬(wàn)人次。 東方新天地與亞星商業(yè)步行街建筑格局極為類似，不同

9、的是東方新天地的上方有一個(gè)弧形的頂，而亞星商業(yè)步行街沒有這樣的頂，能否適應(yīng)我們的氣候，現(xiàn)在還不得而知。本人意見，在亞星商業(yè)步行街上方加一個(gè)頂，從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，是較為適宜的。 三、北京大成國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 大成國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)地處東四環(huán)百子灣橋東南角，扼守CBD東南門戶，地理位置還可以。項(xiàng)目總占地面積為4.3萬(wàn)平方米，集8萬(wàn)平米大型豪華商業(yè)Mall大成國(guó)際商業(yè)中心、5萬(wàn)平米國(guó)際5A智能化寫字樓大成創(chuàng)意大廈、3.7萬(wàn)平米酒店式行政公寓大成國(guó)際公寓于一體。大成國(guó)際商業(yè)中心集創(chuàng)意時(shí)尚走廊、迷走不夜城、炫食尚、魅惑購(gòu)物區(qū)四大業(yè)態(tài)于一體。設(shè)計(jì)為地上四層地下兩層，目前已引進(jìn)大型超市“樂(lè)購(gòu)”，

10、同時(shí)正在與多家特色餐飲、大型百貨公司洽談中，除此之外，這里將有大型KTV、影院、健體中心、標(biāo)準(zhǔn)游泳池等多種業(yè)態(tài)進(jìn)駐。通過(guò)引進(jìn)主力店，提升物業(yè)價(jià)值，現(xiàn)在已是房地產(chǎn)開發(fā)公司的通常做法。加入我們能在亞星項(xiàng)目上引進(jìn)一家世界500強(qiáng)商業(yè)零售企業(yè)，盡管給的租金非常低，但會(huì)給我們的項(xiàng)目帶來(lái)其他的收益，比如房子的增值，入住率的提高等。 四、北京中關(guān)村步行街     20萬(wàn)平方米的中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心2006年1月份正式開業(yè)，定位于中高檔消費(fèi)水平，集合大型超市、百貨店、精品店、便利店、電影院、美食餐飲等不同業(yè)態(tài)，為顧客提供“一站式”的購(gòu)物及休閑功能，滿足

11、區(qū)域人口的“綜合性購(gòu)物休閑”需求。中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心位于整個(gè)廣場(chǎng)的地下，商業(yè)面積相當(dāng)于約一個(gè)半大的東方廣場(chǎng)。據(jù)悉，截至目前，中心的主力店大部分已經(jīng)招商完畢。由于開業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)。整條街略顯冷清，正處于培育期。韓國(guó)的一家做蛋黃派的企業(yè)，在我們也有銷售，名字叫好麗友，現(xiàn)在也開始做影院，而且耗資巨大，一把椅子就投入2000元人民幣，這是我沒有想到的。因此經(jīng)常走出去，可以起到開闊眼界的積極作用。聯(lián)系到孫總建議在亞星開辦一家影都的意見，真是很有見地，畢竟是公司老總，站的高，看的遠(yuǎn)。 五、方莊美食街 方莊小區(qū)是北京較早的新小區(qū)，方莊美食街也是北京較早的新型食街?；旧显诜比A地段開有門店的知

12、名餐飲店，在這里都設(shè)有分店，比如人氣很旺的金鼎軒、24小時(shí)營(yíng)業(yè)的山城辣妹子火鍋等。一般店面規(guī)模都不小，停車也不難。菜系特別全而且多樣，中餐、西餐都有，品牌店林立?，F(xiàn)在存在的問(wèn)題就是停車位和餐廳擾民的問(wèn)題。美食街中近30家餐廳，幾乎八成以上都和居民樓有著“親密”接觸，關(guān)于餐廳營(yíng)業(yè)擾民的居民投訴從美食街形成伊始就沒斷過(guò)。這是歷史遺留問(wèn)題，原先美食街形成的時(shí)候，國(guó)家并沒有規(guī)定居民樓底商不允許開飯館，因?yàn)椴惋嬈髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和其他行業(yè)不同，所以有時(shí)確實(shí)存在擾民的情況，由于停車位和街區(qū)環(huán)境的爭(zhēng)議，已經(jīng)發(fā)展了十幾年的方莊美食街至今仍然沒能通過(guò)北京市商務(wù)局的審批，無(wú)法正式成為一條名正言順的“特色商業(yè)街”。所以

13、如果我們?cè)趪?guó)家規(guī)定居民樓底商不允許開飯館的現(xiàn)在，開辦餐飲企業(yè)，我們應(yīng)慎重對(duì)待，以避免產(chǎn)生不利的后果。 六、北京建外SOHO   北京現(xiàn)代城 由于同屬一個(gè)開發(fā)商，而且底商的建筑格局基本類似，所以我把這兩個(gè)項(xiàng)目放在一起寫了。 現(xiàn)代城位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路，總建筑面積約為48萬(wàn)平米，分為現(xiàn)代城公寓區(qū)和SOHO現(xiàn)代城兩個(gè)區(qū)?，F(xiàn)代城公寓區(qū)由6棟28層高的塔樓組成，總建筑面積21萬(wàn)平方米。SOHO現(xiàn)代城總建筑面積近21萬(wàn)平方米，共分為A、B、C、D獨(dú)立的四座，1-3層裙房相連。地下共三層，為大型停車場(chǎng)，建筑面積約為4萬(wàn)平方米。地上部分約17萬(wàn)平米，整個(gè)

14、建筑的一、二層大部分為近2萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，內(nèi)設(shè)步行街。D座二、三層為俱樂(lè)部，其中三層為六米高的特殊設(shè)計(jì)，可供對(duì)層高有特殊需求的客戶使用，如畫廊、影視制作所、展覽廳等。B、C座為4萬(wàn)平方米的寫字樓，A、D座為10萬(wàn)平米的SOHO公寓。整個(gè)SOHO現(xiàn)代城共有車位1100個(gè)，可以滿足居住和辦公的需求。SOHO現(xiàn)代城的是綠色生態(tài)建筑。亞星公司長(zhǎng)江路以南待開發(fā)區(qū)域可以參照北京建外SOHO的建筑格局，遺憾的是，由于時(shí)間倉(cāng)促，沒有留下這兩個(gè)項(xiàng)目的照片。 七、北京非中心 非中心項(xiàng)目是北京60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，總占地約39公頃，總建筑規(guī)模近45萬(wàn)平方米，容積率低至0.9，是集商務(wù)辦公、商業(yè)、酒

15、店、展覽、休閑娛樂(lè)于一體的低層、低容積率、花園式、生態(tài)化商務(wù)辦公園區(qū)，包括30萬(wàn)平米商務(wù)辦公、10萬(wàn)平方米商業(yè)會(huì)展中心、26500平米超級(jí)商務(wù)會(huì)所，業(yè)態(tài)功能齊備，互動(dòng)互榮。 第二章 上海地區(qū) 一、上海梅川路歐亞休閑街 東西長(zhǎng)600米，營(yíng)業(yè)面積5萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主題餐廳、娛樂(lè)沙龍、健身美容、百貨服飾、社區(qū)服務(wù)。入駐企業(yè)有白玉蘭聚香閣酒家、韓林燒烤、麗都夜總會(huì)、避風(fēng)塘茶樓、上島咖啡、麥當(dāng)勞、愛碼花藝、鼎杰書房等，集聚了100余個(gè)著名品牌的專業(yè)店、專賣店。十幾個(gè)低容積率、高綠化率、高品質(zhì)的大中型住宅小區(qū)，帶動(dòng)了以休閑餐飲為特色的梅川路商業(yè)街的紅火。開發(fā)商業(yè)

16、街的宏泉集團(tuán)采取了只租不售的經(jīng)營(yíng)策略，嚴(yán)格根據(jù)商業(yè)街不同的功能區(qū)域選擇信譽(yù)好、受群眾歡迎的品牌商家入駐。如今600米長(zhǎng)的商街上已聚集了40多家世界各地風(fēng)味的休閑餐廳，從2001年建成至今，商鋪?zhàn)饨鹦星闈q了4倍。開發(fā)商投資對(duì)道路景觀、綠化布局和燈光布置進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。馬路經(jīng)過(guò)規(guī)劃，道路中央種植了100多棵高大的加拿利海棗和銀海棗，營(yíng)造出輕松的熱帶風(fēng)情；拓寬至30米的路面鋪設(shè)花崗巖道板，除3.5米寬的車道供自行車與小轎車通行外，其余全是由七彩花壇和200多棵櫸樹、女貞樹點(diǎn)綴起來(lái)的人行空間；休閑街中段還開辟了7000多平方米的大型公共活動(dòng)廣場(chǎng)，逼真的象群雕塑和街頭象棋棋盤，豐富了商業(yè)街的文化內(nèi)涵，真正

17、體現(xiàn)以人為本的商業(yè)氛圍。開發(fā)商在購(gòu)物氛圍的營(yíng)造上應(yīng)是我們我們的學(xué)習(xí)要點(diǎn)。再者，對(duì)有些地段的商業(yè)面積，可以考慮長(zhǎng)期持有。以獲得更大的匯報(bào)。 二、上海北翼商業(yè)街 北翼商業(yè)街由寶山區(qū)供銷總社投資，地處寶山中心商業(yè)區(qū)。全長(zhǎng) 520 米，為東西向內(nèi)廊式休閑娛樂(lè)購(gòu)物街，地下一層，地面二層（局部三層），總建筑面積2.45萬(wàn)平方米，總營(yíng)業(yè)面積2.2萬(wàn)平方米。商業(yè)街經(jīng)營(yíng)范圍為品牌服飾、童裝、鞋飾、飾品、音像制品、小百貨、布藝、床上用品、美容、美發(fā)、美甲用品、婚慶禮品、家電維修中心。電腦數(shù)碼、手機(jī)、兒童玩具、體育用品專賣店、名品街，中、高檔女式服裝；津茂網(wǎng)吧。溜冰場(chǎng)、桌球以

18、及休閑娛樂(lè)中心。經(jīng)過(guò)幾年的招租引進(jìn)，招租率已達(dá)到100。是一個(gè)生意紅火的社區(qū)底商。 第三章 我們商業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題及對(duì)我們商業(yè)中心的啟示 1、總體來(lái)講，我們目前與北京和上海相對(duì)比，購(gòu)物條件較差、商品結(jié)構(gòu)較亂、商品檔次較低、人員素質(zhì)較低、管理經(jīng)營(yíng)理念較差、服務(wù)意識(shí)較差。但正是這種差，才給了我們我們公司一個(gè)有利的發(fā)展契機(jī)。我們不可能發(fā)明一個(gè)五個(gè)輪子的汽車，可我們可以把四個(gè)輪子的汽車搞得更好。這就是模仿，這就是學(xué)習(xí)。我們完全可以把北京上海等城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)加以借鑒，把好的理念，好的品牌，好的做法引到我們來(lái)。 2、北京很美，美的不是它琳瑯滿目的商品，而是他的建筑和他的文化,搞房地產(chǎn)開發(fā)的人，尤其是搞房地產(chǎn)營(yíng)銷的人?？刹粏螁蝺H知道禮拜三比禮拜五打廣告好，更重要的是要懂得文化，懂得房子的文化。我們我們公司的售樓員現(xiàn)在的年齡普遍較小，今后應(yīng)加強(qiáng)我們城市文化的學(xué)習(xí)，我們有著悠久的文化傳統(tǒng)，有著燦爛的文明。有著不遜于任何一個(gè)城市的文化底蘊(yùn)，我們應(yīng)真正的了解這個(gè)城市的文化，了解房子的文化，在銷售工作中融會(huì)貫通。只有這樣我們的人才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。 3、北京非中心的銷售人員見到疑似踩盤的人很警覺、冷淡。這種情況我們是否也有，我個(gè)人