農(nóng)村商業(yè)銀行個人二手房貸款管理辦法

1、XXXX 農(nóng)村商業(yè)銀行個人二手房貸款管理辦法第一章總則第一條為規(guī)范我行個人二手房屋貸款管理，根據(jù)中華人民共和國商業(yè)銀行法 、中華人民共和國擔保法 、中華人民共和國物權(quán)法 、個人貸款管理暫行辦法等有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。第二條 本辦法所稱個人二手房屋貸款是指我行運用信貸資金向在轄內(nèi)購買二手房屋的自然人發(fā)放的人民幣貸款。二手房是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。第三條 二手房屋貸款包含二手住房貸款和二手商業(yè)用房貸款：（一）二手住房貸款：指我行向購買二手住宅、公寓或別墅的自然人發(fā)放的貸款。（二）二手商業(yè)用房貸款：指我行向購買二手商業(yè)用房或商住兩用房的自然

2、人發(fā)放的貸款。第四條 本辦法適用于我行所屬分支機構(gòu)辦理的個人二手房屋 貸款。第二章貸款的對象和條件第五條二手個人房屋貸款的對象為年滿民事行為能力的自然人。18 周歲且具有完全共同借款人是指兩個或兩個以上自然人以借款人的名義共同與我行建立的一筆借貸關(guān)系。第六條借款人須同時具備下列條件：（一）具有合法身份，能提供有效身份證件、戶籍及婚姻狀況證明，并符合當?shù)刈》肯拶彺胧┮蟮馁彿咳藯l件。（二）具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力；（三）具有合法有效的購房合同或協(xié)議；（四）同意在我行開立結(jié)算賬戶，并授權(quán)我行從約定還款賬戶中直接扣收貸款本息及應(yīng)由借款人承擔的相關(guān)費用；（五）能提供我行認

3、可的有效擔保；（六）我行要求的其他條件。第三章額度、期限、利率及還款方式第七條貸款額度二手房屋價格依據(jù)借款人所購房屋的評估價值確定。二手住房貸款金額最高不超過50 萬元。（一）二手住房貸款：貸款額度最高不得超過評對貸款購買首套商品住房的家庭，1.估價值的 60% 。2. 對貸款購買第二套商品住房的家庭，貸款額度最高不得超過評估價值的 40% 。（二）二手商業(yè)用房貸款：二手商業(yè)用房貸款額度最高不得超過評估價值的50% 。第八條 貸款期限須同時滿足下列條件：（一）住房貸款期限最長20 年，商業(yè)用房貸款期限最長10年，且貸款期限與借款人年齡之和不得超過60 周歲；（二）貸款期限不得超過抵押房屋所占土

4、地剩余使用年限；（三）抵押房屋的房齡+貸款期限 20 年；（四）如選擇按季結(jié)息、到期還本還款方式，則貸款期限不超過 3 年；選擇等額本息、等額本金等還款方式，如還款周期為按年，則貸款期限不超過5 年。第九條 貸款利率執(zhí)行浮動利率，按照中國人民銀行公布的商業(yè)性貸款利率相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期限在 1 年以內(nèi)（含）的，執(zhí)行合同利率，貸款期間不予調(diào)整；貸款期限在 1年以上的，如遇中國人民銀行調(diào)整基準利率，則在合同期內(nèi)按年調(diào)整，即在下一年度的公歷1月1 日起按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的貸款利率。個人二手房屋貸款利率按照不低于中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準利率的1.4 倍執(zhí)行。第十條個人二手房屋貸款還款方式

5、包括按月（按年）等額本可依據(jù)借款到期還本等。等額本金和按季結(jié)息、（按年）按月息、人需求選擇。第四章貸款擔保第十一條個人二手房屋貸款有以下兩種擔保方式：1. 抵押擔保方式，指借款人以其所購房產(chǎn)設(shè)定抵押且在辦妥房屋抵押登記手續(xù)后發(fā)放貸款；2. 抵押加保證擔保方式，指除抵押擔保外，本行可以根據(jù)實際情況，要求借款人額外提供具備代償能力的自然人提供保證擔保。第五章貸款流程第十二條房屋和渠道準入各經(jīng)辦行須按照“先準入后放貸”的原則，在辦理個人二手房屋貸款業(yè)務(wù)前應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)存量房源進行整體篩選和準入，房屋準入基本標準：1. 產(chǎn)權(quán)清晰，具有房屋所有權(quán)證且能上市流通，無產(chǎn)權(quán)和租賃糾紛，不在市政規(guī)劃拆遷、司法凍結(jié)或

6、封存范圍之內(nèi)。2. 房屋處于我行轄區(qū)范圍內(nèi)，且為區(qū)位較好、配套齊全、物業(yè)管理規(guī)范的中高檔社區(qū)；商業(yè)用房須處于商業(yè)氛圍濃厚區(qū)域、且為獨立式隔間。3. 抵押房屋取得交易契稅完稅憑證的日期距貸款申請日不超過三個月，且抵押房屋已取得過戶后房屋所有權(quán)證 。第十三條 貸款受理還應(yīng)以書面借款人除提供依照本辦法第六條規(guī)定的相關(guān)資料，形式向我行提出申請并提交下列材料：1. 借款人及配偶（含房屋共有權(quán)人）有效身份證件及婚姻狀況證明；2. 所購房屋的房屋所有權(quán)屬證明， 有共有權(quán)人的， 應(yīng)提供房屋共有權(quán)證；3. 房屋共有權(quán)人同意抵押該房屋的書面文件；4. 所購房屋的交易契稅完稅憑證；5. 我行要求提供的其他文件或資料

7、。第十四條貸款調(diào)查（一）客戶經(jīng)理收集齊全借款人資料后，負責審定材料的完整性、真實性、合法性?？蛻艚?jīng)理須與借款人及配偶（含房屋共有權(quán)人）面談，充分了解借款人基本情況及其交易、貸款用途真實性?？蛻艚?jīng)理應(yīng)重點調(diào)查如下內(nèi)容：1. 核實交易背景的真實性，調(diào)查商業(yè)用房的投資風(fēng)險；調(diào)查借款人的還款能力；認定居民家庭住房套數(shù)；核查借款人的信用記錄。有以下情況之一，且不能提供我行認可的情況說明，則我行不得發(fā)放任何貸款。現(xiàn)有貸款狀態(tài)為逾期；近 2 年內(nèi)有連續(xù)逾期 90 天以上不良記錄，或累計逾期記錄超過 6 次；信用卡有惡意透支（信用卡賬戶為非正常狀態(tài)，且欠款金額在 3000 元（含）人民幣以上） 。房屋權(quán)屬狀抵

8、押品調(diào)查，包括：抵押房屋現(xiàn)狀、房屋用途、2.況和交易價格調(diào)查；（二）對于商業(yè)用房貸款?？蛻艚?jīng)理應(yīng)根據(jù)借款人購買商業(yè)用房用途（出租或經(jīng)營） ，對商業(yè)用房的商業(yè)氛圍、經(jīng)營前景、借款人從業(yè)經(jīng)驗等方面有針對性地進行調(diào)查并撰寫調(diào)查報告（填寫調(diào)查分析表） 。第十五條抵押房屋評估客戶經(jīng)理對初步審查合格的借款人，應(yīng)組織我行認可的評估機構(gòu)對抵押房屋進行評估并出具評估報告。第十六條貸款審查、審批客戶經(jīng)理經(jīng)過貸前調(diào)查和風(fēng)險分析，在信貸系統(tǒng)內(nèi)錄入貸款申請信息，簽署明確意見，提交單位負責人審核同意后按照本行貸款審查審批操作規(guī)定提交總行有權(quán)部門審查審批。第十七條 簽訂貸款合同（一）審批通過后，根據(jù)審批意見，通知借款人、賣

9、方、擔保人當面簽訂相關(guān)貸款合同和擔保合同等法律文本，并辦理相關(guān)手續(xù)。（二）客戶經(jīng)理應(yīng)陪同借款人一同前往房管部門辦理并領(lǐng)取房屋他項權(quán)證 ，保證抵押登記的真實性。第十八條 放款條件客戶經(jīng)理應(yīng)在取得房屋他項權(quán)證后再予以放款。第六章轉(zhuǎn)按揭貸款用于歸還其指我行向借款人發(fā)放的，轉(zhuǎn)按揭貸款，第十九條本人在他行尚未清償?shù)脑课葙J款的貸款。第二十條除以下規(guī)定外，其余條件均參照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（一）轉(zhuǎn)按揭房產(chǎn)須為我行區(qū)域準入范圍內(nèi)的樓盤且已取得房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)；（二）借款人擬償還的原個人房屋貸款狀態(tài)正常，近2 年內(nèi)無連續(xù) 2 個月以上或累計6 期逾期的還款記錄；（三）轉(zhuǎn)按揭貸款額度不得超過借款人原房屋貸款本金余額；（四）貸款申請時，須提供借款人原借款合同及尚未清償貸款本息金額的證明；（五）貸款發(fā)放可采用下列兩種方式：1、落實抵押權(quán)后放款。在落實抵押權(quán)并由我行認可的保證人提供階段性保證或全程保證擔保情況下，我行可先發(fā)放新貸款至借款人賬戶，接受借款人委托，將貸款轉(zhuǎn)入其指定賬戶，專項用于歸還原貸款尚未歸還的貸款本金余額，借款人委托我行辦理房產(chǎn)原抵押登記注銷手續(xù)，我行持貸款合同及相關(guān)申請資料辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，并及時收妥房屋他項權(quán)證。2、先辦妥抵押后放款。 由借款人先籌措資金將原貸款還清，取得注銷抵押登記證明、房屋權(quán)屬證書后，我行持貸款合同及相關(guān)申請資料辦理房屋抵押登記