新東安定位策劃案

1、LOGO新新 東東 安安 市市 場(chǎng)場(chǎng)定定 位位 策策 劃劃 案案保盈機(jī)構(gòu)出品保盈機(jī)構(gòu)出品LOGO前言v 本案沒有像全案策劃一樣進(jìn)行金融、市場(chǎng)、人文環(huán)境、產(chǎn)本案沒有像全案策劃一樣進(jìn)行金融、市場(chǎng)、人文環(huán)境、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、消費(fèi)總量、宏觀政策等條件進(jìn)行分析，而是把產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、消費(fèi)總量、宏觀政策等條件進(jìn)行分析，而是把產(chǎn)品定位、銷售策略作為策劃的主要部分。品定位、銷售策略作為策劃的主要部分。v 本策劃草案本著銷售第一，為開發(fā)商快速回款，創(chuàng)造更大本策劃草案本著銷售第一，為開發(fā)商快速回款，創(chuàng)造更大效益的原則，立足于市場(chǎng)，準(zhǔn)確進(jìn)行定位，確保銷售進(jìn)度效益的原則，立足于市場(chǎng)，準(zhǔn)確進(jìn)行定位，確保銷售進(jìn)度的宗旨形成本案。的宗

2、旨形成本案。v 不足之處敬請(qǐng)甲方指正修改。不足之處敬請(qǐng)甲方指正修改。LOGO市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇LOGO從本案的自身規(guī)模來看，本案只能做單一型業(yè)態(tài)，有以下幾種商業(yè)類別可供選擇：1、小型服裝城2、家電商場(chǎng)3、電腦城4、菜市場(chǎng)針對(duì)以上商業(yè)種類，我們東城區(qū)尤其是本案周邊商業(yè)進(jìn)行了全面詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研。LOGO香榭麗簡介香榭麗簡介香榭麗購物中心一期二期總占面積為22000平方米，長為290余米，寬為77米。兩期總建筑面積近60000平方米，分為地下一層、地上二層共三層。購物中心的經(jīng)營模式定位為地表商業(yè)最新潮流的“室內(nèi)商業(yè)步行街”，將戶外商業(yè)步行街和室內(nèi)商場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，采用“商鋪+商場(chǎng)”管理模式。是以時(shí)尚流

3、行服飾為經(jīng)營主題的大慶首家“主題服飾購物中心”。商場(chǎng)租金：平均租金約2500元/年服裝類服裝類LOGO毅騰商都毅騰商都總占地面積約5.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積約15.6萬平方米，是大慶最大的單體建筑物。其中，地下停車場(chǎng)約2.5萬平方米，商業(yè)面積8萬多平方米（地上一、二、三層和局部四層），高級(jí)住宅社區(qū)4.5萬余平方米。沿經(jīng)六接方向。建有大型商業(yè)中心，一層為購物廣場(chǎng)，二、三層為1.74萬平方米的國際大型超市沃爾瑪。四層為休閑娛樂場(chǎng)沿經(jīng)七街方向?yàn)槿龑訛槿龑哟笮褪覂?nèi)精品步行街，總面積4.43萬平方米。緯五路方向?yàn)閲H品牌商品專賣店。大慶毅騰商都購物中心現(xiàn)已入住1.74萬平米的沃爾瑪超市、國美5A級(jí)家電

4、賣場(chǎng)、生升國際影城（萬達(dá)院線）、肯德基快餐、TOP運(yùn)動(dòng)、品位生活館以及資生堂、Esprit、哥第、森瑪、美特斯邦威、杰克瓊斯等眾多知名品牌。面積10-30平米。商場(chǎng)租金：1000-1500元/年。服裝類服裝類LOGO地一大道地一大道地處東風(fēng)新村核心地帶，位于街心公園地下。總建筑面積4萬平米。1000平米臨街商業(yè)長廊，14個(gè)出入口。地下一層為男女裝、箱包、皮具、鞋；地下二層為女裝、內(nèi)衣針織、兒童、飾品、床上用品等。除此之外，還有12000平米的超大游樂場(chǎng)。地一大道業(yè)態(tài)豐富，集名品服飾、大型娛樂、國際院線、文化休閑、特色餐飲、省內(nèi)首家麥當(dāng)勞DT餐廳于一體，是現(xiàn)代化的休閑購物商業(yè)街。售價(jià)：18000

5、 -28000元/，均價(jià)24000元/租金：暫無?；貓?bào)率9%，返租三年服裝類服裝類LOGO國美電器（天馬商場(chǎng)店）國美電器（天馬商場(chǎng)店）總營業(yè)面積：2800平米經(jīng)營模式：由商場(chǎng)統(tǒng)一管理，分自營和統(tǒng)一出租兩種模式。知名品牌由商家在廠家拿貨自行銷售。人流量：168人/小時(shí)商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額：1.2-1.5億元商場(chǎng)年利潤：1000萬-2000萬租金：大家電中的不知名品牌與小家電為保底扣點(diǎn)模式，扣點(diǎn)額在10%-25%。家電類家電類LOGO德威電腦城德威電腦城 總營業(yè)面積：15000平米經(jīng)營模式：由德威集團(tuán)統(tǒng)一管理。商場(chǎng)布局：一層四周為各大品牌電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)。正門處中間島為手機(jī)銷售；側(cè)門處柜臺(tái)為外

6、設(shè)配件銷售。二層、三層為少量品牌電腦，其它均為組裝電腦、音響。四層由電腦桌椅、辦公桌椅及二手電腦維修及銷售。 人流量：860人/小時(shí)，生意較好商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額：6-8億元商場(chǎng)年利潤：7000萬租金：一層1600-3200元/平，柜臺(tái)1.7萬/個(gè)；二層500-1800元/平；三層850-1200元/平；四層800-850元/平。電子類電子類LOGO九天電腦城九天電腦城總營業(yè)面積：700平米經(jīng)營模式：由九天集團(tuán)統(tǒng)一管理，商鋪為出租形式。商場(chǎng)布局：四周為組裝電腦及少量品牌電腦銷售，中間位電腦耗材，以及外設(shè)配件，另外有兩家二手手機(jī)店及一家桌椅店。 人流量：144人/小時(shí)，生意一般商場(chǎng)年?duì)I業(yè)額：2600-3

7、300萬元商場(chǎng)年利潤：300萬租金：1100-1300元/平。LOGO原東安市場(chǎng)原東安市場(chǎng)東安市場(chǎng)現(xiàn)有商家共155家，營業(yè)面積2200平米左右，均為租賃形式，由東安市場(chǎng)統(tǒng)一管理，業(yè)主與東安市場(chǎng)改造項(xiàng)目有回遷協(xié)議，代東單建成后將遷入東單地下經(jīng)營。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：蔬菜37家，肉類30家，魚15家，海鮮8家，水果9家，干調(diào)10家，日雜7家，其它39家。租金：蔬菜類1000元/平/年，肉類3050元/平/年，精品區(qū)1050元/平/年，整個(gè)市場(chǎng)平均租金約為1700元/年。菜市場(chǎng)人流量為12人/分鐘。LOGOSWOT 篇篇LOGO項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置LOGOSWOTSWOT優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)1、位于新村繁華商

8、業(yè)中心，地段絕佳，人流量大。2、現(xiàn)有的臨時(shí)東安市場(chǎng)和五區(qū)菜市場(chǎng)明年將拆除，原有業(yè)戶急于尋找新的駐點(diǎn)。3、原東安市場(chǎng)遷入大慶東單，會(huì)降低東單的整體形象，若本案能夠吸納這些業(yè)戶，應(yīng)會(huì)得到佞金的支持。4、本案吸納東安市場(chǎng)，有利于改善市容，會(huì)得到政府的支持。LOGOSWOTSWOT劣勢(shì)和威脅劣勢(shì)和威脅1、從大慶人的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣上看，地下市場(chǎng)有一定抗性。2、本案為車庫改市場(chǎng)，無法辦小產(chǎn)權(quán)。3、層高過低，噪音會(huì)很大。4、現(xiàn)有裝修不足。5、第一大道正在銷售，會(huì)與本案爭(zhēng)奪投資客。6、第一大道與本案同為地下，限制了本案的價(jià)格空間。LOGOSWOTSWOT抗性及威脅解決抗性及威脅解決1、將本案做成專業(yè)化超市，提升

9、裝修檔次，布局和管理上要規(guī)范化，將原有東安市場(chǎng)和其它菜市場(chǎng)的臟亂差形象徹底顛覆。2、只賣使用權(quán)，給買方辦使用權(quán)證明。3、第一大道炒熱了本區(qū)域，本案借勢(shì)，在短期內(nèi)集中廣告轟炸，利用高返租吸引投資客。4、不定單價(jià)，按攤位銷售，這樣可以弱化價(jià)格高的抗性。LOGO定定 位位 篇篇LOGO根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，我們認(rèn)為本案不適合做服裝城。理由1：外部環(huán)境不適宜做服裝城。香榭麗是純粹的服裝城，經(jīng)營低檔、中檔及中高檔各類服裝品牌，在大慶知名度較高；近期銷售的地一大道也主營服裝，并且是由國內(nèi)知名的人和商業(yè)有限公司打造，對(duì)于消費(fèi)者具有很強(qiáng)的消費(fèi)號(hào)召力，對(duì)于商家具有巨大的吸引力；新東風(fēng)購物、中央商場(chǎng)和天

10、馬商場(chǎng)服裝所占比例也都比較大?？梢哉f，本案所處地段正是大慶商業(yè)最密集的地方，也是服裝生意最集中、最旺盛的地方，雖然缺乏真正的高端品牌，但中、低端品牌卻極大豐富。商業(yè)集中有利于炒熱區(qū)域，但對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目來說，除非做到差異化經(jīng)營，或者說有獨(dú)特強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力，否則難以在群雄環(huán)伺中做大做強(qiáng)。本案能做服裝城嗎本案能做服裝城嗎LOGO理由2：本案自身狀況不適宜做服裝城。即使是最低檔次的服裝批發(fā)城，對(duì)商場(chǎng)硬件條件也有較高要求。本案位于地下，形象不足，不利于吸引人流；層高過低，不合正規(guī)商場(chǎng)要求；頂部管線外露，影響形象；無法達(dá)到服裝城的裝修標(biāo)準(zhǔn)；防火功能差，不適宜經(jīng)營易燃商品。LOGO本案能做家電商場(chǎng)嗎本案能做

11、家電商場(chǎng)嗎根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，我們認(rèn)為本案不適合做家電城。理由：新百大和毅騰商都 都有國美家電，競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)；知名品牌家電利潤較少，不適宜個(gè)人小規(guī)模經(jīng)營，小型雜牌家電集中在薩區(qū)大棚，價(jià)格便宜，而且可以講價(jià)，已形成壟斷；目前家電商場(chǎng)客流較少，生意不旺。家電商場(chǎng)對(duì)裝修要求較高；本案層高不足。LOGO本案能做電腦城嗎本案能做電腦城嗎根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，我們認(rèn)為本案不適合做電腦城。理由：電腦城；電腦城利潤較少，不適宜個(gè)人小規(guī)模經(jīng)營；目前家電商場(chǎng)客流較少，生意不旺。家電商場(chǎng)對(duì)裝修要求較高；本案層高不足。LOGO本案能做菜市場(chǎng)嗎本案能做菜市場(chǎng)嗎根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，我們認(rèn)為本

12、案最適合做菜市場(chǎng)。理由：與原東安市場(chǎng)近在咫尺，符合人們東安原有消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣；菜市場(chǎng)對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)要求較低、節(jié)約成本；本案層高雖然低，但基本能符合菜市場(chǎng)要求；LOGO本案雖然定位成菜市場(chǎng)，但為了擺脫原有菜市場(chǎng)臟亂差的印象，本案在形象上要有所提升，同時(shí)考慮到原有東安市場(chǎng)的影響力，建議將市場(chǎng)命名為“新東安市場(chǎng)”。我們的形象體現(xiàn)在一個(gè)“新”字上，要做到三大升級(jí)：環(huán)境升級(jí)，管理升級(jí)，規(guī)模升級(jí)。形象定位形象定位LOGO價(jià)格定位原則1、參照周邊商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格，如地一大道均價(jià)為23000元/平，本案均價(jià)不宜高于此價(jià)格。2、根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件勢(shì)及甲方要求，甲方要求回款45000萬。我們將根據(jù)甲方要求制定出保底單價(jià)

13、。再分析是否有上漲的可能。價(jià)格定位價(jià)格定位LOGO價(jià)格定位依據(jù)價(jià)格定位依據(jù)地下總建（）2497.76地下公建（）184.86框架柱占面積（）19.11間隔墻占面積（）6.97橫向過道總寬（米） 20橫向過道總長（米）7.1縱向過道總寬4地下總寬18.11過道公攤系數(shù)22.09%地下非營業(yè)面積公攤系數(shù)8.45%地下總公攤系數(shù)30.53%期望總銷金額（萬元）4500使用面積（）1735.1336使用面積單價(jià)（萬元/）2.7752329 建筑面積單價(jià)（萬元/）1.8016142注：以上數(shù)據(jù)只適用于地下部分。裝修圖紙?jiān)O(shè)計(jì)好后，應(yīng)重新核算公攤系數(shù)。 根據(jù)甲方要求，本司將按照總銷額4500萬計(jì)算單價(jià)，以下

14、是項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。 LOGO使用面積建筑面積總價(jià)精品間3m4m17.25m31.12152萬元賣菜攤位1m3.55m5.11m9.206784萬元豬肉攤位1.5m3m6.48m11.67057萬元根據(jù)上頁所得單價(jià)，可以計(jì)算出各攤位及精品間的總價(jià)。公攤系數(shù)為30.53%。價(jià)格定位依據(jù)價(jià)格定位依據(jù)LOGO本案預(yù)想價(jià)格18000元/，按照市場(chǎng)合理返租率10%計(jì)算，此價(jià)格需要的租金支持為1800元/年。那么本案能否達(dá)到此租金標(biāo)準(zhǔn)呢？原有東安市場(chǎng)平均租金約為1600元/年，比預(yù)想租金略低，按照市場(chǎng)現(xiàn)有租金計(jì)算，本案最合理價(jià)格為16000元/。價(jià)格定位依據(jù)價(jià)格定位依據(jù)LOGO但為了完成甲方的期望額，我們

15、就要找到18000元/的價(jià)格支撐點(diǎn)。支撐點(diǎn)1：前面已經(jīng)提到，本案要提升形象，做大三大升級(jí)，即環(huán)境升級(jí)，管理升級(jí)，規(guī)模升級(jí)。項(xiàng)目價(jià)格論證項(xiàng)目價(jià)格論證LOGO支撐點(diǎn)2：本案在招商方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，由于東安市場(chǎng)現(xiàn)有業(yè)戶有回遷協(xié)議，且現(xiàn)在原改造項(xiàng)目退給業(yè)戶半年租金，又免除半年租金，本案也應(yīng)實(shí)行免租一年的政策吸引業(yè)戶進(jìn)駐，條件是租戶必須與開發(fā)商簽5年期合同，第五年免租。項(xiàng)目價(jià)格論證項(xiàng)目價(jià)格論證LOGO支撐點(diǎn)3是抓住投資者。經(jīng)過本司從業(yè)戶方抽樣調(diào)查得出，約50%的業(yè)戶有確定進(jìn)駐本案的意向，但大多愿意租賃而非購買，因此，投資者才是本案的主力群體。針對(duì)投資者，可以采取售后返租模式，利用高返租吸引投資客。國內(nèi)

16、開發(fā)商利用售后返租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。也是近幾年在大慶比較流行的銷售模式。對(duì)于個(gè)人投資者而言，現(xiàn)在商業(yè)是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品?？梢?，售后返租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。項(xiàng)目價(jià)格論證項(xiàng)目價(jià)格論證LOGO我司通過市場(chǎng)調(diào)研，了解到周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的開發(fā)狀況、同檔次商業(yè)的規(guī)模及開發(fā)周期、同等價(jià)位商業(yè)面積體量、銷售價(jià)格及租金水平等。出于對(duì)本項(xiàng)目綜合素質(zhì)的信心及對(duì)投資者的分析，我司將投資回報(bào)率定為:年返租率年返租率13%13%，返租，返租5 5年。年。本案位于黃金地段，且

17、市場(chǎng)性質(zhì)不變，客源基礎(chǔ)穩(wěn)定，2年足可以完成安商、養(yǎng)商的過程；我們返租5年，是堅(jiān)定投資者的購買信心，保證他們的穩(wěn)定收益，而返租13%，是大慶歷來商業(yè)返租的最高回報(bào)，也是極具誘惑力的，此回報(bào)方式完全能夠打消客戶疑慮，極大促進(jìn)銷售速度。由于租戶免除一年租金，甲方需要代出一年的租金返租，這樣情況下價(jià)格可以上調(diào)為21000元/，能夠在返租后保證18000元/的底線售價(jià)，其余四年租金由租戶出。因此，最終銷售均價(jià)定位在因此，最終銷售均價(jià)定位在2100021000元元/ /。此價(jià)格低于地一大道均價(jià)，可以成立。銷售模式及價(jià)格定位銷售模式及價(jià)格定位LOGO差差 價(jià)價(jià) 策策 略略差價(jià)策略主要表現(xiàn)為不同位置差價(jià)、不同

18、業(yè)態(tài)差價(jià)、普通攤位與精品間差價(jià)。兩個(gè)主入口附近價(jià)格要高，中間區(qū)域價(jià)格要低肉類區(qū)、海鮮區(qū)位置好、利潤大，價(jià)格要高蔬菜區(qū)位置差，利潤低，價(jià)格要低精品間面積大總價(jià)高，為了避免價(jià)格抗性，整體均價(jià)不宜高于普通攤位，根據(jù)入口位置調(diào)整價(jià)差。LOGO調(diào)調(diào) 價(jià)價(jià) 策策 略略 漲價(jià)的目的是為前期投資者提供信心?！拔q快調(diào)”的幅度及進(jìn)度要根據(jù)銷售情況隨時(shí)控制，“微漲快調(diào)”的操作關(guān)鍵是要通過各種途徑和手段讓意向客戶理解到“漲價(jià)過程是項(xiàng)目價(jià)值回歸的過程；越早購買就說明越有眼光，就能獲漲價(jià)過程是項(xiàng)目價(jià)值回歸的過程；越早購買就說明越有眼光，就能獲得越高的升值空間。得越高的升值空間?！盠OGO折折 扣扣 策策 略略何謂有條件

19、透明？何謂有條件透明？ 這里的有條件透明是指折扣相對(duì)公開透明，但通過設(shè)定“成交面積”的條件以及預(yù)售期內(nèi)“付款進(jìn)度”的條件控制客戶追求最高折扣。過于模糊的折扣會(huì)導(dǎo)致客戶利用較長時(shí)間試探底價(jià)，延長成交周期；過于明確的折扣會(huì)讓最高折扣成為所有客戶追求的目標(biāo)，導(dǎo)致談判不成功或利潤降低。而有條件透明折扣則具有模糊折扣及明確折扣的優(yōu)點(diǎn)，既可以保證對(duì)大面積客戶的吸引，又能限制小客戶的折扣談判。為何采用有條件透明策略？為何采用有條件透明策略？“有條件透明有條件透明”折扣折扣LOGO“有條件透明有條件透明”及及“中等折扣中等折扣”策略操作建議策略操作建議建議宣傳折扣范圍為 “99折95折”成交控制折扣范圍為“9

20、9折93折”具體折扣定位建議：2個(gè) -98折3個(gè)- 97折 4個(gè)- 96折 5個(gè)以上-95折 主要以成交個(gè)數(shù)或面積劃分折扣范圍；預(yù)訂期及預(yù)售期附之以付款條件(進(jìn)度；額度)劃分折扣范圍；LOGO經(jīng)營管理定位經(jīng)營管理定位本案在銷售上務(wù)必做到幾個(gè)統(tǒng)一，即統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝潢。因?yàn)橹挥腥绱松虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能以其整體良好形象出現(xiàn)，保證經(jīng)營的專業(yè)、穩(wěn)固性，避免無序狀況的出現(xiàn)，得到消費(fèi)群體的認(rèn)同，滿足消費(fèi)群體的需求。如果不能達(dá)到“統(tǒng)一”則會(huì)導(dǎo)致本案再次倫為雜亂無章的菜市場(chǎng)。 建議甲方聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司或自行成立商業(yè)運(yùn)營公司，進(jìn)行建議甲方聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司或自行成立商業(yè)運(yùn)營公司，進(jìn)

21、行商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營管理。商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營管理。LOGO 開業(yè)前期工作完成后，商業(yè)中心就步入了一個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”的新的工作階段。后續(xù)的工作就特別強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí)。 后期工作主要有：統(tǒng)一商戶管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。如何繼續(xù)保持市場(chǎng)本身的內(nèi)、外形象，保持與所有簽約商戶的既對(duì)立又融洽和諧統(tǒng)一的關(guān)系，并注意與市場(chǎng)的經(jīng)營定位、目標(biāo)市場(chǎng)多數(shù)顧客群體保持吻合協(xié)調(diào)，既是市場(chǎng)開業(yè)后經(jīng)營管理的新難題又是對(duì)顧客和商戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新開始。經(jīng)營管理定位經(jīng)營管理定位LOGO商場(chǎng)布局定位商場(chǎng)布局定位在經(jīng)營布局上，要遵循幾點(diǎn)原則1、分區(qū)價(jià)格差異化，越靠近入口處價(jià)格越高2、分區(qū)租金差異化，越靠近入口處租金越高3、利潤越大

22、，收入越高的業(yè)態(tài)越靠近入口根據(jù)以上三點(diǎn)原則，建議將肉類、海鮮等利潤較大的業(yè)態(tài)置于兩個(gè)入口附近，而蔬菜、水果等利潤較低的業(yè)態(tài)置于中間區(qū)域。LOGO招商與銷售節(jié)點(diǎn)控制招商與銷售節(jié)點(diǎn)控制產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議1、室內(nèi)裝修要充分考慮柱的因素并合理利用，將攤位有效分隔。2、保證攤位布局齊整，裝飾風(fēng)格統(tǒng)一。3、鋪設(shè)地磚，并要有專人每天打掃，保證環(huán)境清潔。4、室內(nèi)裝修裝飾最好以綠和白為主色，綠色象征健康的綠色食品，白色顯得室內(nèi)清潔，明亮。如果擔(dān)心白色墻體易受污染，也可以選擇灰白色或銀灰色。如背景色過于深沉，在低空間內(nèi)更顯壓抑。5、燈光也很重要，蔬菜、肉類等要求保鮮的食品除了頂部統(tǒng)一的燈光外應(yīng)另添加燈光效果

23、。6、頂部外露管線需要重新粉刷銀粉。LOGO招商與銷售節(jié)點(diǎn)控制招商與銷售節(jié)點(diǎn)控制產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議高檔裝修LOGO招商與銷售節(jié)點(diǎn)控制招商與銷售節(jié)點(diǎn)控制產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議中低檔裝修LOGO入口處有兩種設(shè)計(jì)方案，一種是在兩個(gè)人流主入口各設(shè)置一組電梯，也可以設(shè)置單行電梯，兩邊附帶樓梯。LOGO產(chǎn)品分區(qū)建議產(chǎn)品分區(qū)建議熟食區(qū)LOGO商業(yè)地產(chǎn)的四元素商業(yè)地產(chǎn)的四元素商業(yè)地產(chǎn)的三類目標(biāo)客群商業(yè)地產(chǎn)的三類目標(biāo)客群終端消費(fèi)群終端消費(fèi)群投資者投資者經(jīng)營者經(jīng)營者項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位LOGO本案是新村規(guī)模最大的菜市場(chǎng)之一，可以吸引新百大商圈周邊2公里內(nèi)的大多數(shù)消費(fèi)者。而且本案

24、所經(jīng)營業(yè)態(tài)的賣價(jià)一直是東城區(qū)菜市場(chǎng)中最便宜的，這也為本案贏得了大量長期穩(wěn)定的客源，即使換了位置，換了形象，但只要東安的品牌不變，本案的經(jīng)營前景仍然美好。消費(fèi)者定位消費(fèi)者定位LOGO本案消費(fèi)群體的消費(fèi)特征本案消費(fèi)群體的消費(fèi)特征v 習(xí)慣到熟悉的地方購物v 尋求方便、就近購買v 習(xí)慣到服務(wù)好的市場(chǎng)采購v 喜歡好的購物環(huán)境v 希望買到的物超所值、物美價(jià)廉的商品本案完全符合以上消費(fèi)特征。消費(fèi)者定位消費(fèi)者定位LOGO投資者定位投資者定位決定物業(yè)能否升值的因素決定物業(yè)能否升值的因素宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)地塊價(jià)值地塊價(jià)值地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來有發(fā)

25、展同類市場(chǎng)經(jīng)營狀況同類市場(chǎng)經(jīng)營狀況預(yù)計(jì)經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營要求價(jià)格合理價(jià)格合理銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同本案完全符合以上升值條件。投資者最關(guān)心什么？投資者最關(guān)心什么？物業(yè)是否能增值物業(yè)是否能增值LOGO 私營企業(yè)主：私營企業(yè)主：近幾年，商業(yè)市場(chǎng)投資較為活躍，部分私營企業(yè)主，其資金較為充裕。由于他們一般有過租賃商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)的經(jīng)營比較熟悉，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)有一定的把握，他們比較看好商業(yè)物業(yè)的投資，是本地塊商業(yè)物業(yè)投資的主要客戶。油公司及政府領(lǐng)導(dǎo)：油公司及政府領(lǐng)導(dǎo)：此類有充足積蓄，資金來源不明，雖然不想讓資金閑置，但無法經(jīng)營副業(yè)，只能通過隱形

26、投資得利或者為子女預(yù)留資產(chǎn)。投資者定位投資者定位LOGO石化、煉化職工：石化、煉化職工：此類有一定積蓄，不想讓資金閑置在銀行，對(duì)投資有沖動(dòng)但缺乏引導(dǎo)。專職炒房者：專職炒房者：對(duì)各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展十分了解，將炒房作為生存職業(yè)。其他人士：其他人士：社會(huì)上其他行業(yè)人士，對(duì)投資尤其是房地產(chǎn)投資的興趣很強(qiáng)，對(duì)其投資興趣的引導(dǎo)是實(shí)現(xiàn)對(duì)其推廣的主要途徑。投資者定位投資者定位LOGO目標(biāo)投資者分布區(qū)域目標(biāo)投資者分布區(qū)域以新村為主，龍鳳、乙烯、薩爾圖為輔，特別是傳統(tǒng)和富人居住區(qū)和國企聚集地。具體分布在：如沿湖城、格林小鎮(zhèn)、瀚城國際、祥閣、時(shí)代麗景、乙烯、龍鳳 ；LOGO經(jīng)營者定位經(jīng)營者定位經(jīng)營者最關(guān)心什么？經(jīng)營者最

27、關(guān)心什么？經(jīng)營利潤最大化經(jīng)營利潤最大化決定物業(yè)能否擴(kuò)大經(jīng)營利潤的因素決定物業(yè)能否擴(kuò)大經(jīng)營利潤的因素行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)地塊價(jià)值地塊價(jià)值地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在優(yōu)勢(shì)地段，未來是否有發(fā)展前景消費(fèi)基礎(chǔ)消費(fèi)基礎(chǔ)周邊消費(fèi)基礎(chǔ)是否龐大同類市場(chǎng)經(jīng)營狀況同類市場(chǎng)經(jīng)營狀況預(yù)計(jì)經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃、布局、管理是否合理，是否符合經(jīng)營要求投入產(chǎn)出比投入產(chǎn)出比購買或租賃成本與營業(yè)額是否成正比本案完全符合以上擴(kuò)大經(jīng)營利潤的條件。LOGO目標(biāo)經(jīng)營者分布區(qū)域目標(biāo)經(jīng)營者分布區(qū)域原東安市場(chǎng)五區(qū)市場(chǎng)豐華市場(chǎng)九區(qū)批發(fā)市場(chǎng)以上市場(chǎng)中東安市場(chǎng)是經(jīng)營最好的市場(chǎng)，而且明年原東安市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營

28、地面臨拆除，而東單又不能及時(shí)交工，大多數(shù)老業(yè)戶必定會(huì)選擇遷入本案，五區(qū)也即將拆除，豐華市場(chǎng)，九區(qū)批發(fā)市場(chǎng)的業(yè)戶為了擴(kuò)大經(jīng)營范圍，也有可能向新村腹地?cái)U(kuò)張，這些市場(chǎng)的首選地點(diǎn)都將是新東安。LOGO招商與銷售節(jié)點(diǎn)控制招商與銷售節(jié)點(diǎn)控制推廣渠道定位推廣渠道定位1 1、大慶晚報(bào)、大慶晚報(bào)每期發(fā)行量8萬份，是大慶覆蓋面最大的媒體，也是各項(xiàng)目廣告投放率最高的媒體，媒體效果較好。建議每周投放兩版。2 2、戶外看板、戶外看板短期效果不如晚報(bào)和生活快遞，但具有一定長期效果，可以配合階段策略，發(fā)布重要節(jié)點(diǎn)信息，展示形象。建議在世紀(jì)大道和世紀(jì)廣場(chǎng)各做一塊高空看板。3 3、生活快遞、生活快遞生活快遞具有到達(dá)率高、視覺效

29、果明顯、傳播內(nèi)容詳細(xì)，費(fèi)用低等優(yōu)勢(shì)。每周一期，以西城區(qū)、薩爾圖的各大商業(yè)區(qū)及高檔小區(qū)為主要派發(fā)點(diǎn)。LOGO招招 商商 篇篇LOGO如何才能既保證銷售順利完成？保證實(shí)現(xiàn)利潤最大化？如何才能既保證銷售順利完成？保證實(shí)現(xiàn)利潤最大化？保證后期商家全部進(jìn)駐？保證統(tǒng)一管理和經(jīng)營穩(wěn)定？保證后期商家全部進(jìn)駐？保證統(tǒng)一管理和經(jīng)營穩(wěn)定？本司提出的戰(zhàn)略方向是本司提出的戰(zhàn)略方向是“租售并舉，招售同步租售并舉，招售同步”。LOGO任何商業(yè)形式都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的先決條件?！爸灰啼伳艹鲎?，在運(yùn)營，它就具備升值的可能，從而做到“進(jìn)可攻，退可守”的理想境地?！斑M(jìn)”就是可以“帶租約銷售”，“退”就是先持有,后尋機(jī)再

30、售。 LOGO放水養(yǎng)魚：先以免租吸引租戶進(jìn)駐，完成養(yǎng)鋪、安鋪放水養(yǎng)魚：先以免租吸引租戶進(jìn)駐，完成養(yǎng)鋪、安鋪的過程。的過程。以大帶?。合日性瓥|安市場(chǎng)主力店，帶動(dòng)新店加盟。以大帶?。合日性瓥|安市場(chǎng)主力店，帶動(dòng)新店加盟。招商重點(diǎn)策略招商重點(diǎn)策略LOGO第一基本原則：要維護(hù)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。 第二基本原則：要維護(hù)市場(chǎng)的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象。 第三基本原則：招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)態(tài)差異、異業(yè)態(tài)互補(bǔ)。 第四基本原則：選擇最佳經(jīng)營方式。 第五基本原則：招商順序原則。優(yōu)先招主力店，輔助店隨后； 招商十項(xiàng)基本原則招商十項(xiàng)基本原則LOGO統(tǒng)一招商的十項(xiàng)基本原則統(tǒng)一招商的十項(xiàng)基本原則第六基本原

31、則：優(yōu)先、重點(diǎn)考慮主力店布局。 第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠。 第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚。 第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。 第十基本原則：市場(chǎng)要為管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。（當(dāng)然便利各有不同，有管理便利、財(cái)務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。） 招商十項(xiàng)基本原則招商十項(xiàng)基本原則LOGO成立招商工作組，以新村為重點(diǎn)招商地區(qū)。以廣告招商、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商、人脈關(guān)系等多種手段進(jìn)行招商。在品牌的分配比例上，考慮到項(xiàng)目本身定位，要加肉類主力店所占比重。在招商之前要有選擇性的預(yù)留5%的商鋪，在招商過程中可以跟據(jù)招商的效果進(jìn)行炒作

32、。如果招商火爆可以增大預(yù)留部分的比例，以便增加商鋪升值帶來的利益。招商策略招商策略LOGO招商步驟招商步驟第一步：重視主力店業(yè)態(tài)的商業(yè)策劃，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作。主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 第二步：按擬定的業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。通過各種渠道接觸、了解符合條件的商戶，并掌握其拓展新店的計(jì)劃，最后再確定主力店目標(biāo)名單，并將其設(shè)立成三層目標(biāo)群。將不同業(yè)態(tài)要分開。 招商步驟招商步驟LOGO第三步：召開主力店招商懇談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件、

33、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制定合理的招商條件和政策。第四步：視招商懇談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，采用每隔23天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)。而且，要重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。招商渠道招商渠道LOGO招商渠道細(xì)分招商渠道細(xì)分 廣告招商通過各種媒體向全社會(huì)招商，既是對(duì)本案整體的一個(gè)宣傳，同時(shí)又迅速直接的向大眾傳達(dá)本案招商的信息，可以挖掘出一部分潛在的客戶。缺點(diǎn)是針對(duì)性差、費(fèi)用過高。 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商根據(jù)項(xiàng)目定位的需要或是業(yè)態(tài)的需要進(jìn)行有針對(duì)性的招商，成功率較高，可做為重要的招商手段。最行之有效的方式就是電話訪問，或直接上門傳達(dá)項(xiàng)目詳細(xì)信息，談通過對(duì)介紹項(xiàng)目的總體概況、相關(guān)業(yè)態(tài)的發(fā)展勢(shì)能、經(jīng)營策略和對(duì)未來繁榮景象的描述。 人脈關(guān)系招商覆蓋面小，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響力不大，但目標(biāo)如果有投資意向的話，成功的可能性很大。招商渠道招商渠道LOGO第一階段，投石問路第一階段，投石問路主要針對(duì)主力店。應(yīng)當(dāng)做兩