評估ptppt課件

1、1資產(chǎn)評估1-2開 篇v課程簡介課程簡介運(yùn)用多種學(xué)科運(yùn)用多種學(xué)科會計(jì)學(xué)會計(jì)學(xué) 財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理工程技術(shù)工程技術(shù)市場市場 營營 銷銷經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)濟(jì)法經(jīng)濟(jì)法 情報(bào)信息情報(bào)信息應(yīng)用型課程，實(shí)務(wù)性很強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)判斷、應(yīng)用型課程，實(shí)務(wù)性很強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)判斷、專業(yè)技術(shù)和定量分析，解決實(shí)際問題。專業(yè)技術(shù)和定量分析，解決實(shí)際問題。1-3v職業(yè)方向職業(yè)方向：注冊資產(chǎn)評估師注冊資產(chǎn)評估師v1996年第一次考試年第一次考試 四科四科v現(xiàn)在五科現(xiàn)在五科 ：資產(chǎn)評估、經(jīng)濟(jì)法、財(cái)務(wù)會計(jì)、：資產(chǎn)評估、經(jīng)濟(jì)法、財(cái)務(wù)會計(jì)、 機(jī)電設(shè)備評估基礎(chǔ)、建筑工程評估基礎(chǔ)機(jī)電設(shè)備評估基礎(chǔ)、建筑工程評估基礎(chǔ) v參考書目參考書目v資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)

2、評估學(xué)姜楠姜楠 東財(cái)出版社東財(cái)出版社 2009v資產(chǎn)評估學(xué)教程資產(chǎn)評估學(xué)教程 喬志敏喬志敏 人大出版社人大出版社 2006.1v資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估汪海粟汪海粟 高等教育出版社高等教育出版社 2007.2v資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估注冊資產(chǎn)評估師考試用書注冊資產(chǎn)評估師考試用書 v資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估朱萍主編朱萍主編 上海財(cái)大出版社上海財(cái)大出版社開 篇1-4v課程內(nèi)容課程內(nèi)容：1.總論總論2.資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)評估的基本方法3.機(jī)器設(shè)備評估機(jī)器設(shè)備評估4.房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估5.無形資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估6.長期投資及其他資產(chǎn)評估長期投資及其他資產(chǎn)評估7.流動資產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估8.企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估9.

3、資產(chǎn)評估報(bào)告資產(chǎn)評估報(bào)告開 篇1-5引入案例引入案例v中央電視臺一槌定音節(jié)目中央電視臺一槌定音節(jié)目 持寶人、競寶人、專家、機(jī)構(gòu)持寶人、競寶人、專家、機(jī)構(gòu)v市場購物市場購物 專賣店、超市、專賣店、超市、自由市場自由市場6第一章第一章 總總 論論 第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn) 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評估基本理論資產(chǎn)評估基本理論第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則 7第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展二、資產(chǎn)評估的定義及對象二、資產(chǎn)評估的定義及對象三、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)三、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)四、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的

4、關(guān)系四、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系1-8一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展（一）產(chǎn)生（一）產(chǎn)生 資產(chǎn)評估活動已經(jīng)有上百年的歷史，關(guān)于資產(chǎn)評估活動已經(jīng)有上百年的歷史，關(guān)于它的起源有很多版本和說法。它的起源有很多版本和說法。 例如，交易所引發(fā)的交易行為說例如，交易所引發(fā)的交易行為說 海上貿(mào)易保險(xiǎn)起源說海上貿(mào)易保險(xiǎn)起源說 房地產(chǎn)交易起源說等。房地產(chǎn)交易起源說等。 不論哪種學(xué)說，有一點(diǎn)是大家公認(rèn)的，不論哪種學(xué)說，有一點(diǎn)是大家公認(rèn)的，即資產(chǎn)評估是即資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它發(fā)展的必然產(chǎn)物，它伴隨著伴隨著市場經(jīng)濟(jì)市場經(jīng)濟(jì)和和市場交易市場交易行為的發(fā)展而產(chǎn)行為的發(fā)展而產(chǎn)生。生

5、。1-9 （二）發(fā)展（二）發(fā)展 -三個階段三個階段 1.原始評估階段原始評估階段原始社會后期原始社會后期 直接原因：剩余財(cái)產(chǎn)的出現(xiàn)直接原因：剩余財(cái)產(chǎn)的出現(xiàn) 特點(diǎn)：特點(diǎn)： 一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展 （1）直觀性）直觀性 （2）偶然性）偶然性 （3）無償性）無償性 （4）非專業(yè)性）非專業(yè)性 （5）簡單性）簡單性1-102.經(jīng)驗(yàn)評估階段經(jīng)驗(yàn)評估階段-前資本主義階段前資本主義階段 原因原因：經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、資產(chǎn)交易頻率增高、資產(chǎn)交易頻率增高 特點(diǎn)特點(diǎn)：（1）經(jīng)驗(yàn)性）經(jīng)驗(yàn)性（2）有償服務(wù)）有償服務(wù)（3）責(zé)任性）責(zé)任性 評估結(jié)果準(zhǔn)確性取決于評估人員積累的評評估結(jié)果準(zhǔn)確性取決于

6、評估人員積累的評估經(jīng)驗(yàn)和思想素質(zhì)估經(jīng)驗(yàn)和思想素質(zhì)一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展1-11一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展3.科學(xué)評估階段（規(guī)范評估階段）科學(xué)評估階段（規(guī)范評估階段）特點(diǎn)特點(diǎn): 1）評估機(jī)構(gòu)公司化；）評估機(jī)構(gòu)公司化； 2）評估手段和方法科學(xué)化；）評估手段和方法科學(xué)化； 3）評估人員專業(yè)化；）評估人員專業(yè)化； 4) 評估結(jié)果法律化；評估結(jié)果法律化； 5) 評估業(yè)務(wù)多元化。評估業(yè)務(wù)多元化。 評估范圍大大拓展，不僅包括評估范圍大大拓展，不僅包括 有形資產(chǎn)和無有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，細(xì)化到專項(xiàng)資產(chǎn)、金融資產(chǎn)形資產(chǎn)，細(xì)化到專項(xiàng)資產(chǎn)、金融資產(chǎn) 美國資產(chǎn)評估聯(lián)合公司

7、美國資產(chǎn)評估聯(lián)合公司百年百年 中國中國19881988年開始資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)年開始資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)12二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象市場經(jīng)濟(jì)的核心問題市場經(jīng)濟(jì)的核心問題- 只要交易的資產(chǎn)是以只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式非現(xiàn)金的形式存在存在 評估評估 交易生產(chǎn)商品的資產(chǎn)的交易生產(chǎn)商品的資產(chǎn)的交易 一般商品的交一般商品的交 易易 1-13二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象（一）資產(chǎn)評估的定義（一）資產(chǎn)評估的定義1. 1.定義定義： 一般地說一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時某一時點(diǎn)點(diǎn)價值的估算，從

8、而確定其價值的估算，從而確定其價值價值的經(jīng)濟(jì)活動。的經(jīng)濟(jì)活動。v具體地說具體地說：資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)淖裱u估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行價值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 1-14二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象2. 2.資產(chǎn)評估的基本要素資產(chǎn)評估的基本要素（1）評估主體）評

9、估主體機(jī)構(gòu)和人員機(jī)構(gòu)和人員（2）評估客體評估客體-評估對象評估對象（3）評估依據(jù)）評估依據(jù)法律、法規(guī)、合同協(xié)議、準(zhǔn)則法律、法規(guī)、合同協(xié)議、準(zhǔn)則 （4）評估目的）評估目的評估結(jié)果的具體用途評估結(jié)果的具體用途（5）評估原則）評估原則工作原則、技術(shù)原則工作原則、技術(shù)原則（6）評估程序評估程序（7）評估價值類型）評估價值類型 （8）評估方法）評估方法 （9）資產(chǎn)評估假設(shè)）資產(chǎn)評估假設(shè) -前提條件前提條件（10）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 -時間基準(zhǔn)時間基準(zhǔn) 以上要素構(gòu)成了資產(chǎn)評估的有機(jī)整體以上要素構(gòu)成了資產(chǎn)評估的有機(jī)整體1-15評估程序：評估程序：1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基

10、本事項(xiàng)；2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；3、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場評估；、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場評估；5、收集資產(chǎn)評估資料；、收集資產(chǎn)評估資料；6、評定估算；、評定估算；7、編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書；、編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書；8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象1-16二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象（二）資產(chǎn)評估的對象（二）資產(chǎn)評估的對象資產(chǎn)評估的客體資產(chǎn)評估的客體1. 1.資產(chǎn)的定義資產(chǎn)的定義（1）經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)）經(jīng)

11、濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn) 泛指特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能夠給特定泛指特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。 泛指一切資產(chǎn)泛指一切資產(chǎn), 例如：商譽(yù)、客戶、人力資源例如：商譽(yù)、客戶、人力資源（2）會計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)）會計(jì)學(xué)中的資產(chǎn) 指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。 主要指的是主要指的是企業(yè)中企業(yè)中的資產(chǎn)的資產(chǎn)-是資產(chǎn)評估對象中的是資產(chǎn)評估對象中的重要組成部分，重要組成部分，但并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。但并不完全局限于企業(yè)

12、中的資產(chǎn)。 1-17二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象（3）資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)）資產(chǎn)評估中的資產(chǎn) 其其內(nèi)涵內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)。更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)。 而而外延外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價值，以及市場則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價值，以及市場交換價值的所有實(shí)物和無形的權(quán)利。交換價值的所有實(shí)物和無形的權(quán)利。 包括企業(yè)的資產(chǎn)、自創(chuàng)的商譽(yù)、人力資源等經(jīng)包括企業(yè)的資產(chǎn)、自創(chuàng)的商譽(yù)、人力資源等經(jīng)濟(jì)資源。濟(jì)資源。1-18二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象2. .資產(chǎn)的特征資產(chǎn)的特征（1）必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。）必須是經(jīng)濟(jì)主體擁

13、有或者控制的。（2）能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。）能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。（3）必須能以貨幣計(jì)量。）必須能以貨幣計(jì)量。3. 3.資產(chǎn)的分類資產(chǎn)的分類（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類 注意：有形資產(chǎn)與會計(jì)上固定資產(chǎn)的區(qū)別注意：有形資產(chǎn)與會計(jì)上固定資產(chǎn)的區(qū)別 有形資有形資 產(chǎn)產(chǎn) 無形資無形資 產(chǎn)產(chǎn) 1-19二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象 （2）按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類，）按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類， 1）定義）定義 單項(xiàng)資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)單臺、單件資產(chǎn)單臺、單件資產(chǎn) 整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有整體

14、獲一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。利能力的資產(chǎn)綜合體。 例如：企業(yè)；評估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力、一例如：企業(yè)；評估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力、一個獨(dú)立車間或部門、或一組無形資產(chǎn)的綜合體。個獨(dú)立車間或部門、或一組無形資產(chǎn)的綜合體。單項(xiàng)資單項(xiàng)資 產(chǎn)產(chǎn)整體資整體資 產(chǎn)產(chǎn)1-20二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象 2）整體資產(chǎn)與單項(xiàng)資產(chǎn)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)）整體資產(chǎn)與單項(xiàng)資產(chǎn)的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)： 一是看是否由多個單項(xiàng)資產(chǎn)組成；一是看是否由多個單項(xiàng)資產(chǎn)組成； 二是看能否單獨(dú)計(jì)算獲利能力。二是看能否單獨(dú)計(jì)算獲利能力。3）企業(yè)單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的價值總和并不一定等）企業(yè)單項(xiàng)可

15、確指資產(chǎn)的價值總和并不一定等于企業(yè)整體資產(chǎn)的價值于企業(yè)整體資產(chǎn)的價值 1-21 （3）根據(jù)被評估的資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類：）根據(jù)被評估的資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類： - 可確指的資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)：指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)、：指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)、 有形資產(chǎn)、除了商譽(yù)之外的無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)、除了商譽(yù)之外的無形資產(chǎn)。 - 不可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)：指不能脫離企業(yè)有形資：指不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。v商譽(yù)是一種特殊的無形資產(chǎn)，它不能以獨(dú)立的商譽(yù)是一種特殊的無形資產(chǎn)，它不能以獨(dú)立的形式存在，通常表現(xiàn)為企業(yè)整體資產(chǎn)與各單項(xiàng)形式存在，通常表現(xiàn)為企業(yè)整體資產(chǎn)與各單項(xiàng)資產(chǎn)

16、之和的差額。資產(chǎn)之和的差額。 二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象1-22（4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類經(jīng)營性資產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)，處于生產(chǎn)經(jīng)營過程，如企業(yè)，處于生產(chǎn)經(jīng)營過程，如企業(yè)經(jīng)營中的機(jī)器設(shè)備、廠房、交通工具。經(jīng)營中的機(jī)器設(shè)備、廠房、交通工具。非經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)，處于生產(chǎn)經(jīng)營過程中以外，處于生產(chǎn)經(jīng)營過程中以外的資產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)用房、辦公設(shè)備等。的資產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)用房、辦公設(shè)備等。（5）根據(jù)評估對象分類：）根據(jù)評估對象分類： 機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)、 流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資、企業(yè)

17、整體資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)等。長期投資、企業(yè)整體資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)等。二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象1-23二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象（三）資產(chǎn)評估中的價格與價值（三）資產(chǎn)評估中的價格與價值1.價格：價格：指在特定的交易行為中，特定的買方指在特定的交易行為中，特定的買方（或）賣方對商品或服務(wù)的交換價值的認(rèn)可，（或）賣方對商品或服務(wù)的交換價值的認(rèn)可，以及提供或支付的貨幣數(shù)額。以及提供或支付的貨幣數(shù)額。 價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是實(shí)際價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。支付或收到的貨幣數(shù)額。 1-2

18、4二、資產(chǎn)評估（二、資產(chǎn)評估（valuation)的定義及對象的定義及對象2.價值：價值：是一個交換價值的范疇，它反映了可是一個交換價值的范疇，它反映了可供交易的商品、服務(wù)與其買方、賣方之間的供交易的商品、服務(wù)與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。它是專業(yè)人士在特定的時間貨幣數(shù)量關(guān)系。它是專業(yè)人士在特定的時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計(jì)。內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計(jì)。v作為資產(chǎn)評估的目標(biāo)是判斷評估對象的作為資產(chǎn)評估的目標(biāo)是判斷評估對象的價值，價值， 而不是評估對象的實(shí)際成交價格。而不是評估對象的實(shí)際成交價格。1-25三、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)三、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)（一）資產(chǎn)評估的種類（一）資產(chǎn)評估的種類1

19、 1、國際上對資產(chǎn)評估的分類、國際上對資產(chǎn)評估的分類：（1） 評估評估-產(chǎn)權(quán)變動和交易產(chǎn)權(quán)變動和交易,正常評估正常評估 （2）評估復(fù)核）評估復(fù)核-對其他評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告對其他評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告進(jìn)行的評判分析和再評估進(jìn)行的評判分析和再評估 （3）評估咨詢）評估咨詢-咨詢意見咨詢意見 1-26 2. 2.按資產(chǎn)評估是否受限以及是否運(yùn)用了評按資產(chǎn)評估是否受限以及是否運(yùn)用了評估準(zhǔn)則的背離條款，可分為估準(zhǔn)則的背離條款，可分為（1）完整性評估）完整性評估:指嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，沒指嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，沒有受到限制或沒有限制性條件的資產(chǎn)評估。有受到限制或沒有限制性條件的資產(chǎn)評估。（2）有限性評

20、估）有限性評估:指由于評估條件的限制不能完指由于評估條件的限制不能完全按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求執(zhí)業(yè)，或在允許的全按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求執(zhí)業(yè)，或在允許的前提下未完全按照評估準(zhǔn)則的要求進(jìn)行的資產(chǎn)前提下未完全按照評估準(zhǔn)則的要求進(jìn)行的資產(chǎn)評估。評估。v有限性資產(chǎn)評估需要更為詳盡的說明和披露。有限性資產(chǎn)評估需要更為詳盡的說明和披露。三、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)三、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)1-273 3、從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的、從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評估還可具體劃分為角度，資產(chǎn)評估還可具體劃分為 （1）單項(xiàng)資產(chǎn)評估）單項(xiàng)資產(chǎn)評估 （2）整體資產(chǎn)評估）整體資產(chǎn)評估 二者不同的關(guān)鍵之處在于

21、二者不同的關(guān)鍵之處在于： 在整體資產(chǎn)評估以在整體資產(chǎn)評估以貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則為中心，考為中心，考慮不同資產(chǎn)的相互作用以及它們對企業(yè)整體慮不同資產(chǎn)的相互作用以及它們對企業(yè)整體生產(chǎn)能力或總體獲利能力的影響。生產(chǎn)能力或總體獲利能力的影響。三、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)三、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)1-28（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn) 1.市場性：市場性： 模擬市場條件，對資產(chǎn)價值進(jìn)行估計(jì)和判斷；模擬市場條件，對資產(chǎn)價值進(jìn)行估計(jì)和判斷； 評估資評估資料源于市場料源于市場, 評估結(jié)果接受市場檢驗(yàn)。評估結(jié)果接受市場檢驗(yàn)。 2.公正性：公正性： 評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)需要，而不是資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事評估行為服務(wù)于資產(chǎn)

22、業(yè)務(wù)需要，而不是資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人人任何一方任何一方的需要。的需要。 3.專業(yè)性：專業(yè)性：專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員或?qū)＜覍I(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員或?qū)＜?4.咨詢性：咨詢性： 作為當(dāng)事人要價和出價的作為當(dāng)事人要價和出價的參考參考，不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)，不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價定價負(fù)負(fù)責(zé)；無強(qiáng)制執(zhí)行力，但是有權(quán)威性。責(zé)；無強(qiáng)制執(zhí)行力，但是有權(quán)威性。三、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)三、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)1-29四、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系四、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系（一）資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系（一）資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系 利用利用 會計(jì)會計(jì) 參考參考評估評估審計(jì)審計(jì)資產(chǎn)清查采用審計(jì)資產(chǎn)清查采用審計(jì)的方法的方法計(jì)價和計(jì)價和財(cái)務(wù)

23、報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)告告流動資產(chǎn)和負(fù)債的評流動資產(chǎn)和負(fù)債的評估借鑒審計(jì)方法估借鑒審計(jì)方法.在企業(yè)價值評估中，在企業(yè)價值評估中，經(jīng)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表及經(jīng)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 1-30四、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系四、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系（二）資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的區(qū)別（二）資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的區(qū)別1.與會計(jì)的區(qū)別與會計(jì)的區(qū)別 會計(jì)會計(jì)評估評估職能職能反映和監(jiān)督反映和監(jiān)督評估和咨詢評估和咨詢計(jì)價依據(jù)計(jì)價依據(jù)歷史成本、公允價值歷史成本、公允價值 資產(chǎn)效用、市場價資產(chǎn)效用、市場價值值資產(chǎn)計(jì)價資產(chǎn)計(jì)價方法方法主要采用核算方法主要采用核算方法

24、 除核算方法、還有除核算方法、還有預(yù)期收益折現(xiàn)、市預(yù)期收益折現(xiàn)、市場售價類比等方法場售價類比等方法工作目標(biāo)工作目標(biāo)為企業(yè)管理服務(wù)為企業(yè)管理服務(wù)為資產(chǎn)交易服務(wù)為資產(chǎn)交易服務(wù)1-31四、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系四、資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系2.與審計(jì)的區(qū)別與審計(jì)的區(qū)別審計(jì)審計(jì) 評估評估性質(zhì)性質(zhì)公證性公證性咨詢性咨詢性 原則原則獨(dú)立、客觀、公正獨(dú)立、客觀、公正原則原則供求、替代、貢供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等原則獻(xiàn)、預(yù)期等原則知識基礎(chǔ)知識基礎(chǔ)會計(jì)學(xué)、稅法及其會計(jì)學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)他經(jīng)濟(jì)法規(guī)除了經(jīng)濟(jì)學(xué)、法除了經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會計(jì)學(xué)等知律、會計(jì)學(xué)等知識組成外，還有識組成外，還有工程技術(shù)方面的工程技術(shù)方面

25、的知識知識對資產(chǎn)業(yè)務(wù)對資產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)價的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價的標(biāo)準(zhǔn)與會計(jì)是同一標(biāo)準(zhǔn)與會計(jì)是同一標(biāo)準(zhǔn) 以市場和資產(chǎn)的以市場和資產(chǎn)的效用為依據(jù)效用為依據(jù)1-32第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)評估的基本理論資產(chǎn)評估的基本理論一、資產(chǎn)評估目的一、資產(chǎn)評估目的二、資產(chǎn)評估假設(shè)二、資產(chǎn)評估假設(shè)三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-33一、資產(chǎn)評估目的一、資產(chǎn)評估目的 （一）資產(chǎn)評估一般目的（一）資產(chǎn)評估一般目的如果暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估如果暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特殊需求，是的特殊需求，是資產(chǎn)在評估時點(diǎn)的資產(chǎn)在評估時點(diǎn)的公允價值公允價值。 公允價值公允價值: 泛指相對于當(dāng)事人各方地位泛指相對于當(dāng)事人各方

26、地位 資產(chǎn)狀況資產(chǎn)狀況 面臨市場條件面臨市場條件 是評估對象在各種條件下與評估條件相匹配是評估對象在各種條件下與評估條件相匹配的合理的評估價值。的合理的評估價值。例：四隆大廈例：四隆大廈- - 商用與住宅公允價值不同商用與住宅公允價值不同的合理評估價值的合理評估價值1-34一、資產(chǎn)評估目的一、資產(chǎn)評估目的（二）資產(chǎn)評估的特定目的（二）資產(chǎn)評估的特定目的 1.國有資產(chǎn)法規(guī)規(guī)定需要評估的國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變國有資產(chǎn)法規(guī)規(guī)定需要評估的國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動及相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為動及相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為 （1）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓非整體資產(chǎn)（2）企業(yè)兼并或聯(lián)合）企業(yè)兼并或聯(lián)合 （3）企業(yè)出售）企業(yè)出售 （4）企業(yè)

27、聯(lián)營）企業(yè)聯(lián)營 （5）建立新的股份制企業(yè)）建立新的股份制企業(yè) （6）中外合資、合作）中外合資、合作 （7）企業(yè)清算，包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)）企業(yè)清算，包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。業(yè)清算。 （8）抵押或擔(dān)保）抵押或擔(dān)保 （9） 債務(wù)重組債務(wù)重組 （10）企業(yè)租賃）企業(yè)租賃1-35一、資產(chǎn)評估目的一、資產(chǎn)評估目的2.2.公司法、證券法規(guī)定公司法、證券法規(guī)定非貨幣資產(chǎn)出資非貨幣資產(chǎn)出資-申請公開發(fā)行公司債券申請公開發(fā)行公司債券3.3.其他法律法規(guī)規(guī)定其他法律法規(guī)規(guī)定-財(cái)產(chǎn)課稅財(cái)產(chǎn)課稅-拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償-以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估4.4.市場投融資活動市場投融資活動 1-3

28、6二、資產(chǎn)評估假設(shè)二、資產(chǎn)評估假設(shè)（一）交易假設(shè)（一）交易假設(shè)-最基本的情景假設(shè)最基本的情景假設(shè) 含義：含義：假定所有待評估資產(chǎn)假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過已經(jīng)處在交易過程程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場模擬市場進(jìn)行估價。進(jìn)行估價。v作用：作用： 1.為資產(chǎn)評估進(jìn)行為資產(chǎn)評估進(jìn)行“創(chuàng)造創(chuàng)造”了條件；了條件； 2.明確限定了資產(chǎn)評估外部環(huán)境。明確限定了資產(chǎn)評估外部環(huán)境。 -資產(chǎn)被置于市場交易中資產(chǎn)被置于市場交易中。v資產(chǎn)評估不能脫離市場條件而孤立地進(jìn)行。資產(chǎn)評估不能脫離市場條件而孤立地進(jìn)行。1-37（二）市場條件假設(shè)（二）市場條件假設(shè) 1.公

29、開市場假設(shè)公開市場假設(shè) 含義：含義：假定那種較為完善的假定那種較為完善的公開市場公開市場存在，存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣一種公開市場中進(jìn)行被評估資產(chǎn)將要在這樣一種公開市場中進(jìn)行交易。交易。 公開市場假設(shè)是基于資產(chǎn)在市場上可以公開市場假設(shè)是基于資產(chǎn)在市場上可以公開公開買賣買賣這樣一種客觀事實(shí)為基礎(chǔ)的這樣一種客觀事實(shí)為基礎(chǔ)的。作用作用： 1.說明了資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件說明了資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件 2.資產(chǎn)在這樣市場條件下接受何種影響資產(chǎn)在這樣市場條件下接受何種影響二、資產(chǎn)評估假設(shè)二、資產(chǎn)評估假設(shè)1-38公開市場的含義v是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，有自愿是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，有自愿的買者和賣

30、者的的買者和賣者的競爭性市場競爭性市場；v在這個市場上，買者和賣者的在這個市場上，買者和賣者的地位是平等地位是平等的的，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的；行的；v彼此都有獲取彼此都有獲取足夠足夠市場信息的機(jī)會和時間市場信息的機(jī)會和時間；v假設(shè)這個市場是一個公開公正的市場，即假設(shè)這個市場是一個公開公正的市場，即不存在關(guān)聯(lián)和強(qiáng)制。不存在關(guān)聯(lián)和強(qiáng)制。二、資產(chǎn)評估假設(shè)二、資產(chǎn)評估假設(shè)1-39 公開市場假設(shè)旨在說明一種充分競爭的公開市場假設(shè)旨在說明一種充分競爭的市場，在這種條件下，資產(chǎn)的交換價值

31、受市市場，在這種條件下，資產(chǎn)的交換價值受市場機(jī)制的制約并由場機(jī)制的制約并由市場行情市場行情決定，而不是決定，而不是個個別交易別交易決定。決定。 市場是有范圍的：地區(qū)性市場、國內(nèi)市場、市場是有范圍的：地區(qū)性市場、國內(nèi)市場、也可以是國際市場。也可以是國際市場。二、資產(chǎn)評估假設(shè)二、資產(chǎn)評估假設(shè)1-402.非公開市場假設(shè)非公開市場假設(shè)（1）有限交易主體假設(shè)）有限交易主體假設(shè):是假定參與交易的市是假定參與交易的市場主體數(shù)量有限，不是充分活躍的市場，是場主體數(shù)量有限，不是充分活躍的市場，是有局限性的市場。有局限性的市場。原因：壟斷買方或賣方存在；原因：壟斷買方或賣方存在； 交易對象應(yīng)用范圍過窄；交易對象應(yīng)

32、用范圍過窄； 信息不暢造成的市場狹小等。信息不暢造成的市場狹小等。二、資產(chǎn)評估假設(shè)二、資產(chǎn)評估假設(shè)1-412.非公開市場假設(shè)非公開市場假設(shè)（2）關(guān)聯(lián)交易假設(shè)）關(guān)聯(lián)交易假設(shè):是假定參與交易的市場主是假定參與交易的市場主體存在某種利害關(guān)系，不是充分競爭的市場，體存在某種利害關(guān)系，不是充分競爭的市場，有局限性的市場。有局限性的市場。（3）快速變現(xiàn)假設(shè)）快速變現(xiàn)假設(shè)(清算假設(shè)清算假設(shè))：對：對資產(chǎn)擬進(jìn)入資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件的一種界定或假定說明。的市場條件的一種界定或假定說明。v是對資產(chǎn)在是對資產(chǎn)在非公開市場非公開市場條件下被迫出售或快條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。速變現(xiàn)條件的假定說明。v清算

33、評估的價格要比公開市場的估價低清算評估的價格要比公開市場的估價低二、資產(chǎn)評估假設(shè)二、資產(chǎn)評估假設(shè)1-42（三）持續(xù)使用假設(shè)三）持續(xù)使用假設(shè)含義含義：是對資產(chǎn)在特定市場條件下資產(chǎn)狀況的一種是對資產(chǎn)在特定市場條件下資產(chǎn)狀況的一種界定或假定性說明。界定或假定性說明。v首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；v其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。v假設(shè)分為三種情況假設(shè)分為三種情況: 在用續(xù)用在用續(xù)用地點(diǎn)、用途

34、及使用方式不變地點(diǎn)、用途及使用方式不變 轉(zhuǎn)用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用-改變用途，調(diào)換新的用途使用下去改變用途，調(diào)換新的用途使用下去 移地續(xù)用移地續(xù)用-改變空間位置繼續(xù)使用改變空間位置繼續(xù)使用 （一）（一）（三）假設(shè)稱為基本假設(shè)（前提）（三）假設(shè)稱為基本假設(shè)（前提）二、資產(chǎn)評估假設(shè)二、資產(chǎn)評估假設(shè)1-43（四）資產(chǎn)評估環(huán)境假設(shè)（四）資產(chǎn)評估環(huán)境假設(shè)含義：含義：是對資產(chǎn)評估對象使用或經(jīng)營的外部環(huán)境，是對資產(chǎn)評估對象使用或經(jīng)營的外部環(huán)境，以及面對條件的界定或假定性說明以及面對條件的界定或假定性說明。 1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 國家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策、價格利率匯率政國家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策、價格利率匯

35、率政策等具有全局性的外部因素，以及行業(yè)競爭、企業(yè)策等具有全局性的外部因素，以及行業(yè)競爭、企業(yè)競爭因素的界定和假定性說明。競爭因素的界定和假定性說明。 2.微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 對資產(chǎn)評估面對的具體條件的界定和假定性說明。對資產(chǎn)評估面對的具體條件的界定和假定性說明。包括依據(jù)信息資料來源的可靠性、完整性和真實(shí)性。包括依據(jù)信息資料來源的可靠性、完整性和真實(shí)性。二、資產(chǎn)評估假設(shè)二、資產(chǎn)評估假設(shè)1-44（五）評估對象利用程度假設(shè)（五）評估對象利用程度假設(shè)含義：含義：是對評估對象利用程度和效果的一種界定或是對評估對象利用程度和效果的一種界定或假定性說明假定性說明。 1.整體資產(chǎn)利用程度假設(shè)：針對整體

36、資產(chǎn)利用程度假設(shè)：針對企業(yè)價值評估企業(yè)價值評估設(shè)置設(shè)置的一種假設(shè)條件，是對整體評估對象利用程度、利的一種假設(shè)條件，是對整體評估對象利用程度、利用狀況和利用效果的用狀況和利用效果的一種界定或假定性說明。一種界定或假定性說明。 2.單項(xiàng)資產(chǎn)利用程度假設(shè)：針對單項(xiàng)資產(chǎn)利用程度假設(shè)：針對單項(xiàng)資產(chǎn)評估單項(xiàng)資產(chǎn)評估設(shè)置設(shè)置的一種假設(shè)條件。單項(xiàng)資產(chǎn)的價值與利用程度密切的一種假設(shè)條件。單項(xiàng)資產(chǎn)的價值與利用程度密切相關(guān)。相關(guān)。 分為：按利用程度分為正常使用（最佳使用）分為：按利用程度分為正常使用（最佳使用） 和非正常使用。和非正常使用。二、資產(chǎn)評估假設(shè)二、資產(chǎn)評估假設(shè)1-45三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的

37、價值類型（一）資產(chǎn)評估價值的含義（一）資產(chǎn)評估價值的含義 1.決定資產(chǎn)評估價值主要依據(jù)決定資產(chǎn)評估價值主要依據(jù) 資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值， 資產(chǎn)的資產(chǎn)的效用效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。 資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值是指某一特定時期內(nèi)為獲是指某一特定時期內(nèi)為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得未來收益或好處的權(quán)利所支得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得未來收益或好處的權(quán)利所支付的貨幣總額。付的貨幣總額。 1-462、資產(chǎn)評估中的價值與馬克思、資產(chǎn)評估中的價值與馬克思中價值區(qū)別中價值區(qū)別v 馬克思所稱價值馬克思所稱價值：是由社會必要勞動時間決是由社會必要勞動時間決定的商

38、品內(nèi)在價值，一經(jīng)形成就具有確定性，定的商品內(nèi)在價值，一經(jīng)形成就具有確定性，不再變化。不再變化。 -價值決定，類似成本價值決定，類似成本 資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值：是是動態(tài)動態(tài)的評估價格，隨著評的評估價格，隨著評估目的、市場條件等因素的變化而會有所不估目的、市場條件等因素的變化而會有所不同，同， 但是它又不是市場上形成的實(shí)在的價格，但是它又不是市場上形成的實(shí)在的價格，它只能是市場價格的一種它只能是市場價格的一種模擬模擬，具有時點(diǎn)特，具有時點(diǎn)特征，是征，是可能的客觀值可能的客觀值。 -價值表現(xiàn)價值表現(xiàn), 著眼未來著眼未來三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-47三、資產(chǎn)評估的價值類型三、

39、資產(chǎn)評估的價值類型3.資產(chǎn)評估價值與會計(jì)記錄價值區(qū)別資產(chǎn)評估價值與會計(jì)記錄價值區(qū)別 會計(jì)記錄應(yīng)嚴(yán)格堅(jiān)持可比性和客觀性的原則，會計(jì)記錄應(yīng)嚴(yán)格堅(jiān)持可比性和客觀性的原則，一般不能隨外界條件的變化而變化；一般不能隨外界條件的變化而變化； 以企業(yè)會計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營假設(shè)為前提；以企業(yè)會計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營假設(shè)為前提；資產(chǎn)評估用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計(jì)主體變動為資產(chǎn)評估用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計(jì)主體變動為前提；前提； 資產(chǎn)評估價值著眼于未來，取決于資資產(chǎn)評估價值著眼于未來，取決于資產(chǎn)未來的預(yù)期效用。產(chǎn)未來的預(yù)期效用。 因此，資產(chǎn)評估價值不是由過去出售的因此，資產(chǎn)評估價值不是由過去出售的價格決定，也不是創(chuàng)造它的成

40、本決定，價格決定，也不是創(chuàng)造它的成本決定，而是由而是由使用價值使用價值決定。決定。1-48（二）價值類型（二）價值類型 為什么需要價值類型？為什么需要價值類型？1.含義：含義： 資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見20072007 指注冊資產(chǎn)評估師對評估結(jié)論價值屬性的指注冊資產(chǎn)評估師對評估結(jié)論價值屬性的定義和歸類。定義和歸類。 會計(jì)計(jì)量屬性會計(jì)計(jì)量屬性-歷史成本、重置成本、可變歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值?，F(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值。三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-492. 分類：分類：兩種兩種.根據(jù)國際資產(chǎn)評估委員會的觀點(diǎn)：根據(jù)國際資產(chǎn)評估委員會的觀

41、點(diǎn)： 市場價值（市場價值（market value basis of valuation） 非市場價值（非市場價值（valuation basis other than market value）三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-50(1)市場價值（公開市場價值）市場價值（公開市場價值）含義含義：是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上正常：是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上正常使用即最佳使用狀態(tài)或最有可能使用條件下使用即最佳使用狀態(tài)或最有可能使用條件下所能實(shí)現(xiàn)的交換價值的估計(jì)值。所能實(shí)現(xiàn)的交換價值的估計(jì)值。適用對象適用對象：v當(dāng)評估對象的轉(zhuǎn)讓、交易或處置等并無特別當(dāng)評估對象的轉(zhuǎn)讓、交易或處置

42、等并無特別限制和要求時，正常產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。限制和要求時，正常產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。運(yùn)用滿足基本要求運(yùn)用滿足基本要求：v對象明確、以公開市場為依據(jù)、采用的參數(shù)對象明確、以公開市場為依據(jù)、采用的參數(shù)必須來源于市場。必須來源于市場。三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-51(2)非市場價值（非公開市場價值）非市場價值（非公開市場價值） 含義含義：市場價值以外的價值也稱非市場價值：市場價值以外的價值也稱非市場價值或其他價值?；蚱渌麅r值。它并沒有直接的定義，它是一系列不符合資它并沒有直接的定義，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的所有價值形式的總稱產(chǎn)市場價值定義條件的所有價值形式的總稱或

43、組合或組合.例如例如:投資價值、清算價值、保險(xiǎn)價值等等。投資價值、清算價值、保險(xiǎn)價值等等。三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-52(2)非市場價值（非公開市場價值）非市場價值（非公開市場價值）適用對象適用對象： a.從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看： 屬于特定評估目的（主要指非屬于特定評估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動或非產(chǎn)權(quán)正常產(chǎn)權(quán)變動或非產(chǎn)權(quán) 變動）變動）-拍賣、拍賣、 抵押抵押b. 從評估對象看從評估對象看：屬于屬于特殊評估特殊評估對象對象非經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn) 非競爭性資產(chǎn)非競爭性資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn)商譽(yù)商譽(yù)專用資產(chǎn)專用資產(chǎn)有限市場資產(chǎn)有限市場資產(chǎn)無法單獨(dú)在公開市

44、場出售無法單獨(dú)在公開市場出售三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-53非市場價值舉例非市場價值舉例va 投資價值投資價值指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。者或某一類投資者所具有的價值。 vb 殘余價值殘余價值-指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等在指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等在不能繼續(xù)使用前提下，拆除變現(xiàn)的價值估計(jì)數(shù)額。不能繼續(xù)使用前提下，拆除變現(xiàn)的價值估計(jì)數(shù)額。vc 清算價值清算價值-指以評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)或其他指以評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)或其他非正常市場條件為依據(jù)判斷的資產(chǎn)價

45、值估計(jì)數(shù)額。非正常市場條件為依據(jù)判斷的資產(chǎn)價值估計(jì)數(shù)額。 vd 保險(xiǎn)價值保險(xiǎn)價值指在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等相關(guān)法律、法規(guī)和保險(xiǎn)契約等指在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等相關(guān)法律、法規(guī)和保險(xiǎn)契約等對保險(xiǎn)標(biāo)的物評估價值的有關(guān)規(guī)定和要求不滿足市場價值定對保險(xiǎn)標(biāo)的物評估價值的有關(guān)規(guī)定和要求不滿足市場價值定義條件下，保險(xiǎn)標(biāo)的物相當(dāng)于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等相關(guān)法律、法規(guī)和義條件下，保險(xiǎn)標(biāo)的物相當(dāng)于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等相關(guān)法律、法規(guī)和保險(xiǎn)契約等的有關(guān)規(guī)定和要求所具有的價值估計(jì)數(shù)額保險(xiǎn)契約等的有關(guān)規(guī)定和要求所具有的價值估計(jì)數(shù)額ve抵押價值抵押價值指在擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)指在擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)對抵押物評估價值的有關(guān)規(guī)定和要求不滿足市

46、場價值定義條對抵押物評估價值的有關(guān)規(guī)定和要求不滿足市場價值定義條件下，抵押物相當(dāng)于擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)和金融機(jī)關(guān)的件下，抵押物相當(dāng)于擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)和金融機(jī)關(guān)的有關(guān)規(guī)定所具有的價值估計(jì)數(shù)額有關(guān)規(guī)定所具有的價值估計(jì)數(shù)額vf課稅價值課稅價值課稅對象相對于稅法等相關(guān)法律、法規(guī)的有關(guān)課稅對象相對于稅法等相關(guān)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和要求所具有的價值估計(jì)數(shù)額。規(guī)定和要求所具有的價值估計(jì)數(shù)額。1-54(3)市場價值與非市場價值在資產(chǎn)評估中的意市場價值與非市場價值在資產(chǎn)評估中的意義和作用義和作用v有利于評估人員對其有利于評估人員對其評估結(jié)果性質(zhì)評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識，的認(rèn)識，便于評估人員在撰寫評估報(bào)告時更清

47、楚明了便于評估人員在撰寫評估報(bào)告時更清楚明了地說明其評估結(jié)果的確切涵義。地說明其評估結(jié)果的確切涵義。v便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。使用范圍。v市場價值的合理性是相對于評估時點(diǎn)整體市市場價值的合理性是相對于評估時點(diǎn)整體市場的場的。 -整體市場認(rèn)同整體市場認(rèn)同 非市場價值只對特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人來說非市場價值只對特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的當(dāng)事人來說是公平合理的是公平合理的。-局部市場認(rèn)同局部市場認(rèn)同三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-55.我國評估價值類型指導(dǎo)意見我國評估價值類型指導(dǎo)意見(1)市場價值：是自愿買方和自愿賣方在各自理市場價值：

48、是自愿買方和自愿賣方在各自理性性 行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易正常公平交易的價值的價值估計(jì)估計(jì)數(shù)額。數(shù)額。（2）投資價值：投資價值是指評估對象對于）投資價值：投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值，亦稱特定投資者價值。資者所具有的價值，亦稱特定投資者價值。 三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-56（3）清算價值：是指以評估對象處于被迫出）清算價值：是指以評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)或其他非正常市場條件為依據(jù)售、快速變

49、現(xiàn)或其他非正常市場條件為依據(jù)判斷的資產(chǎn)價值估計(jì)數(shù)額。判斷的資產(chǎn)價值估計(jì)數(shù)額。（4） 殘余價值：是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物殘余價值：是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等在不能繼續(xù)使用前提下，或其他有形資產(chǎn)等在不能繼續(xù)使用前提下，拆除變現(xiàn)的價值估計(jì)數(shù)額。拆除變現(xiàn)的價值估計(jì)數(shù)額。三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-57（5）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)v會計(jì)準(zhǔn)則下的公允價值會計(jì)準(zhǔn)則下的公允價值-等同市場價值等同市場價值v會計(jì)準(zhǔn)則下的現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本會計(jì)準(zhǔn)則下的現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本 等同其他價值類型。等同其他價值類型。 價值類型的選擇價值

50、類型的選擇綜合考慮評估目的、市場條件、評估對象自身綜合考慮評估目的、市場條件、評估對象自身?xiàng)l件的影響。條件的影響。三、資產(chǎn)評估的價值類型三、資產(chǎn)評估的價值類型1-58第三節(jié)資產(chǎn)評估的原則第三節(jié)資產(chǎn)評估的原則一、資產(chǎn)評估的工作原則一、資產(chǎn)評估的工作原則二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則1-59一、資產(chǎn)評估的工作原則一、資產(chǎn)評估的工作原則1.獨(dú)立性原則。獨(dú)立性原則。 評估機(jī)構(gòu)本身評估機(jī)構(gòu)本身-中介中介 評估機(jī)構(gòu)及其人員執(zhí)業(yè)過程獨(dú)立、公正的評估。評估機(jī)構(gòu)及其人員執(zhí)業(yè)過程獨(dú)立、公正的評估。2.客觀公正性原則。客觀公正性原則。v評估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。評估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際

51、。v必須以實(shí)際材料為基礎(chǔ)。必須以實(shí)際材料為基礎(chǔ)。v評估結(jié)論客觀公正評估結(jié)論客觀公正。3.科學(xué)性原則?？茖W(xué)性原則。v科學(xué)的科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)評估標(biāo)準(zhǔn)，v以以科學(xué)的態(tài)度科學(xué)的態(tài)度制定評估方案制定評估方案，v并采用科學(xué)的并采用科學(xué)的評估方法評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估。進(jìn)行資產(chǎn)評估。1-60二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則 資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則：資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則：是指在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)是指在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。1.預(yù)期收益原則預(yù)期收益原則v資產(chǎn)之所以有價值是因?yàn)樗転槠鋼碛姓?、資產(chǎn)之所以有價值是因?yàn)樗転槠鋼碛姓摺?控制者帶來未來經(jīng)濟(jì)利益，

52、資產(chǎn)價值的高低控制者帶來未來經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)價值的高低 主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收益量預(yù)期收益量的多少。的多少。 預(yù)期收益是資產(chǎn)價值的決定因素預(yù)期收益是資產(chǎn)價值的決定因素1-612.供求原則供求原則v是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價格原理是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價格原理的概括。的概括。v 假定在其他條件不變的提下，商品價格隨著假定在其他條件不變的提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。v 供求原則對商品價格形成的作用力同樣適用供求原則對商品價格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價值的評

53、估于資產(chǎn)價值的評估。二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則1-62二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則3.貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則 貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值取決于它對構(gòu)成某成部分的價值取決于它對構(gòu)成某整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)的的價值貢獻(xiàn)價值貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。資產(chǎn)將蒙受的損失。v是預(yù)期收益原則的一種具體化原則。是預(yù)期收益原則的一種具體化原則。v對整體資產(chǎn)進(jìn)行評估時，必須綜合考慮該項(xiàng)對整體資產(chǎn)進(jìn)行評估時，必須綜合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價值。立地確定該項(xiàng)資