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文檔簡介

1、轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶項目建筑工程制度手冊目錄第一章 項目簡介3一、 項目單位3二、 項目建設(shè)地點3三、 建設(shè)規(guī)模3四、 項目建設(shè)進度3五、 建設(shè)投資估算3六、 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標4第二章 項目背景分析6第三章 工程建設(shè)程序10一、 竣工驗收10二、 工程建設(shè)程序11第四章 建筑與房地產(chǎn)市場運行機制16一、 分部組合計價16二、 房地產(chǎn)市場運行機制16第五章 招標投標法律法規(guī)33一、 招標投標法33二、 招標投標法實施條例39第六章 建設(shè)工程施工招標投標54一、 施工招標方式和程序54第七章 建設(shè)工程監(jiān)理制度及法律地位57一、 工程監(jiān)理的含義及性質(zhì)57第八章 建設(shè)工程監(jiān)理合同管理61一、 工程監(jiān)理合同

2、履行管理61第九章 建設(shè)工程風(fēng)險管理69一、 工程風(fēng)險管理內(nèi)容和方法69第十章 建筑智能化87一、 新一代智能制造技術(shù)在建筑業(yè)的應(yīng)用87二、 智能建筑與智慧城市90第十一章 BIM技術(shù)在建設(shè)工程全壽命期的應(yīng)用100一、 BIM技術(shù)在規(guī)劃設(shè)計階段的應(yīng)用100第十二章 裝配式建筑評價111一、 評價單元及內(nèi)容111第十三章 裝配式建筑技術(shù)體系113一、 鋼結(jié)構(gòu)體系113二、 組合結(jié)構(gòu)體系120第一章 項目簡介一、 項目單位項目單位:xx投資管理公司二、 項目建設(shè)地點本期項目選址位于xx(以選址意見書為準),占地面積約29.00畝。項目擬定建設(shè)區(qū)域地理位置優(yōu)越,交通便利,規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用

3、設(shè)施條件完備,非常適宜本期項目建設(shè)。三、 建設(shè)規(guī)模該項目總占地面積19333.00(折合約29.00畝),預(yù)計場區(qū)規(guī)劃總建筑面積29629.06。其中:主體工程19255.83,倉儲工程3368.12,行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施3736.05,公共工程3269.06。四、 項目建設(shè)進度結(jié)合該項目建設(shè)的實際工作情況,xx投資管理公司將項目工程的建設(shè)周期確定為24個月,其工作內(nèi)容包括:項目前期準備、工程勘察與設(shè)計、土建工程施工、設(shè)備采購、設(shè)備安裝調(diào)試、試車投產(chǎn)等。五、 建設(shè)投資估算(一)項目總投資構(gòu)成分析本期項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。根據(jù)謹慎財務(wù)估算,項目總投資11259.80萬元

4、,其中:建設(shè)投資9386.07萬元,占項目總投資的83.36%;建設(shè)期利息234.00萬元,占項目總投資的2.08%;流動資金1639.73萬元,占項目總投資的14.56%。(二)建設(shè)投資構(gòu)成本期項目建設(shè)投資9386.07萬元,包括工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費,其中:工程費用8214.59萬元,工程建設(shè)其他費用927.44萬元,預(yù)備費244.04萬元。六、 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(一)財務(wù)效益分析根據(jù)謹慎財務(wù)測算,項目達產(chǎn)后每年營業(yè)收入19400.00萬元,綜合總成本費用16483.20萬元,納稅總額1495.42萬元,凈利潤2124.33萬元,財務(wù)內(nèi)部收益率12.95%,財務(wù)凈現(xiàn)值-20

5、.59萬元,全部投資回收期6.91年。(二)主要數(shù)據(jù)及技術(shù)指標表主要經(jīng)濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積19333.00約29.00畝1.1總建筑面積29629.06容積率1.531.2基底面積11793.13建筑系數(shù)61.00%1.3投資強度萬元/畝318.572總投資萬元11259.802.1建設(shè)投資萬元9386.072.1.1工程費用萬元8214.592.1.2工程建設(shè)其他費用萬元927.442.1.3預(yù)備費萬元244.042.2建設(shè)期利息萬元234.002.3流動資金萬元1639.733資金籌措萬元11259.803.1自籌資金萬元6484.183.2銀行貸款萬元4775.62

6、4營業(yè)收入萬元19400.00正常運營年份5總成本費用萬元16483.20""6利潤總額萬元2832.44""7凈利潤萬元2124.33""8所得稅萬元708.11""9增值稅萬元702.95""10稅金及附加萬元84.36""11納稅總額萬元1495.42""12工業(yè)增加值萬元5449.95""13盈虧平衡點萬元8968.44產(chǎn)值14回收期年6.91含建設(shè)期24個月15財務(wù)內(nèi)部收益率12.95%所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值萬元-20.59所

7、得稅后第二章 項目背景分析轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶是一種催化酰基轉(zhuǎn)移反應(yīng)的轉(zhuǎn)移酶,可催化蛋白質(zhì)分子之間發(fā)生交聯(lián),將蛋白質(zhì)分子粘合。轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶主要用于食品加工中,可應(yīng)用在各種蛋白質(zhì)底物,如酪蛋白、大豆蛋白、谷蛋白、肌球蛋白等,改善蛋白質(zhì)的乳化性、凝膠性。除此之外,轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶還可以應(yīng)用在雞肉、牛肉、豬肉等肉制品中,改善其口感、風(fēng)味和營養(yǎng)結(jié)構(gòu),提升產(chǎn)品的附加價值。轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶在自然界中普遍存在,主要存在動物、微生物和植物中,其中動物來源轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶主要自動物內(nèi)臟和血液中提取,但由于存量少,提取難度大,成本較高,因此應(yīng)用較少;植物源轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶的蛋白質(zhì)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定,但分離和純化工藝較為復(fù)雜,因此尚未實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化

8、生產(chǎn);微生物來源轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶主要提取自鏈霉菌屬,具有成本低、周期短、易于分離純化,適合工業(yè)生產(chǎn),是目前商業(yè)轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶主要來源??偟膩砜矗D(zhuǎn)谷氨酰胺酶主要被應(yīng)用在肉制品加工、乳制品加工、植物蛋白加工和面制品加工。肉制品是我國飲食中重要組成部分之一,近幾年受到非洲豬瘟、新冠疫情等因素影響,我國肉制品產(chǎn)量略有減少,在2019和2020年產(chǎn)量均為7700萬噸左右。乳制品在中國乳業(yè)占比較高,附加價值較高,是乳業(yè)重要發(fā)展趨勢,近幾年國內(nèi)乳制品產(chǎn)量略有回升,在2020年產(chǎn)量為2800萬噸。受益于終端乳制品、肉制品產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動,國內(nèi)轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶市場需求攀升。全球轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶行業(yè)發(fā)展和國內(nèi)發(fā)展一致,均保持穩(wěn)定

9、增長趨勢,在2020年全球轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶市場規(guī)模約為2.1億美元,預(yù)計到2025年增長到2.6億美元。在生產(chǎn)方面,目前轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶生產(chǎn)主要采用為生物發(fā)酵法,該方法技術(shù)難度較高,生產(chǎn)工藝復(fù)雜,市場被國外企業(yè)占據(jù)。當前全球轉(zhuǎn)谷氨酰胺酶生產(chǎn)企業(yè)有BDF、味之素、一鳴生物、泰興東升、金瑞、龐博生物,其中味之素是全球最大的生產(chǎn)企業(yè)。經(jīng)過“十二五”以來的發(fā)展,我市經(jīng)濟社會發(fā)展又處在一個新的歷史起點。展望“十三五”,我們既面臨著難得的歷史機遇,也存在諸多風(fēng)險挑戰(zhàn)。從國際形勢看,世界經(jīng)濟在深度調(diào)整中曲折復(fù)蘇,發(fā)達國家加快推動再工業(yè)化和制造業(yè)回歸,其他發(fā)展中國家競相推進工業(yè)化進程,我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨高端回流和中低端

10、分流的“雙向擠壓”,我市作為傳統(tǒng)重工業(yè)城市受到的沖擊更加明顯。同時,隨著全球產(chǎn)業(yè)升級調(diào)整出現(xiàn)新趨勢,新科學(xué)、新技術(shù)不斷進步,為我市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級提供后發(fā)優(yōu)勢,為進一步擴大開放、加強對外合作提供新機遇。從國內(nèi)形勢看,新常態(tài)下我國經(jīng)濟發(fā)展表現(xiàn)出速度變化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動力轉(zhuǎn)換三大特點,我市擁有的傳統(tǒng)要素優(yōu)勢逐步減弱,實現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級和新興接替產(chǎn)業(yè)培育還需要較長的過程。另一方面,我國經(jīng)濟長期向好基本面沒有改變。國家對經(jīng)濟發(fā)展的新要求倒逼我市必須激發(fā)內(nèi)生動力、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換發(fā)展動力、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。從全省、全市形勢看,全省面臨著政治、經(jīng)濟、民生和生態(tài)的“立體型困擾”,面臨著破解“資源型經(jīng)濟困局”

11、的重大課題,這對我省全面建成小康社會帶來巨大挑戰(zhàn)。省委、省政府實施“六大發(fā)展”、“三個突破”、煤與非煤“兩篇大文章”等戰(zhàn)略舉措,深入推進轉(zhuǎn)型綜改區(qū)建設(shè),為全省經(jīng)濟社會發(fā)展進一步釋放了活力。省委、省政府對太原提出發(fā)揮“六個表率”的要求,出臺關(guān)于支持太原市率先發(fā)展的意見,為我市加快發(fā)展指明了方向,注入了強大動力。從我市情況看,全面建成小康社會的條件有利、優(yōu)勢明顯。具有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢,作為國家老工業(yè)基地,新能源、新材料和高端裝備制造業(yè)基礎(chǔ)較好,為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了支撐;具有資源優(yōu)勢,豐富的自然資源和科研院所、高等院校等人力資源,為轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)提供了寶貴財富;具有交通區(qū)位優(yōu)勢,作為重要的交通樞紐,有著承東

12、啟西、連接南北的雙向支撐作用,與周邊大城市和經(jīng)濟圈都有便捷聯(lián)系;具有歷史文化積淀優(yōu)勢,作為國家歷史文化名城,文化遺產(chǎn)豐富,人文積淀厚重,共同的歷史責(zé)任和價值追求有利于進一步凝聚發(fā)展共識、匯聚發(fā)展力量;具有省會城市優(yōu)勢,在發(fā)展總部經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等方面條件得天獨厚。第三章 工程建設(shè)程序一、 竣工驗收建設(shè)工程按設(shè)計文件規(guī)定的內(nèi)容和標準全部完成,并按規(guī)定將施工現(xiàn)場清理完畢后,達到竣工驗收標準時,建設(shè)單位即可組織工程竣工驗收。工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)參與工程竣工驗收。工程竣工驗收要審查工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié),審閱工程檔案,實地查驗建筑安裝工程實體,對工程設(shè)計、施工和設(shè)備質(zhì)量等進行全面評價。不合格

13、的工程不予驗收。對遺留問題提出具體解決意見,限期落實完成。工程竣工驗收是投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標志,也是全面考核工程建設(shè)成果、檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量的關(guān)鍵步驟。工程竣工驗收合格后,建設(shè)工程方可投入使用。建設(shè)工程自竣工驗收合格之日起即進入工程質(zhì)量保修期。工程質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量缺陷的,應(yīng)及時修復(fù),費用由責(zé)任方承擔(dān)。投資主管部門或者其他有關(guān)部門應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定選擇有代表性的已建成的政府投資項目,委托中介服務(wù)機構(gòu)對所選項目進行后評價。后評價應(yīng)當根據(jù)項目建成后的實際效果,對項目審批和實施進行全面評價并提出明確意見。非政府投資項目是否進行后評價由項目單位決定。二、 工程建設(shè)程序工程建設(shè)程序是指

14、在建設(shè)工程從策劃、決策、設(shè)計、施工,到竣工驗收、投人生產(chǎn)或交付使用的整個建設(shè)過程中,各項工作必須遵循的先后順序。每一項建設(shè)工程都要經(jīng)過投資決策和建設(shè)實施兩個發(fā)展時期、若干階段,最后通過竣工驗收投入生產(chǎn)或交付使用。投資決策根據(jù)建設(shè)資金來源不同,建設(shè)項目可分為兩類,即政府投資項目和非政府投資項目。政府投資項目,以直接投資方式為主;確需支持的經(jīng)營性項目,主要采取資本金注入方式,也可以適當采用投資補助、貸款貼息等方式。對于采用直接投資、資本金注入方式投資的項目,政府部門需要嚴格審批項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計和概算;對于采用投資補助、貸款貼息等方式投資的項目,政府部門只審批資金申請報告。非政府

15、投資建設(shè)的項目,一律不再實行審批制,但區(qū)別不同情況實行核準制或備案制。其中,政府僅對重大項目和限制類項目從維護社會公共利益角度進行核準,其他項目不論規(guī)模大小均改為備案制。(一)編報項目建議書項目建議書是擬建項目單位向政府投資主管部門提出的要求建設(shè)某一工程項目的建議文件,是對工程建設(shè)的輪廓設(shè)想。項目建議書的主要作用是推薦一個擬建項目,論述其建設(shè)的必要性、建設(shè)條件的可行性和獲利的可能性,供政府投資主管部門或其他有關(guān)部門參考并確定是否進行下一步工作。項目建議書被批復(fù)后,項目單位進行可行性研究;對于劃撥土地的,申請用地預(yù)審和規(guī)劃選址,取得用地預(yù)審和規(guī)劃選址意見書;辦理有關(guān)其他專項論證審查,如取得節(jié)能審

16、查機關(guān)出具的節(jié)能審查意見等。(二)編報可行性研究報告可行性研究是指在工程項目決策之前,通過調(diào)查、研究、分析建設(shè)工程在技術(shù)、經(jīng)濟等方面的條件和情況,對可能的多種方案進行比較論證,同時對工程建成后的綜合效益進行預(yù)測和評價的一種投資決策分析活動。政府和社會資本合作(public-private-partnerShip,PPP)項目可行性論證既要從經(jīng)濟社會發(fā)展、規(guī)劃、技術(shù)和經(jīng)濟可行性、環(huán)境影響、投融資方案、資源綜合利用以及是否有利于提升人民生活質(zhì)量等方面,對項目可行性進行充分分析和論證,也要從政府投資必要性、政府投資方式比選、項目全壽命期成本、運營效率、風(fēng)險管理以及是否有利于吸引社會資本參與等方面,對

17、項目是否適宜采用PPP模式進行分析和論證。對于政府投資項目,可行性研究、分析、論證完成后,項目單位應(yīng)向政府投資主管部門或其他有關(guān)部門報送投資項目可行性研究報告及文件、批復(fù)等資料。(三)項目審批、核準或備第1、政府投資項目審批投資主管部門或者其他有關(guān)部門應(yīng)當根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、相關(guān)領(lǐng)域?qū)m椧?guī)劃產(chǎn)業(yè)政策等,審查下列內(nèi)容,作出是否批準的決定。(1)項目建議書提出的項目建設(shè)必要性。(2)可行性研究報告分析的項目技術(shù)經(jīng)濟可行性、社會效益及項目建設(shè)資金等主要建設(shè)條件的落實情況。寫地經(jīng)濟業(yè)知識和實務(wù)(中級)(3)初步設(shè)計及提出的工程概算是否符合可行性研究報告批復(fù)及國家有關(guān)標準和規(guī)范要求。(4)依照法

18、律、行政法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)當審查的其他事項。投資主管部門或者其他有關(guān)部門對政府投資項目不予批準的,應(yīng)當書面通知項目單位并說明理由。對經(jīng)濟發(fā)展、社會公益有重大影響或投資規(guī)模較大的政府投資項目,投資主管部門或其他有關(guān)部門應(yīng)當在中介服務(wù)機構(gòu)評估、公眾參與、專家評議、風(fēng)險評估的基礎(chǔ)上作出是否批準的決定。對下列政府投資項目,可以按照國家有關(guān)規(guī)定簡化需要報批的文件和審批程序:相關(guān)規(guī)劃中已經(jīng)明確的項目;部分擴建、改建的項目。2、非政府投資項目的核準和備案對于不使用政府資金投資建設(shè),但關(guān)系國家安全、涉及生產(chǎn)力重大布局;戰(zhàn)略性資源開發(fā)和重大公共利益的項目,實行核準制;其余項目則實行備案制。(1)核準制。企業(yè)投

19、資建設(shè)政府核準的投資項目目錄中的項目時,僅需向政府提交項目申請報告。1)項目申請報告。項目單位在報送項目申請報告時,應(yīng)當根據(jù)國家法律、法規(guī)規(guī)定附具以下文件自然資源行政主管部門出具的用地預(yù)審和選址意見書(僅指以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的項目)。法律、行政法規(guī)規(guī)定需要辦理的其他相關(guān)手續(xù)。組織編制和報送項目申請報告的項目單位,應(yīng)當對項目申請報告以及依法應(yīng)當附具文件的真實性、合法性和完整性負責(zé)。2)項目審查核準。項目核準機關(guān)需要審查下列內(nèi)容是否危害經(jīng)濟安全、社會安全、生態(tài)安全等國家安全。是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和技術(shù)標準。是否合理開發(fā)并有效利用資源。是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響。核準項目

20、建設(shè)是否對公眾利益構(gòu)成重大影響時,項目核準機關(guān)在作出核準決定前,應(yīng)當采取適當方式征求公眾意見。對于特別重大的項目,可以實行專家評議制度。項目符合核準條件的,項目核準機關(guān)應(yīng)當對項目予以核準并向項目單位出具項目核準文件,項目不符合核準條件的,項目核準機關(guān)應(yīng)當出具不予核準的書面通知,并說明不予核準的理由。(2)備案制。對于政府核準的投資項目目錄以外的企業(yè)投資項目,實行備案制。除國家另有規(guī)定外,由企業(yè)按照屬地原則向地方政府投資主管部門備案。除涉及國家秘密的項目外,項目核準、備案通過全國投資項目在線審批監(jiān)管平臺實行網(wǎng)上受理、辦理、監(jiān)管和服務(wù);實現(xiàn)核準、備案過程和結(jié)果的可查詢、可監(jiān)督。第四章 建筑與房地產(chǎn)

21、市場運行機制一、 分部組合計價工程造價計算是通過分部組合而成的。建設(shè)項目可逐層分解為單項工程、單位工程、分部工程和分項工程。在確定工程設(shè)計概算和施工圖預(yù)算時,需要按工程構(gòu)成由下而上分部組合計價,在工程招標、投標及施工過程中,也需要按照分部分項工程進行組合計價。針對建筑市場競爭激烈、價格競爭突出、多次計價、交易周期長、風(fēng)險大等運行特點,建筑業(yè)企業(yè)要從提高核心競爭力、提升合同管理水平、開展多種經(jīng)營、保持彈性組織、提高技術(shù)水平和新技術(shù)應(yīng)用能力、增強風(fēng)險意識、加強風(fēng)險管控等方面入手,開展市場經(jīng)營活動。政府則需要從完善工程建設(shè)組織模式、加強工程質(zhì)量安全管理、建立統(tǒng)一開放市場、加強承包履約管理、規(guī)范工程價

22、款結(jié)算、提高從業(yè)人員素質(zhì)、推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、推行市場準入管理、建立市場誠信機制等方面引導(dǎo)或規(guī)范市場主體行為,建立公平競爭、保護市場主體合法權(quán)益、健康良性發(fā)展的建筑市場。二、 房地產(chǎn)市場運行機制在房地產(chǎn)市場中,市場主體有房地產(chǎn)需求者、房地產(chǎn)供給者、房地產(chǎn)中介,市場客體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)。房地產(chǎn)市場是在相關(guān)法律、法規(guī)和監(jiān)督管理體系下運行的。(一)房地產(chǎn)市場供求1、房地產(chǎn)市場需求(1)房地產(chǎn)市場需求構(gòu)成。房地產(chǎn)市場需求是指在特定時期內(nèi)、一定價格水平上,愿意購買且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)市場需求包括以下三類。1)生產(chǎn)性需求。物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的房地

23、產(chǎn)商品需求,其需求主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者,如企業(yè)廠房、商店商鋪、辦公用房、服務(wù)行業(yè)用房及其他生產(chǎn)經(jīng)營性用房等產(chǎn)生的需求。這類需求與社會生產(chǎn)經(jīng)營活動直接相關(guān),是房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要素存在而形成的需求。2)消費性需求。由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求,主要是居住房地產(chǎn)需求,其需求主體是居民家庭。這類需求具有廣泛性和普遍性。按住宅分類,居住消費需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅需求等不同檔次的居住房地產(chǎn)需求。政府購買市場銷售的房地產(chǎn)作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房房源時,也構(gòu)成房地產(chǎn)市場的消費性需求。3)投資性需求。人們購置房地產(chǎn)不是為了直接用于生產(chǎn)經(jīng)營和消費,而是將房地產(chǎn)作

24、為一種價值形式儲存,在合適的時候轉(zhuǎn)售或出租,以達到保值增值的目的。投資性需求是由房地產(chǎn)的保值增值屬性引起的,本質(zhì)上屬于獲利性投資行為,房屋轉(zhuǎn)售是為了獲取差價收入,房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產(chǎn)需求的存在對房地產(chǎn)市場有雙面作用。積極的一面是可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系,房地產(chǎn)市場供過于求時,可以增加房地產(chǎn)需求;房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求時,可以增加房地產(chǎn)市場供給。消極的一面是可能會增加房地產(chǎn)市場需求泡沫,造成需求旺盛的假象,加劇供求失衡,引起房地產(chǎn)價格大起大落。因此,對投資性房地產(chǎn)需求應(yīng)加以適度控制。國際上通行的適度量化標準是,投資性購房量控制在房地產(chǎn)交易總量的20%以下。(2)房地產(chǎn)市場需求影

25、響因素。1)國民經(jīng)濟發(fā)展水平。國民經(jīng)濟發(fā)展水平對房地產(chǎn)市場需求的影響主要包括兩大方面:一是投資規(guī)模,反映生產(chǎn)者對廠房、辦公樓等的需求水平;二是國民收入水平,反映國民對住宅、娛樂設(shè)施、科教文衛(wèi)等房地產(chǎn)的需求。國民經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)需求呈一種正相關(guān)關(guān)系。2)房地產(chǎn)資本收益。從生產(chǎn)者角度分析,房地產(chǎn)資本收益水平的提高會導(dǎo)致資本流向房地產(chǎn)業(yè);從消費者或投資者角度分析,房地產(chǎn)資本收益水平的提高會導(dǎo)致投資目的和消費目的的需求水平和比例發(fā)生變動。一般來講,收益水平提高會增加投資需求比重。但房地產(chǎn)資本收益提高通常意味著價格上漲,而價格上漲會引起需求下降,因此,房地產(chǎn)資本收益對房地產(chǎn)市場需求的影響是復(fù)雜的。3

26、)利率水平。利率對生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的影響是:生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求可以看作為一種投資,收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小,對投資有抑制作用。利率對消費性房地產(chǎn)需求的影響是:房地產(chǎn)消費作為一種必要的消費品,且在消費結(jié)構(gòu)中占很大比重,利率對其影響可能微不足道。利率對投資性房地產(chǎn)需求的影響是:實際利率的提高會降低房地產(chǎn)需求水平,反之會提高房地產(chǎn)需求水平。4)通貨膨脹。從長期來看,房地產(chǎn)商品有保值功能,在存在通貨膨脹的情況下,房地產(chǎn)需求水平也會出現(xiàn)增長。5)消費者收入水平和結(jié)構(gòu)。消費者收入水平對房地產(chǎn)市場需求的直接影響表現(xiàn)為對消費性房地產(chǎn)的需求,兩者基本上呈正相關(guān)關(guān)系;間接影響表現(xiàn)為收入水平的提高,

27、會導(dǎo)致對消費需求的增加,消費需求的增加導(dǎo)致生產(chǎn)規(guī)模的擴大,進而導(dǎo)致對生產(chǎn)性房地產(chǎn)需求的增加。6)房地產(chǎn)商品價格、其他商品價格及消費結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)商品價格上升,需求下降;在其他條件不變的情況下,其他商品價格上升會引起房地產(chǎn)市場需求下降,但由于消費結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)消費占有絕對地位,其他商品價格對其的影響不明顯。7)消費者對未來的預(yù)期。消費者對未來的預(yù)期很多,但對當前房地產(chǎn)市場需求而言,影響主要來自兩個方面:一是未來房價走勢,在“買漲不買跌”的心理作用下,若預(yù)期未來房地產(chǎn)價格上升,則會增加當前房地產(chǎn)市場需求;二是對未來經(jīng)濟形勢和家庭收入的預(yù)期,若預(yù)期末來經(jīng)濟形勢和家庭收入向好的方向發(fā)展,則會增強當前消費信

28、心,增加當前房地產(chǎn)市場需求。2、房地產(chǎn)市場供給(1)房地產(chǎn)市場供給構(gòu)成。房地產(chǎn)市場供給是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定時間內(nèi),在一定價格水平下,對某種房地產(chǎn)所愿意且能夠提供出售的數(shù)量。房地產(chǎn)市場供給分為增量房市場供給和存量房市場供給。1)增量房市場供給。增量房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn),可以增加社會房地產(chǎn)總量(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房地產(chǎn)不納入市場范疇考察)形成房地產(chǎn)市場供給。就某一時間段考察,新建房地產(chǎn)市場銷售包括現(xiàn)房銷售和預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積約占全國房屋竣工面積的30%。2)存量房市場供給。存量房是相對于增量房而言的,存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書

29、的房屋。存量房可以進入市場增加市場供給量,但不會增加社會房地產(chǎn)總量,存量房市場也被稱為二手房市場。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會房地產(chǎn)總量增加,二手房市場交易比重呈現(xiàn)出逐步上升趨勢。(2)房地產(chǎn)市場供給影響因素。1)土地供應(yīng)量。土地(指開發(fā)建設(shè)用地)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資源,與一般供求規(guī)律樣,開發(fā)建設(shè)可供利用的資源是制約房地產(chǎn)供給的因素,但特殊的是土地有限且不可替代,若加上政策的調(diào)整和限制,土地供應(yīng)量是直接影響房地產(chǎn)市場供給量的首要因素。也正因為如此,我國歷年來都將土地供應(yīng)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。2)房地產(chǎn)市場價格。房地產(chǎn)市場價格是影響房地產(chǎn)市場供給的一個重要因素。房地產(chǎn)市場供給與其他商品供給一樣

30、,房地產(chǎn)市場價格越高,房地產(chǎn)市場供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發(fā)建設(shè)周期長這兩個主要因素的制約,房地產(chǎn)市場供給價格彈性比較小。3)房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本通過影響生產(chǎn)供給的利潤,從而影響房地產(chǎn)市場供給。當其他條件不變時,開發(fā)成本上升,利潤下降,供給量減少。4)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平對房地產(chǎn)供給的影響通過兩個途徑傳導(dǎo):一是開發(fā)技術(shù)水平提高,能夠提供新型優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn),刺激需求,從而推動供給增加;二是開發(fā)建設(shè)水平提高,能夠縮短開發(fā)建設(shè)周期,降低開發(fā)建設(shè)資金成本并增加當前房地產(chǎn)市場供給量。5)政府政策。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資大、占用和消耗社會資源多,通常被政府作為調(diào)控

31、投資的一個手段;同時作為占用社會資源大且需求廣泛的商品,政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的措施也較多。因此,政策變動通常會對房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)生較大影響。6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長,從投資開始到建成交付使用過程中可變因素多、風(fēng)險大。在房地產(chǎn)投資,尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項目時,對未來預(yù)期是占比很重的一個因素。未來預(yù)期良好,會增加一定時期內(nèi)的供給量。(二)房地產(chǎn)市場運行特點(1)區(qū)域性市場。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),因而地域性很強,與周圍環(huán)境關(guān)系極為緊密,因而房地產(chǎn)市場屬區(qū)域性市場。周圍環(huán)境因素包括風(fēng)俗習(xí)慣、氣候條件、地質(zhì)狀況、交通設(shè)施、市容與環(huán)境、商業(yè)設(shè)施、災(zāi)害情況、污水處理、

32、通信、給水排水、電力設(shè)備、學(xué)校、醫(yī)院、公共設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施等眾多物質(zhì)設(shè)施和自然條件,還包括社會治安、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟繁榮、人口狀況等社會經(jīng)濟因素。特定房地產(chǎn)項目與周邊環(huán)境是一種相互影響的關(guān)系。因此,房地產(chǎn)市場價格和供求關(guān)系表現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征。(2)周期性波動。房地產(chǎn)供求與經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān),隨著經(jīng)濟周期性波動,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出周期性波動,但兩者不完全同步,房地產(chǎn)市場周期性波動滯后于經(jīng)濟周期性波動。具體而言,房地產(chǎn)市場需求能夠較快地反映經(jīng)濟發(fā)展狀況,滯后性不明顯;但由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長,房地產(chǎn)市場供給滯后性相對明顯。其原因是房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展是經(jīng)濟復(fù)蘇后固定資產(chǎn)投資增加的

33、結(jié)果,而在經(jīng)濟衰退時在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目不能馬上減少。(3)不完全競爭性。由于房地產(chǎn)供給市場進入的資格要求、資金能力限制、信息不對稱比較突出,因此,房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場。這種不完全競爭市場在不同的市場層級表現(xiàn)不同。房地產(chǎn)一級市場(土地出讓市場)可以認為是賣方壟斷市場,買方之間競爭;房地產(chǎn)二級市場屬于有限競爭市場;房地產(chǎn)三級市場相對一級、二級市場而言,是競爭性更強的市場。(4)層次性。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性決定了不同房地產(chǎn)市場的層次性,如常說的一線城市房地產(chǎn)市場、二線城市房地產(chǎn)市場等。層次性還表現(xiàn)在同一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給市場與需求存在檔次、標準等差異,如高檔住宅市場、普通住宅市場等。(5)多

34、重性。房地產(chǎn)市場需求有生產(chǎn)性需求、消費性需求、投資性需求,因而房地產(chǎn)市場所交易的產(chǎn)品既是生產(chǎn)資料,又是消費資料,還是投資品,因此,從交易客體用途分析,房地產(chǎn)市場具有多重性。(6)多樣性。首先是交易對象的多樣性,包括土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房屋使用權(quán)等;其次是交易方式的多樣性,包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多種交易方式。(7)價格確定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)市場交易價格是多種因素綜合作用的結(jié)果,價格確定復(fù)雜,需要房地產(chǎn)評估、咨詢等專業(yè)機構(gòu)運用專業(yè)知識才能合理確定。(8)風(fēng)險性。所有市場都有風(fēng)險,但房地產(chǎn)市場風(fēng)險較大。房地產(chǎn)市場的風(fēng)險來自:政策性風(fēng)險,是指因政府的產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟政策及某些干預(yù)措施而導(dǎo)致的不確

35、定性,這種風(fēng)險對供給方和需求方都產(chǎn)生影響。在預(yù)售情況下按期交房的風(fēng)險,這種風(fēng)險在供給和需求雙方均存在財務(wù)風(fēng)險,包括生產(chǎn)供應(yīng)商財務(wù)狀況惡化、資金鏈斷裂的風(fēng)險,買方由于各種情況變化引起的支付能力風(fēng)險。結(jié)構(gòu)性供求不均衡的風(fēng)險,如住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性供求不均衡帶來的風(fēng)險,這種風(fēng)險主要存在于供給方。開發(fā)建設(shè)周期長引起的內(nèi)外風(fēng)險,包括不可抗力風(fēng)險等。(三)房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格是各種因素綜合作用的結(jié)果,除市場供求及競爭狀況外,影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下四個方面。1、房地產(chǎn)自身因素和周邊環(huán)境因素自身因素主要是指房地產(chǎn)自身狀態(tài),如土地的位置、面積、形狀,建筑物的外觀、朝向、內(nèi)部格局、設(shè)備配置

36、狀況、施工質(zhì)量等。這些因素首先對房地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生影響,而成本是確定價格的基準,是價格的下限。環(huán)境因素主要是指項目所在地的交通、教育、醫(yī)療、民風(fēng)民俗、社會治安等狀況及氣候條件、地質(zhì)地貌、水文、環(huán)境污染等情況。這些因素影響消費者對房地產(chǎn)效用的評價,從而影響房地產(chǎn)價格。環(huán)境因素是由房地產(chǎn)項目的區(qū)域決定的,因此可以說,房地產(chǎn)價格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、行政隸屬關(guān)系調(diào)整、城市規(guī)劃與建設(shè)、社會保障等方面的法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會穩(wěn)定、外交和軍事等。由于房地產(chǎn)的不可移動性及變現(xiàn)性差,行政與政治因素

37、是消費者評估房地產(chǎn)價格的重要指標,因而其對房地產(chǎn)價格影響很大。與環(huán)境因素中的經(jīng)濟和社會因素不同,行政與政治因素對房地產(chǎn)價格影響作用的速度相對較快,而經(jīng)濟和社會因素的影響作用則是漸變式的。3、區(qū)域社會因素影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域社會因素包括區(qū)域人口、家庭狀況、心理、城市發(fā)展、城市化程度、社會治安、文化等因素。其中,區(qū)域人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)(如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等)家庭狀況因素是指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等,文化因素主要是指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢等。區(qū)域社會因素對房地產(chǎn)價格的影響作用,除供求關(guān)系影響外,更多的是心理因素影響。如-線城市和三線城市,沿海城市與內(nèi)地城市之

38、間房地產(chǎn)價格的巨大差異,不是簡單的供求關(guān)系差異或者房地產(chǎn)造價差異造成的,在很大程度上是心理因素的影響。4、區(qū)域經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域經(jīng)濟因素主要是地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況等。這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,就業(yè)率、收入水平和投資水平就越高,財政收入越多金融形勢就越好,房地產(chǎn)市場需求也就越大,房地產(chǎn)價格總體水平也相應(yīng)越高。針對房地產(chǎn)市場運行的特點,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從提高科學(xué)決策水平、增強預(yù)見性、加強營銷管理、重視新產(chǎn)品開發(fā)和應(yīng)

39、用、增強開發(fā)建設(shè)管理能力、加強風(fēng)險管理等方面入手,開展市場經(jīng)營活動。企業(yè)和個人等微觀主體在市場運行中的行為具有盲目性、自發(fā)性和局限性,從而會導(dǎo)致市場供求不均衡狀況突出、引起市場波動,為避免這種不均衡和市場波動造成的負面影響,一方面需要強化政府的宏觀調(diào)控和對市場活動的監(jiān)管,另一方面則需要加強市場誠信體系建設(shè)。(四)宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管1、宏觀調(diào)控政府宏觀調(diào)控大致包括以下七個方面。(1)制定法律、法規(guī)。(2)制定規(guī)范與標準(國外大多由行業(yè)協(xié)會或?qū)I(yè)組織編制)(3)對建筑市場承包商、專業(yè)人員的資質(zhì)資格進行管理。(4)安全和質(zhì)量管理(國外主要通過專業(yè)人員或機構(gòu)進行監(jiān)督檢查)(5)利用行業(yè)資料進行分析統(tǒng)計

40、。(6)公共工程管理。(7)國際合作和國際市場開拓。2、市場監(jiān)管在政府干預(yù)市場的內(nèi)容中,除制定有關(guān)市場運行法律、法規(guī)、規(guī)范、標準,利用行業(yè)運行資料進行行業(yè)分析,推進國際合作和國際市場開拓等外,政府對于工程建設(shè)市場監(jiān)管的主要內(nèi)容和手段有以下六個方面。(1)市場準入管理。采用“負面清單”管理方式,但要進一步縮減市場準入負面清單,推動“非禁即入”普遍落實。(2)工程項目審批管理。推行工程建設(shè)項目審批制度改革,在現(xiàn)有審批制的基礎(chǔ)上,減少審批內(nèi)容,優(yōu)化審批方式和流程,合理劃分審批階段,推行告知承諾制,縮短審批流程的時間。(3)政府投資項目(公共工程)管理。強化政府投資項目(公共工程)管理,包括:建立政府

41、投資范圍定期評估調(diào)整機制,不斷優(yōu)化政府投資的方向和結(jié)構(gòu);投資應(yīng)當遵循科學(xué)決策、規(guī)范管理、注重績效、公開透明原則;加強對政府投資資金的預(yù)算約束,政府及其有關(guān)部門不得違法違規(guī)舉借債務(wù)籌措政府投資資金;加強政府投資項目前期工作,保證前期工作的深度達到規(guī)定要求;通過投資項目在線審批監(jiān)管平臺,使用在線平臺生成的項目代碼辦理政府投資項目審批手續(xù)(涉及國家秘密的除外);投資主管部門或者其他有關(guān)部門應(yīng)當在中介服務(wù)機構(gòu)評估公眾參與、專家評議、風(fēng)險評估的基礎(chǔ)上作出是否批準的決定;政府投資項目的建設(shè)投資原則上不得超過經(jīng)核定的投資概算;采取在線監(jiān)測、現(xiàn)場核查等方式,加強對政府投資項目實施情況的監(jiān)督檢查;項目單位應(yīng)當通

42、過在線平臺如實報送政府投資項目開工建設(shè)、建設(shè)進度、竣工等基本信息。(4)企業(yè)資質(zhì)和專業(yè)人員資格管理。隨著放管服深入推進,有關(guān)企業(yè)資質(zhì)和專業(yè)人員資格管理方式不斷深化改革,取消不必要的資質(zhì)資格,減少考核指標,簡化證明材料,推行網(wǎng)上審批和告知承諾制。(5)“雙隨機、一公開”監(jiān)管。對項目建設(shè)事中和事后有關(guān)監(jiān)管事項,實行“雙隨機、一公開”方式,即隨機抽取檢查對象,隨機選派執(zhí)法檢查人員,向社會公開檢查結(jié)果。(6)實行聯(lián)合驗收。制定施工圖設(shè)計文件聯(lián)合審查和聯(lián)合竣工驗收管理辦法。將消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計文件審查,相關(guān)部門不再進行技術(shù)審查。實行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯(lián)合驗收,統(tǒng)

43、一竣工驗收圖紙和驗收標準,統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作,實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”(五)誠信體系建設(shè)1、工程建設(shè)領(lǐng)域誠信體系建設(shè)工程建設(shè)領(lǐng)域誠信體系建設(shè)的主要內(nèi)容可概括為以下六個方面(1)工程建設(shè)市場信用法規(guī)制度建設(shè)。(2)建筑市場各方主體和從業(yè)人員信用標準制定。(3)推進工程建設(shè)領(lǐng)域項目信息公開,設(shè)立項目信息和信用信息公開共享專欄或網(wǎng)站,集中公開工程建設(shè)項目信息和信用信息,或者推動建設(shè)全國性綜合檢索平臺,實現(xiàn)工程建設(shè)項目信息和信用信息公開共享的“一站式”綜合檢索。(4)開展工程質(zhì)量誠信建設(shè)。完善工程建設(shè)市場準入、退出制度,加大對發(fā)生重大工程質(zhì)量、安全責(zé)任事故或有其他重大

44、失信行為的企業(yè)及負有責(zé)任的從業(yè)人員的懲戒力度。(5)建立企業(yè)和從業(yè)人員信用評價結(jié)果與資質(zhì)審批、執(zhí)業(yè)資格注冊、資質(zhì)資格取消等審批審核事項的關(guān)聯(lián)管理機制(6)建立科學(xué)、有效的建設(shè)領(lǐng)域從業(yè)人員信用評價機制和失信責(zé)任追溯制度,將肢解發(fā)包、轉(zhuǎn)包、違法分包、拖欠工程款和農(nóng)民工工資等行為列入失信責(zé)任追究范圍2、個人誠信建設(shè)個人誠信建設(shè)的主要內(nèi)容可概括為以下五個方面。(1)加強個人誠信教育:大力弘揚信用文化;廣泛開展信用宣傳;積極推介誠信典型;廣泛開展信用教育培訓(xùn)。(2)推進個人信用記錄建設(shè):推進完善個人實名登記制度;建立重點領(lǐng)域個人信用記錄。(3)建立個人信息安全、隱私保護與信用修復(fù)機制:保護個人信息安全、

45、加強隱私保護。(4)規(guī)范推進個人信用信息共享使用:積極開展個人公共信用信息服務(wù)。(5)完善個人守信激勵和失信懲戒機制:為優(yōu)良信用個人提供更多服務(wù)便利;對重點領(lǐng)域嚴重失信個人實施聯(lián)合懲戒;推動形成市場性、社會性約束和懲戒機制。第五章 招標投標法律法規(guī)一、 招標投標法招標投標法規(guī)定,任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。依法必須進行招標的項目,其招標投標活動不受地區(qū)或者部門的限制。任何單位和個人不得違法限制或者排斥本地區(qū)、本系統(tǒng)以外的法人或者其他組織參加投標,不得以任何方式非法干涉招標投標活動。(一)招標1、招標方式招標分為公開招標和邀請招標兩種方式。不適宜

46、公開招標的,經(jīng)有關(guān)部門批準,可以進行邀請招標。(1)招標人采用公開招標方式的,應(yīng)當發(fā)布招標公告。依法必須進行招標的項目,應(yīng)當通過國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者媒介發(fā)布招標公告。(2)招標人采用邀請招標方式的,應(yīng)當向3個以上具備承擔(dān)招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。招標公告或投標邀請書應(yīng)當載明招標人的名稱和地址,招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間,以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人,不得對潛在投標人實行歧視待遇。2、招標文件招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應(yīng)當包括招標項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準

47、、投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。招標項目需要劃分標段、確定工期的,招標人應(yīng)當合理劃分標段、確定工期,并在招標文件中載明。招標文件不得要求或者標明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內(nèi)容。招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或修改的,應(yīng)當至少在招標文件要求提交投標文件截止時間15日之前,以書面形式通知所有招標文件收受人。澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。3、其他規(guī)定招標人設(shè)有標底的,標底必須保密。招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需

48、要的合理時間。依法必須進行招標的項目,自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日。(二)投標投標人應(yīng)當具備承擔(dān)招標項目的能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規(guī)定的,投標人應(yīng)當具備規(guī)定的資格條件。1、投標文件(1)投標文件的內(nèi)容。投標人應(yīng)當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。對屬于建設(shè)工程施工的招標項目,投標文件的內(nèi)容應(yīng)當包括擬派出的項目負責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬用于完成招標項目的機械設(shè)備等。根據(jù)招標文件載明的項目實際情況,投標人如果準備在中標后將中標項目的部分非主體非關(guān)鍵工程進行分包的,應(yīng)當在投標文

49、件中載明。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前,投標人可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件,并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。(2)投標文件的送達。投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前,將投標文件送達投標地點。招標人收到投標文件后,應(yīng)簽收保存,不得開啟。投標人少于3人的,招標人應(yīng)當依照招標投標法重新招標。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件,招標人應(yīng)當拒收。2、聯(lián)合投標兩個以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體,以一個投標人的身份共同投標。聯(lián)合體各方均應(yīng)具備承擔(dān)招標項目的相應(yīng)能力。國家或者招標文件對投標人資格條件有規(guī)定的聯(lián)合體各方均應(yīng)當具備

50、規(guī)定的相應(yīng)資格條件。由同一專業(yè)的單位組成的聯(lián)合體,按照資質(zhì)等級較低的單位確定資質(zhì)等級。聯(lián)合體各方應(yīng)當簽訂共同投標協(xié)議,明確約定各方擬承擔(dān)的工作和責(zé)任,并將共同投標協(xié)議連同投標文件一并提交給招標人。聯(lián)合體中標的,聯(lián)合體各方應(yīng)當共同與招標人簽訂合同,就中標項目向招標人承擔(dān)連帶責(zé)任。3、其他規(guī)定投標人不得相互串通投標報價,不得排擠其他投標人的公平競爭、損害招標人或其他投標人的合法權(quán)益。投標人不得與招標人串通投標,損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。投標人不得以低于成本的報價競標,也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假騙取中標。禁止投標人向招標人或評標委員會成員以行賄的手段謀取中標。(三

51、)開標、評標和中標開標開標應(yīng)當在招標人的主持下,在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間、招標文件中預(yù)先確定的地點公開進行。應(yīng)邀請所有投標人參加開標。開標時,由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況,也可以由招標人委托的公證機構(gòu)檢查并公證。由工作人員當眾拆封,宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。開標過程應(yīng)當做記錄,并存檔備查。1、評標(1)評標委員會的組成。依法必須進行招標的項目,其評標委員會由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成,成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。評標委員會專家成員應(yīng)當從國務(wù)院有關(guān)部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊或者招標代理機構(gòu)的

52、專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專業(yè)的專家名單中確定。一般招標項目可以采取隨機抽取方式,特殊招標項目可以由招標人直接確定。與投標人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)項目的評標委員會,已經(jīng)進入的應(yīng)當進行更換。評標委員會成員的名單在中標結(jié)果確定前應(yīng)當保密。(2)投標文件的澄清或者說明。評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明,但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。(3)評標。招標人應(yīng)當采取必要的措施,保證評標在嚴格保密的情況下進行。評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的評標標準和方法,對投標文件進行評審和比較。設(shè)有標底的,應(yīng)當參考標底。中標人的投標應(yīng)當符合下列條件之一。1

53、)能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準。2)能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求,并且經(jīng)評審的投標價格最低。但是,投標價格低于成本的除外。評標委員會經(jīng)評審,認為所有投標都不符合招標文件要求的,可以否決所有投標。評標委員會完成評標后,應(yīng)當向招標人提出書面評標報告,并推薦合格的中標候選人,招標人據(jù)此確定中標人。招標人也可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人。在確定中標人前,招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。2、中標中標人確定后,招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書,并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后,招標人改變中標

54、結(jié)果或者中標人放棄中標項目的,應(yīng)當依法承擔(dān)法律責(zé)任。招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi),按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標文件要求中標人提交履約保證金的,中標人應(yīng)當提交。依法必須進行招標的項目,招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi),向有關(guān)行政監(jiān)督部門提交招標、投標情況的書面報告。二、 招標投標法實施條例為了規(guī)范招標投標活動,招標投標法實施條例進一步明確了招標、投標、開標、評標和中標以及投訴與處理等方面內(nèi)容,并鼓勵利用信息網(wǎng)絡(luò)進行電子招標投標。(一)招標1、招標范圍和方式按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項目審批、核準手續(xù)的

55、依法必須進行招標的項目,其招標范圍、招標方式、招標組織形式應(yīng)當報項目審批,由核準部門審批、核準。核準部門應(yīng)當及時將審批、核準確定的招標范圍、招標方式、招標組織形式通報有關(guān)行政監(jiān)督部門。(1)可以邀請招標的項目。國有資金占控股或者主導(dǎo)地位的依法必須進行招標的項目應(yīng)當公開招標;但有下列情形之一的,可以邀請招標1)技術(shù)復(fù)雜、有特殊要求或者受自然環(huán)境限制,只有少量潛在投標人可供選擇。2)采用公開招標方式的費用占項目合同金額的比例過大。(2)可以不招標的項目。有下列情形之一的,可以不進行招標:1)需要采用不可替代的專利或者專有技術(shù)。2)采購人依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或者提供。3)已通過招標方式選定的特許經(jīng)

56、營項目投資人依法能夠自行建設(shè)、生產(chǎn)或者提供。4)需要向原中標人采購工程、貨物或者服務(wù),否則將影響施工或者功能配套要求。5)國家規(guī)定的其他特殊情形。2、招標文件與資格審查(1)資格預(yù)審公告和招標公告。公開招標的項目,應(yīng)當依照招標投標法和招標投標法實施條例的規(guī)定發(fā)布招標公告、編制招標文件。招標人采用資格預(yù)審辦法對潛在投標人進行資格審查的,應(yīng)當發(fā)布資格預(yù)審公告、編制資格預(yù)審文件。依法必須進行招標的項目的資格預(yù)審公告和招標公告,應(yīng)當在國家發(fā)展改革委依法指定的媒介發(fā)布。指定媒介發(fā)布依法必須進行招標的項目的境內(nèi)資格預(yù)審公告、招標公告,不得收取費用。編制依法必須進行招標的項目的資格預(yù)審文件和招標文件,應(yīng)當使

57、用國家發(fā)展改革委會同有關(guān)行政監(jiān)督部門制定的標準文本。招標人應(yīng)當按照資格預(yù)審公告、招標公告或者投標邀請書規(guī)定的時間、地點發(fā)售資格預(yù)審文件或者招標文件。資格預(yù)審文件或者招標文件的發(fā)售期不得少于5日。招標人發(fā)售資格預(yù)審文件、招標文件收取的費用應(yīng)當限于補償印刷、郵寄的成本支出,不得以營利為目的。如潛在投標人或者其他利害關(guān)系人對資格預(yù)審文件有異議,應(yīng)當在提交資格預(yù)審申請文件截止時間2日前提出;如對招標文件有異議,應(yīng)當在投標截止時間的10日前提出。招標人應(yīng)當自收到異議之日起3日內(nèi)作出答復(fù);作出答復(fù)前,應(yīng)當暫停招標投標活動。如招標人編制的資格預(yù)審文件、招標文件的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,違反公開、公平、公正和誠信原則,影響資格預(yù)審結(jié)果或者潛在投標人投標,依法必須進行招標的項目的招標人應(yīng)當在修改資格預(yù)審文件或者招標文件后重新招標。(2)資格預(yù)審。招標人應(yīng)當合理確定提交資格預(yù)審申請文件的時間。依法必須進行招標的項目提交資格預(yù)審申請文件的時間,自資格

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