成本管理體系

1、本錢管理體系總5頁-本頁僅作為文檔封面，使用時請直接刪除即可-內(nèi)頁可以根據(jù)需求調(diào)整適宜字體及大小1. 目的為提高集團本錢管理水平，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的本錢管理體 系，特制 定本管理指引。2. 范圍 本管理指引旨在為集團所屬各地產(chǎn)公司建立責任本錢體系，適用于萬 科集團所 屬各地產(chǎn)公司。3. 職責 萬科集團本錢管理委員會負責本管理指引的制訂、修改、指導、解釋與檢 查落 實，集團財務管理部本錢組負責有關具體對接事宜。萬科集團所屬各地產(chǎn)公司負責貫徹實施本管理指引。4. 方法與過程控制責任本錢體系釋義 房地產(chǎn)業(yè)務操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程，各個專業(yè) 過程所確定、 形成的經(jīng)濟支出的迭加構(gòu)成了房

2、地產(chǎn)本錢。 房地產(chǎn)本錢管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作 , 房地產(chǎn)本錢管理依賴于 各環(huán)節(jié) 之間有機協(xié)調(diào)與配合。萬科責任本錢體系旨在明確專業(yè)職能部門的本錢管理職責，并借助技術經(jīng)濟 指標反 饋、考核評價其職責履行情況。萬科責任本錢體系旨在加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分 工負 責、有機協(xié)調(diào)的責任本錢體系。責任本錢體系組成要素責任主體 ：以公司設計、工程、工程經(jīng)理部、銷售等職能部門為責任主體， 在各業(yè) 務環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門。責任范圍 ：建造本錢按發(fā)生程序劃分責任部門，建造本錢以外按本錢工程劃 分責任 范圍。責任目標 ：按公司本錢管理宗旨：以經(jīng)濟合理性最大的本錢提升產(chǎn)品的競爭

3、力，并 形成行業(yè)本錢優(yōu)勢。各個責任范圍內(nèi)本錢管理目標應以經(jīng)濟合 理性、產(chǎn)品競 爭力、行業(yè)本錢優(yōu)勢為追求目標。反應指標 ：以定量指標為主。反應指標的系列數(shù)值反映工程本錢特性，單一 反應指 標上下并不能如實反映本錢理性。評價部門 ：及時計算并提供反應指標。在各部門發(fā)表自我評價的根底上， 就各責任 本錢管理結(jié)果是否經(jīng)濟合理，是否符合本錢管理宗旨，發(fā)表 評價意見，并形 成系統(tǒng)的工程責任本錢分析報告。萬科責任本錢體系之要素概括表責任范圍責任主體配合部門評價部門土地、報批報建費工程開展部財務部建造本錢責1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化設計部銷售部本錢部任2、結(jié)構(gòu)指標合理化及施工圖 質(zhì) 量設計部工程部本錢部目3

4、、獲取競爭性的合理低價工程部本錢部工程經(jīng)理部招標領導小組1標4、現(xiàn)場本錢管理、施工質(zhì)量 與 效率工程經(jīng)理部工程部工程部銷售費用銷售部財務部管理費用各職能部門財務部責任本錢體系的范例萬科集團房地產(chǎn)責任本錢體系表主導部門配合部門反應指標考核部門土地獲得本錢工程開展部銷售部每平米地價土地獲得 時間財務管理部開發(fā)前期準備費-報批報建費-設計費-二通及臨時設施費工程開展部設計部工程部辦公室工程部設計部報建費用節(jié)減率每平 米設計費財務管理部本錢管理部主體建造本錢主體建筑工程費、主體安裝工程費社區(qū)建造本錢社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設施費：規(guī)劃設計設計部銷售部工程 部規(guī)劃設計周期本錢管理部結(jié)構(gòu)、安裝設計

5、工程部設計 部每平米鋼筋含量每平 米含砼量本錢管理部 本錢管理部招標及簽約工程部本錢部工程經(jīng)理部招標比率最低價定標 比率本錢管理部 本錢管理部材料米購工程部本錢部工程經(jīng)理部甲定材料占造價比率 統(tǒng)購材料購置率本錢管理部設計變更設計部工程部變更比率本錢管理部工程簽證工程經(jīng)理部工程部簽證比率本錢管理部工程結(jié)算本錢部工程部 工程部結(jié)算錯漏率工程管理部開發(fā)間接費-工程管理費-利息-營銷支持費用工程經(jīng)理部 財務管理部 銷售部工程管理部客戶事務部每平米管理費每平米營銷費財務管理部管理費用各部門人均行政費用每平米 管理費用人均銷售收 入財務管理部銷售費用銷售部客戶事務部每平米銷售費用每平 米廣告費用人均銷售

6、員面積財務管理部稅金財務部實際交納稅率集團財務部物業(yè)經(jīng)營損益物業(yè)管理公 司物業(yè)實際盈虧額財務管理部上表供各公司建立責任本錢體系參考用，其中：責任本錢范圍至少應包括上述劃分范圍，但可作更明細的劃分。責任本錢體系建立程序由公司總經(jīng)理牽頭，本錢管理部具體組織，按本指引劃分責任本錢范圍，確定責任主體和配合部門，并進一步細分職責；各公司可可根據(jù)本指引選擇、調(diào)整具體反應指標，可自行協(xié)商確定反應指標的合理區(qū)間。經(jīng)各部門討論、總經(jīng)理批準，整理形成適用于本公司的責任本錢管理辦法，報總部備案；并在公司內(nèi)作普及宣傳和具體執(zhí)行；根據(jù)本公司管理能力和工程情況，制定適用于本公司的階段性目標，譬如：招標金額定價比例90%以

7、上設計變更占造價的比例3%以下鋼筋含量的合理控制比率90%以上每平米質(zhì)量維修本錢5元/平米規(guī)模經(jīng)濟本錢優(yōu)勢50元/平米每平米售后物業(yè)凈支出0元/平米銷售費用占銷售收入比率%公司司本錢管理部會同財務管理部按工程定期公布“責任本錢考核報告，并抄報集團本錢管理委員會。5.支持文件VKCW03-23-F?本錢指標明細表?反應指標單位計算公式備注土地獲得本錢每平米地價元/平米-土地獲得本錢/總建筑面積與聽證會通過時的指標相 比擬土地獲得時間天從購地簽約到土地按約定使用功能落實到萬科名下時為止。與聽證會通過時的指標相 比擬開發(fā)前期準備費-報批報建費報建費用節(jié)減率%=按政策應繳納報批報建費-實際交納報批 報

8、 建費/按政策應交納費用報批報建費可用廣義概 念，將土地出讓金等包括 在內(nèi)。-設計費每平米設計費元/平米=設計費總額/總建筑面積可分類計算每平米規(guī)劃設 計費、施工圖設計費、景 觀設計費-一通及臨時設施費每平米三通費用元/平米=三通費用總額/總面積數(shù)每平米臨時設施費元/平米二臨時設施費用總額/總建筑面積主體建造本錢主體建筑工程費、主體安裝工程費社區(qū)建造本錢社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設施費：規(guī)劃設計規(guī)劃設計周期天自土地協(xié)議簽署日或上一期開工之日至施工圖完畢之日可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和 方案實施周期結(jié)構(gòu)安裝設計每平米鋼筋含量公斤/平米=鋼筋總用量/總建筑面積口分類計算根底、上部 結(jié)構(gòu)、屋面的鋼含

9、量每平米含砼量立方/平米二砼總用量/總建筑面積口分類計算根底、上部 結(jié)構(gòu)、屋面的砼含量，注 明砼標號。招標及簽約招標比率%=通過招標疋價的合約總額/造價總金額也可按合同次數(shù)來統(tǒng) 計。最低價定標比率%-最低價中標的招標合冋總額/招標合冋總金 額材料米購甲定材料占造價比率%二甲供、甲限及二方合同材料總額/主體建筑 工程本錢總額統(tǒng)購材料購置率%二參與集團統(tǒng)購的材料金額/統(tǒng)購品種的材料 總額設計變更變更比率%二設計變更造價總額/工程造價總額可分類計算設計錯漏、市 場變更、客戶要求的變更 比率工程簽證簽證比率%=現(xiàn)場簽證的本錢總額/工程造價總額工程結(jié)算結(jié)算錯漏率%=甲乙方結(jié)算價格-審核后結(jié)算價格/審 核 后結(jié)算價格開發(fā)間接費-工程管理 費每平米管理費元/平米=工程工程管理費總額/工程建設總面積-利息-營銷支持費用每平米營銷費元/平米=工程營銷費用總額/工程建設總面積管理費用人均行政費用元/人=行政費用總額/當年加權(quán)總?cè)藬?shù)每平米管理費用元/平米=管理費用總額/當年結(jié)算面積人均銷售收入元/人=銷售收入總額/當年加權(quán)總?cè)藬?shù)銷售費用