怎樣進(jìn)行房屋買賣合同公證

1、、概念 " 房產(chǎn)買賣 " 這一概念有廣義和狹義兩種概念，廣義的房產(chǎn)買賣概念，通 常包括房產(chǎn)預(yù)售房產(chǎn)買賣 狹義 和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)預(yù)售是指建筑期房產(chǎn) 的買賣，也就是房地產(chǎn)經(jīng)營單位出售其將來建成的房產(chǎn)。而狹義的房產(chǎn)買 賣，那么是專指房地產(chǎn)經(jīng)營單位出售其已建成的房產(chǎn)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)權(quán) 人將其購置的房產(chǎn)再次出賣。本節(jié)先講述房產(chǎn)買賣合同公證，而房產(chǎn)預(yù)售 合同公證 ; 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同公證另安排在其他節(jié)講述 ;房屋買賣合同公證是指公證處根據(jù)當(dāng)事人的申請，依照法定程序證明當(dāng)事 人之間簽訂的房屋買賣合同的真實性、合法性的活動。房屋買賣合同公證 可以保證買賣雙方在自愿、 平等、等價、有償?shù)母咨?/p>

2、簽訂房屋買賣合同， 完善合同條款，保障 城市私有房屋管理條例?等房屋管理法規(guī)的貫徹執(zhí) 行，預(yù)防、減少房屋買賣糾紛，維護(hù)房產(chǎn)市場秩序和當(dāng)事人的合法權(quán)益， 及時制止欺詐、強迫或高價倒賣房或以賣房為名變相買賣土地等違法行為 發(fā)生，促進(jìn)社會穩(wěn)定和社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的開展。房屋買賣是一種常見的民事法律行為，是指房屋所有人將其所有的房屋交給買方所有，并接受約定的房價款的民事法律行為。房屋買賣合同是指房屋所有人與買方就買賣房屋及支付價款的有關(guān)事宜所達(dá)成的協(xié)議。房屋買賣合同是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的重要法律行為，世界各國都規(guī)定，它是要式 法律行為，必須采用書面形式，大陸法系各國還規(guī)定要采用公證形式。我 國也不例外，房

3、屋買賣合同必須采用書面形式 ; 國務(wù)院批準(zhǔn)公布的 關(guān)于外 國人私有房屋管理的假設(shè)干規(guī)定 規(guī)定: 辦理外國人所有的 "房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記和委托手續(xù)的證件、文書，須經(jīng)公證" 。司法部、建設(shè)部 關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知?規(guī)定 :" 有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn) 移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產(chǎn)管理 機關(guān)辦理房產(chǎn)登記等行政手續(xù) " 。遼寧、上海、河南、深圳、廣州等地的 法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定，城市私有房屋買賣或商品房買賣合同必須經(jīng)公證機 關(guān)公證前方為有效。二、房屋買賣合同的法律特征 一 在房屋買賣合同關(guān)系中，出賣人的房屋所有權(quán)

4、因出賣而消滅，買受人 對房屋的所有權(quán)因買受而發(fā)生。 二 房屋買賣合同是雙務(wù)合同，雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)在法律上處于平 等地位，不允許任何一方有限制和強迫對方的行為。 三 房屋買賣合同是有償?shù)模鲑u人向買受人交付房屋，買受人應(yīng)向出賣 人交付約定價金。 四 房屋買賣合同是諾成合同，是雙方法律行為，雙方當(dāng)事人必須意思表 示一致，雙方意思表示不一致，合同就不能成立。三、房屋買賣合同的內(nèi)容 一 合同當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址等，法人應(yīng)寫全稱并注 明法定代表人或代理人及所在地址 二 被買賣房屋的坐落地點、數(shù)量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量，及附屬設(shè)施和使用面積 等。如是磚瓦、土灰、平房還是樓房等 三 房屋買賣價款

5、數(shù)額，價格確實定，一般是由買賣雙方議定，經(jīng)房管部 門評議批準(zhǔn)，但國家有統(tǒng)一規(guī)定的不能超過該法定標(biāo)準(zhǔn) ; 四 付款日期和房屋騰交日期均應(yīng)具體寫明 ; 五 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及有關(guān)手續(xù)的約定 ; 六 違約責(zé)任條款 ;" 七 合同雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其它內(nèi)容 ; 八 雙方當(dāng)事人簽字、蓋章及簽約時間。四、房屋買賣不準(zhǔn)成交的幾種情況房屋買賣是受國家法律限定和保護(hù)的一種法律行為，買賣雙方當(dāng)事人的成 交行為必須符合國家法律、政策規(guī)定和要求。對有以下情況之一的，不準(zhǔn)成交 : 一 產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的住房 ; 二 已經(jīng)確定征用范圍內(nèi)的房產(chǎn)和私自改建的房產(chǎn) ; 三 未經(jīng)外事部門批準(zhǔn)買賣的外僑房產(chǎn) ; 四

6、 法院立案審理，制止轉(zhuǎn)移的房產(chǎn) 五 房主不在房屋買賣發(fā)生地，又沒有正式委托人的房產(chǎn); 六 買主在房屋買賣發(fā)生地沒有正式戶口的 ; 七 超過房管部門評議價格的 ; 八 違章建筑、空地、宅基地不準(zhǔn)出賣，整幢樓房不準(zhǔn)買賣; 九 單位購置私人房屋的 ; 十 利用房屋買賣投機倒把，牟取暴利的 ; 十一 五在用于抵押擔(dān)保的房屋。五; 辦理房屋買賣合同公證的程序房屋買賣合同公證屬于涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公證事務(wù)，根據(jù) 公證程序規(guī)那么 試行?第十一條第二款規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由不動產(chǎn)所在地，即房屋所在地的公 證處管轄。 一 應(yīng)提交的證件、材料 "申辦房屋買賣合同公證，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交以下證明材料':1 申請人

7、的居民身份證及復(fù)印件；委托代理人代辦的，代理人應(yīng)提交身 份證件和授權(quán)委托書2賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復(fù)印件 ；3出賣共有的房屋，賣方應(yīng)提交其他共有人同意出賣的書面意見；4草擬的房屋買賣合同文本；當(dāng)事人可以請公證機關(guān)代為草擬；5單位購置私房的，買方應(yīng)當(dāng)提交房屋管理部門批準(zhǔn)買房的批準(zhǔn)文件；6公證機關(guān)認(rèn)為需要提供的其他證明材料。如房屋藍(lán)圖，房屋管理部門 對房屋的估價報告等。 二 重點審查的內(nèi)容公證機關(guān)辦理房屋買賣合同公證應(yīng)當(dāng)重點審查以下內(nèi)容 :1 當(dāng)事人的身份、資格和民事行為能力；如北京等大城市規(guī)定，購置當(dāng)?shù)氐乃接蟹课?，買方必須具有當(dāng)?shù)貞艨?，外地人、華僑或外國人及港澳臺同 胞購置的，須經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管

8、理部門批準(zhǔn) ;2賣方是否享有出賣房屋的所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)有無糾紛；共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放棄了優(yōu)選購置權(quán) ;3買賣雙方的意思表示是否真實；4房屋所在位置、"面積、結(jié)構(gòu)等根本情況，買賣價格是否公平、合理、 合法;5房屋是否已設(shè)定抵押或其他擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)人或擔(dān)保人是否同意出 售并放棄了優(yōu)先權(quán) ;6合同條款是否完備，內(nèi)容是否真實、合法，文字是否準(zhǔn)確；7有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)是否齊備，證明材料是否齊全；8買方是否具有購置能力；分期付款的，要審查買方資金是否落實，有無保障，如有疑問那么應(yīng)要求買方提供必要的擔(dān)保 ;9房屋是否正在出租，承租人是否主張優(yōu)先權(quán)等。 三 出證經(jīng)審查，公證處認(rèn)為當(dāng)事人具

9、有完全的民事行為能力，意思表示真實，合 同內(nèi)容和形式真實、合法的，應(yīng)當(dāng)及時出具公證書。六、辦理房屋買賣合同公證應(yīng)注意的問題 一房屋買賣合同公證，要在房管部門評議批準(zhǔn)的根底上給予證明。買賣 價格要按質(zhì)論價， 估價的方法要根據(jù)國家的價格政策， 參照房屋實際造價， 新舊程度及市場房價而定，并經(jīng)房管部門批準(zhǔn)。在農(nóng)村，根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙?屋的價格，由買賣雙方直接交易，隨行就市，防止變相高價套購 二產(chǎn)權(quán)人死亡的，其家屬在末辦理繼承權(quán)公證前不得處理房產(chǎn)。 三房屋買主如其戶口不在房屋所在地的，那么要按當(dāng)?shù)卣蚍抗懿块T的 規(guī)定辦理。 四 國家禁止單位購置私人房屋，目的是為了防止單位擠占公民的房屋使 用面積。如單位

10、確屬缺房，須經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，才能購置私房。 五 房屋買賣合同簽訂時規(guī)定賣方負(fù)責(zé)向買方交空房者，須等房內(nèi)住戶騰 交后再行成交和辦理公證 ; 以防止房客無處搬家或其他問題致使賣方不能 按期交房，造成多方面糾紛。 六 要堅決揭露、制止和打擊利用房屋買賣 進(jìn)行投機倒把，牟取暴利的非法行為。房屋買賣合同公證屬于涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公證事務(wù)，根據(jù) 公證程序規(guī)那么 試行?第十一條第二款規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由不動產(chǎn)所在地，即房屋所在地的公 證處管轄。 一 應(yīng)提交的證件、材料 "申辦房屋買賣合同公證，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交以下證明材料':1 申請人的居民身份證及復(fù)印件；委托代理人代辦的，代理人應(yīng)提交身 份證件和

11、授權(quán)委托書 ;2賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復(fù)印件 ；3出賣共有的房屋，賣方應(yīng)提交其他共有人同意出賣的書面意見；4草擬的房屋買賣合同文本；當(dāng)事人可以請公證機關(guān)代為草擬；5單位購置私房的，買方應(yīng)當(dāng)提交房屋管理部門批準(zhǔn)買房的批準(zhǔn)文件； 6公證機關(guān)認(rèn)為需要提供的其他證明材料。如房屋藍(lán)圖，房屋管理部門對房屋的估價報告等 二 重點審查的內(nèi)容公證機關(guān)辦理房屋買賣合同公證應(yīng)當(dāng)重點審查以下內(nèi)容 :1 當(dāng)事人的身份、資格和民事行為能力 ；如北京等大城市規(guī)定，購置當(dāng)?shù)氐乃接蟹课?，買方必須具有當(dāng)?shù)貞艨?，外地人、華僑或外國人及港澳臺同 胞購置的，須經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門批準(zhǔn) ;2賣方是否享有出賣房屋的所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)有無糾紛；

12、共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放棄了優(yōu)選購置權(quán) ;3買賣雙方的意思表示是否真實；4房屋所在位置、"面積、結(jié)構(gòu)等根本情況，買賣價格是否公平、合理、合法;5房屋是否已設(shè)定抵押或其他擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)人或擔(dān)保人是否同意出 售并放棄了優(yōu)先權(quán) ;6合同條款是否完備，內(nèi)容是否真實、合法，文字是否準(zhǔn)確；7有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)是否齊備，證明材料是否齊全 ；8買方是否具有購置能力；分期付款的，要審查買方資金是否落實，有無 保障，如有疑問那么應(yīng)要求買方提供必要的擔(dān)保9房屋是否正在出租，承租人是否主張優(yōu)先權(quán)等。 三 出證經(jīng)審查，公證處認(rèn)為當(dāng)事人具有完全的民事行為能力，意思表示真實，合 同內(nèi)容和形式真實、合法的，應(yīng)當(dāng)及時出具公證書。六、辦理房屋買賣合同公證應(yīng)注意的問題 一 房屋買賣合同公證，要在房管部門評議批準(zhǔn)的根底上給予證明。買賣 價格要按質(zhì)論價， 估價的方法要根據(jù)國家的價格政策， 參照房屋實際造價， 新舊程度及市場房價而定，并經(jīng)房管部門批準(zhǔn)。在農(nóng)村，根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙?屋的價格，由買賣雙方直接交易，隨行就市，防止變相高價套購 二 產(chǎn)權(quán)人死亡的，其家屬在末辦理繼承權(quán)公證前不得處理房產(chǎn)。 三 房屋買主如其戶口不在房屋所在地的，那么要按