主城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告

1、. . . . 主城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告目 錄第一章城鎮(zhèn)土地定級(jí)的條件分析和技術(shù)方法1第一節(jié)城鎮(zhèn)自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件分析1第二節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的技術(shù)路線4第二章城鎮(zhèn)土地定級(jí)的理論基礎(chǔ)和原則13第一節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的理論基礎(chǔ)13第二節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)基本原則16第三章城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料的收集與整理18第一節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料收集18第二節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料整理22第四章城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素選擇與權(quán)重確定23第一節(jié)定級(jí)因素選擇的原則23第二節(jié)選擇確定城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素、因子體系25第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素分析29第四節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素、因子權(quán)重確定33第五章城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子整理與量化43第一節(jié)城鎮(zhèn)土

2、地定級(jí)因素因子整理與量化的原則43第二節(jié)商服繁華程度分值測算與制圖44第三節(jié)交通條件作用分值計(jì)算和制圖55第四節(jié)基本設(shè)施作用分值測算和制圖82第五節(jié)環(huán)境條件作用分值測算和制圖121第六節(jié)產(chǎn)業(yè)集聚度作用分值測算和制圖129第六章城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元?jiǎng)澐趾蛦卧种涤?jì)算131第一節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元?jiǎng)澐峙c繪制單元圖131第二節(jié)城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元分值計(jì)算133第三節(jié)定級(jí)單元總分值計(jì)算與總分值圖編繪139第七章城鎮(zhèn)土地級(jí)別評(píng)定141第一節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)別的初步劃分141第二節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差收益測算143第三節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)別確定與土地級(jí)別總圖的編制147第八章基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論依據(jù)、原則155第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論依據(jù)

3、155第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則156第九章基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線與工作流程159第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線159第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作流程159第十章樣點(diǎn)地價(jià)資料的調(diào)查與整理161第一節(jié)樣點(diǎn)地價(jià)資料的調(diào)查161第二節(jié)調(diào)查資料的整理164第三節(jié)還原利率的確定170第十一章樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估與修正175第一節(jié)樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估175第二節(jié)樣點(diǎn)地價(jià)修正184第十二章基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估與確定203第一節(jié)樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)203第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)確定204第十三章基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)編制218第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表的編制218第二節(jié)宗地開發(fā)程度修正系數(shù)表編制251第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)其他修正系數(shù)表的編制252第四節(jié)宗地評(píng)估254第十

4、四章成果應(yīng)用建議255260 / 263第一章 城鎮(zhèn)土地定級(jí)的條件分析和技術(shù)方法第一節(jié) 城鎮(zhèn)自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件分析一.某市自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件（一）自然概況某市位于某平原向青藏高原過渡帶的盆周西緣、某地區(qū)的東部，東北面與名山縣與某市轄的邛崍市接壤，東南與眉山市的洪雅縣相連，西南邊接滎經(jīng)縣，西北邊與天全縣和蘆山縣交界。面積1067.34平方公里。人口35.1萬人。距某120多公里。地勢(shì)西南高東北低，海拔在515.97-2629.4米間。地理坐標(biāo)為北緯29度40分至30度14分，東經(jīng)102度51分至103度12分。境群山環(huán)抱，山多地少，全境東西最寬34公里，南北最長處63公里，呈南北長條狀。地勢(shì)

5、比較平緩的谷盆地約占9%，主要分布在青衣江等河流兩岸的沖積地和北部的山間盆地底部；在河谷盆地邊緣，分布著淺山緩坡地帶，面積約占18%；其余約73%的面積屬高山坡地。某市屬中緯度陸亞熱帶濕潤氣候區(qū)，全區(qū)氣候冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，氣候溫和，溫差較小，氣候垂直變化大，降水過多。年平均氣溫16.2度，全年無霜期304天，年平均降水量為1774.3毫米，年平均日照為1039.4小時(shí)。境“一江六河”，青衣江、隴西河、周公河、噴江河、晏場河、高腔河、嚴(yán)橋河，總長197.4公里，屬青衣江水系，由西向東流入大渡河，最終流入長江。有耕地241.57平方公里，田113.72平方公里，地127.85平方公里，林地606

6、.68平方公里，草地0.94平方公里，園地40.2平方公里，礦山與城市用地38.87平方公里，交通用地7.61平方公里。主要農(nóng)業(yè)類植物有水稻、玉米、紅苕、洋芋、小麥、油菜、茶葉、果樹、桑樹等。（二）歷史人文概況某市是曾為西康省的某市與某縣，成立于1950年8月1日的某市轄城廂區(qū)（今城區(qū)）、孝廉鄉(xiāng)（今橋鎮(zhèn)）、鄉(xiāng)（今北郊鄉(xiāng)一部分）、城南鄉(xiāng)（今南郊鄉(xiāng)的一部分），直屬西康省領(lǐng)導(dǎo)，其城廂區(qū)同是西康省政府、某專署、某縣政府、某市政府的駐地。1955年10月西康省并入省，某市改為專區(qū)轄市，1959年3月正式撤消某市并入某縣，1983年9月撤消某縣設(shè)某市，為地轄市。2000年12月某市經(jīng)“撤地建市、撤市建區(qū)”

7、后，成為地級(jí)市。（三）旅游資源某自西設(shè)始陽縣以來，迄今已有1400余年的歷史。市境自然景觀和人文景觀交相輝映；有融大熊貓，金絲猴，珙桐等珍稀動(dòng)植物為一體的蜂桶寨自然保護(hù)區(qū)，有集冰川，溫泉，高原，河谷旖旎鳳光為一身的貢嘎山南坡的田灣河風(fēng)景區(qū)，有匯雪山，日出，云海，原始森林于一體的二郎山森林公園；有以茶文化為主題，藏秀雅幽靜風(fēng)韻的蒙山風(fēng)景區(qū)，有險(xiǎn)，奇，秀，美的碧峰峽野生動(dòng)物園，還有南絲綢之路重鎮(zhèn)的滎經(jīng)縣“嚴(yán)道古城”、某“上里古鎮(zhèn)”風(fēng)情，漢高頤闕、蘆漢石刻，石棉場紅軍長征強(qiáng)渡大渡河舊址等風(fēng)景名勝資源。市域擁有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位2處，省級(jí)文物保護(hù)單位11處，市縣級(jí)文物保護(hù)單位90余處。1994年，某

8、市被批準(zhǔn)為省級(jí)歷史文化名城。1999年初完成的省旅游發(fā)展總體規(guī)劃已將上述風(fēng)景名勝區(qū)和主要景點(diǎn)列入省川西旅游環(huán)線。2006年某市入選“CCTV2006中國十佳魅力城市“。二某市主城區(qū)情況分析某市主城區(qū)是某市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心，更是交通樞紐、西部中心城市和重要的商品集散地。城區(qū)地理位置優(yōu)越，交通方便，電信通暢。成雅高速公路開通后，到某僅需一個(gè)多小時(shí)，離某雙流機(jī)場120公里，距成昆鐵路火車站僅70公里；公路干線四通八達(dá)，國道318線（川藏公路）、國道108線（川滇公路西線）、成雅高速公路、省道雅（安）樂（山）4條國、省級(jí)公路在城區(qū)交匯，是省西部地區(qū)的重要交通樞紐；郵電通信發(fā)達(dá)，現(xiàn)已開通程控

9、11萬門，電報(bào) 、可直撥國外各大城市和港、澳、臺(tái)地區(qū)。市區(qū)經(jīng)濟(jì)增長加快，運(yùn)行質(zhì)量提高。經(jīng)市統(tǒng)計(jì)局審定，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值36.7億元，比上年增長12.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值5.57億元，增長6.6%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為7.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值15.14億元，增長12.2%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為40.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值15.99億元，增長15.5%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為51.8%。從需求的角度看，投資、消費(fèi)、凈出口"三駕馬車"同向拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長。其中，投資增長4.8，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為17.2%，總消費(fèi)增長17.7 ，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為74.7%?！笆?/p>

10、”期間全區(qū)生產(chǎn)總值較“九五”末增長52.8，年均增長10.8。第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的技術(shù)路線一.城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的圍和任務(wù)（一）土地定級(jí)估價(jià)的圍 城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的對(duì)象是某市城市規(guī)劃圍的全部土地。土地定級(jí)估價(jià)面積為49.52平方公里。 （二）土地定級(jí)估價(jià)的任務(wù) 評(píng)定城區(qū)的土地綜合級(jí)別，在確定的土地級(jí)別基礎(chǔ)上，評(píng)估各級(jí)別的商業(yè)、工業(yè)、住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)，編制宗地地價(jià)的修正系數(shù)。（三）土地定級(jí)估價(jià)期日與基準(zhǔn)地價(jià)定義土地質(zhì)量等級(jí)和土地價(jià)格是動(dòng)態(tài)的，隨著時(shí)間變化，影響土地因素隨之變化，地價(jià)也會(huì)變動(dòng)。因此，必須把定級(jí)估價(jià)的成果確定到一個(gè)統(tǒng)一的日期上，以保證各樣點(diǎn)地價(jià)和成果具有可比較性。考慮到今后編制

11、年度地價(jià)指數(shù)的期日要求，城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)期日定為2009年1月1日?；鶞?zhǔn)地價(jià)含義如下： 1.基準(zhǔn)期日2009年1月1日.2.土地開發(fā)程度（1）商業(yè)、住宅用地：宗地外“六通”（通上水,通下水,通電,通訊,通氣,通路），宗地“場平”（場地平整）（2）工業(yè)用地：宗地外“四通”（通上水,通下水,通電,通路），宗地“場平”（場地平整）3、使用年期（1）商服用地：40年（2） 工業(yè)用地：50年（3）住宅用地：70年4.容積率（1）商服用地：1.8 （2）住宅用地：2.0 5.土地權(quán)利狀況：出讓土地,無他項(xiàng)權(quán)利限制下的土地使用權(quán)價(jià)格二.城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的技術(shù)路線 城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的技術(shù)路線在國外的研究和實(shí)踐

12、中與我國有較大區(qū)別。如在歐美國家和我國的地區(qū)用路線價(jià)來表示城鎮(zhèn)商服用地地價(jià)水平，德國、日本用標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)來反映城鎮(zhèn)地價(jià)水平。他們通過路線價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)比較分析評(píng)估宗地地價(jià)。他們采用這些方法的主要前提條件是具備了發(fā)達(dá)、活躍、開放有序的土地市場，是在充分市場經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行的。在他們的土地市場中，發(fā)生了大量的按市場規(guī)律形成的土地交易樣本，而且這些土地交易樣本按法規(guī)要求集中統(tǒng)一，形成了數(shù)據(jù)庫，并用來分析、評(píng)估每年度城鎮(zhèn)的地價(jià)水平和地價(jià)指數(shù)。西方國家用了上百年的時(shí)間，逐漸形成了反映土地質(zhì)量、地價(jià)水平的技術(shù)路線和方法。 在我國，土地定級(jí)估價(jià)的研究只有十多年的時(shí)間。由于過去我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，土地不能交易、不能

13、流動(dòng)、無償使用，土地的資產(chǎn)價(jià)值沒有體現(xiàn)和發(fā)揮，所以當(dāng)時(shí)對(duì)土地的質(zhì)量等級(jí)、價(jià)格的評(píng)定沒有意義。隨著我國改革開放的深入，特別是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，土地的生產(chǎn)要素、級(jí)差效益、價(jià)格杠桿等經(jīng)濟(jì)屬性日益凸現(xiàn)，土地作為調(diào)控手段、對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，土地生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面的作用越來越明顯，許多城鎮(zhèn)逐步開展了城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)的研究和實(shí)踐工作。 但是，我國目前處于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，土地市場發(fā)育不充分，土地價(jià)格不透明，許多交易處于隱形狀態(tài)，如果照搬市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的土地評(píng)估技術(shù)方法，肯定不適應(yīng)我國的實(shí)際情況。因此，研究適應(yīng)我國國情的、適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)需要、具有中國特色的土地定級(jí)估

14、價(jià)的理論和技術(shù)方法十分重要，是很有意義的研究項(xiàng)目。而我國地域遼闊，區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和自然條件差異較大，如何根據(jù)基本理論和技術(shù)，結(jié)合城鎮(zhèn)的實(shí)際情況定級(jí)估價(jià)也是值得研究的問題。近年，我國城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)有這樣幾種路線。第一種是根據(jù)影響土地質(zhì)量的因素劃分土地綜合級(jí)別，以測算土地級(jí)差收益和土地市場交易地價(jià)評(píng)估商業(yè)、工業(yè)、住宅等用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)；第二種是根據(jù)土地的質(zhì)量，直接劃分均質(zhì)地域，以市場地價(jià)評(píng)估分類型用地的基準(zhǔn)地價(jià)；第三種是根據(jù)影響不同類型土地質(zhì)量的因素，劃分分類型的土地級(jí)別，以市場地價(jià)評(píng)估分類型用地的基準(zhǔn)地價(jià)。這三種方法的主要差別是在土地級(jí)別的劃分方法上。第一種方法選用于土地市場不太發(fā)達(dá)，位于我

15、國中、西部地區(qū)，而且城區(qū)規(guī)模不大的中小城鎮(zhèn)。第二種方法適用于土地市場比較發(fā)達(dá)、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城鎮(zhèn)。第三種方法適用于城區(qū)規(guī)模較大、經(jīng)濟(jì)也較發(fā)達(dá)的大城市。自改革開放以來，雖然社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，加上對(duì)舊城區(qū)改造，新技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資項(xiàng)目增加，促使了城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、租賃、入股經(jīng)營、商品房開發(fā)等房地產(chǎn)交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍，房地產(chǎn)交易價(jià)格逐步攀升。但是，某市地處我國西部，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城區(qū)有一定差距，房地產(chǎn)市場發(fā)育不充分，致使土地定級(jí)估價(jià)工作難度加大，時(shí)間相對(duì)較長。因此，針對(duì)某市的實(shí)際情況，經(jīng)過深入分析研究，課題組確定出了一條科學(xué)、可行、符合城區(qū)

16、實(shí)際情況的技術(shù)路線：即采用分類定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估相結(jié)合。 其技術(shù)路線是分析影響土地定級(jí)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件因素，組成專家小組運(yùn)用特爾斐法，確定土地分類定級(jí)評(píng)價(jià)因素因子體系與因素因子的權(quán)重值；根據(jù)影響土地定級(jí)的因素因子的等級(jí)、類型、規(guī)模、圍、作用方式，采用定性與定量相結(jié)合的方法評(píng)定各因素因子對(duì)土地級(jí)別作用強(qiáng)度和空間變化規(guī)律，分析不同區(qū)位土地質(zhì)量的差異和均質(zhì)性，分別劃分不同類型土地的級(jí)別，并以土地級(jí)差收益驗(yàn)證土地級(jí)別。根據(jù)城區(qū)房地產(chǎn)市場的地價(jià)資料，應(yīng)用地價(jià)測算的原理和方法，計(jì)算各級(jí)別不同用地類型的樣點(diǎn)地價(jià)，以土地級(jí)別為基礎(chǔ)，測算各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，同時(shí)測算商服用地路段價(jià)。分析影響宗地地價(jià)的因素，

17、建立基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)影響因素體系，測算宗地地價(jià)的修正系數(shù)，構(gòu)成城鎮(zhèn)完整的地價(jià)系統(tǒng)。三.土地定級(jí)估價(jià)基本程序 （一）土地定級(jí)估價(jià)步驟 1.申請(qǐng)立項(xiàng)。根據(jù)省國土資源廳的部署和城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，向政府提交開展土地定級(jí)估價(jià)工作的請(qǐng)示報(bào)告，并向市政府申請(qǐng)科研項(xiàng)目立項(xiàng)。 2.成立領(lǐng)導(dǎo)小組和課題組。根據(jù)市政府的批文，成立以市領(lǐng)導(dǎo)為組長，市國土資源局局長為副組長，有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參加的“某市城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，切實(shí)地領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)組織課題研究，同時(shí)成立由國土資源局局長牽頭的課題組，明確了專業(yè)技術(shù)工作班子。 3.選擇技術(shù)途徑。通過對(duì)城區(qū)地產(chǎn)市場、自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的深入分析和實(shí)地考察，依據(jù)土地定級(jí)估價(jià)的

18、技術(shù)要求與原則，確定定級(jí)估價(jià)的技術(shù)路線。4.編寫任務(wù)書。根據(jù)土地定級(jí)估價(jià)技術(shù)的要求，結(jié)合工作實(shí)際，編寫出適合城區(qū)特點(diǎn)的土地定級(jí)估價(jià)計(jì)劃任務(wù)書，并報(bào)省國土資源廳備案。5.設(shè)計(jì)調(diào)查表格。根據(jù)土地定級(jí)和估價(jià)規(guī)程以與技術(shù)路線要求，設(shè)計(jì)出針對(duì)某市可能影響土地級(jí)別的因素和因子、各種用地和交易類型地價(jià)樣本資料的調(diào)查表格。 6.培訓(xùn)人員。按照計(jì)劃任務(wù)書和技術(shù)路線要求，對(duì)課題組成員和調(diào)查人員進(jìn)行培訓(xùn)，明確技術(shù)方法、要求、目標(biāo)。 7.召開領(lǐng)導(dǎo)小組協(xié)調(diào)會(huì)。由市政府召開有關(guān)部門和單位領(lǐng)導(dǎo)參加的協(xié)調(diào)會(huì)，要求各單位明確定級(jí)估價(jià)的目的、意義，積極配合課題組工作，并提供有關(guān)資料。 8.資料收集與整理。集中人力，在一段時(shí)間收集

19、完城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)所需的各種圖件、數(shù)據(jù)、文件等資料和地價(jià)樣本資料。同時(shí)對(duì)收集到的資料進(jìn)行檢查和分類整理。 9.確定定級(jí)因素與其權(quán)重值。召開城區(qū)土地定級(jí)工作會(huì)，征求有關(guān)專家意見，采用特爾斐法和因素成對(duì)比較法確定城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)的因素、因子與其權(quán)重值。 10.計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫建設(shè)。對(duì)分類整理好的資料進(jìn)行分析，歸納和整理，并將數(shù)據(jù)資料和樣本資料輸入計(jì)算機(jī)。 11.編制工作底圖。根據(jù)城區(qū)地形圖，編制出城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)工作底圖，并進(jìn)行地理信息系統(tǒng)的圖形數(shù)據(jù)管理。 12.定級(jí)因素作用分值測算與制圖。根據(jù)土地定級(jí)技術(shù)要求，依據(jù)調(diào)查資料，應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)土地定級(jí)的各因素、因子的作用分值進(jìn)行測算，并將測算結(jié)果通過地

20、理信息系統(tǒng)制成各因素作用分值圖。 13.劃分坐標(biāo)網(wǎng)格，測算各網(wǎng)格總分。根據(jù)土地定級(jí)單元?jiǎng)澐衷瓌t和方法，我們采用坐標(biāo)網(wǎng)格替代城區(qū)土地定級(jí)單元，并通過因素作用分值法測算出各網(wǎng)格坐標(biāo)的總分值。 14.采用數(shù)軸法、頻率直方圖法，將城區(qū)的各土地單元初步劃分成土地級(jí)別。 15.測算級(jí)差收益，確定土地級(jí)別。應(yīng)用經(jīng)濟(jì)分析理論和方法以與數(shù)學(xué)模型，測算出各個(gè)土地級(jí)別的級(jí)差收益，以驗(yàn)證城區(qū)土地級(jí)別的存在，并在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，進(jìn)行局部修正后確定土地級(jí)別，并編制土地級(jí)別圖。 16.用土地市場交易樣本測算基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)城區(qū)各種地產(chǎn)市場的交易資料和土地估價(jià)規(guī)程的有關(guān)公式，計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，再對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，剔除異

21、常值，測算出各級(jí)各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)、商服用地路段價(jià)。 17.確定基準(zhǔn)地價(jià)。對(duì)用土地級(jí)差收益和市場交易資料測算出來的兩種基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行綜合分析，按照地價(jià)調(diào)控的有關(guān)政策、并征求有關(guān)專家意見，確定城區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，并編制基準(zhǔn)地價(jià)圖。 18.建立宗地地價(jià)修正體系。根據(jù)各級(jí)、各類用地的宗地地價(jià)影響因素、因子與其權(quán)重值和測算出來的各級(jí)各類用地的地價(jià)修正幅度，編制出城區(qū)宗地地價(jià)修正系數(shù)表與其說明表。 19.編寫工作和技術(shù)報(bào)告。將城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)的工作情況和工作體會(huì)等容編寫成工作報(bào)告，將城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)的全部技術(shù)過程和研究容整理、歸納總結(jié)后，編寫成技術(shù)報(bào)告。 20.成果驗(yàn)收和應(yīng)用。將土地定級(jí)估

22、價(jià)成果提交省、區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家鑒定和驗(yàn)收，并經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)后實(shí)施應(yīng)用。 （二）土地定級(jí)估價(jià)工作程序圖申請(qǐng)立項(xiàng)成立領(lǐng)導(dǎo)小組和課題組選擇技術(shù)途徑編寫任務(wù)書設(shè)計(jì)表格、培訓(xùn)人員資料收集與整理編制底圖確定定級(jí)因素其權(quán)重值建立數(shù)據(jù)庫、圖形庫因素作用分值測算劃分坐標(biāo)網(wǎng)格、測算坐標(biāo)網(wǎng)格總分初定級(jí)別測算級(jí)差收益、確定土地級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)（測評(píng)、修正與異常值剔除）住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)確定宗地地價(jià)影響因素與其權(quán)重值建立宗地地價(jià)修正體系編制級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖等圖件撰寫工作和技術(shù)報(bào)告成果整理和歸檔成果鑒定、驗(yàn)收成果應(yīng)用第二章 城鎮(zhèn)土地定級(jí)的理論基礎(chǔ)和原則第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級(jí)的理論基礎(chǔ)

23、土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，城市土地是人類生活和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要載體。城鎮(zhèn)土地定級(jí)就是根據(jù)城鎮(zhèn)部土地區(qū)位條件和利用效益的差異而確定城鎮(zhèn)土地不同級(jí)別區(qū)域的過程；土地定級(jí)的實(shí)質(zhì)就是在城鎮(zhèn)土地部對(duì)其自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行全面綜合評(píng)定，并將這種綜合評(píng)定結(jié)果量化的過程。城鎮(zhèn)土地定級(jí)必須以一定的科學(xué)理論為基礎(chǔ)，土地定級(jí)的理論基礎(chǔ)包括：土地區(qū)位理論、地租理論、級(jí)差收益理論和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)理論。一.土地區(qū)位理論 區(qū)位是指由自然、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)各要素之間相互作用而形成的綜合體，是自然界的各種地理要素和人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間相互聯(lián)系、相互作用在空間、位置上的反映，是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在地域空間上有機(jī)結(jié)

24、合的具體表現(xiàn)；三種區(qū)位有機(jī)聯(lián)系、相輔相成，形成土地區(qū)位的優(yōu)劣差異。區(qū)位理論是研究特定區(qū)域關(guān)于人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其它事物和要素間的相互在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。 土地作為人類一切活動(dòng)的場所和載體，雖不可移動(dòng)，但因在其上從事的活動(dòng)不同，使之在空間上表現(xiàn)出的利用類型不同，地租、地價(jià)也隨之變化、演替和轉(zhuǎn)移，以致不同質(zhì)量、不同地租、地價(jià)的地塊之間不僅有距離和方位特征，還具有確定的空間分布規(guī)律，并與各種地理要素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響有密切的在聯(lián)系。因此，城鎮(zhèn)土地利用的實(shí)質(zhì)即是對(duì)土地區(qū)位的利用。當(dāng)我們把土地作為區(qū)位理論研究的客體，而把各種已有的地理要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這

25、些條件在土地上的分布和變化特點(diǎn)，以與它們相互組合對(duì)土地發(fā)生的綜合影響作用，就可以根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，劃分出城鎮(zhèn)土地級(jí)別。二.地租理論 地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)得到的收入，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，其本質(zhì)就是收益權(quán)。即土地所有者從土地上獲取收益的權(quán)力。馬克思認(rèn)為，任何社會(huì)只要存在著土地所有者和不占有土地的直接生產(chǎn)者，就有了產(chǎn)生地租的基礎(chǔ)。馬克思對(duì)地租產(chǎn)生的原因和條件進(jìn)行了分析和研究，根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租區(qū)分為絕對(duì)地租、級(jí)差地租和壟斷地租等幾種形式。 （一）絕對(duì)地租 絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。在我國城鎮(zhèn)中，因存在土地國家所有權(quán)的壟

26、斷和使用者對(duì)土地使用權(quán)的占有，實(shí)際上的兩權(quán)分離，所有權(quán)必然要求在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)，因而我國的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)生活中存在絕對(duì)地租形態(tài)。具體講，絕對(duì)地租是為取得土地使用權(quán)而向土地所有者支付的最低地租。 （二）級(jí)差地租 級(jí)差地租是指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地使用者占有的超額利潤。在城鎮(zhèn)中，級(jí)差地租是由于城鎮(zhèn)土地位置差異，等量投資或追加投資所產(chǎn)生的不同效益的超額利潤。城鎮(zhèn)土地區(qū)位效益是構(gòu)成級(jí)差地租的實(shí)體，因而城鎮(zhèn)土地所有權(quán)壟斷是形成級(jí)差地租的基礎(chǔ)，土地利用區(qū)位優(yōu)劣則是形成級(jí)差地租的條件。城鎮(zhèn)部土地由于區(qū)位優(yōu)劣不一，則形成不同的級(jí)差地租，決定不同的土地級(jí)別，這就為城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)提供了依據(jù)。 （三）壟斷地租 壟斷地租

27、是由土地的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。由于城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，優(yōu)越地段供不應(yīng)求的矛盾日益尖銳，這樣，壟斷地租水平由租用者的需求與其支付能力決定。三.級(jí)差收益理論 級(jí)差收益是土地使用者因占有使用不同區(qū)位和不同土地質(zhì)量的土地而獲得的超額利潤，土地質(zhì)量差異是級(jí)差收益產(chǎn)生的根源。 所謂土地質(zhì)量差異，主要指城市每一地塊在商業(yè)集聚程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、文化設(shè)施、人口密度等方面優(yōu)劣程度的差別。占有較優(yōu)土地質(zhì)量和區(qū)位的經(jīng)營者，可以憑借其所處的具體地段，充分利用城市完善的各種設(shè)施，獲得社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最有利的條件，從而增加收益，得到超額利潤?？陀^上，城市不同土地位置，不同土地條件的每

28、一地塊都存在級(jí)差收益。因此，城市土地定級(jí)就是要分析土地級(jí)別與級(jí)差收益的在聯(lián)系，并合理客觀地劃分土地級(jí)別。四.經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)理論 在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，首先需要調(diào)查分析大量的自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，因此必須運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)理論和方法來分析、檢驗(yàn)、處理各種調(diào)查數(shù)據(jù)，從中去偽存真、去粗求精，使評(píng)定的土地級(jí)別符合客觀實(shí)際。第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級(jí)基本原則 城鎮(zhèn)土地級(jí)別是城鎮(zhèn)自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等要素綜合作用的結(jié)果；土地定級(jí)要合理反映城鎮(zhèn)部土地質(zhì)量差異與其分布特點(diǎn)，體現(xiàn)土地資源的合理利用和實(shí)現(xiàn)其最佳經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益；因此，在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中應(yīng)遵循以下原則： 一.綜合分析原則 城鎮(zhèn)土地級(jí)別受到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、政治等諸多因素的

29、綜合影響，各因素影響不同，導(dǎo)致土地利用效率的不同，從而影響土地級(jí)別。因此在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中要全面考慮城區(qū)的商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量、自然條件、人口狀況與城鎮(zhèn)規(guī)劃等因素對(duì)土地利用效益的影響，并對(duì)這些因素進(jìn)行綜合分析、研究，按差異劃分土地級(jí)別，使土地定級(jí)具有較高的準(zhǔn)確性和可靠性，評(píng)測出合理、切合實(shí)際的土地級(jí)別。 二.主導(dǎo)因素原則 影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量優(yōu)劣的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素眾多，應(yīng)找出一個(gè)或多個(gè)主要因素，作為劃分和評(píng)判土地級(jí)別的依據(jù)。各因素對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量優(yōu)劣的影響程度各有差異。因此，應(yīng)重點(diǎn)分析對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)起控制和主導(dǎo)作用的因素。根據(jù)城鎮(zhèn)的實(shí)際情況，在調(diào)查、分析、研究的基礎(chǔ)上，以該

30、城區(qū)的商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境條件等因素作為評(píng)定土地級(jí)別的主導(dǎo)因素，從而使評(píng)測出的土地級(jí)別具有嚴(yán)格的科學(xué)性和操作方法上的簡捷性。 三.地域分異原則 土地質(zhì)量的地域分異規(guī)律是土地的自然和社會(huì)各因素不同組合的結(jié)果，它反映了地域間土地生產(chǎn)力或利用效益上的差別。土地定級(jí)應(yīng)掌握城鎮(zhèn)土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成的各地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級(jí)。 四.級(jí)差收益原則 土地定級(jí)成果最終要為土地的合理利用服務(wù)，而土地利用的經(jīng)濟(jì)效益和綜合效益主要通過土地利用所產(chǎn)生的級(jí)差收益表現(xiàn)出來，也就是說，土地的級(jí)差收益是反映土地質(zhì)量特性的一個(gè)定量化指標(biāo)，因此土地定級(jí)應(yīng)在初

31、步劃分的土地級(jí)別上，對(duì)級(jí)差收益明顯的行業(yè)進(jìn)行級(jí)差收益測算，測算值作為確定土地級(jí)別數(shù)目和了解行業(yè)級(jí)差收益與修訂初步劃分的土地級(jí)別的重要依據(jù)。 五.定量與定性相結(jié)合的原則 在土地定級(jí)中，應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化，對(duì)能夠量化的指標(biāo)用定量化的方法來表示，做到以定量為主，定性為輔，以減少人為的隨意性、提高土地級(jí)別的精度和土地級(jí)別與實(shí)際的吻合度。第三章 城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料的收集與整理 土地定級(jí)工作是一項(xiàng)包含自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)各方面的綜合性系統(tǒng)工程，所涉與的資料圍廣、容復(fù)雜多樣；收集的資料是否真實(shí)準(zhǔn)確完善，直接關(guān)系著土地定級(jí)工作的成果精度。所以，因地制宜地采取各種有效措施，提高資料收集水平和各種數(shù)據(jù)

32、的分析處理能力，是城區(qū)土地定級(jí)工作的重要基礎(chǔ)。第一節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料收集一.準(zhǔn)備工作 城鎮(zhèn)土地定級(jí)需要收集的資料量大、面廣，為確保土地定級(jí)成果的精度，在開展資料收集工作前，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。 （一）制定計(jì)劃、組織培訓(xùn) 在調(diào)查工作開展之前，制定周密的計(jì)劃，包括調(diào)查人員分組、調(diào)查部門和區(qū)域劃分以與各調(diào)查組之間的銜接等。在某市國土資源局的精心組織下，調(diào)查人員分成四個(gè)調(diào)查組，每個(gè)調(diào)查組均明確調(diào)查單位和區(qū)域，落實(shí)責(zé)任，以保證調(diào)查工作的順利進(jìn)行。 針對(duì)參加資料收集人員的具體情況，有些是初次參加定級(jí)工作，對(duì)土地定級(jí)基本概念比較陌生，因此，在開始調(diào)查前進(jìn)行了專門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，著重介紹在收集資料過程中涉與的專業(yè)

33、術(shù)語與基本概念，了解土地定級(jí)技術(shù)路線和方法，講解各種調(diào)查表填寫的容、項(xiàng)目與注意事項(xiàng)。 （二）調(diào)查表格的準(zhǔn)備 按照城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程的要求，結(jié)合某市的實(shí)際情況，將擬調(diào)查的容設(shè)計(jì)成針對(duì)性較強(qiáng)的調(diào)查表格： 1.城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子權(quán)重調(diào)查表（特爾斐法）； 2.城鎮(zhèn)商服中心基本情況調(diào)查表； 3.城鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場基本情況調(diào)查表； 4.城鎮(zhèn)道路狀況調(diào)查表； 5.城鎮(zhèn)對(duì)外交通狀況（汽車站）調(diào)查表；6.城鎮(zhèn)供水條件基本情況調(diào)查表； 7.城鎮(zhèn)教育設(shè)施（職業(yè)學(xué)校、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園）基本情況調(diào)查表；8.城鎮(zhèn)醫(yī)院基本情況表；9.城鎮(zhèn)郵電局基本情況表；10.城鎮(zhèn)文體設(shè)施基本情況表；11.環(huán)境污染（大氣、噪聲，水污染）狀

34、況調(diào)查表；二.資料收集 （一）資料收集容 根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程的規(guī)定，結(jié)合某市的實(shí)際情況，確定某市土地定級(jí)資料收集的容包括：1.商服中心繁華程度資料 商服繁華程度資料收集容主要包括：商服中心的位置、數(shù)量、圍；商服中心的商店數(shù)量、營業(yè)額、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、鋪面租金等。2.農(nóng)貿(mào)市場狀況資料 農(nóng)貿(mào)市場狀況收集容主要包括：農(nóng)貿(mào)市場數(shù)量、位置、占地面積、營業(yè)面積、攤位數(shù)、經(jīng)營種類、購物人數(shù)和年?duì)I業(yè)額。3.交通條件資料 交通條件收集容主要包括：道路類型、道路級(jí)別、道路長度與寬度、車流量、人流量、道路功能、道路設(shè)施、路面質(zhì)量、交通管制、道路分布；對(duì)外交通設(shè)施的類型；長途汽車站、位置

35、、占地面積、建筑面積、發(fā)車次數(shù)、乘車人數(shù)、營業(yè)額、發(fā)車方向數(shù)。4.基礎(chǔ)設(shè)施狀況資料 城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況資料收集容包括城區(qū)供水、排水、供電、供氣等設(shè)施類型、位置、數(shù)量、設(shè)施容量、目前供應(yīng)能力、管網(wǎng)與線路在城區(qū)分布狀況、各設(shè)施的規(guī)模、級(jí)別、技術(shù)水平、服務(wù)水平、使用保證率在各區(qū)域的差異狀況。5.社會(huì)服務(wù)設(shè)施狀況資料社會(huì)服務(wù)設(shè)施狀況資料收集容主要包括：教育設(shè)施中的中學(xué)、小學(xué)的位置、數(shù)量、分布、占地面積、建筑面積、重點(diǎn)非重點(diǎn)、班級(jí)數(shù)、在校學(xué)生人數(shù)、在職教職工人數(shù)等；醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施主要包括：醫(yī)院和重點(diǎn)診所的位置、數(shù)量、分布與規(guī)模、主要大型醫(yī)療設(shè)備、占地總面積、建筑總面積、營業(yè)額、病床數(shù)、年門診就診人數(shù)，年住院

36、人數(shù)，職工人數(shù)、高級(jí)職稱人數(shù)等。6.環(huán)境條件資料 環(huán)境條件資料收集容主要包括：城區(qū)大氣、噪聲、臨水狀況、水污染與污染狀況的各種指標(biāo)。 7.城區(qū)規(guī)劃資料 城區(qū)規(guī)劃資料收集的容主要包括：城區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀、城區(qū)規(guī)劃布局、城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃、城區(qū)性質(zhì)定位等資料。8.圖件資料圖件資料收集的容主要包括：城區(qū)平面圖、城區(qū)總體規(guī)劃圖、城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)分布圖。9.其他經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然資料。（二）資料收集方法 資料收集的形式、方法多種多樣、其目的是保證收集到的城區(qū)自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)資料具有廣泛性和代表性、又真實(shí)可靠。根據(jù)某市的實(shí)際情況，主要采用以下三種資料收集方法：1.填表式調(diào)查 調(diào)查人員將事先準(zhǔn)備好的調(diào)查表格發(fā)到被調(diào)查

37、的單位和個(gè)人手中，并詳細(xì)說明填表容和填寫要求；由被調(diào)查單位和個(gè)人填表并簽章、簽字。2.訪問式調(diào)查 調(diào)查人員到被調(diào)查的部門、單位訪問，有針對(duì)性地了解土地定級(jí)所需的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和基本情況；并將了解的情況記錄或填寫成調(diào)查表。3.座談式填查邀請(qǐng)有關(guān)部門和用地單位熟悉情況的人員座談，通過座談了解土地定級(jí)涉與的各種自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素的基本情況。第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級(jí)資料整理土地定級(jí)資料收集完成后,應(yīng)對(duì)各種資料進(jìn)行分析、整理，并補(bǔ)充完善。一.資料分類和整理 土地定級(jí)資料調(diào)查工作完成后，各種資料按文字資料、圖件資料、土地定級(jí)專項(xiàng)資料分別進(jìn)行整理。 （一）文字資料 調(diào)查收集的各種文字報(bào)告容豐富，涉與某市自然、

38、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面。 （二）圖件資料 收集圖件資料5幅，其中包括城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖、城鎮(zhèn)圖等。（三）土地定級(jí)專項(xiàng)資料 城鎮(zhèn)土地定級(jí)專項(xiàng)資料涉與土地定級(jí)因素、因子的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；通過分析、整理形成各種調(diào)查表格。二.資料校核與補(bǔ)充 將調(diào)查收集的資料分類、整理后，發(fā)現(xiàn)部分資料數(shù)據(jù)不全；因此，多次到有關(guān)部門和企業(yè)單位進(jìn)行核實(shí)和補(bǔ)充完善。第四章 城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素選擇與權(quán)重確定城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素是指對(duì)土地質(zhì)量優(yōu)劣有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。城鎮(zhèn)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，各種設(shè)施眾多，影響土地質(zhì)量的因素復(fù)雜多樣。在土地級(jí)別評(píng)定工作中，不可能，也沒必要對(duì)眾多的因素全部進(jìn)行評(píng)價(jià)，而只能

39、對(duì)反映當(dāng)?shù)乜陀^實(shí)際，體現(xiàn)土地質(zhì)量差異的主要因素進(jìn)行評(píng)價(jià)。因此，根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程結(jié)合城鎮(zhèn)實(shí)際情況，因地制宜地選擇和建立科學(xué)合理的定級(jí)因素、因子體系，是土地定級(jí)工作的關(guān)鍵一環(huán)。第一節(jié) 定級(jí)因素選擇的原則 影響城區(qū)土地質(zhì)量優(yōu)劣的因素、因子種類較多，各因素之間既有差別又有較強(qiáng)的相關(guān)性，為了能科學(xué)合理地選擇出城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素，應(yīng)遵循以下基本原則： 一.選擇主要因素，排除次要因素 土地定級(jí)的目的是客觀把握土地質(zhì)量的空間差異，并在此基礎(chǔ)上確定城區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，因此定級(jí)因素應(yīng)選擇對(duì)土地質(zhì)量有重要影響的因素和因子，舍棄影響不大的因素、因子，從而通過選擇出的各土地定級(jí)因素、因子，科學(xué)客觀合理地評(píng)定土

40、地質(zhì)量差異。 二.評(píng)價(jià)因素在不同區(qū)位土地上應(yīng)具有差異性 評(píng)價(jià)因素在不同區(qū)位土地上應(yīng)是變化的，否則即使對(duì)土地質(zhì)量影響再大也不能作為評(píng)價(jià)因素。以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為例，從不同地區(qū)、不同城鎮(zhèn)看，這一因素對(duì)土地質(zhì)量優(yōu)劣和地價(jià)高低顯然有舉足輕重的影響，但就一個(gè)城區(qū)部而言，它對(duì)各個(gè)區(qū)位土地的影響是一致的，因此選擇這一因素就無法揭示一個(gè)城區(qū)部土地質(zhì)量的差異，相應(yīng)地這一因素就不能作為土地定級(jí)的參評(píng)因素。 三.因素因子對(duì)土地質(zhì)量的影響具有全域性 土地定級(jí)的評(píng)價(jià)圍是整個(gè)城區(qū)，城區(qū)土地利用類型多種多樣，土地用途也各不一樣；所謂影響要具有全域性是指所選擇的因素、因子應(yīng)對(duì)評(píng)價(jià)區(qū)域所有用途的土地質(zhì)量均存在影響。 四.現(xiàn)狀條件和

41、規(guī)劃發(fā)展相結(jié)合 土地定級(jí)的目的是評(píng)價(jià)城區(qū)部土地質(zhì)量的優(yōu)劣，而土地質(zhì)量的優(yōu)劣是與地價(jià)水平的高低一致的，而影響地價(jià)水平高低的因素不僅是現(xiàn)時(shí)的土地狀況，未來土地利用的潛力對(duì)地價(jià)高低也有十分重要的影響；因此在定級(jí)因素、因子選擇上既要考慮反映土地質(zhì)量的現(xiàn)狀條件，同時(shí)考慮反映土地開發(fā)潛力的規(guī)劃發(fā)展情況。 五.實(shí)際調(diào)查和專家咨詢相結(jié)合 通過預(yù)先調(diào)查了解城鎮(zhèn)的實(shí)際情況，再根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程的要求，確定初步的因素因子體系，以此為基礎(chǔ)，向區(qū)熟悉情況、有經(jīng)驗(yàn)的專家咨詢，通過他們的選擇最終確定定級(jí)因素因子體系。第二節(jié) 選擇確定城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素、因子體系 根據(jù)因素因子選擇的基本原則，在充分調(diào)查和認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，

42、制定城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素調(diào)查表，邀請(qǐng)了熟悉當(dāng)?shù)貭顩r的市政府、市國土局、市教育局、市規(guī)劃局、市交通局、市環(huán)保局、市工商局、市商務(wù)局、市發(fā)改委、市土地儲(chǔ)備中心、各開發(fā)園區(qū)等各相關(guān)部門的專家、代表共28人，請(qǐng)專家獨(dú)立選擇定級(jí)因素因子。 根據(jù)城鎮(zhèn)各有關(guān)專家選擇結(jié)果，確定土地定級(jí)因素因子體系，見表4-2-1，表4-2-2，表4-2-3。表4-2-1 商業(yè)用地定級(jí)因素因子體系商業(yè)用地繁華程度交通條件基礎(chǔ)設(shè)施狀況商服繁華度道路通達(dá)度對(duì)外交通便利度公共交通便捷度供水狀況汽車站(客運(yùn))商服中心表4-2-2 住宅用地定級(jí)因素因子體系住宅用地商服繁華度交通狀況基本設(shè)施狀況商服中心道路通達(dá)度對(duì)外交通便捷度公共交通便捷度汽

43、車站(客運(yùn))基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施供水狀況醫(yī)療設(shè)施農(nóng)貿(mào)市場教育設(shè)施文體設(shè)施環(huán)境條件大氣污染噪聲污染水污染臨河狀況表4-2-3 工業(yè)用地定級(jí)因素因子體系工業(yè)用地交通條件基礎(chǔ)設(shè)施狀況產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模道路通達(dá)度對(duì)外交通便利度汽車站(貨運(yùn))供水狀況產(chǎn)業(yè)集聚程度第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素分析 城鎮(zhèn)土地定級(jí)入選和落選的各因素因子是否合理實(shí)用，應(yīng)對(duì)各因素因子進(jìn)行具體分析，便于更好地把握城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素的特點(diǎn)。 一.選擇的土地定級(jí)因素因子與某市實(shí)際情況相符。 某市選擇確定的土地定級(jí)因素、因子，它們與城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程所提供的參考因素和因子基本一致，但針對(duì)自身特點(diǎn)作有局部調(diào)整。主要的調(diào)整如下: 對(duì)外交通便利度是在商服、住

44、宅、工業(yè)三種用途土地定級(jí)中被選擇的因素,但它在不同用途土地定級(jí)中涵是不一樣的.按城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程，商服、住宅用途土地定級(jí)中對(duì)外交通便利度體現(xiàn)客運(yùn)、工業(yè)用途土地定級(jí)中對(duì)外交通便利度體現(xiàn)貨運(yùn)。 商服繁華度因素是在商服與住宅兩種用途土地定級(jí)中均被選擇的因素，而在工業(yè)用途土地定級(jí)中卻未選擇，這是根據(jù)某市主城區(qū)實(shí)際情況而定的。在某市主城區(qū)，商服中心對(duì)商服和住宅兩種用途土地定級(jí)影響較大，其用地類型分布與功能分區(qū)與商服中心有著密切的關(guān)系，而在工業(yè)用途土地定級(jí)中，商服中心對(duì)其影響極小。 環(huán)境條件作為住宅用地定級(jí)的因素，本次包含大氣污染、噪聲污染、水污染、臨河狀況四個(gè)因子。其中，臨河狀況因子是課題組結(jié)合某市

45、主城區(qū)的實(shí)際情況，經(jīng)過周密調(diào)查、征詢后確定的。某市主城區(qū)近年來隨著河流的整治改造，河流兩側(cè)住宅用地價(jià)值日益彰顯，所以課題組將臨河狀況作為環(huán)境條件的因子之一。目前，工業(yè)用地均嚴(yán)格按照規(guī)劃布局在工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模不僅反映了產(chǎn)業(yè)在一定圍的集中程度，同時(shí)也體現(xiàn)了相關(guān)城市產(chǎn)業(yè)區(qū)域政策。故在某市主城區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度對(duì)工業(yè)的影響甚至超過了其它因素。 二.商業(yè)用地定級(jí)因素因子體現(xiàn)了城鎮(zhèn)土地的自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特性 （一）商服繁華影響度：指不同類型的商業(yè)和服務(wù)業(yè)中心對(duì)土地質(zhì)量的影響程度。商服中心繁華度越高，吸引圍越大，土地質(zhì)量越高。商服中心繁華度，營業(yè)額、營業(yè)面積、商店數(shù)量、單位面積租金、服務(wù)圍等指標(biāo)表示。這是

46、土地定級(jí)中最重要的因素。 （二）道路通達(dá)度：指到達(dá)某特定土地區(qū)位的道路運(yùn)輸條件，由道路的類型（主干道、次干道、支路），數(shù)量和與道路的相對(duì)位置體現(xiàn)。道路越寬，車道數(shù)越多，道路通達(dá)的方向數(shù)越多，距道路越近，通達(dá)度越好。如寬闊道路、十字路口、沿街土地比一般土地通達(dá)性能好。 （三）對(duì)外交通便利度：指對(duì)外交通設(shè)施（汽車站）的齊全程度與運(yùn)輸能力。它的高低反映城區(qū)人、貨物向城區(qū)外流動(dòng)的方便程度。 （四）公共交通便捷度：是衡量某一區(qū)域公共交通優(yōu)劣狀況的因子，用在不同街道上公交線路的密集程度來體現(xiàn)，它的高低體現(xiàn)了該區(qū)域購物人流乘公共交通流通的便利程度。（五）基礎(chǔ)設(shè)施完善度：主要指供水、供電、供氣、排水等為城區(qū)生

47、產(chǎn)、生活服務(wù)的設(shè)施配套齊全程度、服務(wù)水平和使用保證是土地定級(jí)中一個(gè)比較重要的因素。三. 住宅用地定級(jí)因素因子體現(xiàn)了城鎮(zhèn)土地的自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特性 （一）商服繁華影響度：指不同類型的商業(yè)和服務(wù)業(yè)中心對(duì)土地質(zhì)量的影響程度。商服中心繁華度越高，吸引圍越大，土地質(zhì)量越高。商服中心繁華度，營業(yè)額、營業(yè)面積、商店數(shù)量、單位面積租金、服務(wù)圍等指標(biāo)表示。這是土地定級(jí)中最重要的因素。 （二）道路通達(dá)度：指到達(dá)某特定土地區(qū)位的道路運(yùn)輸條件，由道路的類型（主干道、次干道、支路），數(shù)量和與道路的相對(duì)位置體現(xiàn)。道路越寬，車道數(shù)越多，道路通達(dá)的方向數(shù)越多，距道路越近，通達(dá)度越好。如寬闊道路、十字路口、沿街土地比一般土地通

48、達(dá)性能好。 （四）對(duì)外交通便利度：指對(duì)外交通設(shè)施（汽車站）的齊全程度與運(yùn)輸能力。它的高低反映城區(qū)人、貨物向城區(qū)外流動(dòng)的方便程度。 （五）公共交通便捷度：是衡量某一區(qū)域公共交通優(yōu)劣狀況的因子，用在不同街道上公交線路的密集程度來體現(xiàn)，它的高低體現(xiàn)了該區(qū)域購物人流乘公共交通流通的便利程度。（六）基礎(chǔ)設(shè)施完善度：主要指供水、供電、供氣、排水等為城區(qū)生產(chǎn)、生活服務(wù)的設(shè)施配套齊全程度、服務(wù)水平和使用保證是土地定級(jí)中一個(gè)比較重要的因素。（七）公用設(shè)施完備度：主要指與日常生活密切相關(guān)的中小學(xué)、醫(yī)院、郵電、文體設(shè)施等完備程度。公用設(shè)施可以使人們順利地進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和便利日常生活。（八）環(huán)境質(zhì)量條件優(yōu)劣度：主要

49、指大氣、噪聲、水、臨河狀況等對(duì)環(huán)境的影響狀況。其優(yōu)劣程度對(duì)人們生產(chǎn)、生活居住有一定影響。四. 工業(yè)用地定級(jí)因素因子體現(xiàn)了城鎮(zhèn)土地的自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特性 （一）道路通達(dá)度：指到達(dá)某特定土地區(qū)位的道路運(yùn)輸條件，由道路的類型（主干道、次干道、支路），數(shù)量和與道路的相對(duì)位置體現(xiàn)。道路越寬，車道數(shù)越多，道路通達(dá)的方向數(shù)越多，距道路越近，通達(dá)度越好。如寬闊道路、十字路口、沿街土地比一般土地通達(dá)性能好。 （二）對(duì)外交通便利度：指對(duì)外交通設(shè)施的齊全程度與運(yùn)輸能力。它的高低反映城區(qū)人、貨物向城區(qū)外流動(dòng)的方便程度。（三）基礎(chǔ)設(shè)施完善度：主要指供水、供電、供氣、排水等為城區(qū)生產(chǎn)、生活服務(wù)的設(shè)施配套齊全程度、服務(wù)水平

50、和使用保證是土地定級(jí)中一個(gè)比較重要的因素。 （四）產(chǎn)業(yè)集聚度：反映產(chǎn)業(yè)在一定圍的集中程度。第四節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素、因子權(quán)重確定量度定級(jí)因素因子對(duì)土地質(zhì)量優(yōu)劣影響程度大小的指標(biāo)，因素因城鎮(zhèn)素因子的權(quán)重是子對(duì)土地質(zhì)量優(yōu)劣影響力越大，權(quán)重越大?？茖W(xué)合理土地定級(jí)因地確定定級(jí)因素因子的權(quán)重值，是某市土地定級(jí)的前提和基礎(chǔ)。 一.城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子權(quán)重確定的原則 （一）根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程提供的“城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素表”確定各因素重要性順序和權(quán)重值參考圍；權(quán)重值大小和因素因子對(duì)土地質(zhì)量影響力的大小成正比，各因素權(quán)重值在01（0100）之間變化，各因素的權(quán)重值之和等于1（或100）。 （二）采用特爾斐法和

51、因素成對(duì)比較法兩種方法綜合確定因素因子權(quán)重值。 二.因素因子權(quán)重確定方法和程序 城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子包含了自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)三方面的因素，既有可以定量的因素，也有定性因素。只有將定量和定性因素綜合考慮，統(tǒng)一量化，納入同一評(píng)價(jià)體系，才能避免主觀隨意性，保證資料的可比性，提高土地定級(jí)的精度。為此，在確定城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子權(quán)重時(shí)，采用特爾斐測定法，將各土地定級(jí)因素因子統(tǒng)一分析，進(jìn)行定量化，以便各定級(jí)因素因子之間相互比較和綜合。 （一）特爾斐法確定定級(jí)因素因子權(quán)重值 特爾斐法是客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷的技巧，將定性與定量分析的因素進(jìn)行量化的一種決策分析方法。用特爾斐法確定城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子權(quán)

52、重值的步驟如下： 1.特爾斐法征詢表設(shè)計(jì) 根據(jù)城鎮(zhèn)已確定的土地定級(jí)因素因子的層次，參考土地定級(jí)規(guī)程中的有關(guān)表格，設(shè)計(jì)出了城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子權(quán)重值調(diào)查表。該表設(shè)計(jì)中力求簡明扼要，便于表格填寫。表格中除包括影響因素和因子外，還有上輪平均值，上輪方差、重要性順序和權(quán)重值等。 2.以代碼表示因素和因子 為了便于信息反饋、交流、表格填寫和復(fù)核以與計(jì)算機(jī)處理，對(duì)各土地定級(jí)因素和因子均設(shè)定了代碼。如交通條件因素的代碼為A2，其下屬的道路通達(dá)度、對(duì)外交通便利度因子的代碼則分別為A21、A22。 3.測算程序設(shè)計(jì) 根據(jù)特爾斐法調(diào)查表、代碼和特爾斐法賦分的要求，設(shè)計(jì)出測算均值(E)和方差（2）的計(jì)算機(jī)程序。該程

53、序操作方便，計(jì)算快捷，還能將未按要求填寫的征詢表自動(dòng)反饋給錄入者，以便與時(shí)尋找有關(guān)專家重新填表。 4.制作特爾斐法說明書 該說明書簡要說明了某市土地定級(jí)估價(jià)工作開展的意義，采用的方法，特爾斐法的原理、操作步驟、測定的目標(biāo)和容，專家的作用和任務(wù)等項(xiàng)容，說明書后附有特爾斐法調(diào)查表和已選出的某市土地定級(jí)因素和因子。該說明書均提前送給有關(guān)專家，以便對(duì)此項(xiàng)工作早作準(zhǔn)備。 5.精心選擇專家 根據(jù)專家應(yīng)具有權(quán)威性、廣泛性、代表性和熟悉某市土地利用和質(zhì)量差異以與專家人數(shù)適當(dāng)?shù)脑瓌t，邀請(qǐng)了28位專家。這些專家主要有財(cái)政局、稅務(wù)局、房管局、建委、規(guī)劃局、國資局、交通局、統(tǒng)計(jì)局、物價(jià)局、農(nóng)業(yè)局、國土資源局等有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家。 6.專家征詢和信息反饋 為便于操作，專家采用百分制對(duì)各定級(jí)因素和因子進(jìn)行賦分，取得了滿意的結(jié)果。 第一輪因素因子權(quán)重調(diào)查表收回后