武漢維佳佰港城總體運(yùn)營(yíng)框架報(bào)告

1、維佳佰港城項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)框架 武漢維佳佰港城商業(yè)管理有限公司贏商網(wǎng)贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：資料下載地址：http:/ 第一部分 項(xiàng)目背景分析第二部分 市場(chǎng)分析及定位研究目錄 第三部分 運(yùn)營(yíng)推廣思路第一部分 項(xiàng)目背景1.2區(qū)位消費(fèi)群體分析1.3項(xiàng)目swot分析1.4項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)力分析1.1區(qū)位發(fā)展背景分析l南湖區(qū)域位于武昌區(qū)南部與洪山區(qū)交界，內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，東臨南湖、南臨二環(huán)線，西靠巡司河，北至楚雄大道，總面積13.1平方公里。南湖新城預(yù)計(jì)人口30萬(wàn)人。將成為武漢人口最密集的區(qū)域。

2、為區(qū)域商業(yè)提供了人口支持。l鄰光谷、武漢大學(xué)城及街道口商圈，眾多的高科技產(chǎn)業(yè)群繁衍出大量高收入人群，為區(qū)域商業(yè)崛起提供了市場(chǎng)支持。1.1區(qū)位發(fā)展背景分析l區(qū)域內(nèi)部道路將形成七橫七縱的“路網(wǎng)”，橫有：武珞路通往光谷方向、雄楚大街、瑞安街、建安街、文治街、武梁路、南湖大道；縱有：地鐵7號(hào)線（規(guī)劃）、恒安路、平安路、丁字橋路延至中南商圈、出版城路臨近街道口商圈、地鐵8號(hào)線（規(guī)劃）、珞獅南路。完整而且輻射性強(qiáng)的交通體系，道路四通八達(dá)。l規(guī)劃中的地鐵7號(hào)線也通過了南湖核心區(qū)域。隨著城市軌道交通系統(tǒng)的全面導(dǎo)入，將大大提高該地區(qū)居民的交通出行條件，帶來價(jià)值流動(dòng)。1.1區(qū)位發(fā)展背景分析30.6%38.4%12

3、.4%8%10.6%1.2區(qū)位消費(fèi)群體分析贏商網(wǎng)贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：資料下載地址：http:/ 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅1.地處交通路網(wǎng)中心， 交通便捷。2.周圍小區(qū)密度高，人口數(shù)目眾多。1.與武昌地區(qū)其它商圈相比，地理位置較偏。2.周邊居民高端消費(fèi)理念尚需提升。1.本項(xiàng)目離南國(guó)較近，周圍有數(shù)家大型超市。1.整個(gè)南湖片區(qū)缺乏綜合商業(yè)體，大型娛樂餐飲主題性商場(chǎng)看好。2.住宅地產(chǎn)開發(fā),將導(dǎo)入大量人口,整個(gè)南湖消費(fèi)人口將達(dá)到30-35萬(wàn)。1.3項(xiàng)目swot分析位于民居旁，人流主要導(dǎo)入

4、位置，商業(yè)價(jià)值高。適合的物業(yè)類型大型商業(yè)辦公酒店/服務(wù)式公寓項(xiàng)目適應(yīng)性分析1.3項(xiàng)目swot分析1.4項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)性分析1、項(xiàng)目位于南湖核心區(qū)域，是否可以成為該區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目領(lǐng)航？2、未來交通條件良好，是否可以輻射全區(qū)乃至全市消費(fèi)人口？?jī)纱蠛诵膯栴}小結(jié)l本案的區(qū)位及區(qū)位特性決定了發(fā)展基礎(chǔ)商業(yè)的可行性,l吸引目的性消費(fèi)對(duì)與本案的發(fā)展具有必要性及可能性,l通過集中度高的商業(yè)規(guī)劃能為本案的公寓及辦公提供更強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),l區(qū)域周邊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展為本案的辦公物業(yè)發(fā)展的能行性奠定基礎(chǔ),l本案的運(yùn)營(yíng)進(jìn)程應(yīng)與人口的導(dǎo)入同步.第二部分 市場(chǎng)分析及定位2.1區(qū)域周邊商業(yè)現(xiàn)狀2.2商業(yè)目標(biāo)客戶定位2.4商業(yè)級(jí)別界定2.3基

5、礎(chǔ)商業(yè)業(yè)態(tài)配比建議本區(qū)域內(nèi)商業(yè)以沿街散鋪為主，社區(qū)底鋪為補(bǔ)充；方圓5公里范圍內(nèi)未有一家30萬(wàn)平體量的大型綜合商業(yè)體。（如南國(guó)、樂天城、未來城）2.1區(qū)域周邊商業(yè)現(xiàn)狀老人婦女兒童本地家庭消費(fèi)者本案的主力消費(fèi)人群定義為本地家庭，主要來自周邊安置小區(qū)的導(dǎo)入人口。2.2商業(yè)目標(biāo)客戶定位l基礎(chǔ)商業(yè)體量受區(qū)域人口導(dǎo)入及消費(fèi)力所影響；l根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，預(yù)計(jì)基礎(chǔ)商業(yè)需求在項(xiàng)目基本建成后2年左右開始釋放；l因滿足基礎(chǔ)商業(yè)消費(fèi)，建議購(gòu)物所（以大賣場(chǎng)為主力商業(yè)）占比例較大。2.3基礎(chǔ)商業(yè)業(yè)態(tài)配比建議贏商網(wǎng)贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！，海量專

6、業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：資料下載地址：http:/ 規(guī)模上來看規(guī)劃上來看立地條件上來看區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀 來看南湖區(qū)域最大未來總體60萬(wàn)方規(guī)劃半輻商圈體量不足，檔次不高，業(yè)種不豐富定位：立足社區(qū)商業(yè)謀求商圈領(lǐng)航城市較遠(yuǎn)區(qū)區(qū)域，地鐵末端，陌生商務(wù)區(qū)。2.4商業(yè)級(jí)別界定第三部分 運(yùn)營(yíng)推廣思路3.2運(yùn)營(yíng)及推廣建議3.3整盤概念構(gòu)想3.1運(yùn)營(yíng)模式建議市場(chǎng)格局缺少商業(yè)領(lǐng)航區(qū)域市場(chǎng)雖有小規(guī)模商業(yè)體，多以解決周邊部分日常消費(fèi)存在，且檔次不高，難以形成高端消費(fèi)導(dǎo)向我們的方向在哪里? 創(chuàng)新型運(yùn)營(yíng)模式 迫在眉睫全方位立體式宣傳表現(xiàn)力高的主體廣告語(yǔ)沖擊力強(qiáng)的視覺廣宣系統(tǒng)強(qiáng)有力的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略 立足南湖 輻射武漢運(yùn)營(yíng)

7、基礎(chǔ)形象建立戰(zhàn)略目標(biāo)贏商網(wǎng)贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：資料下載地址：http:/ 建議一：初期鑒于周邊居民消費(fèi)的限制，以大型娛樂、大型餐飲為早期介入主力店，吸引廣大基礎(chǔ)性商品消費(fèi)人群，帶動(dòng)人氣。建議二：通過特色商業(yè)環(huán)境的打造，增加購(gòu)物的趣味性；瞄準(zhǔn)以家庭、社區(qū)為主的目標(biāo)客戶，不斷進(jìn)行針對(duì)性的運(yùn)營(yíng)推廣活動(dòng)，擴(kuò)大其消費(fèi)要求。建議三：主題商場(chǎng)建設(shè)是未來運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，與其是日常消費(fèi)商超，不如是中高檔主題購(gòu)物商場(chǎng)，對(duì)周邊居民可以起到改變消費(fèi)習(xí)慣，留駐人氣的主要作用，建議引入可以留駐人流的兒

8、童娛樂、青年娛樂等相關(guān)業(yè)態(tài)。建議四：在運(yùn)營(yíng)模式上進(jìn)行創(chuàng)新，大力推行互動(dòng)、體驗(yàn)式營(yíng)銷概念，以完善的會(huì)員制度為基礎(chǔ)，搭建o2o網(wǎng)上商城、手機(jī)商城。3.2運(yùn)營(yíng)及推廣建議3.3整盤概念構(gòu)想hhotel 酒店aapartment公寓 hopsca豪布斯卡城市綜合體ooffice辦公ppark生態(tài)公園cclub 會(huì)所sshoppingmall 大賣場(chǎng)部落格：根據(jù)裙房室內(nèi)街區(qū)分割，形成“block”（街區(qū)）格局，融入網(wǎng)絡(luò)科技概念，體現(xiàn)企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的行業(yè)屬性。livingmall：生活廣場(chǎng)，定位偏重社區(qū)服務(wù)功能，網(wǎng)羅以家庭為單位的消費(fèi)群體。 部落格式livingmall商業(yè)概念發(fā)散3.3整盤概念構(gòu)想3.3整盤概念構(gòu)想網(wǎng)族基地living pod集“時(shí)尚個(gè)性科技人性”于一體公寓概念發(fā)散“l(fā)iving pod”概念來源于蘋果mp3播放器ipod，意指整合復(fù)雜機(jī)能，以更便捷、更時(shí)髦的姿態(tài)滿足使用者的體貼性。延伸到居住領(lǐng)域，即意味著進(jìn)一步加大設(shè)計(jì)在普通建筑中的分量，利用科技化手段解決人性化問題，不僅有更豐富實(shí)用的生活功能，更讓居住者在其中獲得愉悅的審美享受。 “l(fā)iving pod”力圖通過復(fù)雜的過程，得到簡(jiǎn)單的東西，實(shí)現(xiàn)一種融洽閑適的生活態(tài)度。 “設(shè)計(jì)”是living pod的核心，一切都是為了更簡(jiǎn)單舒適的生活?！發(fā)iving pod”歡迎業(yè)主分享生活中的創(chuàng)意與感悟，通過不斷改進(jìn)與增加，讓產(chǎn)品更