住宅估價(jià)報(bào)告(共7頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上新建縣長堎鎮(zhèn)文化大道怡景嘉園小區(qū)住宅評估報(bào)告第一部分 總述1.估價(jià)項(xiàng)目名稱2.委托估價(jià)方單位名稱： xxxx單位地址： xxxx法定代表人： xxxxxx聯(lián) 系 人： xxx聯(lián)系電話： xxxxx3.受托估價(jià)方 機(jī)構(gòu)名稱： xxxx 機(jī)構(gòu)地址： xxxx 資質(zhì)證書號：XXX 法人代表： xxx 聯(lián)系人： xxx聯(lián)系電話： XXXX4.估價(jià)目的本次評估的目的是此次實(shí)習(xí)的一個(gè)任務(wù)，為了更加深入了解房地產(chǎn)估計(jì)的過程和熟評估報(bào)告的編寫。5.估價(jià)依據(jù)1、法律文件1.1中華人民共和國土地管理法1.2中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、技術(shù)規(guī)程中華人民共和國國嘉質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)

2、布的國嘉標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）3、其它3.1.不動產(chǎn)估價(jià)，中國農(nóng)業(yè)出版社3.2.市場資料及實(shí)習(xí)人員實(shí)地勘查、調(diào)查資料3.3.課業(yè)指導(dǎo)ppt3.4.百度有關(guān)怡景嘉園小區(qū)房地產(chǎn)方面的資料6.估價(jià)基準(zhǔn)日二一三年六月三十日7.估價(jià)日期二一三年六月九日至二一三年六月二十三日8.估價(jià)定義本估價(jià)報(bào)告提供的房地產(chǎn)價(jià)格是客觀現(xiàn)狀限制條件下的公開市場價(jià)格，所謂公開市場價(jià)格，指估價(jià)期日在市場上出售并根據(jù)以下條件可取得的合理價(jià)格：(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值；(2)有一段合理的交易時(shí)間；(3)在此期間房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定；(4)房地產(chǎn)買賣程序符合國嘉法律規(guī)定。9.

3、有關(guān)說明1.本報(bào)告中采用的土地面積、建筑面積以及建筑結(jié)構(gòu)等均以調(diào)研結(jié)果估算為準(zhǔn)。2.本報(bào)告結(jié)論未考慮因抵押、擔(dān)保、債務(wù)或其他項(xiàng)權(quán)利對估價(jià)對象價(jià)格的影響。3.本報(bào)告采用的收益還原法中，收益作為市場客觀收益，不以實(shí)際收益進(jìn)行計(jì)算。10.評估人員估價(jià)人員：唐小雯第二部分 估價(jià)對象表述1.估價(jià)對象描述1.1.房地產(chǎn)概況新建縣長堎鎮(zhèn)文化大道怡景嘉園小區(qū)5棟第7層701住宅建筑面積：83戶型：2室2廳1廚1衛(wèi)1陽臺朝向：南北用途：住宅1.2.建筑物和構(gòu)筑物狀況本住宅是在2010年12月31日竣工的。地上主要建筑物是一座18層高的住宅樓；建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，該房為中等裝修水平。2.地價(jià)影響因素分析怡景

4、嘉園位于文化大道與幸福路交匯處，北側(cè)為文化路，東側(cè)為幸福路，南端靠北郊小學(xué)，東臨昌海公寓。周邊配套齊全，交通便利，環(huán)境景觀優(yōu)越。怡景嘉園項(xiàng)目由7棟高層建筑組成，匯聚了35-130平方米不同戶型，總建筑面積約6.7萬平方米。2.1配套設(shè)施條件 內(nèi)部配套：20000平方米中庭景觀軸，匯集了音樂池、水簾幕墻、兒童樂園； 外部配套：學(xué)校：縣一中、縣二中、北郊小學(xué)；菜市場：北郊菜場超市：旺中旺、新惠隆醫(yī)院：北郊醫(yī)院、縣醫(yī)院；郵局：郵政儲蓄銀行：郵政儲蓄、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、招商銀行、工商銀行；餐飲：小小贛菜2.2.交通狀況新建大道,204、238、219、502路等多條公交線路直通本案附近,文化大道,工

5、業(yè)大道,幸福北路。第三部分 房地產(chǎn)估價(jià)1.估價(jià)原則本次估價(jià)過程中遵循的主要原則有：1. 預(yù)期收益原則對于土地價(jià)格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)，其價(jià)格應(yīng)是由反映該宗土地將來的總收益所決定。這要求土地估價(jià)師必須了解過去的土地收益狀況，并對土地市場狀況、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢等諸方面對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致的分析研究和預(yù)測，準(zhǔn)確地預(yù)測土地現(xiàn)在和未來能為權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價(jià)格。2. 替代原則根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品

6、或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響和比較之后才決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，即同類型具有替代可能的土地價(jià)格相互牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會相互影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨向一致。3. 供需原則在完全的自由市場中，一般商品的價(jià)格取決于需求與供給的均衡點(diǎn)，需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。由于土地具有地理位置的固定性、面積的有限性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行，即土地不能實(shí)行完全競爭。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格，尤其在我國城市土地屬國嘉所有，市場中能

7、夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國嘉控制，這一因素對地價(jià)具有至關(guān)重要的影響，在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。2.估價(jià)方法2.1土地估價(jià)方法的選擇 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，現(xiàn)行的地價(jià)評估方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法等。評估方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。根據(jù)評估對象的土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的，結(jié)合土地估價(jià)師收集的資料情況，由于本住宅目前具有明確的租金和售價(jià)，市場上也存在著大量的類似物業(yè)，因而我們主要采用市場比較法和收益還原法。2.2土地估

8、價(jià)的技術(shù)路線2.2.1市場比較法市場比較法，是指將估價(jià)對象與近期有過交易的進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法是最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。2.2.2收益還原法收益還原法是指通過估算被的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)方法。從購買者的角度出發(fā)，購買一項(xiàng)資產(chǎn)所付的代價(jià)不應(yīng)高于該項(xiàng)資產(chǎn)或具有相似風(fēng)險(xiǎn)因素的同類資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值。收益現(xiàn)值法對進(jìn)行的實(shí)質(zhì)：將資產(chǎn)未來收益轉(zhuǎn)換成資產(chǎn)現(xiàn)值，而將其現(xiàn)值作為待資產(chǎn)的重估價(jià)值。收益現(xiàn)值法的基本理論公式可表述為：的重估價(jià)值=該資產(chǎn)預(yù)期各年收益折

9、成現(xiàn)值之和。3.估價(jià)過程3.1市場比較法比較實(shí)例選擇選取同一供需圈內(nèi)商品住宅樓的價(jià)格進(jìn)行比較。經(jīng)篩選確定以下A、B、C三個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例：案例A：住宅，新建縣長堎鎮(zhèn)文化大道怡景嘉園小區(qū)2棟第18層，南北朝向，2室2廳，毛坯房，售價(jià)7597元/m2,交易時(shí)間2013年4月23日。案例B：住宅，新建縣長堎鎮(zhèn)文化大道怡景嘉園小區(qū)5棟18層，南北朝向，2室2廳，毛坯房，售價(jià)7528元/m2,交易時(shí)間2013年7月3日。案例C：住宅，新建縣長堎鎮(zhèn)文化大道怡景嘉園小區(qū)4棟13層，南北朝向，2室2廳，毛坯房，售價(jià)7618元/m2,交易時(shí)間2013年2月15日。交易情況修正：可比實(shí)例A、B、C均屬公開市場

10、交易，其交易情況均正常，無需修正；因此，如以估價(jià)對象正常市場交易情況指數(shù)100為基準(zhǔn)，則可比實(shí)例A、B、C交易情況也為100.交易日期修正：可比實(shí)例A、B、C交易日期與估價(jià)對象估價(jià)基準(zhǔn)日期非常接近，無需修正。因此，如以可比實(shí)例成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)，則估價(jià)對象交易日期修正指數(shù)也為100.房地產(chǎn)狀況修正：房地產(chǎn)狀況修正以估價(jià)對象地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，各可比實(shí)例區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況與之分別比較確定，修正結(jié)果詳見房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)表。表1. 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)表比較案例A比較案例B比較案例C交易價(jià)格（元/平方米）759775287618區(qū)域因素商服繁華度100100100距區(qū)域中心距離99.51009

11、9.8道路通達(dá)度101100102距公交車站距離104100102基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100公用設(shè)施完備度100100100綠化狀況9898100宗地面積106.5106106個(gè)別因素宗地形狀100100100容 積 率101103101環(huán)境景觀108108103裝修858585目前規(guī)劃限制100100100樓層898992綜合修正99.499.299.31. 估價(jià)對象價(jià)格測算根據(jù)以上各項(xiàng)修正，可列表計(jì)算如下：項(xiàng)目可比實(shí)例交易價(jià)格（元/m2）交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正修正后價(jià)格（元/m2）A759711100/99.47642.86B752811100/99.27588.71C761811100/99.37671.70待估對象的比準(zhǔn)價(jià)格=（7642.86+7588.71+7671.70）/3 =7634.42（元/m2）3.估價(jià)結(jié)果:評估單價(jià)×面積7634.42×83=.86元3.2.收益還原法1.計(jì)算年純收益總收益：3700×1244400元維修費(fèi)：重置價(jià)×0.2%=1150×0.2%×145.24=334.05元年房產(chǎn)稅:44400×12%=5328元年純收益：A44400334.055328=38737.95