溫榆河支流半壁店溝治理工程拆遷補償費用

1、*Beijing Deping Zongheng Real Estate Appraisal Co.,Ltd.溫榆河支流半壁店溝治理工程拆遷補償費用估算報告書德縱拆估字（2009）第009號一、致委托方函北京市昌平區(qū)重點水利工程建設(shè)項目辦公室：我公司接受貴單位的委托，根據(jù)國家和北京市有關(guān)房地產(chǎn)估價的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正、科學(xué)的估價原則，按照公認的房地產(chǎn)估價方法，對貴單位委托估價的溫榆河支流半壁店溝治理工程施工所涉及的擬拆遷房產(chǎn)及附屬物的補償費用進行了估算，僅為貴單位了解該工程項目施工所需的拆遷補償費用提供參考依據(jù)。估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照必要的估價程序，選用適宜的估價方法

2、，在認真分析現(xiàn)有的資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準確的測算，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，確定委估房產(chǎn)及附屬物在估價時點2009年5月13日的拆遷補償估算結(jié)果為27247140元（人民幣）大寫金額：貳仟柒佰貳拾肆萬柒仟壹佰肆拾元整。* 法定代表人： 二九年六月十八日二、 估價師聲明1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的；2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告已說明的假設(shè)和限制條件的限制；3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利益關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個人利害關(guān)系或偏見；4. 我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準房地產(chǎn)估價規(guī)范以及國家和

3、北京市房屋拆遷補償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5. 估價人員趙星輪、馮琳已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6. 沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助； 7. 本估價報告由*負責(zé)解釋。估價師 證號 簽名趙星輪 （房地產(chǎn)估價師 證號：1120030152）馮 琳 （房地產(chǎn)估價師 證號：4119970001）三、估價的假設(shè)和限制條件1. 由于委估對象沒有任何的土地及房產(chǎn)權(quán)屬資料，估價報告中的房產(chǎn)及附屬物、樹木等實物資產(chǎn)的面積、數(shù)量為委托方和估價人員通過現(xiàn)場踏勘后估算的結(jié)果，最終面積及數(shù)量的確認以實際測量清點后并經(jīng)產(chǎn)權(quán)人確認的數(shù)量為準。如有變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)的調(diào)整

4、；2. 委托方提供的資料屬實，并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料沒有保留和隱瞞；3. 設(shè)定任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序都符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)；4. 本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響；5. 北京人家小區(qū)內(nèi)的地下隱蔽工程由于管線較多、涉及協(xié)調(diào)補償單位復(fù)雜，本次補償金額的確定是依據(jù)相關(guān)單位提供的工程預(yù)算的基礎(chǔ)上，與委托方充分溝通的前提下做出的；6. 本報告是對溫榆河支流半壁店溝治理工程施工所涉及的擬拆遷房產(chǎn)及附屬物的補償費用進行估算，僅為委托方了解該工程項目施工所需的拆遷補償費用提供參考依據(jù)，不作其他目的之用。四、房地產(chǎn)補償費用

5、估算結(jié)果報告德縱拆估字（2009）第009號一、 估價項目名稱 溫榆河支流半壁店溝治理工程施工所涉及的擬拆遷房產(chǎn)及附屬物的補償費用估算二、 委托估價單位機構(gòu)名稱：北京市昌平區(qū)重點水利工程建設(shè)項目辦公室三、 受托估價單位 單位名稱：*單位地址：昌平區(qū)科技園區(qū)創(chuàng)業(yè)大廈五層資質(zhì)證號：京建房估資準字2003第0096號資質(zhì)等級：三級法人代表：趙星輪 聯(lián)系電話： 69745257、69747507四、 估價對象狀況 依據(jù)關(guān)于溫榆河支流半壁店溝治理工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)（京發(fā)改20082151號），工程治理范圍南起城市鐵路（13號線）以北至南沙河，全長5.9公里。半壁店溝屬溫榆河支流，位

6、于昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)八達嶺高速公路以西。半壁店溝治理工程施工所涉及的擬拆遷單位及補償項目：1、 位于昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)二撥子村北京人家小區(qū)內(nèi)的房屋建筑物及道路、樹木、供暖管線、供水管線、供氣管線、電力設(shè)施等綠化及市政配套設(shè)施。其中：被拆遷房屋建筑面積：886.00平方米2、 位于昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)定福黃莊村的電線桿、樹木等附屬物。五、 估價目的 對溫榆河支流半壁店溝治理工程施工所涉及的擬拆遷房產(chǎn)及附屬物的補償費用進行估算，僅為委托方了解該工程項目施工所需的拆遷補償費用提供參考依據(jù)。六、 估價時點二九年五月十三日七、 價格定義根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）、北京房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準

7、（京國土房管拆2003808號）、關(guān)于北京市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)（京政函2001109號）、昌平區(qū)集體土地房屋拆遷補償補助規(guī)定（昌平區(qū)人民政府令第4號）及本地區(qū)的規(guī)定進行補償，按照項目的具體要求，補償費用包括房產(chǎn)及附屬物補償費用、一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費、搬家補助費三項。八、 估價依據(jù)1、 全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件：（1） 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（2） 房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）；（3） 北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準（京國土房管拆2003808號）；（4） 北京市人民政府關(guān)于北京市

8、城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)京政函2001109號；（5） 昌平區(qū)集體土地房屋拆遷補償補助規(guī)定（昌平區(qū)人民政府令第4號）。2、 委托方提供的有關(guān)資料（1） 雙方簽訂的房地產(chǎn)估價合同；（2） 委托方提供被拆遷人的房屋面積數(shù)據(jù)及附屬物清單；（3） 關(guān)于溫榆河支流半壁店溝治理工程項目建議書（代可行性研究報告）京發(fā)改20082151號；（4） 關(guān)于溫榆河支流半壁店溝治理工程初步設(shè)計報告的批復(fù)京水務(wù)農(nóng)200947號；（5） 有關(guān)評估的其他資料。3、 受托估價方掌握的有關(guān)資料以及估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料。九、 估價原則我們在本次評估中主要遵循以下原則：1、合法原則遵循合法原則，即必須以估價對

9、象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。2、替代原則房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和竟?fàn)?，使其價格相互牽制而趨于一致。3、估價時點原則估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定；如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有

10、不同的市場價格。所以強調(diào)：估價結(jié)果是估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。十、 估價方法及測算過程評估過程中，主要依據(jù)北京市現(xiàn)行的拆遷政策及拆遷評估標(biāo)準，同時結(jié)合估價對象的實際情況，測算估價對象的拆遷補償費用。1、 房產(chǎn)及附屬物補償價房產(chǎn)及附屬物的評估主要依據(jù)北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準（京國土房管拆2003808號）文件及相關(guān)單位提供的工程預(yù)算，采用成本法進行計算，經(jīng)過我公司評估人員的實地查勘以及委托方提供的資料，經(jīng)過詳細計算，房產(chǎn)及附屬物補償價格為26944990元。2、 搬家補助費依據(jù)關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)（京政函2001109號）文件規(guī)定

11、：“拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算；無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價結(jié)合成新率給予補償?！?，本次搬家補助費測算按25元/建筑平方米計算：搬家補助費=88625=22150元3、 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費依據(jù)關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)（京政函2001109號）與昌平區(qū)集體土地房屋拆遷補償補助規(guī)定（昌平區(qū)人民政府令第4號）文件的規(guī)定，結(jié)合本地區(qū)的拆遷慣例，一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費按每平方米700元給予補助。一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費用-400*700=280000元4、 房產(chǎn)及附屬物拆遷補償費用合計房產(chǎn)及附屬物拆遷補償費用合計=房

12、產(chǎn)及附屬物補償價格+搬家補助費+一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 =26944990+22150+280000=27247140元十一、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響估價對象價格因素的基礎(chǔ)上，確定估價對象在估價時點2009年 5月13日的拆遷補償估算結(jié)果為：房屋拆遷補償價總計：27247140元（人民幣）大寫金額：貳仟柒佰貳拾肆萬柒仟壹佰肆拾元整十二、估價人員姓名 證號 簽名趙星輪（房地產(chǎn)估價師 證號：1120030152）馮 琳 （房地產(chǎn)估價師 證號：4119970001）十三、估價作業(yè)日期二九年五月十三日至二九年六月十八日十四、估價報告應(yīng)用的有效期本報告估價結(jié)果有效期為