第一章房地產(chǎn)估價概論

1、不動不動產(chǎn)估價產(chǎn)估價引 子改名了不動產(chǎn)估價A 原因原因n房地合一原則房地合一原則n土地資源管理專業(yè)大力增土地資源管理專業(yè)大力增加房地產(chǎn)專業(yè)課程，以適加房地產(chǎn)專業(yè)課程，以適應(yīng)人才市場的需要應(yīng)人才市場的需要n實用：知識技能必須，就實用：知識技能必須，就業(yè)崗位上更好地一展身手業(yè)崗位上更好地一展身手課程的總體安排n5656課時課時n課程設(shè)計課程設(shè)計1 1周周n踐行房地產(chǎn)估價的整踐行房地產(chǎn)估價的整個過程個過程n撰寫完整的房地產(chǎn)估撰寫完整的房地產(chǎn)估價報告。價報告。 掌握本課程的技巧n詳細講解詳細講解n反復(fù)演練反復(fù)演練n現(xiàn)場踏勘現(xiàn)場踏勘n動手評估動手評估你想成為：你想成為： 房地產(chǎn)估價師嗎？房地產(chǎn)估價師嗎？

2、 高收入工薪階層呀高收入工薪階層呀知識技能各章題目1 第一章第一章 房地產(chǎn)估價概論房地產(chǎn)估價概論第二章第二章 房地產(chǎn)及其描述房地產(chǎn)及其描述第三章第三章 房地產(chǎn)價格和價值房地產(chǎn)價格和價值第四章第四章 房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素第五章第五章 房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則各章題目2 第六章第六章 市場法及其應(yīng)用市場法及其應(yīng)用 第七章第七章 成本法及其應(yīng)用成本法及其應(yīng)用 第八章第八章 收益法及其應(yīng)用收益法及其應(yīng)用 第九章第九章 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用 各章題目3 第十章第十章 城鎮(zhèn)土地分等定級城鎮(zhèn)土地分等定級 第十一章第十一章 地價評估方法與地價分?jǐn)偟貎r評估方法與地價分?jǐn)?第十

3、二章第十二章 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序 第一章 房地產(chǎn)估價概論本章介紹第一節(jié)第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識本認(rèn)識第二節(jié)第二節(jié) 對房地產(chǎn)估價的現(xiàn)對房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要實需要第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的要房地產(chǎn)估價的要素素第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)估價師的職房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德業(yè)道德 第一節(jié)第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識n 房地產(chǎn)估價的含義房地產(chǎn)估價的含義 n 房地產(chǎn)估價的本質(zhì)房地產(chǎn)估價的本質(zhì) n 房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)估價的必要性一、房地產(chǎn)估價的含義一、房地產(chǎn)估價的含義你也可以進行房地你也可以進行房地產(chǎn)估價產(chǎn)估價非專業(yè)估價非專業(yè)估價? 專業(yè)估價專業(yè)估價 專業(yè)

4、估價要點n由專業(yè)人員完成由專業(yè)人員完成取得相關(guān)執(zhí)業(yè)資格取得相關(guān)執(zhí)業(yè)資格n是一種專業(yè)意見是一種專業(yè)意見方法科學(xué)；分析測算嚴(yán)謹(jǐn)方法科學(xué)；分析測算嚴(yán)謹(jǐn)n具有社會公信力具有社會公信力結(jié)果較為科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀結(jié)果較為科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀 n實行有償服務(wù)實行有償服務(wù)向委托人收取一定的服務(wù)費用向委托人收取一定的服務(wù)費用 n承擔(dān)法律責(zé)任承擔(dān)法律責(zé)任對估價的過程和結(jié)果負責(zé)對估價的過程和結(jié)果負責(zé) 房地產(chǎn)估價的概念房地產(chǎn)估價的概念n新版新版：房地產(chǎn)估價師：房地產(chǎn)估價師機構(gòu)受他人委托，委機構(gòu)受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師派房地產(chǎn)估價師根據(jù)根據(jù)估價目的，遵守估價估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，原則，運用估價方法，按照估

5、價程序，對估按照估價程序，對估價對象在價對象在估價時點的估價時點的特定價值特定價值進行進行分析分析、測算和判斷測算和判斷并提出專并提出專業(yè)意見業(yè)意見的活動。的活動。n老版老版：專業(yè)估價：專業(yè)估價人員人員,根據(jù)估價目的根據(jù)估價目的,遵循估遵循估價原則價原則,按照估價程序按照估價程序,選用適宜的估價方法選用適宜的估價方法并在綜合分析房地產(chǎn)并在綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)價格影響因素的基礎(chǔ)上上,對房地產(chǎn)在估價時對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或點的客觀合理價格或價值進行測算和判定價值進行測算和判定的活動的活動.分析分析 測算測算 判斷判斷= 估計估計 估算估算 測量測量 計量計量 度量度量 推測

6、推測 判定判定 評定評定 分析什么？分析什么？測算什么？測算什么？判斷什么？判斷什么？分析是分析是“測算測算”的基的基礎(chǔ)礎(chǔ)“測算測算”是是“判斷判斷”的基礎(chǔ)的基礎(chǔ)分析：分析：影響估價對象價值的各種因素：影響估價對象價值的各種因素：估價對象本身；人口、制度政策、經(jīng)濟、估價對象本身；人口、制度政策、經(jīng)濟、社會、國際等因素；房地產(chǎn)市場狀況及總社會、國際等因素；房地產(chǎn)市場狀況及總體趨勢體趨勢測算：測算：利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對估價對象價值進行計算數(shù)據(jù)，對估價對象價值進行計算 判斷：判斷：根據(jù)測算出的結(jié)果以及市場行情根據(jù)測算出的結(jié)果以及市場行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗，對

7、估價對象價值進行和自己的專業(yè)經(jīng)驗，對估價對象價值進行最終的判定最終的判定 房地產(chǎn)估價概念要點的歸納房地產(chǎn)估價概念要點的歸納 1.特定目的特定目的估價目的估價目的2.特定房地產(chǎn)特定房地產(chǎn)估價對象估價對象3.特定時間特定時間估價時點估價時點4.估價原則估價原則確保具有社會公信力確保具有社會公信力5.估價方法估價方法確?？茖W(xué)性確?？茖W(xué)性6.估價程序估價程序確保科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)確?？茖W(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)7.特定的專業(yè)人員特定的專業(yè)人員房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價師8.專業(yè)意見專業(yè)意見最終是否采納，將取決于委托人最終是否采納，將取決于委托人估價與評估的異同估價與評估的異同房地產(chǎn)估價的含義房地產(chǎn)估價的含義對房地產(chǎn)經(jīng)濟價值進行評對

8、房地產(chǎn)經(jīng)濟價值進行評估估評估不僅包括價值評估，還包括：評估不僅包括價值評估，還包括：n 房屋工程質(zhì)量評估房屋工程質(zhì)量評估n房屋完損等級評估房屋完損等級評估n房屋使用功能評估房屋使用功能評估n房地產(chǎn)環(huán)境評估房地產(chǎn)環(huán)境評估n房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估n房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估n房地產(chǎn)制度政策評估房地產(chǎn)制度政策評估房地產(chǎn)估價師并不只房地產(chǎn)估價師并不只能從事價值評估！能從事價值評估！房地產(chǎn)估價師以及估價機構(gòu)除了進行價值評估外，房地產(chǎn)估價師以及估價機構(gòu)除了進行價值評估外，還可以進行估價相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)。如：還可以進行估價相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)。如：n 房地產(chǎn)價格和價值房地產(chǎn)價

9、格和價值分配分配業(yè)務(wù)：業(yè)務(wù)：n 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值提升評估提升評估業(yè)務(wù)；業(yè)務(wù)；n 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值減損評估減損評估業(yè)務(wù)；業(yè)務(wù)；n 相關(guān)相關(guān)經(jīng)濟損失評估經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)；業(yè)務(wù)； n 房地產(chǎn)房地產(chǎn)咨詢咨詢業(yè)務(wù)等。業(yè)務(wù)等。 二、房地產(chǎn)估價的特點二、房地產(chǎn)估價的特點（掌握掌握） n1.1.房地產(chǎn)估價本質(zhì)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的上是評估房地產(chǎn)的價值價值而而不是不是價格價格u 價值是物的價值是物的真實所值真實所值，價格實價值的外在，價格實價值的外在表現(xiàn)表現(xiàn)n2.2.應(yīng)是應(yīng)是模擬市場定價模擬市場定價而不是替代市場定價而不是替代市場定價u 模擬模擬大多數(shù)市場參與者大多數(shù)市場參與者的思維和行為，的思

10、維和行為，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制機制，科學(xué)的分析、測算和判斷，揭示客觀存在的科學(xué)的分析、測算和判斷，揭示客觀存在的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值 n3.3.是是提供價值意見提供價值意見而不是作價格保證而不是作價格保證 “房地產(chǎn)價格專家房地產(chǎn)價格專家”發(fā)表對估價對象價值的專發(fā)表對估價對象價值的專業(yè)意見業(yè)意見 。 根據(jù)專業(yè)意見的用途和作用，可以分為兩種不根據(jù)專業(yè)意見的用途和作用，可以分為兩種不同性質(zhì)的估價同性質(zhì)的估價鑒證性估價鑒證性估價和和咨詢性估咨詢性估價價，估價機構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但估價機構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)

11、的法律責(zé)任一般要鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于大于咨詢性估咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。價承擔(dān)的法律責(zé)任。4.4.估價估價有誤差有誤差，但誤差應(yīng)在，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)合理范圍之內(nèi) 信息不完全和不確定性。信息不完全和不確定性。評估價值真實價值誤差評估價值真實價值誤差 不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)應(yīng)允許估價有較大的誤差允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度。，但估價的誤差又要適度。判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真判斷一個評估價值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將

12、它與實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師合格的估價師的重新的重新估價結(jié)果進行比較。估價結(jié)果進行比較。實際估價鑒定中一般實際估價鑒定中一般不輕易直接不輕易直接評判一個評估價值的對與錯評判一個評估價值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師及其機構(gòu)在履行估價程及其誤差大小，而是通過檢查估價師及其機構(gòu)在履行估價程序方面是否有序方面是否有疏漏疏漏，估價，估價依據(jù)依據(jù)是否正確、估價是否正確、估價方法方法是否適用、是否適用、估價估價參數(shù)參數(shù)是否合理等，是否合理等，間接地間接地對估價結(jié)果予以肯定或否定。對估價結(jié)果予以肯定或否定。5.5.既是一門既是一門科學(xué)科學(xué)又是一門又是一門藝術(shù)藝術(shù) 房地產(chǎn)估價師

13、對行業(yè)房地產(chǎn)估價師對行業(yè)規(guī)律規(guī)律的把握，對的把握，對估價估價理論理論的掌握以及其的掌握以及其實務(wù)操作能力實務(wù)操作能力的綜合體的綜合體現(xiàn)現(xiàn) 。三、房地產(chǎn)估價的必要性三、房地產(chǎn)估價的必要性 （熟悉）（熟悉）（一）專業(yè)估價存在的前提（一）專業(yè)估價存在的前提 獨一無二、價值量大獨一無二、價值量大 （二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場典型的不完全市場，有許多阻礙，有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，不會自動地形成常人房地產(chǎn)價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當(dāng)價格，需要房地產(chǎn)估價師提供市場容易識別的適當(dāng)價格，需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息

14、，進行替代市場的估價，推動房地產(chǎn)價格正常信息，進行替代市場的估價，推動房地產(chǎn)價格正?；?，促進公平交易，建立合理的市場秩序?；?，促進公平交易，建立合理的市場秩序。 n 1.1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)“量大面廣量大面廣”，其他資產(chǎn)數(shù)量相對，其他資產(chǎn)數(shù)量相對較少較少n 2.2.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他財產(chǎn)需房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他財產(chǎn)需要估價的情形相對較少要估價的情形相對較少n 3.3.房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。（三）房地產(chǎn)估價在估價中占（三）房地產(chǎn)估價在估價中占主體地位主體地

15、位第二節(jié)第二節(jié) 對房地產(chǎn)估價的各種需要對房地產(chǎn)估價的各種需要 一、房地產(chǎn)抵押的需要一、房地產(chǎn)抵押的需要 （掌握掌握） 原則：抵押人擔(dān)保原則：抵押人擔(dān)保債權(quán)不得超出抵押物價值債權(quán)不得超出抵押物價值。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值。 （1 1）初次抵押估價）初次抵押估價 將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押的（2 2）再次抵押估價）再次抵押估價 將以抵押的房地產(chǎn)再次抵押將以抵押的房地產(chǎn)再次抵押該財產(chǎn)的價值該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，可以再次抵押，但不得超出其余額部分但不得超出其余額部分（3 3）續(xù)貸抵押估價）續(xù)貸

16、抵押估價 抵押貸款抵押貸款到期后到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人向同一抵押權(quán)人抵押抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。（4 4）抵押期間估價）抵押期間估價 根據(jù)檢測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變根據(jù)檢測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期定期或在房地產(chǎn)或在房地產(chǎn)市場價市場價格變化較快時格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值等進行押價值等進行重新評估重新評估。（5 5）抵押房地產(chǎn)處置估價）抵押房地產(chǎn)處置估價

17、債務(wù)人債務(wù)人不履行到期債務(wù)不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣折價或者拍賣、變賣的，的，為折價或者拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地為折價或者拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進行評估。產(chǎn)的市場價值等進行評估。二、房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?、房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?（掌握掌握）n -征收是強制收買，所有權(quán)變更，不返還。征收是強制收買，所有權(quán)變更，不返還。 n -征用是強制使用，只是使用權(quán)的變更，到期返征用是強制使用，只是使用權(quán)的變更，到期返還給使用權(quán)人。還給使用權(quán)

18、人。n 雖然征收、征用為了公共利益的需要，具有一定雖然征收、征用為了公共利益的需要，具有一定的強制性，但不是無償?shù)?，必須依法給予補償。的強制性，但不是無償?shù)?，必須依法給予補償。n 產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價= =被征收房屋價值被征收房屋價值- -用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值屋價值 n還需評估家具及停產(chǎn)停業(yè)造成的損失還需評估家具及停產(chǎn)停業(yè)造成的損失三、房地產(chǎn)稅收的需要三、房地產(chǎn)稅收的需要 （掌握）（掌握）針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種：n 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅n城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅n耕地占用稅耕地占用稅n契稅契稅n土地增值稅土地增值稅具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種：具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種：

19、n 營業(yè)稅稅n城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅n企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅n個人所得稅個人所得稅n印花稅印花稅三、房地產(chǎn)稅收的需要三、房地產(chǎn)稅收的需要 （掌握）（掌握）帶租約的房地產(chǎn)帶租約的房地產(chǎn)買賣或抵押價值買賣或抵押價值 就應(yīng)考慮租約就應(yīng)考慮租約租金與市場租金差租金與市場租金差異的影響異的影響。 采用采用實際收益實際收益估測估測收益價格收益價格國有土地上房屋征收補償價國有土地上房屋征收補償價值估價值估價 不考慮房屋租賃不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。限制的房地產(chǎn)來估價。 采用采用客觀收益客觀收益估測收估測收益價格益價格四、房地產(chǎn)司法拍賣的需要四、房地產(chǎn)司法拍

20、賣的需要 （掌握掌握） 評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值，為人民法院評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值，為人民法院確定確定拍賣保留拍賣保留價提供參考依據(jù)價提供參考依據(jù)五、房地產(chǎn)分割的需要五、房地產(chǎn)分割的需要（熟悉熟悉）n 房地產(chǎn)一般不采用實物分割法，因為難以分割或價房地產(chǎn)一般不采用實物分割法，因為難以分割或價值減損值減損n房屋一般采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對房屋一般采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對取得的價款予以分割；取得的價款予以分割；n土地采取平均分割時，采用價值平均分配面積不等土地采取平均分割時，采用價值平均分配面積不等的分割；采用面積平均分配補差價的分配；的分割；采用面積平均分配補差價的分

21、配；n土地采取實物分割時，需要根據(jù)差價進行多退少補土地采取實物分割時，需要根據(jù)差價進行多退少補n房屋按照自然間進行分配，然后多退少補。房屋按照自然間進行分配，然后多退少補。六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰ㄕ莆照莆眨├纾豪钅迟徺I的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合例如：李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，李某由于治理空氣污染延遲入住國家標(biāo)準(zhǔn)，李某由于治理空氣污染延遲入住3 3個月。個月。（1 1）使他人房地產(chǎn)受到）使他人房地產(chǎn)受到污染污染，造成他人房地產(chǎn)價值，造成他人房地產(chǎn)價值減損的；減損的； （2 2）因）因修改修改城鄉(xiāng)城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等

22、的合法權(quán)益給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的；造成損失的； （3 3）因）因新建建筑物新建建筑物影響了相鄰建筑物的影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光通風(fēng)、采光、日照、視野日照、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的；等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的；（4 4）因）因施工不慎使臨近建筑物受損施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地，造成臨近房地產(chǎn)價值減損的；產(chǎn)價值減損的；（5 5）因）因工程質(zhì)量缺陷工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失的；造成房地產(chǎn)價值損失的； （6 6）未能）未能履約（支付工程款、供貨）履約（支付工程款、供貨）使他人工程停使他人工程停緩建，給他人造成損失的；緩建，給他人造成損失的；（7 7）因?qū)Γ┮?/p>

23、對房地產(chǎn)權(quán)利行使房地產(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的；人造成損失的；（8 8）因）因異議登記不當(dāng)異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的（9 9）因）因非法非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的；失的；（1010）其他房地產(chǎn)損害賠償；）其他房地產(chǎn)損害賠償；七、房地產(chǎn)保險的需要七、房地產(chǎn)保險的需要 （掌握掌握） 投保時，確定投保時，確定保險標(biāo)的的實際價值保險標(biāo)的的實際價值，為投保，為投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。提供參考依據(jù)。 保險事

24、故發(fā)生后需要保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。提供參考依據(jù)。八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要八、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要（熟悉熟悉） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和和土地使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)租賃包括房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租使用權(quán)出租九、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要九、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要（掌握掌握） （1 1）招標(biāo)出讓方式中）招標(biāo)出讓方式中招標(biāo)底價招標(biāo)底價，投標(biāo)人的投標(biāo)報，投標(biāo)人的投

25、標(biāo)報價；價； （2 2）拍賣出讓方式中，拍賣人的）拍賣出讓方式中，拍賣人的拍賣底價拍賣底價，競拍，競拍人的最高出價；人的最高出價； （3 3）掛牌出讓方式中，出讓人的）掛牌出讓方式中，出讓人的掛牌底價掛牌底價，競買，競買人的最高報價；人的最高報價； （4 4）協(xié)議出讓方式中，）協(xié)議出讓方式中，協(xié)議出讓的最低價和最高協(xié)議出讓的最低價和最高價價。十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要 （熟悉熟悉） 企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合并、分立、清算等經(jīng)濟行為合資、合并、分立、清算等經(jīng)濟行為十一、房地產(chǎn)行政管理的需要十一、房地產(chǎn)行

26、政管理的需要（了解了解）十二、其他方面的需要十二、其他方面的需要（了解了解） 第第三三節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素房地產(chǎn)估價的要素一、估價當(dāng)事人一、估價當(dāng)事人二、估價對象二、估價對象 三、三、估價目的估價目的四、四、價值類型價值類型 五、五、價值價值時點時點六、估價依據(jù)六、估價依據(jù) 七、估價假設(shè)七、估價假設(shè) 八、八、估價原則估價原則 九、估價程序九、估價程序 十、十、估價方法估價方法 十一、估價結(jié)果十一、估價結(jié)果一、估價當(dāng)事人一、估價當(dāng)事人（熟悉熟悉）（一）（一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu)（二）（二）房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價師（三）（三）估價委托人估價委托人（一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)（一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)

27、依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)機構(gòu)；地產(chǎn)估價活動的專業(yè)機構(gòu)； 法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)的法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人合伙人是注冊后是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作從事房地產(chǎn)估價工作3 3年以上年以上的房地產(chǎn)估價師的房地產(chǎn)估價師 資質(zhì)等級資質(zhì)等級由低到高由低到高：暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三：暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、級資質(zhì)、 二級資質(zhì)、一級資質(zhì)。二級資質(zhì)、一級資質(zhì)。 各有業(yè)務(wù)范圍，但承攬業(yè)務(wù)不受地域限制各有業(yè)務(wù)范圍，但承攬業(yè)務(wù)不受地域限制（一）房地產(chǎn)估價師（一）房地產(chǎn)估價師 考試取得考試取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)

28、資格證書 注冊取得注冊取得房地產(chǎn)估價注冊證書房地產(chǎn)估價注冊證書 知識經(jīng)驗職業(yè)道德好的房地產(chǎn)估價師知識經(jīng)驗職業(yè)道德好的房地產(chǎn)估價師 注意注意：只能且必須只能且必須受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事估從事估價業(yè)務(wù)，不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)，不能以個人名價業(yè)務(wù)，不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)，不能以個人名義收費，必須義收費，必須由所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托并由所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費統(tǒng)一收費。 （三）估價委托人（三）估價委托人 估價服務(wù)的需求者，估價服務(wù)的對象估價服務(wù)的需求者，估價服務(wù)的對象 ；（1）估價對象權(quán)利人：估價對象權(quán)利人：估價對象的所有權(quán)人、使估價對象的所有權(quán)人、使

29、用權(quán)人、抵押權(quán)人用權(quán)人、抵押權(quán)人 （2）估價對象利害關(guān)系人估價對象利害關(guān)系人：估價結(jié)果的客觀合理：估價結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人與否會直接影響其利益的單位或個人（3）估價報告的使用者：估價報告的使用者：估價對象的權(quán)利人，投估價對象的權(quán)利人，投資者，政府，社會公眾等資者，政府，社會公眾等 二、估價目的二、估價目的（掌握掌握） 是指一個估價項目中估價委托人對估是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的價報告的預(yù)期用途預(yù)期用途。按房地產(chǎn)估價的需要及相應(yīng)的估價目的可以劃分為：按房地產(chǎn)估價的需要及相應(yīng)的估價目的可以劃分為：房地產(chǎn)抵押、征收征用、稅收、司法拍賣、房地產(chǎn)抵押、征收征用、稅收

30、、司法拍賣、分割、損害賠償、保險、轉(zhuǎn)讓、租賃、國分割、損害賠償、保險、轉(zhuǎn)讓、租賃、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有建設(shè)用地使用權(quán)出讓企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算立、清算一個估價項目通常只有一個估價項目通常只有1 1個估價目的個估價目的 不同的估價目的將影響估價結(jié)果n估價目的估價目的不同不同n估價對象的范圍估價對象的范圍可能不同可能不同n估價時點估價時點可能不同可能不同n評估的評估的價值類型價值類型、估價方法估價方法也可能不同。也可能不同。n估價估價依據(jù)依據(jù)、估價應(yīng)考慮的、估價應(yīng)考

31、慮的因因素素可能不同可能不同三、估價對象三、估價對象（掌握掌握）估價權(quán)益估價權(quán)益房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的其他房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)以外的其他權(quán)益權(quán)益由由委托人委托人和和估價目的估價目的雙重決定雙重決定 （1）在建工程）在建工程 （2）期房（未來狀況下的房地產(chǎn)）期房（未來狀況下的房地產(chǎn) ） （3）已滅失的房地產(chǎn)（如已損毀的房屋）已滅失的房地產(chǎn)（如已損毀的房屋） （4）某幢房屋的某個樓層）某幢房屋的某個樓層 （5）某幢住宅的某套住房等）某幢住宅的某套住房等 即包括：房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建即包括：房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、房地

32、產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。四、價值時點四、價值時點（熟悉熟悉） 是指估價項目中是指估價項目中由估價目的決定由估價目的決定的需要評估的需要評估的對象的對象價值或價格對應(yīng)的時間價值或價格對應(yīng)的時間。 估價時點根據(jù)估價目的來確定。估價時點根據(jù)估價目的來確定。估價時點確估價時點確定在先，評估價值確定在后。定在先，評估價值確定在后。五、價值類型五、價值類型（掌握掌握）（1 1）市場價值）市場價值（2 2）投資價值）投資價值（3 3）謹(jǐn)慎價值）謹(jǐn)慎價值（4 4）快速變現(xiàn)價值）快速變現(xiàn)價值（5 5）現(xiàn)狀價值）現(xiàn)狀價值（6 6）殘余價值）殘余價值注意：一

33、個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由注意：一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由估價估價目的目的決定的決定的 六、估價原則六、估價原則（熟悉熟悉）（1）獨立、客觀、公正）獨立、客觀、公正（2）合法原則）合法原則（3）價值時點原則）價值時點原則（4）替代原則）替代原則（5）最高最佳利用原則）最高最佳利用原則（6）謹(jǐn)慎原則）謹(jǐn)慎原則七、估價程序七、估價程序（熟悉熟悉）1.1.受理估價委托受理估價委托2.2.確定估價基本事項確定估價基本事項3.3.制定估價作業(yè)方案制定估價作業(yè)方案4.4.搜集估價所需資料搜集估價所需資料5.5.實地查勘估價對象實地查勘估價對象6.6.選用估價方法進行測算選用估價方法進行測算7.7.確定估價結(jié)果確定估價結(jié)果8.8.撰寫估價報告撰寫估價報告9.9