房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告

1、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告班級(jí):1104504學(xué)號(hào):18姓名: 劉鑫毓指導(dǎo)老師 :2013年 12月 20日最新范本 ,供參考！ 最新范本 ,供參考！【報(bào)告摘要】本次估價(jià)的為益陽(yáng)市桃花侖東路一家服裝店， 建筑面積為 35 。用途主要為出售服裝， 該商鋪為磚混一等結(jié)構(gòu)， 為普通檔次內(nèi)外裝飾，位置臨街，處于益陽(yáng)市中心城區(qū)范圍。該房地產(chǎn)法定用途為商業(yè)，其土地使用權(quán)現(xiàn)狀為出讓。 目前用于租賃經(jīng)營(yíng)， 報(bào)告詳細(xì)分析了這些因素后，按照合法原則和相關(guān)法規(guī)， 經(jīng)商業(yè)裝修和簽訂租約的狀況加以評(píng)估。報(bào)告采用了成本法， 收益法以及市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，最終以簡(jiǎn)單的算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（ 2013 年 12 月 20

2、 日）的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，最終估價(jià)結(jié)果為 207902 元，折合每平方米 5940 元。湖南城市學(xué)院致委托方函王先生：依據(jù)王先生委托， 我事務(wù)所對(duì)坐落于益陽(yáng)市桃花侖東路服裝店的房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估， 為貴房地產(chǎn)將來(lái)拍賣(mài)提供參考依據(jù)， 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2013 年 12 月 20 日。 本事務(wù)所根據(jù)估價(jià)目的，遵循獨(dú)立，客觀，公正的原則，運(yùn)用科學(xué)的股價(jià)辦法，并且根據(jù)國(guó)務(wù)院，建設(shè)部，原國(guó)家土地管理局， 國(guó)土資源部，湖南省和益陽(yáng)市政府等有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)法律， 法規(guī)和文件，技術(shù)規(guī)程等操作規(guī)范，在認(rèn)真分析貴政府提供的有關(guān)資料以后， 按照中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理暫行辦法 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 和建設(shè)部頒發(fā)的城市房

3、地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管最新范本 ,供參考！理暫行辦法等規(guī)定，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)于對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素分析， 于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值人民幣101002.65元，折合每平方米2885.79 元?，F(xiàn)將完成的估價(jià)報(bào)告提交給您。湖南城市學(xué)院法定代表人：劉鑫毓2013.12.20估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1 、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的、準(zhǔn)確的。2 、本估價(jià)報(bào)告中的分析、 意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論。但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3 、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。4 、我們與本報(bào)告中的

4、估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。5 、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地的查勘。6 、沒(méi)有其他行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專(zhuān)業(yè)幫助。7 、如未得到本事務(wù)所的書(shū)面許可，本估價(jià)報(bào)告中的全文或任何部分內(nèi)容或任何注釋?zhuān)荒芤匀魏涡问娇d于任何文件、 通函或聲明。8 、最后，根據(jù)本事務(wù)所的一貫作法，我們必須申明，本估價(jià)報(bào)告書(shū)僅供委托方使用， 本事務(wù)所不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書(shū)的全文最新范本 ,供參考！或任何部分內(nèi)容的任何責(zé)任。估價(jià)師： 劉鑫毓注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：薛姝審核：薛姝估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)假設(shè)條件（一）本次估價(jià)參考公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀

5、合理價(jià)格 , 但考慮其他因素的影響 ,其拍賣(mài)底價(jià)可能會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)值。（二）本次估價(jià)基于以下概念：所稱(chēng)估價(jià)，是指專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的遵循估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)辦法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上， 對(duì)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算制定的活動(dòng)。所稱(chēng)客觀合理價(jià)格， 是指對(duì)應(yīng)于某中估價(jià)目的特定條件下形成或成立的正常價(jià)格， 它能夠?yàn)楫?dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受。 通?？陀^合理價(jià)格是指在公開(kāi)市場(chǎng)上形成或成立的價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)，是指在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)， 在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益， 并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較為充裕的時(shí)間，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，交易條件

6、公開(kāi)且不具有排他性。同一估價(jià)對(duì)象， 估價(jià)目的不同， 估價(jià)依據(jù)及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不 同，估價(jià)結(jié)果的客觀合理價(jià)格也會(huì)有所不同。本次價(jià)格評(píng)估，采用基于市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。最新范本 ,供參考！二、估價(jià)限制條件（一）本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用范圍為委托方拍賣(mài)估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考， 若改變估價(jià)目的及使用條件需要向本評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢(xún)后作必要修正甚至重新估價(jià)。（二）房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)由法院根據(jù)有關(guān)法規(guī)確定。（三）本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章并由估價(jià)師簽字后方可使用。（四）按有關(guān)規(guī)定本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)日期起半年內(nèi)有效， 隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象自身情況發(fā)生變化， 估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價(jià)結(jié)果也需做

7、相應(yīng)調(diào)整。（五）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬， 土地使用權(quán)面積及建筑物面積資料由委托方提供， 委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 由于委托方提供資料不實(shí)造成的失誤，受托方不承擔(dān)責(zé)任。（六）估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察， 并對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)客觀性，真實(shí)性，公正性承擔(dān)責(zé)任，但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的勘察，限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任， 也不承擔(dān)對(duì)被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。（七）特殊說(shuō)明的事項(xiàng)估價(jià)對(duì)象為非正常交易（即為轉(zhuǎn)租） ，所租房屋的租金低于該區(qū)域同一地段的正常租金價(jià)格。 與估價(jià)對(duì)象相同面積的商

8、業(yè)鋪面的租金的正常水平為 25003200 元/月，所以為了本估價(jià)報(bào)告的合理性。本事最新范本 ,供參考！務(wù)所對(duì)估價(jià)對(duì)象的租金進(jìn)行了調(diào)整。 估價(jià)中采用的租金為正常市場(chǎng)中的正常交易價(jià)格。（八）本估價(jià)報(bào)告書(shū)一式五份，委托方四份，本機(jī)構(gòu)存檔一份。（九）報(bào)告中所使用的貨幣為人民幣。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方：王先生二、受托估價(jià)方：受托單位：湖南城市學(xué)院法定代表：劉鑫毓三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象調(diào)查情況權(quán)屬人服裝店房地坐落益陽(yáng)市桃花侖東路土地使用權(quán)類(lèi)型出讓房屋所有權(quán)性質(zhì)國(guó)有房產(chǎn)土地用途商業(yè)房屋用途商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)磚混一等建筑面積35 平方米房屋狀況樓層一層建成年份2008 年（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況1、估價(jià)對(duì)象

9、為益陽(yáng)市桃花侖東路服裝店，土地用途為商業(yè)。土地使用權(quán)為出讓。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地已使用了4 年（取整），尚余使最新范本 ,供參考！用年限為 36 年。2、估價(jià)對(duì)象所處建筑物翻建于2008 年。為磚混結(jié)構(gòu)一等，房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為 50 年。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物已使用了5 年。3、本次評(píng)估為委托估價(jià)方拍賣(mài)價(jià)格對(duì)象提供價(jià)格參考。（三）估價(jià)對(duì)象狀況估價(jià)對(duì)象坐落于益陽(yáng)市桃花侖東路，是益陽(yáng)的繁華區(qū)域。 有多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，交通便捷度較高。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，但人、車(chē)流量較大，旁邊有農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行，附近有步步高超市，估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)， 設(shè)定出讓年限為2008 年至 2048 年。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該宗地

10、已使用了5 年。土地剩余使用年限為45 年。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象的裝修、使用與維修養(yǎng)護(hù)情況均良好，估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施完善。（四）權(quán)益情況根據(jù)委托方提供的資料以及估價(jià)人員及實(shí)地查勘，調(diào)查所獲取的資料，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。四、估價(jià)目的為委托方確定房地產(chǎn)價(jià)值提供價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013 年 12 月 20日六、價(jià)值定義根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定，委托方提供的資料以及本事務(wù)所現(xiàn)場(chǎng)查勘的實(shí)際情況， 本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)是在滿(mǎn)足合法原則下的最新范本 ,供參考！土地使用權(quán)熟地現(xiàn)值。 根據(jù)委托方提供的資料， 基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為“五通一平”。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)

11、果為估價(jià)對(duì)象作為熟地在公開(kāi)市場(chǎng)上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能所形成的價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件1、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法2、中華人民共和國(guó)土地管理法3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法4、中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法5、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條件6、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（二）本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（三）委托方提供的有關(guān)資料1、委托方提供的裝修資料2、房屋租賃合同3、益陽(yáng)市國(guó)土資源與房地產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行書(shū)回執(zhí)4、益陽(yáng)市土地房屋權(quán)證5、益陽(yáng)市土地房屋他項(xiàng)權(quán)證（四）估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察。調(diào)查所獲的

12、資料等。最新范本 ,供參考！八、估價(jià)原則本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、 公平、公開(kāi)、客觀、科學(xué)原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：1、合法原則：遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用，合法處分為前提估價(jià)。2、最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3、房地結(jié)合原則：對(duì)房屋建筑物的估價(jià)，對(duì)土地的估價(jià)都必須把房與地結(jié)合起來(lái)。4、替代原則：遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九、估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估

13、價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的特點(diǎn)及本身的實(shí)際狀況選取市場(chǎng)比較法、收益法和成本法作為本次房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法。市場(chǎng)比較法定義： 市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成的類(lèi)似用途土地交易案例的交易價(jià)格、交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況修正，交易日期的調(diào)整，區(qū)位狀況修正，權(quán)益狀況修正， 實(shí)物狀況修正以求取比準(zhǔn)價(jià)格。將所求取的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象限制現(xiàn)值。最新范本 ,供參考！收益法定義：收益法是在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的未來(lái)各期的凈收益運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值， 并求取現(xiàn)值之和來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的方法， 即購(gòu)買(mǎi)一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)

14、年期內(nèi)可以在將來(lái)源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來(lái)，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱(chēng)為收益價(jià)格。收益價(jià)格公式： V=a/r1-1/(1+r)n式中：V 房地產(chǎn)的價(jià)格a房地產(chǎn)的凈收益r房地產(chǎn)的資本化率n房地產(chǎn)的使用年限與剩余收益年限成本法定義： 成本法評(píng)估房地產(chǎn)整體的價(jià)格， 所謂成本法是指在估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)要按被估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)完全重置價(jià)格成本 （簡(jiǎn)稱(chēng)重置成本）減去損耗或貶值來(lái)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。采用成本法對(duì)土地和建筑物價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)格 =土地重置價(jià)格 +建筑物重置價(jià)格 -建筑物折舊或房地產(chǎn)價(jià)格 =土地重置價(jià)格 +建筑物重置價(jià)格 * 成新率得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。 本

15、次估價(jià)用重置成本法對(duì)房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算， 采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行測(cè)算。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是根據(jù)替代原理， 將土地的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格。對(duì)上述市場(chǎng)比較法、 成本法和收益法的測(cè)算結(jié)果采用簡(jiǎn)單的算術(shù)最新范本 ,供參考！平均法。綜合得到估價(jià)對(duì)象的最終評(píng)估結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的， 遵循估價(jià)原則， 按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序。 在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘， 了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，采用三種估價(jià)方法進(jìn)行了估價(jià)，經(jīng)過(guò)周密測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的諸多因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格如下大寫(xiě)金額：人民幣壹拾

16、玖萬(wàn)陸仟壹百捌拾元整十一、估價(jià)人員估價(jià)師：劉鑫毓注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：薛姝審核：薛姝十二、估價(jià)作業(yè)日期2013年 12月 9日至 2013年12月 22日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本估價(jià)報(bào)告自 2013 年 12 月 22 日起壹年內(nèi)有效。若在此期間市場(chǎng)情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析土地使用總面積： 35平方米用途 : 商業(yè)土地使用年限： 40 年剩余 36 年宗地形狀：矩形最新范本 ,供參考！層數(shù)：一層結(jié)構(gòu)類(lèi)型：磚混結(jié)構(gòu)一等建成年月：2008年建筑物狀況：結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護(hù)保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水、供電、通訊條件好。二、區(qū)域

17、因素分析估價(jià)對(duì)象位于益陽(yáng)市桃花侖東路，周邊有大超市，中國(guó)建設(shè)、工商銀行等。影響商用樓價(jià)值的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華程度、交通條件、公共配套設(shè)施完善狀況、環(huán)境條件和臨街狀況等。1、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基本設(shè)施完善。供水、排水、供電，對(duì)外交通設(shè)施完備。區(qū)域地質(zhì)條件上乘。、交通狀況估價(jià)對(duì)象面臨桃花侖東路， 該道路是益陽(yáng)市的主要街道之一， 公交線(xiàn)路有 20 路、 7 路、 23 路、 28 路等且就近設(shè)有公交車(chē)站點(diǎn)，交通出行十分便捷。、繁華程度估價(jià)對(duì)象位于益陽(yáng)市桃花侖東路， 是益陽(yáng)繁華區(qū)域， 周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全。附近有超市，處于正街，人流量大，商業(yè)繁華程度較高。、土地等級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對(duì)象

18、所在區(qū)域?yàn)槭幸患?jí)地段，商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格 2875 元平方米。最新范本 ,供參考！三、市場(chǎng)背景分析近數(shù)年來(lái)，益陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速健康發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。估價(jià)對(duì)象所在地段客流量大。配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁華程度高，區(qū)域位置相對(duì)比較優(yōu)越。 作為商業(yè)用地應(yīng)有較為樂(lè)觀的市場(chǎng)前景。隨著估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸發(fā)育，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)， 受本次評(píng)估的估價(jià)目的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的制約未考慮該因素的影響。四、最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在遵循合法原則的前提下能使該房地產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟(jì)利益的使用方式。按規(guī)劃限定估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用途。據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察了解的估價(jià)對(duì)象的平面布局和實(shí)物

19、狀況分析以及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則，并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。五、估價(jià)方法的選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)評(píng)估對(duì)象的實(shí)地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則。選取市場(chǎng)比較法、收益法、成本法作為本次評(píng)估的基本方法。市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較， 從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格修正得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。最新范本 ,供參考！收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率， 將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年） 的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)

20、上的現(xiàn)值求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。成本法是以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基礎(chǔ)， 再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金的出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。六、估算測(cè)算過(guò)程(一) 利用成本法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格成本法的理論依據(jù)可以從賣(mài)方的角度或買(mǎi)方的角度來(lái)考慮。從賣(mài)方的角度考慮， 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買(mǎi)方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理。(1)計(jì)算公式 :積算價(jià)格土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格 -建筑物累積折舊(2)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是磚混結(jié)構(gòu)一等，建筑物的重置價(jià)格為 1500 元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為1000*35=525

21、00（元）(3)土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行地價(jià)的修正說(shuō)明：采用環(huán)比指數(shù)進(jìn)行土地基準(zhǔn)價(jià)格修正 ,2008 年益陽(yáng)政府發(fā)布的 5 號(hào)文件商業(yè)一級(jí)用地價(jià)格為 2875 元/ 平方米 ,2013 年至今仍未更新，故和 08 年地價(jià)相同。土地重置價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)* 1.053（元 / 平方米）土地重新取得價(jià)格 =2875*1.053=3027.38 （元 / 平方米）最新范本 ,供參考！估價(jià)對(duì)象占用土地總面積為35 平方米，取得土地使用權(quán)總費(fèi)用=3027.38×35=105958.3 元。(4)建筑物折舊建筑物年折舊額 =52500*(1-2%)/50=1029 （元）建筑物折舊

22、=1029*5=5145（元）(5) 計(jì)算積算價(jià)格積算價(jià)格 =52500+105958.3-5145=153313（元）( 二) 收益法土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行地價(jià)的修正采用收益法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格1 、收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿(mǎn)足的程度，而不是基于其歷史價(jià)格，即生產(chǎn)它所投入的成本或過(guò)去的市場(chǎng)狀況。2 、計(jì)算公式： V=a/r1-1/(1+r)n3 、確定資本化率資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定 , 安全利率采用銀行存款利率3% , 再根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及比較投資估價(jià)對(duì)象的投資風(fēng)險(xiǎn)

23、后，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取9%比較合理，所以報(bào)酬率為 13%。4 、房地出租總費(fèi)用a 管理費(fèi)年房地租金 *2%b 年維修費(fèi)房屋重置價(jià)格*2%最新范本 ,供參考！c 年保險(xiǎn)費(fèi)房屋重置價(jià)格*1.5 d 年稅金年房地租金 *5.5%e 年折舊費(fèi) C(1-R)/N5、房地總收益 =年租金 +年押金利息6 、計(jì)算資本化率 r=3%+9%=12%7、根據(jù)該區(qū)域類(lèi)似商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)的調(diào)查和租賃案例的收集資料，其月租金水平一般為 20002500 元/平方米，根據(jù)估計(jì)對(duì)象地理位置綜合考慮，確定估價(jià)對(duì)象的月租金為 2200 元/平方米 .8 、計(jì)算收益價(jià)格（1）房地總收益 =年租金 =2200*12=26400（元）（2

24、）房地出租總費(fèi)用a 管理費(fèi) =年房地租金 *4%=26400*2%=528（元）b 年維修費(fèi)房屋重置價(jià)格 *2%=1500*35*2%=1050（元）c 年保險(xiǎn)費(fèi)房屋重置價(jià)格 *1.5 =1500*35*1.5 =78.75（元）d 年稅金年房地租金 *5.5%=26400*5.5%=1452（元）e 年折舊費(fèi) C(1-R)/N=1500*35* （1-2%）/50=1029（元）年房地總費(fèi)用 =a+b+c+d+e=4137.75（元）（3）年房地純收益 =（1）- （2）=26400-4137.75=22262.25 （元）（4）V=a/r1-1/(1+r)n=22262.25/12%1-1

25、/(1+12%)45=184376（元）(三)市場(chǎng)比較法(1)可比實(shí)例情況 (詳見(jiàn)附件 )最新范本 ,供參考！(2)計(jì)算可比實(shí)例收益價(jià)格?？杀葘?shí)例年折舊額、建筑物重置價(jià)格等按成本法計(jì)算?？杀葘?shí)例一A、計(jì)算公式： V=a/r 1-1 (1+r) nB、年總收益 =租金收入 =2500*12=30000（元）C、年費(fèi)用 =年管理費(fèi) + 年維修費(fèi) + 保險(xiǎn)金 + 年稅金 + 年折舊費(fèi)年管理費(fèi) =年租金 *4%=30000*2%=600（元）年維修費(fèi) =房屋重置價(jià)格 *2%=1500*30*2%=900（元）年保險(xiǎn)金 =房屋重置價(jià)格 *1.5 =1500*30*1.5 =67.5 （元）年稅金 =年房

26、地租金 *5.5%=30000*5.5%=1650（元）年折舊費(fèi) =1500*30*(1-2%)/50=882 （元）年房地總費(fèi)用 =a+b+c+d+e=4099.5（元）D、年凈收益 =年總收益 - 年費(fèi)用 =30000-4099.5=25900.5 （元）E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格 =25900.5/12%1-1 (1+12%)48=214508（元）可比實(shí)例二A、計(jì)算公式： V=a/r 1-1 (1+r) nB、年總收益 =租金收入 =2300*12=27600（元）C、年費(fèi)用 =年管理費(fèi) + 年維修費(fèi) + 保險(xiǎn)金 + 年稅金 + 年折舊費(fèi)年管理費(fèi) =年租金 *4%=27600*2%=55

27、2（元）年維修費(fèi) =房屋重置價(jià)格 *2%=1500*28*2%=840（元）年保險(xiǎn)金 =房屋重置價(jià)格 *1.5 =1500*28*1.5 =63（元）最新范本 ,供參考！年稅金 =年房地租金 *5.5%=27600*5.5%=1518（元）年折舊費(fèi) =1500*28*(1-2%)/50=823.2 （元）年房地總費(fèi)用 =a+b+c+d+e=3796.2（元）D、年凈收益 =年總收益 - 年費(fèi)用 =27600-3796.2=23803.8 （元）E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格 =23803.8/12%1-1 (1+12%)48=197143（元）可比實(shí)例三A、計(jì)算公式： V=a/r 1-1 (1+r)

28、 nB、年總收益 =租金收入 =2000*12=24000（元）C、年費(fèi)用 =年管理費(fèi) + 年維修費(fèi) + 保險(xiǎn)金 + 年稅金 + 年折舊費(fèi)年管理費(fèi) =年租金 *4%=24000*2%=480（元）年維修費(fèi) =房屋重置價(jià)格 *2%=1500*25*2%=750（元）年保險(xiǎn)金 =房屋重置價(jià)格 *1.5 =1500*25*1.5 =56.25 （元）年稅金 =年房地租金 *5.5%=24000*5.5%=1320（元）年折舊費(fèi) =1500*25*(1-2%)/50=735 （元）年房地總費(fèi)用 =a+b+c+d+e=3341.25（元）D、年凈收益 =年總收益 - 年費(fèi)用 =24000-3341.25

29、=20658.75 （元）E、計(jì)算收益價(jià)格收益價(jià)格 =20658.75/12%1-1 (1+12%)48=171096（元）（ 3 ）交易日期修正由于各可比實(shí)例收益價(jià)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格相近，故不作日期修正。最新范本 ,供參考?。? ）比較因素修正1、選取可比實(shí)例因素條件說(shuō)明表比較因素因素可比實(shí)例交易地點(diǎn)桃花侖東路桃花侖東路桃花侖東路交易日期2012年4 月2012年 5月2012年 3月租金水平 (元/月)250023002000房產(chǎn)使用面積 (平方米 )302825交易情況較好較好較好價(jià)格類(lèi)型租賃租賃租賃用途商用商用商用區(qū)商業(yè)繁華程度較好較好較好域交通條件好好好因公用設(shè)施完備度好好好素離市中心

30、的距離近近近個(gè)環(huán)境條件好好好別平面布置合理合理合理因建筑結(jié)構(gòu)磚混一等磚混一等磚混一等素最新范本 ,供參考！2、交易情況修正 :估價(jià)對(duì)象ABC交易情況100+0+0+03、交易日期修正：根據(jù)益陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格較為平緩，故不須修正。（ 4） 區(qū)域因素修正：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素比較修正列表如下：區(qū)域因素比較表區(qū)域因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C繁華程度10101010道路通達(dá)度10111011公交便捷度10111111對(duì)外交通10111010環(huán)境質(zhì)量1010910景觀1010109城市基礎(chǔ)設(shè)施10101011社會(huì)公共設(shè)施10101010規(guī)劃限制10101010最新范本 ,供參考！治安狀況10101010綜合100103100102（5）實(shí)物狀況修正：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況比較修正列表如下：個(gè)別因素修正表實(shí)物狀況估價(jià)對(duì)象實(shí)例 A實(shí)例 B實(shí)例 C面積100989795形狀100100100100臨路狀況100100100100使用年限100999898新舊程度10010099100裝修100100100100工程質(zhì)量100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100朝向10010010