商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃

1、商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)左義、分類和策劃商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)泄義、分類和策劃商業(yè)地產(chǎn)泄義商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmalL主題商場、專業(yè)市場、批 發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很 大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它 兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的 房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)形式商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以 達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對于

2、規(guī)模龐大的商業(yè) 地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模 式：對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的 方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場 則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場 以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)分類一、按商業(yè)形態(tài)分類1、 商業(yè)廣場2、shoppingmall3、 商業(yè)街4、 大型商鋪5、 購物中心6、 休閑廣場7、 步行街8、 專業(yè)市場9、社區(qū)商業(yè)中心10、商務(wù)樓二、 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類1

3、、 商業(yè)街商鋪2、 市場類商鋪3、 社區(qū)商鋪4、 住宅底層商鋪5、 百貨商場、購物中心商鋪6、 商務(wù)樓、寫字樓商舗7、 交通設(shè)施商鋪三、 按照投資價(jià)值分類1、 ”都市型“商鋪一績優(yōu)股2、 ”社區(qū)型“商鋪-潛力股3、 便利型商鋪-冷門小盤股4、 專業(yè)街市商鋪-高科技股5、 其他商鋪-“一般股票“商業(yè)地產(chǎn)策劃流程前期：項(xiàng)目顧問一.市場調(diào)研：1區(qū)域狀況調(diào)研：1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研1.2競爭者狀況調(diào)研1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評估1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研2目標(biāo)購買者調(diào)研2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動機(jī)2.2項(xiàng)目問題及機(jī)會調(diào)研2.3購買能力調(diào)研3品牌供應(yīng)商調(diào)

4、研3.1品牌類別細(xì)分3.2品牌資料庫建立3.3項(xiàng)目問題及機(jī)會調(diào)研3.4租金承受能力調(diào)研二項(xiàng)目泄位1.項(xiàng)目分析1.1項(xiàng)目核心競爭力（賣點(diǎn)）分析1.2競爭者比較分析（問題及機(jī)會）2.項(xiàng)目定位2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能泄位2.2品牌形象左位3目標(biāo)客戶（購買者及承租者）4業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議5.賣場區(qū)域分割三基本VI（品牌視覺形象設(shè)計(jì)）包括基本元素：需稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店而形象四招商策略1.價(jià)格體系建立2.公開活動及新聞配合3.媒介策略4.商業(yè)談判或推介會五銷售策略1.價(jià)格體系建立2公開活動及新聞配合3.媒介策略4商業(yè)談

5、判或推介會費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）中期：招商及銷售代理一般代理A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。B.傭金預(yù)算及支付B1鋪位純出租形式：1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金：5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金：如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金:以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。B1.1鋪位出租形式的代理傭金支付方式：中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān) 鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金

6、。B2以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按 下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。B2.1如客戶以純營業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，任該類客戶中介成功后，待該客戶 開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開張營業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同 中約左的項(xiàng)目方提成的百分比，而得岀項(xiàng)目平均月收入作為汁算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起汁 的二百天內(nèi)一次性支付。B2.2如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保 底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待

7、該客戶開張營 業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的 汁算標(biāo)準(zhǔn)汁算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額髙于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付 差額部分傭金。B3鋪位銷售形式：所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣 告代理另計(jì)）。B3.1商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽左購買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理 傭金（即該鋪位成交總額的0.5%）,剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%）,項(xiàng)目方 應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。B4除Bl、B2、B3外其他合作經(jīng)營的

8、方式：項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按“合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑而積人民幣1元/ 平方米（建筑面積）365天÷12個(gè)月“計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。B4.1除Bl、B2、B3外英他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起訃十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金汁算標(biāo)準(zhǔn)支付 相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。B5以上所述的中介成功四字即指：岀租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效：銷售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效：英他合作經(jīng)營方式：客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如 與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)泄向我們支付 全額代理傭金。非常代理根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)肖企劃。全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。傭金計(jì)算及支付參照一般