【廣告策劃PT】曲江旅游營(yíng)銷推廣策劃方案

1、將將曲江景區(qū)曲江景區(qū)打造成打造成西安乃至全國(guó)西安乃至全國(guó)文化旅游產(chǎn)業(yè)文化旅游產(chǎn)業(yè)的范的范本本2009年2月 一個(gè)推廣目標(biāo)三個(gè)推廣策略四個(gè)推廣支撐一條推廣主線 認(rèn)知認(rèn)知政策環(huán)境政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境推廣主體推廣主體數(shù)據(jù)挖掘數(shù)據(jù)挖掘 認(rèn)知度認(rèn)知度 旅游人次旅游人次 旅游收入旅游收入swot分析分析 主線主線主題策略產(chǎn)品策略營(yíng)銷策略目標(biāo)支撐支撐支撐支撐支撐支撐支撐支撐通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘得出結(jié)論 數(shù)據(jù)挖掘數(shù)據(jù)挖掘 1、基于互聯(lián)網(wǎng)、基于互聯(lián)網(wǎng)景區(qū)公眾關(guān)注度景區(qū)公眾關(guān)注度數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)分析2、接待、接待游客人次游客人次數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)分析3、旅游、旅游收入數(shù)據(jù)收入數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)分析大唐芙蓉園公眾關(guān)注度大唐芙蓉園公

2、眾關(guān)注度 500左右，最高左右，最高800大雁塔的公眾關(guān)注度大雁塔的公眾關(guān)注度 300300左右，最高左右，最高600600華山的公眾關(guān)注度華山的公眾關(guān)注度 10001000左右，最高左右，最高14001400數(shù)據(jù)來(lái)源：創(chuàng)典傳媒網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)挖掘 景區(qū)公眾關(guān)注度數(shù)據(jù)分析景區(qū)公眾關(guān)注度數(shù)據(jù)分析兵馬俑的公眾關(guān)注度兵馬俑的公眾關(guān)注度 11001100左右，最高左右，最高15001500我們?cè)趯?duì)“曲江”、“曲江池遺址公園”、“唐城墻遺址公園”、“慈恩寺遺址公園”進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘時(shí)，網(wǎng)絡(luò)用戶的關(guān)注度達(dá)不到網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)基數(shù)要求，我們沒(méi)有找到相關(guān)數(shù)據(jù)！我們沒(méi)有找到相關(guān)數(shù)據(jù)！結(jié)論：曲江一體化景區(qū)概念沒(méi)有形成，相當(dāng)一部分

3、景點(diǎn)的公眾關(guān)注非常低！結(jié)論：曲江一體化景區(qū)概念沒(méi)有形成，相當(dāng)一部分景點(diǎn)的公眾關(guān)注非常低！數(shù)據(jù)來(lái)源：陜西省旅游局、西安市旅游局、曲江新區(qū)旅游公布數(shù)據(jù)單位：萬(wàn)人次單位：萬(wàn)人次單位：億元單位：億元結(jié)論：曲江旅游在營(yíng)銷方面沒(méi)有完全形成”一體化“概念，造成景點(diǎn)資源浪費(fèi)。 1.曲江接待游客人次占陜西旅游總?cè)舜蔚?5.2%,占西安旅游總?cè)舜蔚?1.4%,曲江旅游景區(qū)內(nèi)部分景點(diǎn)明星效應(yīng)已經(jīng)形成。 2.曲江景區(qū)旅游收入占陜西旅游總收入的1%，占西安旅游總收入的2.48%,明星景點(diǎn)對(duì)景區(qū)內(nèi)低知名度景點(diǎn)的帶動(dòng)作用微乎其微。 3 、通過(guò)在北廣場(chǎng)、唐城墻遺址公園同天同一時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)目擊調(diào)查統(tǒng)計(jì)：來(lái)此旅游者境內(nèi)游客人次和境外

4、游客人次比例相差懸殊。 4、曲江旅游景區(qū)收入與接待人數(shù)嚴(yán)重不平衡。20082008年省市游客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)年省市游客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)20082008年省市旅游收入統(tǒng)計(jì)年省市旅游收入統(tǒng)計(jì)2 2 政府大力扶持3 3 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力4 4 盛唐文化的西安符號(hào)5 5 最適合的棲居區(qū)4個(gè)國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位 4個(gè)國(guó)家4a級(jí)景區(qū) 3個(gè)省級(jí)文物保護(hù)單位 文化、旅游的聚集地 五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)占兩個(gè) 國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 西安唯一的文化旅游新區(qū) 最大仿唐建筑群 西安人文化示范區(qū) 盛唐文化彰顯地 文化旅游資源豐富1 1 swot分析分析 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) strengths6 6 西北最大的會(huì)展中心 swot分析分析 劣勢(shì)劣勢(shì)weak

5、nessesweaknesses2 國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊3 各景點(diǎn)獨(dú)立推廣 浪費(fèi)營(yíng)銷資源4 曲江旅游未形成品牌 國(guó)際經(jīng)濟(jì)總體下滑，出游愿望降低1 swot分析分析 威脅威脅threatsthreats2 旅游需求的變化旅游需求的變化3 各個(gè)城市對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的重視各個(gè)城市對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的重視4 旅游機(jī)制的創(chuàng)新旅游機(jī)制的創(chuàng)新5 西安區(qū)域經(jīng)濟(jì)滯后西安區(qū)域經(jīng)濟(jì)滯后 西安個(gè)景點(diǎn)景區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 以西安為半徑300公里內(nèi) 浐灞 秦嶺等 旅游業(yè)界的白熱化競(jìng)爭(zhēng)旅游業(yè)界的白熱化競(jìng)爭(zhēng)1 swot分析分析 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)opportunitiesopportunities2 強(qiáng)力拉動(dòng)內(nèi)需政策強(qiáng)力拉動(dòng)內(nèi)需政策3 中國(guó)文化復(fù)興

6、中國(guó)文化復(fù)興4 旅游者越來(lái)越強(qiáng)烈的文化體驗(yàn)需求旅游者越來(lái)越強(qiáng)烈的文化體驗(yàn)需求5 旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起 西安是中國(guó)重要的旅游目的地 曲江是西安重要的旅游目的地 2009 2009年中國(guó)是世界主要的旅游目的地年中國(guó)是世界主要的旅游目的地1利用 13141314 推廣模型提升旅游形象提高旅游收入形成旅游地位 分析推導(dǎo)分析推導(dǎo) phase 2形勢(shì)分析形勢(shì)分析形勢(shì)分析 曲江旅游 整體推廣 大勢(shì)所大勢(shì)所趨趨 數(shù)據(jù)挖掘 曲江旅游 整體推廣 迫在眉迫在眉睫睫 swot分析phase 3 曲江旅游 整體推廣 勢(shì)在必勢(shì)在必行行 曲江景區(qū)曲江景區(qū)重要的國(guó)際旅游目的地重要的國(guó)際旅游目的地曲江景區(qū)曲江景

7、區(qū)明確一個(gè)目標(biāo)明確一個(gè)目標(biāo)分管旅游副市長(zhǎng)段先念指出：分管旅游副市長(zhǎng)段先念指出： 3年內(nèi)，把曲江景區(qū)打造成重要的國(guó)際旅游目的地年內(nèi)，把曲江景區(qū)打造成重要的國(guó)際旅游目的地戰(zhàn)略愿景戰(zhàn)略愿景 目標(biāo)目標(biāo)三年期目標(biāo)三年期目標(biāo)曲江景區(qū)成為重要的國(guó)際旅游目的地二年期目標(biāo)二年期目標(biāo)曲江景區(qū)成為全國(guó)知名景區(qū)一年期目標(biāo)一年期目標(biāo)制定三大策略制定三大策略 三大策略三大策略夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江曲江，曲江，復(fù)活的大唐復(fù)活的大唐整合分散景區(qū)整合分散景區(qū)統(tǒng)一整體形象統(tǒng)一整體形象打造影響市民及國(guó)內(nèi)打造影響市民及國(guó)內(nèi)游客的線路產(chǎn)品游客的線路產(chǎn)品整合分散景區(qū)整合分散景區(qū)統(tǒng)一整體形象統(tǒng)一整

8、體形象打造國(guó)內(nèi)打造國(guó)內(nèi)游客的線路產(chǎn)品游客的線路產(chǎn)品整合分散景區(qū)整合分散景區(qū)統(tǒng)一整體形象統(tǒng)一整體形象打造國(guó)際游客打造國(guó)際游客的線路產(chǎn)品。的線路產(chǎn)品。面向本地及國(guó)內(nèi)游面向本地及國(guó)內(nèi)游客的活動(dòng)、媒體、客的活動(dòng)、媒體、及借勢(shì)推廣、主要及借勢(shì)推廣、主要是活動(dòng)，包括臺(tái)灣是活動(dòng)，包括臺(tái)灣推廣推介活動(dòng)。推廣推介活動(dòng)。面向國(guó)內(nèi)游面向國(guó)內(nèi)游客的活動(dòng)、媒體、客的活動(dòng)、媒體、及借勢(shì)推廣、主要及借勢(shì)推廣、主要是長(zhǎng)三角珠三角是長(zhǎng)三角珠三角面向國(guó)內(nèi)外游客的面向國(guó)內(nèi)外游客的活動(dòng)、媒體、及借勢(shì)活動(dòng)、媒體、及借勢(shì)推廣、主要是東亞及推廣、主要是東亞及歐美等國(guó)家。歐美等國(guó)家。20092009年年20102010年年20112011年

9、年提煉一條主線提煉一條主線 提煉一條主線也是主題策略的重要體現(xiàn)，我們圍繞09年全年主題“夢(mèng)回大夢(mèng)回大唐唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江”，從整體形象樹立，產(chǎn)品設(shè)計(jì)包裝、營(yíng)銷推廣宣傳、等各個(gè)層面上展開全面“曲江旅游”營(yíng)銷工作。夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江參考一：參考一：“詩(shī)意曲江詩(shī)意曲江 休閑天堂休閑天堂”參考二：參考二：“來(lái)曲江來(lái)曲江 去盛唐去盛唐” 主線主線 09年主題策略分解年主題策略分解臺(tái)灣團(tuán)隊(duì)臺(tái)灣團(tuán)隊(duì) 京滬桂粵團(tuán)隊(duì)京滬桂粵團(tuán)隊(duì) 鄂川晉俞內(nèi)團(tuán)隊(duì)鄂川晉俞內(nèi)團(tuán)隊(duì) 西安及周邊西安及周邊散客散客中青年段 客源地、客源客源地、客源 國(guó)際團(tuán)隊(duì)、及商務(wù)游客國(guó)際團(tuán)隊(duì)、及商務(wù)游客 自駕旅游者 圍繞主線圍繞主線

10、09年產(chǎn)品策略分解年產(chǎn)品策略分解夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江唐唐詩(shī)歌之旅（唐詩(shī)歌之旅（唐 詩(shī)文化策略）詩(shī)文化策略）夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江回曲江去盛唐（重走宋連線、尋根）回曲江去盛唐（重走宋連線、尋根） 促銷海洋世界貼紙促銷海洋世界貼紙（捆綁策略（捆綁策略+ +以以1 1帶家策略）帶家策略）老年段中青年段中小學(xué)生做切入點(diǎn)老年段中青年段夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江休閑天堂（休閑旅游體驗(yàn)策略）休閑天堂（休閑旅游體驗(yàn)策略）線路產(chǎn)品一線路產(chǎn)品一夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江 唐唐詩(shī)歌之旅詩(shī)歌之旅線路產(chǎn)品二線路產(chǎn)品二夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江回曲江回曲江 去盛唐去盛唐

11、線路產(chǎn)品三線路產(chǎn)品三夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江休閑天堂休閑天堂銷售手段：銷售手段：在中小學(xué)附近商店售賣海洋世界貼紙；在中小學(xué)附近商店售賣海洋世界貼紙；0.50.5元元/ /張；張；可獲得海洋世界門票；可獲得海洋世界門票；可獲得海洋動(dòng)物領(lǐng)養(yǎng)券。可獲得海洋動(dòng)物領(lǐng)養(yǎng)券。海洋世界貼紙產(chǎn)品海洋世界貼紙產(chǎn)品四個(gè)推廣支撐四個(gè)推廣支撐 圍繞主線圍繞主線 09年?duì)I銷策略分解年?duì)I銷策略分解媒體配合展會(huì)借勢(shì)導(dǎo)視導(dǎo)游四大活動(dòng)夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略活動(dòng)推廣活動(dòng)推廣夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江 盛唐大典盛唐大典 對(duì)臺(tái)活動(dòng) 評(píng)選活動(dòng) 八美曲江八美曲江夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江 參與活動(dòng)參與活動(dòng) 回曲江做

12、唐人回曲江做唐人夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江 詩(shī)歌之旅詩(shī)歌之旅 詩(shī)歌節(jié)延續(xù)主題主題：夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江 “盛唐大典”時(shí)間時(shí)間：根據(jù)省市旅游局赴臺(tái)安排地點(diǎn)地點(diǎn)：臺(tái)北推廣會(huì)場(chǎng)內(nèi)容內(nèi)容：曲江領(lǐng)導(dǎo)致辭“ 1、盛唐大典 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略活動(dòng)活動(dòng)主題主題：夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江詩(shī)歌之旅（詩(shī)歌節(jié)外延活動(dòng)）詩(shī)歌節(jié)外延活動(dòng)）時(shí)間時(shí)間：09.5.109.5.31地點(diǎn)地點(diǎn)：慈恩寺遺址公園、大唐芙蓉園、唐城墻遺址公園、曲江池遺址公園一線內(nèi)容內(nèi)容：曲江流飲對(duì)江歡宴，即興題詩(shī)雁塔提名詩(shī)會(huì)中最出色的詩(shī)句將刻成碑文，植于林間曲江擷英我心中的大唐勝景攝影賽“ 2、詩(shī)歌之旅 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略活動(dòng)活動(dòng)主題主題：夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲

13、江 “回曲江，做唐人”（參與性（參與性文化亮點(diǎn)活動(dòng)）文化亮點(diǎn)活動(dòng)）時(shí)間時(shí)間：09.5.109.5.31地點(diǎn)地點(diǎn)：大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園、曲江池、唐城墻遺址公園等內(nèi)容內(nèi)容：穿我唐家衣裳品我唐家美味行我唐家禮儀賞我唐家樂(lè)舞觀我唐家百戲“ 3、回曲江 做唐人 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略活動(dòng)活動(dòng)“ 4、八美曲江八美曲江 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略活動(dòng)活動(dòng)主題主題：夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江 “八美曲江”（參與性（參與性大眾評(píng)選活動(dòng)）大眾評(píng)選活動(dòng)）時(shí)間時(shí)間：09.9.109.9.31地點(diǎn)地點(diǎn)：大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園、曲江池、唐城墻遺址公園、海洋館、慈恩寺遺址公園、寒窯、秦二世墓等等內(nèi)容內(nèi)容：古有長(zhǎng)安八景 今有曲江八美在媒體上刊

14、登曲江所有候選景區(qū)大眾投票（信，網(wǎng)絡(luò)、票箱）專家評(píng)選曲江八大美景進(jìn)行文學(xué)包裝并媒體傳播 夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江 導(dǎo)視vi系統(tǒng) 統(tǒng)一導(dǎo)游系統(tǒng) 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略導(dǎo)視導(dǎo)游導(dǎo)視導(dǎo)游1、建立曲江旅游統(tǒng)一的vi視覺(jué)系統(tǒng)，便于對(duì)內(nèi)形成統(tǒng)一的認(rèn)知。2、有助于對(duì)外形成曲江景區(qū)的一體化概念，讓游客在最短時(shí)間全面了解曲江。3、設(shè)置統(tǒng)一的導(dǎo)視牌，使各景點(diǎn)相互聯(lián)動(dòng)，在一點(diǎn)上增加游客對(duì)其他景點(diǎn)的認(rèn)知?！?導(dǎo)視vi系統(tǒng) 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略導(dǎo)視導(dǎo)游導(dǎo)視導(dǎo)游1、在現(xiàn)有導(dǎo)游詞中導(dǎo)入曲江旅游一體化概念，整體推介以唐風(fēng)、唐韻為主的文化旅游資源。2、曲江各景點(diǎn)要強(qiáng)化個(gè)性化特色，導(dǎo)游詞須生動(dòng)具體，導(dǎo)游講解做到景變?cè)~變。3、建立

15、導(dǎo)游服務(wù)中心,為游客提供專業(yè)統(tǒng)一的導(dǎo)游解說(shuō)服務(wù)。4、和省、市旅游主管部門聯(lián)系,組織2009曲江導(dǎo)游大賽,以加大曲江在旅行社的推廣?！?統(tǒng)一導(dǎo)游系統(tǒng) 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略導(dǎo)視導(dǎo)游導(dǎo)視導(dǎo)游 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略媒體推廣媒體推廣4整體形象廣告整體形象廣告在重點(diǎn)周邊高速路在重點(diǎn)周邊高速路路牌及景區(qū)廣告牌路牌及景區(qū)廣告牌的互換傳播的互換傳播夢(mèng)回大唐夢(mèng)回大唐 歡樂(lè)曲江歡樂(lè)曲江1以活動(dòng)帶動(dòng)以活動(dòng)帶動(dòng)整體形象整體形象在活動(dòng)前后的在活動(dòng)前后的新聞及廣告投放新聞及廣告投放2整體形象整體形象直接利用媒體直接利用媒體作為活動(dòng)的作為活動(dòng)的評(píng)選平臺(tái)評(píng)選平臺(tái)做本地推廣做本地推廣3整體形象整體形象針對(duì)性的針對(duì)性的面向城市地區(qū)面向城市

16、地區(qū)做新聞轟炸做新聞轟炸及廣告投放及廣告投放臺(tái)灣客源地臺(tái)灣客源地配合省旅游局的臺(tái)灣推廣配合省旅游局的臺(tái)灣推廣整版形象廣告整版形象廣告唐文化峰會(huì)唐文化峰會(huì)東森衛(wèi)視東森衛(wèi)視臺(tái)灣民生報(bào)臺(tái)灣民生報(bào) （新聞）（新聞）臺(tái)灣中華日?qǐng)?bào)（新聞）臺(tái)灣中華日?qǐng)?bào)（新聞）香港大公報(bào)（社論）香港大公報(bào)（社論）新加坡聯(lián)合早報(bào)（社論）新加坡聯(lián)合早報(bào)（社論）臺(tái)灣民生報(bào)臺(tái)灣民生報(bào)央視央視2套新聞套新聞華商報(bào)社論華商報(bào)社論陜西電視臺(tái)直播陜西電視臺(tái)直播 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略媒體推廣媒體推廣“ 針對(duì)臺(tái)灣地區(qū)的傳播鄂川俞豫晉內(nèi)鄂川俞豫晉內(nèi)客源地客源地黃金節(jié)點(diǎn)前區(qū)域性主流報(bào)廣形象廣告黃金節(jié)點(diǎn)前區(qū)域性主流報(bào)廣形象廣告黃金節(jié)點(diǎn)前區(qū)域性區(qū)域電視媒體

17、形象廣告黃金節(jié)點(diǎn)前區(qū)域性區(qū)域電視媒體形象廣告西安西安地區(qū)地區(qū)大型文化活動(dòng)前主流報(bào)媒形象廣告大型文化活動(dòng)前主流報(bào)媒形象廣告大型文化活動(dòng)后主流報(bào)媒大篇幅軟文大型文化活動(dòng)后主流報(bào)媒大篇幅軟文國(guó)際國(guó)際客源地客源地參與省旅游局組織的境外旅游產(chǎn)品交流會(huì)參與省旅游局組織的境外旅游產(chǎn)品交流會(huì) 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略媒體推廣媒體推廣“ 分客源地的傳播 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略展會(huì)借勢(shì)展會(huì)借勢(shì)1、充分借助省、市旅游局的優(yōu)勢(shì)資源，積極參加省市旅游局的所有活動(dòng)，在客源地進(jìn)行低成本，大面積，高頻次的傳播。2、重新包裝曲江一體化的概念，最大限度改變客源地區(qū)域內(nèi)業(yè)界對(duì)零散景點(diǎn)的認(rèn)知。3、積極擴(kuò)大展會(huì)在客源地區(qū)域內(nèi)的業(yè)界影響力。2009年

18、中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游交易會(huì) 時(shí)間：2009年4月17日19日 地點(diǎn)：大連星海會(huì)展中心2009年pata旅游交易會(huì) 時(shí)間：2009年9月底 地點(diǎn)：杭州2009中國(guó)國(guó)際旅游交易會(huì) 時(shí)間：2009年11月19日22日 地點(diǎn)：云南省昆明國(guó)際會(huì)展中心2009年香港國(guó)際旅游交易會(huì) 時(shí)間：2009年6月11日14日 地點(diǎn)：香港會(huì)議展覽中心2009年廣州國(guó)際旅游交易會(huì) 時(shí)間：2009年3月26日29日 地點(diǎn)：廣州錦漢展覽中心2009年亞洲國(guó)際旅游交易會(huì) 時(shí)間：2009年10月22日24日 地點(diǎn)：新加坡2009亞洲豪華旅游交易會(huì) 時(shí)間：2009年6月15日18日 地點(diǎn)：上海展覽中心2009世界旅游交易會(huì) 時(shí)間：2009

19、年11月9日12日 地點(diǎn)：英國(guó)倫敦 2009德國(guó)柏林國(guó)際旅游交易會(huì) 時(shí)間： 2009年3月11日15日 地點(diǎn)： 德國(guó)柏林以上活動(dòng)推廣詳細(xì)執(zhí)行細(xì)案請(qǐng)靜待下次提閱以上活動(dòng)推廣詳細(xì)執(zhí)行細(xì)案請(qǐng)靜待下次提閱 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略展會(huì)借勢(shì)展會(huì)借勢(shì)預(yù)算規(guī)劃預(yù)算規(guī)劃景區(qū)內(nèi)部改造（導(dǎo)視系統(tǒng)、導(dǎo)游詞、導(dǎo)服中心） 約10萬(wàn) 景區(qū)內(nèi)部文化亮點(diǎn)活動(dòng) 約30萬(wàn)景區(qū)整體外埠推廣 約30萬(wàn)媒體推廣費(fèi)用 約30萬(wàn)創(chuàng)典傳媒創(chuàng)典傳媒 西安創(chuàng)典傳媒 專業(yè)團(tuán)隊(duì) 西安創(chuàng)典文化傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于旅游、房地產(chǎn)等客戶，積累了許多成功案例，西安創(chuàng)典文化傳媒廣告有限公司專業(yè)服務(wù)于旅游、房地產(chǎn)等客戶，積累了許多成功案例，在業(yè)界具有極強(qiáng)的品牌影響

20、力。在業(yè)界具有極強(qiáng)的品牌影響力。創(chuàng)典傳媒運(yùn)營(yíng)中心創(chuàng)典傳媒運(yùn)營(yíng)中心策劃團(tuán)隊(duì)策劃團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)新聞采編團(tuán)隊(duì)新聞采編團(tuán)隊(duì)數(shù)據(jù)分析團(tuán)隊(duì)數(shù)據(jù)分析團(tuán)隊(duì)客服團(tuán)隊(duì)客服團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)廣告代理廣告代理品牌推廣品牌推廣整合傳播整合傳播西安創(chuàng)典傳媒西安創(chuàng)典傳媒近十年專業(yè)營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)近十年專業(yè)營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)城市經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)城市經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào) 曲江是西安最美麗的地方，但它不僅僅是西安的、陜西的，更是中國(guó)的，世界的。它是西安旅游的重要吸引地，是盛唐文化的代表。但在現(xiàn)階段，它在全國(guó)及至世界還并沒(méi)有形成重要的影響。我們相信：通過(guò)全力打造一體化曲江形象，必將促使曲江旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，從而改變西安旅游的格局，使其很

21、有可能成為中國(guó)旅游新的策源地。通過(guò)用盛唐文化溝通世界文明的手段，從而讓曲江走出國(guó)門，走向世界，成為世界旅游者眼中關(guān)注的新焦點(diǎn)。end如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求

22、尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系

23、。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。

24、步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步

25、驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分析析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本（二）基本資料的獲得資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水

26、平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)和市場(chǎng)分析分析（三）能夠反映區(qū)域

27、房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異常異常基本基本正常正常正常正常運(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給

28、過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/gdp0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資152222303037房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)

29、住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.20.450.5恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三

30、步專業(yè)市專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析分析（住宅（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分析析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項(xiàng)目市項(xiàng)目市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（微觀（微觀層面）層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。價(jià)。地塊

31、特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)stow內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素swot分析swo

32、t工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）swot分析的價(jià)值要素s/w（優(yōu)（優(yōu)勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)劣勢(shì)）的價(jià)值要的價(jià)值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等o/t（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/威威脅）的價(jià)值脅）的價(jià)值要素要素 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革

33、 中觀要素行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。swot分析我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) s機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) o威脅威脅 t劣勢(shì)劣勢(shì) w進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽

34、視過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性項(xiàng)目差異性3。 過(guò)于偏重對(duì)過(guò)于偏重對(duì)“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可

35、用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。excel表格示例1excel表格示例2學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰

36、地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美

37、主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過(guò)去

38、、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分

39、，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分析析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本（二

40、）基本資料的獲得資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方

41、政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)和市場(chǎng)分析分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展

42、大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異常異?；净菊ＵＵＵ＿\(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/gdp0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資152222303037房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)

43、展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.20.450.5恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武

44、漢西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業(yè)市專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析分析（住宅（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分析析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、