房地產(chǎn)貸款審查報(bào)告范本

1、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行關(guān)于對(duì) XX公司新增授信并發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款 XX萬(wàn)元的審查報(bào)告分行貸審會(huì) / 總行信用審批部： 簡(jiǎn)要說(shuō)明申報(bào)行和客戶部門申請(qǐng)的信貸方案（包括業(yè)務(wù)品種、金額、用途、期 限、利率和擔(dān)保方案等， 業(yè)務(wù)品種包括了住房開發(fā)和商用房開發(fā)， 應(yīng)注明以區(qū)別開）， 說(shuō)明客戶部門評(píng)估結(jié)論和意見（主要優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)及信貸方案、主要風(fēng)險(xiǎn)防控措施） 。 同時(shí)根據(jù)年度授權(quán)書判斷本筆業(yè)務(wù)的審批權(quán)限。第一章 客戶準(zhǔn)入 說(shuō)明客戶最新的名單制分類情況并提供相應(yīng)批復(fù)資料，尤其在新的房地產(chǎn)行業(yè) 信貸政策出臺(tái)后，老行業(yè)政策下的分類已經(jīng)作廢，需要重新準(zhǔn)入。第二章 借款人資信情況一、借款人基本情況 主要包括借款人名稱、成立時(shí)間及

2、經(jīng)營(yíng)期限、注冊(cè)及實(shí)收資金、經(jīng)營(yíng)范圍、房 地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、農(nóng)行信用評(píng)級(jí)情況。除核實(shí)相關(guān)證件真實(shí)有效性外， 還應(yīng)注意 2000年 3 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管 理規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)有了明確要求，目前部分項(xiàng)目公司存在“小資質(zhì)、大項(xiàng) 目”現(xiàn)象，尤其是新設(shè)立的項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)規(guī)模較大的項(xiàng)目， 審查中應(yīng)予以關(guān)注。 同時(shí)需關(guān)注外商投資企業(yè)注冊(cè)資本是否符合關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理 的意見 （建住房, 2006? 171 號(hào)）有關(guān)要求。二、借款人出資情況主要包括各股東出資金額和占比、 出資形式，對(duì)于歷史沿革久遠(yuǎn)且股權(quán)轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)說(shuō)明歷次股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況，了解股權(quán)交易各方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。對(duì)實(shí)物（主要是 土地或

3、房產(chǎn)）出資占比較高的，要關(guān)注是否存在評(píng)估值明顯偏高、虛增注冊(cè)資本情 況。借款人或其控股股東為央企的，須為央企可從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)紅名單范圍內(nèi) 的企業(yè)（中國(guó)建筑工程總公司、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司、中國(guó)保利集團(tuán)公司、華 僑城集團(tuán)公司、中國(guó)鐵路工程總公司、中國(guó)鐵道建筑總公司、中國(guó)中化集團(tuán)公司、 中糧集團(tuán)有限公司、中國(guó)冶金科工集團(tuán)有限公司、中國(guó)五礦集團(tuán)公司、中國(guó)水利水 電建設(shè)集團(tuán)公司、 中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司、 招商局集團(tuán)有限公司、 華潤(rùn)集團(tuán)有限公司、 南光集團(tuán)有限公司等 16 家）借款人或其控股股東為國(guó)有企業(yè)的，須嚴(yán)格按照 2010 年下發(fā)的新國(guó)十條要求“嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土

4、地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè) 務(wù)”審查其承貸資格的合法性。三、組織架構(gòu)及主要管理人員情況 主要包括公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)、 公司章程中關(guān)于權(quán)利機(jī)構(gòu)和權(quán)利行使表決的約定、 法定代表人和主要管理人員（項(xiàng)目經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）簡(jiǎn)歷、信用記錄， 判斷其行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力以及誠(chéng)信狀況。四、借款人股東情況（一）股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 如股權(quán)關(guān)系較為復(fù)雜，應(yīng)通過(guò)計(jì)算各層級(jí)間接控股比例，來(lái)判斷借款人的實(shí)際 控制歸屬。（二）主要關(guān)聯(lián)控制方情況（有些集團(tuán)層級(jí)較為復(fù)雜，這里指的是最終實(shí)際控 制方情況，如有多個(gè)可分開寫；簡(jiǎn)單的股權(quán)結(jié)構(gòu)也可以以股東情況代替）1、基本情況主要包括了成立時(shí)間、注冊(cè)資金、歷史沿革、開發(fā)資質(zhì)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、

5、上市情況、 資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、整體融資情況、行業(yè)地位及排名。2、經(jīng)營(yíng)情況 過(guò)往的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績(jī)（主要開發(fā)業(yè)態(tài)、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、累計(jì)開發(fā)面積、銷售 率），在所屬區(qū)域或行業(yè)的地位和影響。序號(hào)開發(fā)主體項(xiàng)目名稱項(xiàng)目 類型所在 區(qū)域占地 面積建筑 面積銷售 均價(jià)銷售 金額總投 資額竣工 時(shí)間銷售 比例五、借款人經(jīng)營(yíng)情況主要包括過(guò)往開發(fā)經(jīng)歷業(yè)績(jī)和承接本項(xiàng)目的情況， 如在我行曾有貸款開發(fā)項(xiàng)目， 尤其是和本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)較大的 （比如分期開發(fā)， 本項(xiàng)目是二期），應(yīng)著重說(shuō)明之前項(xiàng)目 的建設(shè)進(jìn)度、資金使用、銷售情況，審查項(xiàng)目建設(shè)和銷售是否達(dá)到預(yù)期，是否按銷 售進(jìn)度還款，對(duì)還款進(jìn)度滯后的，應(yīng)從嚴(yán)控制新項(xiàng)目貸款，原則上要求新增信

6、用前 按銷售進(jìn)度收回存量貸款。對(duì)申請(qǐng)商業(yè)用房開發(fā)貸款的客戶，應(yīng)特別關(guān)注是否有同 類物業(yè)開發(fā)、銷售或運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)?？勺馐勖娣e租售價(jià)格租售進(jìn)度或比例原審批情況目前實(shí)際情況六、借款人財(cái)務(wù)狀況（一）財(cái)務(wù)基本狀況 主要包括年度審計(jì)情況，是否有保留意見，并以表格形式列出財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并提供 主要科目明細(xì)。重點(diǎn)審查項(xiàng)目資金來(lái)源及投入情況，通過(guò)客戶財(cái)務(wù)報(bào)表中“實(shí)收資本” 、“其他 應(yīng)付款”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”或“應(yīng)付賬款”等科目分析資金來(lái)源，審核項(xiàng)目資本金是 否符合相關(guān)規(guī)定；根據(jù)發(fā)票或支付憑證，核實(shí)項(xiàng)目已投入資金是否在“預(yù)付款項(xiàng)” 、 “存貨”和“在建工程”等科目中反映。對(duì)連續(xù)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的客戶，還應(yīng)分析客戶或所屬集團(tuán)整體

7、財(cái)務(wù)狀況，參考行 業(yè)平均指標(biāo)分析其償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力以及現(xiàn)金流狀況，同時(shí)，根據(jù)其 在建及擬建項(xiàng)目規(guī)模，測(cè)算其是否具備同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的出資能力，防止同一資 金被用作多個(gè)項(xiàng)目資本金。（二）財(cái)務(wù)狀況總結(jié)七、借款人信用狀況借款人在各家金融機(jī)構(gòu)授信及用信（按銀行、品種、擔(dān)保方式等口徑）等情況， 包括在農(nóng)行開戶、信用等級(jí)評(píng)定、授信及用信、資產(chǎn)質(zhì)量、信用記錄等情況；借款 人對(duì)外擔(dān)保情況；借款人在人行企業(yè)征信系統(tǒng)、銀監(jiān)會(huì)相關(guān)信息披露系統(tǒng)的不良記 錄情況，是否涉及訴訟及其他需要說(shuō)明的重要事項(xiàng)。分析農(nóng)行信用時(shí)，需要著重分 析農(nóng)行已貸款項(xiàng)目銷售率、貸款收回率，是否辦理展期等，分析是否嚴(yán)格按照銷售 進(jìn)度還

8、款。第三章 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目建設(shè)背景及區(qū)域規(guī)劃分析 主要介紹項(xiàng)目建設(shè)背景，是否有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程等情況。本項(xiàng)目所處區(qū)位介紹， 包括區(qū)位總體規(guī)劃、人口、總面積、 GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況，同時(shí)也可 以介紹包括當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局、綜合交通規(guī)劃、特色產(chǎn)業(yè)及文化、區(qū)域內(nèi)的文教衛(wèi)生配 套情況。二、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目地理位臵 說(shuō)明項(xiàng)目地理位臵和四至，并附圖 （二）項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套設(shè)施情況1、區(qū)域交通情況 項(xiàng)目周邊的高速公路、主要干道、以及距離當(dāng)?shù)卣C(jī)場(chǎng)、主要交通樞紐的 距離分布。2、配套設(shè)施情況 項(xiàng)目所在的小區(qū)域或項(xiàng)目自身附帶的配套情況，包括學(xué)校、醫(yī)院、商圈、金融 等基本配套設(shè)施。（三）項(xiàng)目

9、整體概況及項(xiàng)目指標(biāo)情況1、項(xiàng)目整體情況（有些項(xiàng)目分期或者分地塊開發(fā)，這里就需要介紹整體項(xiàng)目 情況）包括整體的用地面積、建筑面積、容積率、項(xiàng)目品牌、分地塊的開發(fā)業(yè)態(tài)布局、 分期開發(fā)規(guī)劃進(jìn)度、每期項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)，并附項(xiàng)目效果圖。2、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（具體到本項(xiàng)目上）項(xiàng)目單位數(shù)值用地面積平方米總建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米地下建筑面積平方米居住戶數(shù)戶建筑密度%容積率綠地率%機(jī)動(dòng)車停車位輛非機(jī)動(dòng)車停車位輛有的項(xiàng)目自身還分期或標(biāo)段開發(fā)，主要是為了區(qū)別建設(shè)業(yè)態(tài)的不同，可以表格 形式列舉出來(lái)：分期類型棟數(shù)地上建筑面積地下室建筑面積地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積1 標(biāo)段低層住宅多層住宅2 標(biāo)段低層住宅多層住宅

10、配套公建3 標(biāo)段低層住宅多層住宅合計(jì)同時(shí)，為了整體把握本項(xiàng)目戶型情況，還應(yīng)整體介紹項(xiàng)目戶型分布情況，審查 時(shí)重點(diǎn)判斷戶型分布的合理性，尤其是結(jié)合以往項(xiàng)目的具體銷售情況，如過(guò)往項(xiàng)目 雖然整體銷售率較高，但其中超大戶型或者定價(jià)較高的戶型銷售情況并不良好，本 項(xiàng)目就可以借鑒這個(gè)情況來(lái)調(diào)整貸款方案。低層住宅戶型明細(xì)單位：戶、平方米、 %戶型戶數(shù)面積占比四）項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)必備條件落實(shí)情況；項(xiàng)目拆遷、補(bǔ)償、移民安臵等落實(shí)情況；項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)進(jìn)度；目前項(xiàng)目工程進(jìn)展情況。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（高層、小高層、多層等； 精裝修、 毛坯等），判斷項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排是否合理， 預(yù)期的銷售進(jìn)度與建設(shè)進(jìn)度是 否匹配。一

11、般來(lái)說(shuō)，高層、精裝修項(xiàng)目會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目建設(shè)期限，高層住宅取得預(yù)售證 時(shí)間會(huì)晚于小高層、多層住宅項(xiàng)目。三、項(xiàng)目合法性手續(xù)分析 按段落分別描述建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可 證、建筑工程施工許可證、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)等手續(xù)的取得和批復(fù)情況。核實(shí)項(xiàng)目審批、 核準(zhǔn)或備案手續(xù)是否完備， 報(bào)建手續(xù)是否齊全、 合法，戶型占比是否符合有關(guān)規(guī)定。 需特別說(shuō)明尚未取得的合法性手續(xù)有哪些、目前的辦理狀態(tài)及預(yù)計(jì)取得時(shí)間，已取 得手續(xù)的審批部門是否為有權(quán)部門等。對(duì)于尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證即進(jìn)行調(diào)查評(píng)估的項(xiàng)目，調(diào)查評(píng)估建設(shè) 內(nèi)容可能與證載內(nèi)容差別較大，審查時(shí)應(yīng)進(jìn)行對(duì)比，若出入較大且對(duì)項(xiàng)目銷售及收 入造成嚴(yán)

12、重影響的，建議對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新評(píng)估。第四章 項(xiàng)目總投估算和籌資情況一、項(xiàng)目總投資估算 列表形式展現(xiàn)項(xiàng)目總投資構(gòu)成，說(shuō)明與立項(xiàng)出入情況和原因，分析土地成本是 否與實(shí)際支出相符，建安成本是否與同類項(xiàng)目水平相當(dāng)，項(xiàng)目單位投資明顯高于或 低于行業(yè)平均水平或同類項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)做出分析說(shuō)明。住宅項(xiàng)目建安成本因建筑高度 （多層、小高層、高層）不同有所差異；商業(yè)項(xiàng)目則因建筑結(jié)構(gòu)、品質(zhì)定位、裝修 標(biāo)準(zhǔn)不同差異較大。在具體作業(yè)中需進(jìn)一步了解區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目或鄰近區(qū)域可比項(xiàng) 目的單位造價(jià)，判斷項(xiàng)目總投資的合理性。土地應(yīng)按實(shí)際取得成本計(jì)入總投資，客戶對(duì)已取得土地的評(píng)估增值、股東對(duì)已 取得土地評(píng)估增值后注資項(xiàng)目公司的部分，應(yīng)在

13、總投資中予以剔除。對(duì)于土地費(fèi)用、建安費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)相關(guān)合同核實(shí)金額，合理調(diào)整總投。序號(hào)項(xiàng)目投資總額占比單位成本1土地費(fèi)用1.1土地出讓金1.2契稅1.3市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1.4土地交易手續(xù)費(fèi)1.5印花稅2前期工程費(fèi)2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)2.2項(xiàng)目可行性研究2.3地質(zhì)勘探測(cè)繪2.4三通一平3建筑安裝工程費(fèi)用3.1結(jié)構(gòu)工程3.2粗裝修工程3.3機(jī)電設(shè)備及安裝工程4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.1附屬工程費(fèi)4.2室外工程費(fèi)5管理費(fèi)用6銷售費(fèi)用7財(cái)務(wù)費(fèi)用8其他費(fèi)用9不可預(yù)見費(fèi)10合計(jì)二、項(xiàng)目資金來(lái)源包括資本金金額及比例、銀行借款或其他負(fù)債資金金額及比例。分析資本金比 例是否符合國(guó)家和農(nóng)行現(xiàn)行規(guī)定，且必須覆蓋土地成本；商業(yè)項(xiàng)目盡

14、量提高資本金 比例。1、項(xiàng)目資本金。測(cè)算是否具備理論資本金；資本金到位情況（說(shuō)明到位依據(jù)） ； 對(duì)未到位的資本金需提供到位計(jì)劃，可延伸到股東分析到位的可能性。2、銀行貸款。申請(qǐng)農(nóng)行貸款情況；申請(qǐng)其他金融機(jī)構(gòu)貸款種類、額度、審批進(jìn) 展等情況。3、其他資金來(lái)源。以銷售轉(zhuǎn)投等方式的自籌資金占比通常不超過(guò)10%，但應(yīng)合理判斷轉(zhuǎn)投資金及時(shí)到位的可能性，能否匹配項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。對(duì)作業(yè)時(shí)預(yù)售收入已 滿足銷售轉(zhuǎn)投需求，應(yīng)適當(dāng)調(diào)減貸款額度。三、資金使用情況 以臺(tái)賬形式提供已投入發(fā)票，說(shuō)明已經(jīng)投入資金、是否覆蓋了資本金。第五章 市場(chǎng)分析一、天津市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況（報(bào)總行項(xiàng)目必要） 至少包括地方生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、人

15、均可支配收入以及環(huán)比變化情況二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析上年及近期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、 施工面積、 竣工面積、銷售面積及金額、 銷售價(jià)格、空臵面積、空臵率等指標(biāo)及增減幅度，關(guān)注同期竣工面積及銷售面積對(duì) 比情況、價(jià)格走勢(shì)，判斷其房地產(chǎn)場(chǎng)整體發(fā)展變化趨勢(shì)。分析上年及近期商品房成交情況，包括成交數(shù)量、成交面積、成交均價(jià)，尤其 是本項(xiàng)目所在區(qū)域的成交情況。三、同類項(xiàng)目比較項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目開發(fā)商位臵距本項(xiàng)目距離建筑類別建筑規(guī)模主力戶型裝修情況開工時(shí)間銷（預(yù)）售時(shí)間銷（預(yù)）售均價(jià)銷（預(yù)）售率應(yīng)從網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地分別核實(shí)項(xiàng)目的銷售均價(jià)及銷售率， 對(duì)已取得銷許的項(xiàng)目， 應(yīng)通過(guò)國(guó)土和房管局信息網(wǎng) （ ）查詢核實(shí)實(shí)際

16、銷售價(jià)格和 進(jìn)度，判斷是否符合預(yù)期。四、SWOT分析根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目情況， 對(duì)比分析項(xiàng)目所處地理位臵、 交通狀況、 戶型結(jié)構(gòu)、 品質(zhì)（如容積率、綠地率、裝修水平等） 、配套設(shè)施（如超市、醫(yī)院、學(xué)校等） 、定 價(jià)等方面的優(yōu)劣勢(shì)，判斷項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)商場(chǎng)、寫字樓等大型商業(yè)設(shè)施，應(yīng)關(guān)注以下方面風(fēng)險(xiǎn)和事項(xiàng)，一是商業(yè)及辦 公氛圍的培育通常需要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)期，周邊現(xiàn)有成熟的同類大型項(xiàng)目可能對(duì)本項(xiàng)目 租售造成較大威脅；二是高端物業(yè)通常采取只租不售方式以便于統(tǒng)一入駐客戶品質(zhì)， 并委托有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行前期招租和后期物業(yè)管理，分割出售很有可能導(dǎo)致客 戶層次參差不齊影響高端客戶入駐，也不利于提升租售價(jià)格；三

17、是在項(xiàng)目開發(fā)、貸 款報(bào)批階段，商家或租戶通常尚未明確或尚未簽約，因此項(xiàng)目能否按計(jì)劃順利租售 存在較大不確定性（對(duì)主要商家或租戶已簽訂意向合同或正式合同的，可簡(jiǎn)要介紹 其情況）。第六章 項(xiàng)目效益測(cè)算一、財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)及分析（一）收入估算及還款計(jì)劃 列明項(xiàng)目主要評(píng)估參數(shù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，合理確定銷售價(jià)格和銷售率，以表格形式 匯總每年的收入情況，并根據(jù)收入進(jìn)度制定合理的還款計(jì)劃。（二）項(xiàng)目稅費(fèi)估算列明所需的稅費(fèi)支出和比率（三）財(cái)務(wù)效益測(cè)算通過(guò)項(xiàng)目收入和各項(xiàng)支出的計(jì)算，得出項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)和利潤(rùn)率情況序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2013年2014年2015年2016年1銷售收入2開發(fā)成本3管理費(fèi)用4銷售費(fèi)用5財(cái)務(wù)費(fèi)用6其他費(fèi)用7不

18、可預(yù)見費(fèi)8營(yíng)業(yè)稅及附加9土地增值稅10土地使用稅11物業(yè)維修基金12營(yíng)業(yè)利潤(rùn)13補(bǔ)前期虧損14利潤(rùn)總額15所得稅16凈利潤(rùn)17利潤(rùn)分配18未分配利潤(rùn)19總投資利潤(rùn)率20總投資凈利潤(rùn)率二、現(xiàn)金流量分析測(cè)算項(xiàng)目的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）15.47%、項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期。三、不確定性分析（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析以表格形式， 選取銷售收入減少 5%、10%及開發(fā)成本增加 5%、10%的變化進(jìn)行單 因素敏感性分析。第七章 擔(dān)保方式分析貸款擔(dān)保方案。主要包括保證人的保證能力及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況；抵（質(zhì)）押品基本情況、權(quán)屬狀況、抵（質(zhì)）押

19、品價(jià)值、抵（質(zhì)）押率、變現(xiàn)能力，分析保證人主體資格及代償能力，抵（質(zhì)）押品是否合法、有效、足值，是否易于變現(xiàn)，判 斷擔(dān)保方案是否可行。如為信用貸款，說(shuō)明采用信用方式的理由，并分析是否符合 信用貸款條件。外部監(jiān)管要求：自 2010年國(guó)家加大房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度以來(lái)， 外部監(jiān)管對(duì) 房地產(chǎn)開發(fā)擔(dān)保方式提出更為嚴(yán)格的要求。 “一律要求以在建工程為抵押， 不輕易用 土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款” 、“不用土地而改為在建工程抵押” 、房地產(chǎn)貸款三掛鉤 “地（土地儲(chǔ)備貸款與地塊）貸掛鉤、建（在建工程）貸掛鉤、房（房子銷售進(jìn)度 與貸款）貸掛鉤”。我行要求：除總行批準(zhǔn)可以采用其他方式外，商品房開發(fā)貸款原則上采用足

20、值 房地產(chǎn)抵押擔(dān)保方式。房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策指引（ 2012 版）：總行房地產(chǎn)核心客戶 及其直接、間接控股 50%（含）以上或相對(duì)控股且納入集團(tuán)并表管理的子公司開發(fā) 建設(shè)的項(xiàng)目土地抵押率不超過(guò) 70%，其他項(xiàng)目抵押率不超過(guò) 60%，在建工程抵押率不 超過(guò) 50%。優(yōu)先采用貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)及在建工程作抵押，因特殊原因以其他房地產(chǎn) 作抵押的，應(yīng)要求約定本項(xiàng)目土地使用權(quán)和在建工程不得抵押給第三方。合理確定 土地抵押價(jià)值，原則上以取得價(jià)格抵押；根據(jù)總投構(gòu)成合理確定在建工程價(jià)值，原 則上只包括直接成本（建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、前期費(fèi)用） ，作業(yè)時(shí)點(diǎn)的在建投入 尚不足以覆蓋全部貸款額度，應(yīng)在信用發(fā)放條件

21、中約定根據(jù)進(jìn)度逐筆發(fā)放，確保每 筆貸款的抵押足值。第八章 銀行效益和貸款風(fēng)險(xiǎn)分析一、銀行效益分析通過(guò)對(duì)辦理信貸業(yè)務(wù)為農(nóng)行帶來(lái)的綜合收益、產(chǎn)生的成本費(fèi)用以及與客戶的合 作關(guān)系影響等進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，判斷風(fēng)險(xiǎn)、成本及收益是否平衡、綜合效益是否達(dá)到 了農(nóng)行規(guī)定要求或預(yù)期目標(biāo)?？烧f(shuō)明同業(yè)報(bào)價(jià)以及客戶部門建議貸款利率，列明貸 款期內(nèi)或每年貸款利息收入、分析可為農(nóng)行帶來(lái)的負(fù)債、中間類業(yè)務(wù)等綜合收益。同時(shí)經(jīng)測(cè)算，本筆貸款占用經(jīng)濟(jì)資本萬(wàn)元，稅后經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率，稅 后經(jīng)濟(jì)增加值萬(wàn)元。對(duì)本筆貸款是否達(dá)到分行要求進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)于達(dá)不到要求 的，應(yīng)充分說(shuō)明理由及后續(xù)改進(jìn)提高的具體措施。 （根據(jù)總行 2013 年信貸政策指引 要求，對(duì)于經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率不達(dá)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)增加值小于零的業(yè)務(wù)原則上應(yīng)由有權(quán)審批 行行長(zhǎng)審批， 但行業(yè)重點(diǎn)、總行和一級(jí)分行核心客戶、 國(guó)家級(jí)、省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目除外） 二、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施總結(jié)分析信貸業(yè)務(wù)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)和問題，并判斷風(fēng)險(xiǎn)和問題的性質(zhì)，分析有無(wú)控制、降低、規(guī)避、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方案，判斷能否有效防控風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于難以防控的 風(fēng)險(xiǎn)，判斷我行能否接受。第九章 綜合結(jié)論一、審查結(jié)論 概述借款人及項(xiàng)目主