房地產(chǎn)開發(fā)論文

1、2016-2017 學(xué)年第一學(xué)期房地產(chǎn)開發(fā)課程論文題目： 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題及對策姓 名：學(xué) 號：專 業(yè)：班 級：學(xué) 院：教 師： 程 志 勇2016年 12 月 日評分標(biāo)準(zhǔn)評分內(nèi)容具體要求分值得分一、構(gòu)思、主見構(gòu)思新穎、 全免，對問題有認(rèn)識， 有一定的獨(dú)特見解。15二、知識運(yùn)用結(jié)合學(xué)過知識、 收集的資料， 靈活運(yùn)用到論文中的能 力。15三、分析與闡述問題的能力闡述內(nèi)容清楚，重點(diǎn)突出，所舉的事例有說服力。20四、邏輯結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)合理，層次分明，條理清楚，邏輯性強(qiáng)。15五、撰寫質(zhì)量語句通順，用詞準(zhǔn)確，書寫內(nèi)容、格式、字?jǐn)?shù)達(dá)到論 文的要求。20六、撰寫論文態(tài)度積極主動查閱有關(guān)的資料，認(rèn)真

2、書寫。15總分房地產(chǎn)開發(fā)課程論文房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題及對策摘要： 我國針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究起步較晚，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中存在很多問 題。本文首先介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義，然后分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中 存在的問題， 以及產(chǎn)生這些問題的主要原因，最后詳細(xì)提出了完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的對 策。關(guān)鍵詞： 可行性研究 房地產(chǎn)項(xiàng)目 問題 對策引言房地產(chǎn)投資是一種高風(fēng)險(xiǎn)高收入的投資。在我國，房地產(chǎn)經(jīng)過了二十幾年的發(fā)展，已成為 我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一 , 但是在房地產(chǎn)中還存在很多不完善的地方，尤其是在投資可行 性分析研究方面還比較滯后。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)開

3、發(fā)決策分析過程中的重要步 驟，它是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。一、房地產(chǎn)可行性研究的含義房地產(chǎn)可行性研究是在房地產(chǎn)投資決策前， 對擬開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)經(jīng)濟(jì)社會三方面的可行性 進(jìn)行論證、 研究、 評價(jià)，對開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析， 對未來的收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測， 并且對擬開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性，經(jīng)濟(jì)合理性、適用性，建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析 和綜合評價(jià)， 針對擬投資項(xiàng)目該如何投資建設(shè)得出較科學(xué)的意見，為項(xiàng)目投資決策提供科學(xué)的 依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目要投入資金。時(shí)間和勞力，會對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。因此，對擬開發(fā)項(xiàng) 目的必要性必須有充分的認(rèn)識，并就項(xiàng)目的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設(shè)施、企

4、業(yè)的 承受能力以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等各方面進(jìn)行科學(xué)研究分析，以便科學(xué)的制定開發(fā)項(xiàng)目投資決 策，減少或避免失誤，使開發(fā)項(xiàng)目能夠獲得較大的社會經(jīng)濟(jì)綜合效益。而以上這些內(nèi)容都是可 行性研究的內(nèi)容，因此，可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題（一）缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)通過項(xiàng)目可行性研究， 指導(dǎo)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的問件是國家計(jì)委和建設(shè)部分 別于 1983 年頒發(fā)的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法等。這些文件雖然在一房地產(chǎn)開發(fā)課程論文定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的不足。 但是，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法只是可行性 研究中的重要組成部分， 是房地產(chǎn)項(xiàng)目

5、投資決策科學(xué)化的重要手段之一。 作為房地產(chǎn)項(xiàng)目可行 性研究重要內(nèi)容的是市場分析及預(yù)測、市場定位、經(jīng)營方法、租售價(jià)格的確定等，如何在可行 性研究中，根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，應(yīng)用微觀效益分析與宏觀效益分 析、定量分析與定性分析、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)，缺乏 明確的、可指導(dǎo)性的意見。目前，雖然我國的一些學(xué)者對房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的理論進(jìn)行了 研究，但是，這些理論系統(tǒng)性不強(qiáng)。因?yàn)橹笇?dǎo)理論的缺乏，必將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的 發(fā)展。（二）評價(jià)指標(biāo)體系有待完善 在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析評價(jià)中，采用的指標(biāo)有：經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)、規(guī)劃評價(jià)指標(biāo)、市場定 位評價(jià)指標(biāo)、

6、設(shè)計(jì)方案評價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評價(jià)指標(biāo)等。這些指標(biāo)雖然從不同的角度對房 地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了評價(jià)，然而，它們?nèi)源嬖谥写a(bǔ)充和完善的地方。房地產(chǎn)項(xiàng)目是事 關(guān)居民安居樂業(yè)、社會穩(wěn)定、美化市容的系統(tǒng)性工程。它具有很強(qiáng)的和會效應(yīng)、城市效應(yīng)和政 治效應(yīng)。因此，在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，不僅僅是應(yīng)用上面提到的各種指標(biāo)，而且還補(bǔ)充 了社會效益評價(jià)指標(biāo)和環(huán)境效益評價(jià)指標(biāo)等。如果評價(jià)指標(biāo)體系不全面， 可能會產(chǎn)生與客觀實(shí) 際不相符的現(xiàn)象，甚至有可能忽略某些潛在的嚴(yán)重問題。（三）重可行性論證，而忽視不可行性分析 目前大部分的項(xiàng)目可行性研究出來之后項(xiàng)目都是可行的。 主要是因?yàn)槠渚幹迫藛T都是帶著 求證項(xiàng)目可行這樣一

7、種潛意識去分析和論證項(xiàng)目的可行性， 這就必然會更多地關(guān)注項(xiàng)目可行的 一面及正面的影響，而忽略了可能存在的不利因素和負(fù)面的影響，有時(shí)甚至看不到可能致使項(xiàng) 目不可行的重大風(fēng)險(xiǎn)因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項(xiàng)目成功的影響。（四）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測不足，參考依據(jù)不夠 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn) 作風(fēng)險(xiǎn)、 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等， 但實(shí)踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究， 對以上風(fēng)險(xiǎn)分析顯然不足、 不透、不深，在投資估算中，沒有相應(yīng)的工程造價(jià)的定額、標(biāo)準(zhǔn)；在經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，隨心所欲地 采用一些過時(shí)的財(cái)務(wù)比率和參數(shù)等。三、房地產(chǎn)可行性研究總體處于低水平的原因房地產(chǎn)開發(fā)課程

8、論文（一）編制人員素質(zhì)不高 可行性研究涉及工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)等多方面的專業(yè)知識。當(dāng) 前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制人員的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個(gè)要求， 他們可能是某一方面 的人才，但不能從全局的角度考慮問題，編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告。（二）基礎(chǔ)工作不扎實(shí) 編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作， 需 搜集大量的基礎(chǔ)資料。但當(dāng)前一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位由于受時(shí)間、經(jīng)費(fèi)、人 力等諸多方面因素的影響，這方面的工作不深不透，第一手資料匱乏，過分依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或 僅憑主觀推測、判斷，主觀比重過大，嚴(yán)重影響可行性研究的質(zhì)量。（三）可行性

9、研究的深度不夠 一個(gè)深度適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要體現(xiàn)在： 工程實(shí)施方案有兩個(gè)以上方 案比選， 確定的主要工程數(shù)據(jù)應(yīng)滿足初步設(shè)計(jì)的要求， 提出的融資方案滿足銀行等金融部門信 貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠，主要表現(xiàn)在：定性描述較多，定量計(jì)算不 足；廠（站）址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選；生產(chǎn)（建設(shè)）規(guī)模論證不充 分；重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清，依據(jù)不足等等。四、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的對策（一）提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì) 提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。 針對建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位缺乏編制可行性研究方面 人才的現(xiàn)狀，應(yīng)有計(jì)劃、有組織、多渠道地對有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)；

10、此外，相應(yīng)單位還應(yīng)創(chuàng)造良 好的工作環(huán)境和生活條件，吸引人才，留住人才，充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性，以培養(yǎng)出 既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才，適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需 要。（二）突出重點(diǎn)，提高效率 對于不同類別、不同規(guī)模的項(xiàng)目有其自身的特點(diǎn)，具體到某一特定的項(xiàng)目，研究的重點(diǎn)也 應(yīng)有所側(cè)重。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實(shí)細(xì)致，重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確，有關(guān)項(xiàng)目選 址、建設(shè)（生產(chǎn)）規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細(xì)論證比選，同時(shí)應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)市場需求分析、預(yù)測和 風(fēng)險(xiǎn)分析。房地產(chǎn)開發(fā)課程論文（三）準(zhǔn)確的進(jìn)行房地產(chǎn)市場細(xì)分與定位1市場細(xì)分所謂市場細(xì)分是指營銷者經(jīng)過市場調(diào)研，依據(jù)消費(fèi)者的需要、

11、欲望、購買行為和購買習(xí)慣 等方面的差異，把某一產(chǎn)品的市場整體劃分為若干消費(fèi)者群的市場分類過程。每一個(gè)消費(fèi)者就 是一個(gè)細(xì)分市場，沒一個(gè)細(xì)分市場都是具有類似需求傾向的消費(fèi)者構(gòu)成的群體。2房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則（1）可衡量性。即被大致測定的各個(gè)細(xì)分市場的現(xiàn)實(shí)購買力和市場規(guī)模大小。（2）可進(jìn)入性。即房地產(chǎn)企業(yè)有可能進(jìn)入所選定的細(xì)分市場的程度。（3）可盈利性。即房地產(chǎn)企業(yè)所選定的細(xì)分市場的規(guī)模足以使本企業(yè)有利可圖。（4）可行性。即房地產(chǎn)企業(yè)對自己所選擇的細(xì)分市場，能否判定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場 營銷計(jì)劃。3房地產(chǎn)市場定位（1）市場定位。在已確定的目標(biāo)客戶層中，具體哪一類人可以確定為你的目標(biāo)客戶群 （ 2）功

12、能定位。一是依據(jù)市場定位進(jìn)行功能定位；二是依據(jù)競爭需要進(jìn)行功能定位。 （3）身份定位。一、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面；二、管理和服務(wù)方面；三、物業(yè)和社會價(jià)值方 面。（四）建立可行性研究數(shù)據(jù)庫當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高， 可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信 息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更 需要加強(qiáng)對信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整 理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評價(jià)工作，通 過分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。（五）加快專業(yè)化及市場培育工

13、作 加快專業(yè)化及市場培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其 精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益激烈的市場競爭成為 企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動力。（六）重視風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)開發(fā)課程論文投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此 必須重視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制。為了有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，在可行性研究中，就應(yīng)重視對 項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的挖掘、評估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 等。從經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析來講，這不等同于經(jīng)濟(jì)評價(jià)中一般意義的不確定分析（盈虧平衡分析和敏 感性分析） ，應(yīng)從不同的角度

14、，分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素變化的可能性，并相應(yīng)分析對經(jīng)濟(jì)效益的影 響狀況，且應(yīng)多著眼于不利的因素及其帶來的不利結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)因素具有層次性，應(yīng)深入分析， 以識別最基本的風(fēng)險(xiǎn)單元，這樣才能有針對性地防范風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合， 以定量為主，如果投資者有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識，就算借助于敏感性分析的結(jié)果，也能知曉項(xiàng)目風(fēng) 險(xiǎn)，做出科學(xué)決策。如果項(xiàng)目評價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)分析都以科學(xué)的數(shù)據(jù)說話，建設(shè)項(xiàng)目的決策失誤就 將大大減少。（七）嚴(yán)格審批程序，加大項(xiàng)目管理按建設(shè)程序辦事，嚴(yán)格審批可行性研究。嚴(yán)格把好建設(shè)項(xiàng)目前期質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行基本建 設(shè)程序，各類項(xiàng)目都要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人不得擅自簡化建設(shè)程序和超越權(quán)限， 對項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的，評估單位不予評 估，審批單位不予審批。同時(shí)，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目管理，強(qiáng)化質(zhì)量意識?？傊?，通過對開發(fā)項(xiàng)目的 全面分析、論證、各方案比較和評價(jià)，從而保證它在技術(shù)上可行、環(huán)境上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、 經(jīng)濟(jì)效益顯著。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強(qiáng)可行性研