花苑廣場(chǎng)策劃方案

1、.1項(xiàng)目SWOT分析21)優(yōu)勢(shì)22)劣勢(shì)23)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)24)市場(chǎng)威脅點(diǎn)32新一期戶(hù)型產(chǎn)品分析33目標(biāo)客源44市場(chǎng)定位55形象主題及命名66商業(yè)裙樓配套建議87項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議91)架空層和4層的處理連接起來(lái)打造成為一個(gè)泛會(huì)所92)新一期外立面視覺(jué)美化93)入口大堂設(shè)計(jì)成為某種特色風(fēng)格，提升項(xiàng)目的形象94)示范單位105)售樓部建議106)臨南桂東路住宅單位劣勢(shì)弱化建議11:- 12 - 花苑廣場(chǎng)新一期策劃思路1 項(xiàng)目SWOT分析1) 優(yōu)勢(shì)4 位于桂城新城區(qū)，城市規(guī)劃及市容市貌良好4 周邊道路寬闊，綠化良好，適宜居住4 剛好在桂瀾路以西，處于桂城及佛山居民的心理認(rèn)同地帶4 周邊配套比較完善，可基本

2、滿(mǎn)足日常生活需求4 項(xiàng)目前期居住環(huán)境樸實(shí)而人性化，已形成成熟的居住氛圍2) 劣勢(shì)4 項(xiàng)目品牌知名度不高4 項(xiàng)目前期總體上給人的形象檔次不高4 項(xiàng)目地塊窄長(zhǎng)，且大部分單位面臨南桂東路主干線，噪音因素影響大，不利于營(yíng)造良好的社區(qū)園林及居住環(huán)境3) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)4 項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)的住宅社區(qū)入住率高，其業(yè)主有可能再次成為項(xiàng)目新一期的業(yè)主4 項(xiàng)目前期成熟的居住環(huán)境對(duì)購(gòu)房者有一定吸引力4) 市場(chǎng)威脅點(diǎn)4 主要是來(lái)自附近桂平路一帶樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)威脅2 新一期戶(hù)型產(chǎn)品分析新一期的戶(hù)型產(chǎn)品以大三房單位為主，是舒適成熟型的戶(hù)型，具體產(chǎn)品戶(hù)型分析如下：花苑廣場(chǎng)新一期戶(hù)型統(tǒng)計(jì)A區(qū)：戶(hù)型面積（）套數(shù)比例二房二廳971211.8

3、%三房二廳1211289088.2%合共102100%B區(qū)：戶(hù)型面積（）套數(shù)比例三房二廳11217118894%復(fù)式28046%合共192100%合共：戶(hù)型面積（）套數(shù)比例二房二廳97124%三房二廳11217127894.5%復(fù)式28041.5%合共294100%3 目標(biāo)客源以項(xiàng)目所在地理位置及戶(hù)型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目新一期目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)是：桂城區(qū)、平洲區(qū)、佛山城區(qū)工作的各階層人士其主要細(xì)分為以下群體： 城區(qū)上班族 工廠一般管理層人士 生意人士客戶(hù)群的主要特征：年齡特征：年齡介于2845歲，已婚者居多收 入：以中高收入者為主，有較多積蓄，收入相對(duì)穩(wěn)定戶(hù) 籍：本地和外地戶(hù)籍各占一定比例家庭結(jié)構(gòu)：以3

4、4口之家為主購(gòu)房消費(fèi)特征：I. 希望居住地距離工作地點(diǎn)不太遠(yuǎn)II. 要求交通方便III. 多采用按揭付款方式，IV. 所接受住宅單價(jià)3000元/左右，總價(jià)30萬(wàn)40萬(wàn)之間，月供10002000元較適宜。4 市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶(hù)分析，建議項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：桂南最成熟小區(qū)之壓軸升級(jí)版定位思路： 前期開(kāi)發(fā)的住宅社區(qū)居住氛圍已經(jīng)成熟，相比附近的樓盤(pán)而言確實(shí)人氣鼎盛 由這樣一個(gè)人氣旺盛的小區(qū)再次推出其“升級(jí)版”，無(wú)論是原業(yè)主及其他目標(biāo)客戶(hù)都比較接受 以這樣的姿態(tài)推出市場(chǎng)可有效加強(qiáng)原發(fā)展商及項(xiàng)目的品牌知名度5 形象主題及命名項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的命名在市場(chǎng)似乎已有“湮沒(méi)”之感，為使目標(biāo)客戶(hù)耳目一新，并有效

5、地提升項(xiàng)目整體形象，建議在繼續(xù)沿用“花苑廣場(chǎng)”作基礎(chǔ)命名的基礎(chǔ)上，可給予新一期一個(gè)新命名，使項(xiàng)目能以全新形象出現(xiàn)，在民眾心目中留下較深刻的印象。促進(jìn)推廣宣傳。命名建議花苑廣場(chǎng)·花旺府第命名詮釋?zhuān)骸盎ā背薪釉瓉?lái)“花苑廣場(chǎng)”的命名，花代表美麗、美好的事物，讓人們有無(wú)窮的遐想；“旺”表示社區(qū)已處于一個(gè)成熟的居住氛圍中，也暗示入住之后可以“旺人、旺丁、旺財(cái)”；“府第”即居所的意思，表示尊貴高雅的住處，因?yàn)轫?xiàng)目新一期是前期產(chǎn)品的“壓軸升級(jí)版”，故相比一期自然顯得尊貴高檔；“花旺府第”，聽(tīng)起來(lái)悅耳動(dòng)聽(tīng)、大氣，給人流下的印象深刻，又巧妙地反映了項(xiàng)目的檔次形象?！盎ㄍ凇钡男蜗罂赏ㄟ^(guò)軟硬件來(lái)充分表

6、現(xiàn)：硬件售樓部裝飾、園林風(fēng)格、大堂特色風(fēng)格、示范單位及看樓通道的裝飾等軟件樓書(shū)、單張、廣告（平面、影視、車(chē)身、戶(hù)外廣告等）6 商業(yè)裙樓配套建議項(xiàng)目裙樓3層，其商業(yè)配套建議遵循以下幾個(gè)原則： 項(xiàng)目所在區(qū)域并不是商業(yè)區(qū)域，但對(duì)面的南海城市廣場(chǎng)已經(jīng)具備了較為豐富的商業(yè)設(shè)施形態(tài)，故本項(xiàng)目的裙樓商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、招商宜從互補(bǔ)角度來(lái)考慮 花苑廣場(chǎng)周邊的機(jī)關(guān)單位較多，商業(yè)部分的配套可以從民眾需求來(lái)考慮 商業(yè)配套不僅要考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類(lèi)，也要考慮日后如何做到經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定 一、二、三樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類(lèi)比例要配合好根據(jù)以上原則，敝司初步建議13層裙樓可以規(guī)劃成為一個(gè)“內(nèi)外式步行街”，即：4 首層為臨街商業(yè)街4 2、3層為內(nèi)街

7、走廊式商業(yè)街因?yàn)檫M(jìn)行商業(yè)配套規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類(lèi)分布還要作較大區(qū)域的商業(yè)分布及需求等方面的市場(chǎng)深入調(diào)查，故在此暫提出一些原則性建議，供參考。7 項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議1) 架空層和4層的處理連接起來(lái)打造成為一個(gè)泛會(huì)所項(xiàng)目面臨南桂東路，首層先現(xiàn)臨街的一半規(guī)劃為臨街商業(yè)門(mén)面，而鄰近首期里面的一半則規(guī)劃為架空層，敝司建議可把首層的園林空間和第4層架空層通過(guò)樓梯（或有特色的螺旋梯）直接連接起來(lái)，把首層和4層打造成為一個(gè)園林式的“泛會(huì)所”，增加業(yè)主休閑休憩的空間，這樣可弱化項(xiàng)目的劣勢(shì)，且轉(zhuǎn)為一個(gè)亮點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)。園林按照形象主題思路，可建設(shè)成為某種特色風(fēng)格，與大堂、售樓部等相配合。2) 新一期外立面視覺(jué)美化現(xiàn)首期的住宅樓宇

8、的外立面比較單調(diào)，且顏色單調(diào)，缺乏視覺(jué)吸引力，建議在新一期的建筑樓宇外立面以較為生態(tài)化的色調(diào)為主，并適當(dāng)在過(guò)渡處或頂部等位置加入一些較鮮艷的色塊，使項(xiàng)目的外立面更加鮮明豐富，視覺(jué)上更具美感。3) 入口大堂設(shè)計(jì)成為某種特色風(fēng)格，提升項(xiàng)目的形象因?yàn)轫?xiàng)目地塊自身有明顯的缺陷，故建議在住宅建筑大堂中設(shè)計(jì)某種鮮明的特色風(fēng)格，和首層園林環(huán)境、售樓部相襯，如東南亞風(fēng)格、嶺南風(fēng)情等，設(shè)計(jì)這樣一個(gè)特色大堂，目的也是弱化項(xiàng)目自身的劣勢(shì)，制造一些亮點(diǎn)，使看樓客戶(hù)“眼前一亮”，把其視線從其所看到項(xiàng)目的缺陷轉(zhuǎn)移開(kāi)。4) 示范單位樣板房對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)意義不言而喻。建議在合適樓層為每種戶(hù)型設(shè)計(jì)一間示范單位，小戶(hù)型面積可設(shè)置一

9、般標(biāo)準(zhǔn)樣板房，大戶(hù)型單位則設(shè)置個(gè)性化超豪華示范單位，供客戶(hù)參觀。樣板房務(wù)必要設(shè)計(jì)得美侖美央，對(duì)視覺(jué)有強(qiáng)烈的感染力，才能對(duì)吸引看樓的客人，對(duì)銷(xiāo)售有良好的促進(jìn)作用。5) 售樓部建議售樓部設(shè)置建議設(shè)置在臨南桂東路的首層鋪位處，建議和形象主題思路風(fēng)格一脈相承，以這樣的方式設(shè)計(jì)售樓部，饒有鮮明特色，讓看樓者充分體會(huì)項(xiàng)目形象主題中的內(nèi)涵一部分。為營(yíng)造良好的銷(xiāo)售環(huán)境，給買(mǎi)家以開(kāi)發(fā)商工作井然有序的感覺(jué)，建議售樓部的各工作區(qū)域劃分明顯清晰，其功能劃分為接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、服務(wù)設(shè)施區(qū)和辦公區(qū)。6) 臨南桂東路住宅單位劣勢(shì)弱化建議4 臨南桂東路人行道綠化處理本項(xiàng)目由相當(dāng)大部分的住宅單位面臨南桂東路主干線，這對(duì)于銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)是個(gè)很大的阻礙，為把這方面的負(fù)面因素消減至最低，建議保留較寬的人行道，而且人行道沿線從現(xiàn)在開(kāi)始就規(guī)劃好并種植一些可有效吸收噪音的高大喬木，這樣到項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售時(shí)樹(shù)木長(zhǎng)大了，不但在視覺(jué)景觀上減弱臨街的感覺(jué)，而且可以降低一些噪音，一定程度上減少臨街住宅單位的銷(xiāo)售阻礙因素。4 臨街單位送裝修，示范單位就是交樓標(biāo)準(zhǔn)鑒于相當(dāng)大部分單位面臨南桂東路這個(gè)突出的劣勢(shì)，敝司認(rèn)為這部分單位在銷(xiāo)售時(shí)可全部送裝修，臨街的窗戶(hù)裝設(shè)優(yōu)質(zhì)隔音玻璃，并且示范單位就是交樓標(biāo)準(zhǔn)。這樣，客戶(hù)來(lái)參觀示范單位時(shí)就已經(jīng)充分感受到實(shí)際噪音影響的