交易知識培訓(xùn)2013425

1、重要交易管理制度解讀重要交易管理制度解讀交易風(fēng)險(xiǎn)防范詳解交易風(fēng)險(xiǎn)防范詳解第一部分第一部分重要交易管理制度解讀重要交易管理制度解讀 業(yè)務(wù)操作方面的制度解讀1、業(yè)務(wù)范圍制度2、合同加蓋經(jīng)紀(jì)人人名章制度3、意向金轉(zhuǎn)定金制度4、規(guī)范填寫居間代理費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)制度5、貸款外簽審批制度6、過戶前收齊傭金制度7、過戶前辦理物業(yè)查驗(yàn)制度我司允許操作的業(yè)務(wù)類型我司允許操作的業(yè)務(wù)類型1、普通存量房買賣2、無房本買賣3、改底單買賣4、使用權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓5、租賃業(yè)務(wù)6、租賃代理7、一手項(xiàng)目代理1、嚴(yán)禁操作小產(chǎn)權(quán)買賣2、嚴(yán)禁操作抄號業(yè)務(wù)3、嚴(yán)禁操作一房二賣4、嚴(yán)禁操作未滿五年經(jīng)適房5、嚴(yán)禁操作非商品房性質(zhì)的無 房本買賣6、

2、其他非法業(yè)務(wù)我司禁止操作的業(yè)務(wù)類型我司禁止操作的業(yè)務(wù)類型一、業(yè)務(wù)范圍制度一、業(yè)務(wù)范圍制度二、合同加蓋經(jīng)紀(jì)人人名章制度合同加蓋經(jīng)紀(jì)人人名章制度根據(jù)建委規(guī)定，經(jīng)紀(jì)公司成交的業(yè)務(wù)，均需在合同上加蓋經(jīng)紀(jì)人人名章。三、意向金轉(zhuǎn)定金制度三、意向金轉(zhuǎn)定金制度向客戶收意向金時(shí)：必須簽署居間協(xié)議；出具意向金收據(jù)，嚴(yán)禁個人開條代收。向業(yè)主轉(zhuǎn)定金時(shí)：要求業(yè)主出具定金收據(jù)；向客戶收回意向金收據(jù)，轉(zhuǎn)交業(yè)主的定金收據(jù)。四、規(guī)范填寫居間代理費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)制度規(guī)范填寫居間代理費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)制度居間代理費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)必須分別填寫嚴(yán)禁打包計(jì)算、整體打折五、貸款外簽審批制度貸款外簽審批制度原則上貸款業(yè)務(wù)均需交凱盛操作特殊原因需外簽

3、或客戶自行貸款的，需事先報(bào)公司審批貸款外簽審批表自行貸款聲明六、過戶前收齊傭金制度過戶前收齊傭金制度過戶前必須收齊全部傭金，否則不能過戶過戶對接單七、過戶前辦理物業(yè)查驗(yàn)制度過戶前辦理物業(yè)查驗(yàn)制度過戶前必須要求買賣雙方辦理物業(yè)交驗(yàn)手續(xù)。物業(yè)交割單、自行辦理物業(yè)交驗(yàn)聲明第二部分第二部分交易風(fēng)險(xiǎn)防范詳解交易風(fēng)險(xiǎn)防范詳解買受人的購房風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防買受人的購房風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防出賣人的售房風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防出賣人的售房風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防居間方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防居間方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防典型案例分享典型案例分享交易風(fēng)險(xiǎn)防范主要內(nèi)容一、買受人的購房風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防一、買受人的購房風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)一：風(fēng)險(xiǎn)一：出賣人對于房屋無處分權(quán)或無完全處分權(quán)，可能

4、導(dǎo)致買賣合同無效出賣人對于房屋無處分權(quán)或無完全處分權(quán)，可能導(dǎo)致買賣合同無效。（1 1）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：出賣人不是真正的所有權(quán)人，如出賣人用假房產(chǎn)證詐騙錢財(cái)。出賣人不是真正的所有權(quán)人，如出賣人用假房產(chǎn)證詐騙錢財(cái)。 預(yù)防：預(yù)防：通過查驗(yàn)身份證件和房產(chǎn)證，確權(quán)等方式確定出賣人與房產(chǎn)證上的通過查驗(yàn)身份證件和房產(chǎn)證，確權(quán)等方式確定出賣人與房產(chǎn)證上的 所有權(quán)人是否一致。所有權(quán)人是否一致。（2 2）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：出賣人為共有權(quán)人之一，出售房屋時(shí)未征得其他共有權(quán)人同意的。出賣人為共有權(quán)人之一，出售房屋時(shí)未征得其他共有權(quán)人同意的。 預(yù)防：預(yù)防：簽約時(shí)要求出賣人提供共有權(quán)人同意出售聲明或單身聲明。簽約時(shí)要求出賣

5、人提供共有權(quán)人同意出售聲明或單身聲明。 （3 3）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：出賣人有代理人，而代理人未提供合法有效的授權(quán)委托書的。出賣人有代理人，而代理人未提供合法有效的授權(quán)委托書的。 預(yù)防：預(yù)防：簽約時(shí)要求代理人提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書及承諾書。簽約時(shí)要求代理人提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書及承諾書。 風(fēng)險(xiǎn)二：風(fēng)險(xiǎn)二： 房屋本身存在查封、抵押、出租及其他阻礙順利交易的情況，可能房屋本身存在查封、抵押、出租及其他阻礙順利交易的情況，可能導(dǎo)致無法辦理過戶。導(dǎo)致無法辦理過戶。（1 1）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：房屋被查封的，依據(jù)相關(guān)法律不得轉(zhuǎn)讓房屋被查封的，依據(jù)相關(guān)法律不得轉(zhuǎn)讓。 預(yù)防：預(yù)防：在交付大額定金或首付款前，到房屋管

6、理部門進(jìn)行確權(quán)，查詢有無查封。在交付大額定金或首付款前，到房屋管理部門進(jìn)行確權(quán)，查詢有無查封。（2 2）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：房屋有抵押的，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)取得抵押權(quán)人的同意，否則無房屋有抵押的，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)取得抵押權(quán)人的同意，否則無 法辦理過戶。法辦理過戶。 預(yù)防：預(yù)防：簽約時(shí)約定好辦理提前還款及抵押注銷事項(xiàng)。簽約時(shí)約定好辦理提前還款及抵押注銷事項(xiàng)。（3 3）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：房屋有出租的，承租人擁有在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。房屋有出租的，承租人擁有在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。 預(yù)防：預(yù)防：要求業(yè)主提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書。要求業(yè)主提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明書。（4 4）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

7、：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：特殊性質(zhì)的房屋，可能因國家政策無法辦理過戶特殊性質(zhì)的房屋，可能因國家政策無法辦理過戶 預(yù)防：預(yù)防：嚴(yán)格審查房屋權(quán)屬，如經(jīng)適房，需審核是否已滿五年，只有滿五年的方可轉(zhuǎn)嚴(yán)格審查房屋權(quán)屬，如經(jīng)適房，需審核是否已滿五年，只有滿五年的方可轉(zhuǎn)讓。讓。 風(fēng)險(xiǎn)三：交付房屋時(shí)，出賣人尚拖欠較大數(shù)額的物業(yè)費(fèi)、煤電水氣費(fèi)等。風(fēng)險(xiǎn)三：交付房屋時(shí)，出賣人尚拖欠較大數(shù)額的物業(yè)費(fèi)、煤電水氣費(fèi)等。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：出賣人惡意拖欠相關(guān)費(fèi)用。出賣人惡意拖欠相關(guān)費(fèi)用。 預(yù)防：預(yù)防：建議買受人在物業(yè)交割完畢前留存一部分尾款，待物業(yè)交割完畢后再建議買受人在物業(yè)交割完畢前留存一部分尾款，待物業(yè)交割完畢后再支付尾款。支付尾款。風(fēng)險(xiǎn)

8、四：出賣人的戶口無法遷出，可能導(dǎo)致買受人無法正常遷入戶口風(fēng)險(xiǎn)四：出賣人的戶口無法遷出，可能導(dǎo)致買受人無法正常遷入戶口。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：出賣人戶口無法遷出出賣人戶口無法遷出 預(yù)防：預(yù)防：應(yīng)在買賣合同中明確遷出時(shí)間及逾期遷出的違約責(zé)任應(yīng)在買賣合同中明確遷出時(shí)間及逾期遷出的違約責(zé)任 風(fēng)險(xiǎn)五：買受人無購買資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)五：買受人無購買資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：因北京市在年初出臺了限購政策，如買受人不符合購買條件，因北京市在年初出臺了限購政策，如買受人不符合購買條件，則簽署的買賣合同會因此而無法履行。則簽署的買賣合同會因此而無法履行。預(yù)防：預(yù)防：簽署買賣合同前確認(rèn)買受人是否具有購買資格，或在買賣合同中簽署買賣合同前

9、確認(rèn)買受人是否具有購買資格，或在買賣合同中約定如因不具備購買資格導(dǎo)致無法履約則合同解除，買賣雙方互不承擔(dān)約定如因不具備購買資格導(dǎo)致無法履約則合同解除，買賣雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任。二、出賣人的售房風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防二、出賣人的售房風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)一：出賣人無法順利取得房款風(fēng)險(xiǎn)一：出賣人無法順利取得房款（1 1）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：房屋總價(jià)款約定不明確房屋總價(jià)款約定不明確 預(yù)防：預(yù)防：對房屋總價(jià)款做詳細(xì)約定，是否包含室內(nèi)裝飾裝修、家具家電，公共對房屋總價(jià)款做詳細(xì)約定，是否包含室內(nèi)裝飾裝修、家具家電，公共維修基金、地下室、車位價(jià)格做明確說明維修基金、地下室、車位價(jià)格做明確說明 （2 2）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：買

10、受人以貸款方式支付部分房款的，但最終無法取得銀行批貸買受人以貸款方式支付部分房款的，但最終無法取得銀行批貸 預(yù)防：預(yù)防：在買賣合同中要明確約定貸款數(shù)額、貸款類型及不能批貸時(shí)的處理方在買賣合同中要明確約定貸款數(shù)額、貸款類型及不能批貸時(shí)的處理方式。式。（3 3）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：出賣人需提前還款的，出賣人自己償還銀行貸款后，客戶違約不出賣人需提前還款的，出賣人自己償還銀行貸款后，客戶違約不再購買房屋再購買房屋 預(yù)防：預(yù)防：出賣人需提前還款，買受人又需貸款的，最好等買受人批貸后再辦理出賣人需提前還款，買受人又需貸款的，最好等買受人批貸后再辦理提前還款手續(xù)提前還款手續(xù) 風(fēng)險(xiǎn)二：房屋本身不符合出售條件，可

11、能導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)二：房屋本身不符合出售條件，可能導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：房屋本身不符合出售條件，可能導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任。房屋本身不符合出售條件，可能導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任。 預(yù)防：預(yù)防：對于特殊性質(zhì)的房屋，在簽署買賣合同前，最好到房屋管理部門咨對于特殊性質(zhì)的房屋，在簽署買賣合同前，最好到房屋管理部門咨 詢一下，以確認(rèn)是否符合上市。詢一下，以確認(rèn)是否符合上市。 三、居間方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防三、居間方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防（1 1）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：合同簽署不規(guī)范，一旦客戶不按約定支付傭，合同簽署不規(guī)范，一旦客戶不按約定支付傭， 我公司將無法收取我公司將無法收取傭金傭金 預(yù)防：預(yù)防：規(guī)范簽署各類合

12、同，做到收傭有據(jù)。規(guī)范簽署各類合同，做到收傭有據(jù)。 （2 2）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：提供的居間服務(wù)有重大過失或瑕疵，我公司無法主張傭金提供的居間服務(wù)有重大過失或瑕疵，我公司無法主張傭金 。 預(yù)防：預(yù)防：嚴(yán)格盡到審查和告知義務(wù)，不向客戶做任何承諾。嚴(yán)格盡到審查和告知義務(wù)，不向客戶做任何承諾。（3 3）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：過戶前未收齊傭金過戶前未收齊傭金 預(yù)防：預(yù)防：收齊傭金和過戶費(fèi)后再給買賣雙方辦理過戶手續(xù)收齊傭金和過戶費(fèi)后再給買賣雙方辦理過戶手續(xù) （4 4）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：買賣雙方惡意串通，跳過我公司成交的。買賣雙方惡意串通，跳過我公司成交的。 預(yù)防：預(yù)防：在簽正式買賣合同前，不給買賣雙方單獨(dú)見面或聯(lián)絡(luò)

13、的機(jī)會。在簽正式買賣合同前，不給買賣雙方單獨(dú)見面或聯(lián)絡(luò)的機(jī)會。風(fēng)險(xiǎn)一：合同簽署或服務(wù)有瑕疵的，我公司將難以保障傭金安全。風(fēng)險(xiǎn)一：合同簽署或服務(wù)有瑕疵的，我公司將難以保障傭金安全。風(fēng)險(xiǎn)二：提供居間服務(wù)過程中，有故意隱瞞事實(shí)、提供虛假情況的，我風(fēng)險(xiǎn)二：提供居間服務(wù)過程中，有故意隱瞞事實(shí)、提供虛假情況的，我公司將面臨承擔(dān)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。公司將面臨承擔(dān)賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：未盡審查、告知義務(wù)的，存在承擔(dān)賠償責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)未盡審查、告知義務(wù)的，存在承擔(dān)賠償責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：預(yù)防：不向客戶做任何承諾，特別是嚴(yán)禁對稅費(fèi)、貸款成數(shù)、批貸期限等問題做不向客戶做任何承諾，特別是嚴(yán)禁對稅費(fèi)、貸款成數(shù)、批貸期限等問題做出任何形式的承諾出任何形式的承諾四、典型案例分享四、典型案例分享1 1、嚴(yán)禁泄露公司房源、客戶信息、嚴(yán)禁泄露公司房源、客戶信息觸犯法條：侵犯商業(yè)秘密罪（刑法219條）處罰： 造成重大損失的，處三年以下徒刑或拘役，并處或單處罰金；特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下徒刑，并處罰金2 2、嚴(yán)謹(jǐn)偽造公司合同、嚴(yán)謹(jǐn)偽造公司合同觸犯法條：合同詐騙罪（刑法224條）處罰： 數(shù)額較大：處三年以下徒刑、拘役；特別巨大或情節(jié)特別嚴(yán)重：10年以上；同時(shí)，并處或者單處罰金或沒收財(cái)產(chǎn)3 3、嚴(yán)禁偽造稅票，侵