商業(yè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化流程

1、商業(yè)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化流程運(yùn)營(yíng)策劃第一階段：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研1、項(xiàng)目背景包括項(xiàng)目的基本概況， 項(xiàng)目研究的目的、 研究的方法及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。2、宏觀環(huán)境調(diào)研城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲(chǔ)蓄和信貸水平、消費(fèi)支出模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況。城市人口環(huán)境包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等。人文環(huán)境包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等。商業(yè)環(huán)境包括城市零售商品消費(fèi)總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商

2、業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn)；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況等。其他宏觀環(huán)境包括城市的規(guī)劃發(fā)展環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等。3、項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研周邊居民環(huán)境。包括：周邊區(qū)域的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力水平、消費(fèi)傾向及周邊居民環(huán)境的風(fēng)俗習(xí)慣等特征。地段交通環(huán)境；地段交通道路的性質(zhì)；地段交通輻射的區(qū)域；地段交通車流狀況；項(xiàng)目地塊交通條件狀況；其他對(duì)外交通設(shè)施。地段商業(yè)環(huán)境。地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的類型；地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、銷售規(guī)模；地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況；地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平等。地段區(qū)位特征。包括地段所在區(qū)域的性質(zhì)、特征以及在城市中的地

3、位等。地段未來(lái)規(guī)劃狀況。包括地段區(qū)域未來(lái)的交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、居住規(guī)劃及其他公共設(shè)施的規(guī)劃狀況等。項(xiàng)目地塊開發(fā)條件。通過(guò)對(duì)地塊的形狀、高差、可進(jìn)入性、可視性等物理性狀進(jìn)行調(diào)查，分析判斷地塊是否適宜于進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。4、項(xiàng)目商圈調(diào)研分析項(xiàng)目商圈范圍的確定。預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目的商圈范圍；商圈調(diào)查；描繪項(xiàng)目的商圈范圍。商圈分析。商圈消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征， 包括人口規(guī)模與密度、 人口年齡結(jié)構(gòu)和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口的收入水平、商圈中商品零售總額等；商圈消費(fèi)者的社會(huì)特征，包括商圈居民的社會(huì)文化、社會(huì)階層、家庭生命周期、時(shí)間分配等；商圈消費(fèi)者的心理因素，包括認(rèn)知程度、行為傾向以及期

4、望的經(jīng)營(yíng)形式等。經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析。包括各類商戶的承租能力、承租條件、對(duì)項(xiàng)目的要求等。運(yùn)營(yíng)策劃第二階段：項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目分析項(xiàng)目條件與資源分析條件分析；資源分析；小結(jié)。項(xiàng)目的SWOT分析。優(yōu)勢(shì)【SJ劣勢(shì)【W(wǎng)J市場(chǎng)機(jī)會(huì)【O】市場(chǎng)威脅【TJ綜合分析2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃。考慮租金回報(bào)因素；考慮關(guān)聯(lián)性因素；考慮一站式購(gòu)物的因素。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合。包括主力商店、半主力商店以及普通專業(yè)、專賣店等的組合。3、項(xiàng)目功能定位購(gòu)物功能定位；飲食功能定位；娛樂(lè)功能定位；休閑功能定位；表演功能定位；各功能區(qū)的規(guī)劃布局；考慮消費(fèi)人流在營(yíng)業(yè)空間里均衡地運(yùn)動(dòng)的因素;考慮獲取最大的租金收益因素。4、項(xiàng)目主題定位主題的導(dǎo)入

5、；主題的深化；主題的差別性與適應(yīng)性分析；主題差異性分析；主題的差異性分析；主題的適應(yīng)性分析；符合項(xiàng)目條件的候選主題；主題的表現(xiàn)。5、項(xiàng)目形象定位形象品牌確立；名稱確定；形象品牌營(yíng)運(yùn)策略；形象品牌延伸策略。6、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶細(xì)分；目標(biāo)投資客戶群細(xì)分；目標(biāo)招商商戶細(xì)分；定單式委建、合作開發(fā)等多種方式的合作伙伴的尋求原則7、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)消費(fèi)群的甄別；主力目標(biāo)消費(fèi)群；輔助性目標(biāo)消費(fèi)群；消費(fèi)群體的區(qū)域定位；消費(fèi)群體的年齡結(jié)構(gòu)定位；消費(fèi)群體的收入水平定位。8、項(xiàng)目銷售招商價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略定位依據(jù)；項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位建議；項(xiàng)目?jī)r(jià)格在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中調(diào)整策略。9、項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃思路與

6、目的；整體建筑規(guī)劃建議；總體布局；建筑結(jié)構(gòu)；建筑平面；步行街；項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格；項(xiàng)目購(gòu)物環(huán)境規(guī)劃；項(xiàng)目交通組織規(guī)劃；項(xiàng)目營(yíng)業(yè)空間經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局。10、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析成本費(fèi)用分析；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析；經(jīng)濟(jì)效益分析。運(yùn)營(yíng)策劃第三階段：招商及銷售推廣1、項(xiàng)目銷售招商實(shí)操總綱項(xiàng)目銷售招商推廣總體思路；確定項(xiàng)目銷售與招商的面積比例；項(xiàng)目支持點(diǎn)；銷售招商推廣總體策略。2、銷售招商策略項(xiàng)目整體銷售招商部署；項(xiàng)目整體銷售招商節(jié)奏；項(xiàng)目階段性招商節(jié)奏；項(xiàng)目銷售招商與價(jià)格策略的聯(lián)動(dòng)；3、項(xiàng)目整體包裝策略項(xiàng)目銷售招商現(xiàn)場(chǎng)包裝；項(xiàng)目銷售招商道具包裝。4、項(xiàng)目宣傳推廣策略項(xiàng)目宣傳推廣整體策略；項(xiàng)目階段性宣傳推廣策略；項(xiàng)目媒體運(yùn)用策略；項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)的運(yùn)用策略。5、銷售招商的實(shí)施銷售招商實(shí)施；確定銷售招商對(duì)象的特征；確定招商條件；組建銷售招商隊(duì)伍；銷售招商資料準(zhǔn)備。銷售招商步驟；銷售招商調(diào)查；內(nèi)部認(rèn)租、認(rèn)購(gòu)；公開銷售招商；開業(yè)準(zhǔn)備；銷售招商管理。6、項(xiàng)目銷售招商費(fèi)用運(yùn)用策略項(xiàng)目整體銷售招商費(fèi)用使用依據(jù);項(xiàng)目階段性銷售招商費(fèi)用構(gòu)成；項(xiàng)目整體銷售招商費(fèi)用預(yù)算。運(yùn)營(yíng)策劃第四階段：執(zhí)行階段一制定銷售招商計(jì)劃；組建銷售招商組織機(jī)構(gòu)；組織實(shí)施銷售